合美企劃_自貢名城新天地項(xiàng)目前期定位報(bào)告_110ppt(編輯修改稿)
2025-03-16 22:19 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 儲(chǔ)衣間或儲(chǔ)衣柜 —— —— 次臥一 南向或東向 次臥二 —— 次衛(wèi)生間 —— —— 廚房 —— 工人房 —— 最好自然通風(fēng) /采光 雜物間或洗衣間 —— 主陽臺(tái)（外沿全面積） —— 工作陽臺(tái)（封閉） —— 住宅總面積 26068㎡ 產(chǎn)品配比 備注 1＃樓 ㎡ 50 ㎡ 和 65㎡小戶型（ 26套單身公寓 /26套小戶型） 部分小戶型產(chǎn)品適合年輕人置業(yè) 2＃樓 ㎡ 80戶型（ 51套 ) 適合年輕人置業(yè) 3＃樓 ㎡ 110 ㎡～ 130 ㎡兩房三房戶型 (114套） 當(dāng)前自貢市當(dāng)?shù)厥袌鲚^能接受的主力產(chǎn)品是 100 ㎡ － 130㎡三房兩廳住宅 4＃樓 ㎡ 5＃樓 ㎡ 6＃樓 ㎡ 155 ㎡四房兩廳（ 26套） 部分大戶型產(chǎn)品適合大家庭自主型 1 6 5 4 3 2 面積大小根據(jù)設(shè)計(jì)院提供的數(shù)據(jù)測算 房型分布建議說明 ? 全明設(shè)計(jì)，陽光清風(fēng)自然入 ? 格局方正，布局緊湊，功能 分區(qū)明晰 ? 雙陽臺(tái)設(shè)計(jì)，兼顧生活的舒 適性與便利性 銷售面積： － ㎡ 廚房與生活陽臺(tái)相連 提高生活便利性 臥室采用大凸窗設(shè)計(jì) 給心情一個(gè)放飛的窗口 獨(dú)立餐廳可設(shè)為多功能廳，空間更靈活 住宅產(chǎn)品建議 戶 型 建 議：一房兩廳 ? 戶型設(shè)計(jì)緊湊 ,結(jié)構(gòu)布局合理 ,動(dòng)靜分區(qū) ,該戶型位于端頭位置 ,居室都有充足采光 。 ? 三間臥室和主衛(wèi)全南向布局 ,城市景觀一覽無余 ,客廳 ,餐廳雙廳合一 ,互相補(bǔ)充 ,相得益彰 . ? 起居空間與用餐空間自然分設(shè) ,空間使用更加便捷 . 三間臥室 ,起居室 ,主衛(wèi)生間具帶有飄窗設(shè)計(jì) , 使得戶內(nèi)空間自然延展 ,平添室內(nèi)空間價(jià)值 銷售面積： 126－ 130㎡ 戶 型 建 議：三房兩廳 銷售面積： 130㎡ ? 三間居室純南向 ,大面寬采光 ,短進(jìn)深南北通透 ,格局方正 . ? 雙主臥室設(shè)計(jì)互不干擾 ,完全保證主人區(qū)的私密性 ,雙主臥飄窗設(shè)計(jì) ,吸納自然美景錦上添花 . 廚房餐廳之間輕質(zhì)隔墻設(shè)計(jì)可實(shí)現(xiàn)個(gè)性 化的空間組合 ,實(shí)現(xiàn)西式廚房自由切換 . 戶 型 建 議：三房兩廳 銷售面積： － ㎡ ? 南北通透，三面采光，四明板式設(shè)計(jì)，心情時(shí)時(shí)清爽明朗 ? 巧妙的空間結(jié)構(gòu)分割，動(dòng)靜分區(qū)明晰，為三代同堂提供絕佳選擇 ? 三陽臺(tái)設(shè)計(jì)，增加生活的舒適性與便利性 入戶花園設(shè)計(jì)，自然過渡 盡顯主人高貴身份 豪華客廳，大面積飄窗， 俯瞰景色 主臥室?guī)мD(zhuǎn)角大陽臺(tái) 給心情一個(gè)放飛的窗口 戶 型 建 議：四房兩廳 商業(yè)產(chǎn)品開發(fā)機(jī)會(huì)點(diǎn) 本案項(xiàng)目產(chǎn)品定位思考 1. 屬于當(dāng)?shù)匚幕块T的改造地塊，有較好的政策背景； 2. 舊城改造將促成當(dāng)?shù)厣虡I(yè)的集中化； 3. 地處老城區(qū)文化中心，傳統(tǒng)成熟的商業(yè)區(qū)域，使得項(xiàng)目具備了良好的商業(yè)氛圍； 4. 大體量商業(yè)項(xiàng)目可以為時(shí)尚一族提供完整的”一站式”購物環(huán)境； 5. 良好的綠地、山景以及周邊休閑生活配套也是該商業(yè)項(xiàng)目的一大亮點(diǎn)。 商業(yè)部分的市場定位 The orientation of merce 繽紛城市 活力源 自貢一站式新生活商業(yè)中心 本案人流動(dòng)向思考 低層 (12及地下層 ) 中層 (34層 ) 高層 (56層 ) 人流量遞減 人流導(dǎo)入容易 ,通過 大賣場匯聚整個(gè)城市的人氣，引入大量人流。 人流導(dǎo)入相對(duì)低層有一定的難度，可以開發(fā)一些專業(yè)性強(qiáng)的商業(yè)，導(dǎo)入客流。 人流導(dǎo)入較難 ,只有開發(fā)針對(duì)性消費(fèi)強(qiáng)的商業(yè)，導(dǎo)入客流。 