【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 全。 一期 11%建筑密度、 76%綠化率。 成品房銷售。 項(xiàng)目概況 心域 榮譽(yù) 心馭夢(mèng)想的地方 — 主題推廣語(yǔ) 一期 12萬(wàn)平米 會(huì)所和商業(yè) 產(chǎn)品解析 批次 面積 /㎡ 戶型 數(shù)量 /套 配比 一期一批 143 3*2*2 132 % 2*2*1 124 % 1*1*1 129 % 3*2*2 132 % 4*2*2 63 % 4*2*2 61 % 一期二批 4*2*2 131 % 4*2*2 62 % 合計(jì) 67218 / 834 % 項(xiàng)目在 09年 7月份公開(kāi)，推出一批產(chǎn)品 641套，均價(jià) 15000元 /平米。二批在 9月份推出，均價(jià) 1700021000元 /平米不等 項(xiàng)目開(kāi)盤當(dāng)日銷售 10億，去化率達(dá)到 93%，當(dāng)前項(xiàng)目?jī)H剩兩套218平米房源，整體成交均價(jià)達(dá)到 16090元 /平米 一期房型比例，以三房和四房為主，面積在138145平米和 175218平米 產(chǎn)品解析 一期一批開(kāi)盤： 7 一期二批推出： 8 01： 14624元 /平米：戶型 7 8 13 143平米 02： 14621元 /平米：戶型 7 8 13 143平米 05： 15741元 /平米：戶型 218平米 07： 15116元 /平米：戶型 175平米 03： 18609元 /平米：戶型 175平米 06： 21351元 /平米：戶型 218平米 08： 16839元 /平米：戶型 175平米 各幢成交均價(jià) 戶型面積越大，單價(jià)越高，總價(jià)最高達(dá)到 500萬(wàn) /套 優(yōu)點(diǎn)：名廚明衛(wèi)，戶型工整 臥室開(kāi)間達(dá)到 ，進(jìn)深則有 缺點(diǎn)：臥室門正對(duì)入戶門，私密性不夠 1房： 6771平米 2房： 89平米 優(yōu)點(diǎn)：戶型方正，各區(qū)域分區(qū)明顯 缺點(diǎn)：全部朝南，通透性有問(wèn)題 3房： 138平米 優(yōu)點(diǎn)：私密性得到保證 缺點(diǎn)：主臥距離衛(wèi)生間有距離 主力戶型剖析 3房： 143平米 優(yōu)點(diǎn)： 一、主臥帶衛(wèi)生間和更衣間；二、南北雙陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)；三、設(shè)臵了玄關(guān)。 缺點(diǎn)： 景觀露臺(tái)開(kāi)間過(guò)小 4房： 175平米 優(yōu)點(diǎn)： 體現(xiàn)了購(gòu)買人群對(duì)生活品質(zhì)的追求 4房： 218平米 對(duì)業(yè)主生活的私密性和便利性是考慮的比較周全的 主力戶型剖析 廣告展示 突出其江景特色，區(qū)別區(qū)域樓盤，主打國(guó)際化概念 戶型 園林 附加值創(chuàng)造 ?通過(guò)風(fēng)格各異的精裝修，提升項(xiàng)目附加值 規(guī)劃價(jià)值 ?圍合式布局，內(nèi)部園林景觀最大化 ?最大化水系景觀資源 景觀價(jià)值 ?1400米一線江景， 2500畝江岸花園 尊貴 /專屬的服務(wù) 形象超越對(duì)手 形象的價(jià)值 ?新古典主義風(fēng)格，營(yíng)造高端社區(qū) 產(chǎn)品和服務(wù)全面領(lǐng)先 項(xiàng)目定位：“國(guó)際人居新天地” 規(guī)劃 商業(yè) 會(huì)所 ?8千平米的頂級(jí)私家會(huì)所 ?區(qū)域內(nèi)政府配套逐步完善，自身未來(lái)配套齊全 配套價(jià)值 建筑 項(xiàng)目小結(jié) 資源的唯一性 +產(chǎn)品和服務(wù)全面超越 +整體形象遠(yuǎn)離對(duì)手 鳳凰和熙 基本信息 占地 10萬(wàn)㎡ ，建面 33萬(wàn)㎡ 主力戶型 8486㎡ 、 121135㎡ 、 170173㎡ 價(jià)格信息 均價(jià) 13500元 /㎡ 項(xiàng)目定位 33萬(wàn)平米文化地鐵樓盤 配套設(shè)施 書(shū)店、商業(yè)等 銷售狀況 一期 395套房源基本售罄 客戶狀況 以鳳凰臵業(yè)老業(yè)主、員工、關(guān)注文化產(chǎn)業(yè)的人員構(gòu)成 價(jià)值點(diǎn) 地段、配套、地鐵、商業(yè)等 定位： 33萬(wàn)平米文化地鐵樓盤 推盤節(jié)奏 房型 面積段 推量 占比 兩房 8486 242 61% 三房一衛(wèi) 121 17 4% 三房?jī)尚l(wèi) 136 102 26% 四房?jī)尚l(wèi) 154 18 5% 復(fù)式 144221 16 4% 合計(jì) 84221 395 100% 8月 27日，項(xiàng)目通過(guò)搖號(hào)決定認(rèn)購(gòu)的 1298位客戶選房順序， 8月 29日該盤開(kāi)始首批選房，本次開(kāi)盤首批推出北區(qū)一期的 0 0 0 08幢共 395套房源開(kāi)售，主推 8486㎡ 的兩房，和121— 135㎡ 的三房，另有部分四房大戶型和躍層戶型，均價(jià) /m2左右。目前售罄 主力房型兩房和 135平米舒適性三房 兩房： 8486平米 三房