本案項(xiàng)目商業(yè)業(yè)態(tài)定位構(gòu)思理由說明 文化活動(dòng)中心，電影院，游樂園 品牌專賣店 The conceptive of orientation to the FUXING’ S 四層 三層 二層 一層 五層 六層 美食城，數(shù)碼家電 地下一層 時(shí)尚精品或者城市大 MALL 隨著樓層的遞增，店面價(jià)值遞減，銷售難度越大，因此上層商業(yè)的業(yè)態(tài)定位目標(biāo)性消費(fèi)要明確化 本案項(xiàng)目地下一層業(yè)態(tài)定位的思考方向 The integer orientation of advisement 方案：城市生活大賣場 理由：大賣場能夠匯聚整個(gè)城市的人氣，引入大量人流。以 SHOPPING MALL為商業(yè)主體，眾多專業(yè)店為輔助業(yè)態(tài)和多功能商業(yè)服務(wù)設(shè)施形成的一站式商業(yè)聚合體。 地下一層平面動(dòng)向示意圖 sketch map of a plane 地下一層商業(yè)劃分示意 面積測算 個(gè)數(shù)統(tǒng)計(jì) 單價(jià)設(shè)定 單間總價(jià) 總銷面積 總銷金額 2093 （按柱間距估算） 約 58間 7500元 /㎡ （均價(jià)） 1570萬 4684萬 地 下 賣 場 ，城 市 超 市 ＆ 時(shí) 尚 精 品 坊 MALL CITYSHOP ＆ MODE GOODS 本案項(xiàng)目一、二層業(yè)態(tài)定位的思考方向 The integer orientation of advisement 思考方向二： 有助于吸引投資市場的高度關(guān)注和熱情，有效促進(jìn)銷售 我們考慮的方向，結(jié)合市場大環(huán)境（提供商家擴(kuò)張需求）和周邊業(yè)態(tài)（規(guī)避業(yè)態(tài)重疊競爭）予以綜合考慮。 思考方向一： 能夠有利促進(jìn)商業(yè)部分的快速去化，帶動(dòng)整盤銷售 思考方向三： 通過空間引導(dǎo)，有效解決上層空間的出售出租率 —— 一層和二層經(jīng)營業(yè)態(tài)的定位考慮 業(yè)態(tài)定位 業(yè)態(tài)配比（按經(jīng)營數(shù)量） 一層二層 品牌專賣 /休閑 /購物坊 總建筑面積： （ 20158平米 /間） 總套數(shù)： 93間（按柱頭間距測算） 品牌專賣 比例： 70多家 需求面積： 4093平米 /間 休閑類 比例（咖啡 /茶館）： 12家 需求面積： 80100平米 /間 食品點(diǎn)心類 比例（面包 /點(diǎn)心）： 12家（門店） 需求面積： 2050平米 /間 生活百貨類 比例（專賣 /專營）： 1012家 需求面積： 50100平米 /間 空間效果構(gòu)思示意圖 sketch map 一層平面分割示意圖 sketch map of a plane 具體面積以實(shí)測為準(zhǔn) 一層商業(yè)劃分示意 面積測算 個(gè)數(shù)統(tǒng)計(jì) 單價(jià)設(shè)定 單間總價(jià) 總銷面積 總銷金額 20150㎡ （按柱間距估算） 約 53間 18000 （均價(jià)） 36300萬 具體面積以實(shí)測為準(zhǔn) 二層平面分割示意圖 sketch map of a plane 二層商業(yè)劃分示意 面積測算 個(gè)數(shù)統(tǒng)計(jì) 單價(jià)設(shè)定 單間總價(jià) 總銷面積 總銷金額 20150㎡ （按柱間距估算） 約 40間 9000 （均價(jià)） 18135萬 3552萬 具體面積以實(shí)測為準(zhǔn) 品牌服飾展示直營中心效果構(gòu)思示意圖 sketch map 三、四層定位綜合考慮因子 The integration consider gene 保證三、四層商業(yè)價(jià)值最大化和有利招商 引入業(yè)態(tài)不破壞項(xiàng)目整體形象和居住品質(zhì) 引入業(yè)態(tài)適合區(qū)域市場長遠(yuǎn)發(fā)展 針對(duì)發(fā)展商 針對(duì)今后業(yè)主 針對(duì)引入商家 本案項(xiàng)目三、四層業(yè)態(tài)定位的思考方向 The integer orientation of advisement 思考方向二： 業(yè)態(tài)定位有利于促進(jìn)和吸引投資市場的高度關(guān)注 我們考慮的方向，結(jié)合市場大環(huán)境（提供商家擴(kuò)張需求）和周邊業(yè)態(tài)（規(guī)避業(yè)態(tài)重疊競爭）予以綜合考慮。 思考方向一：
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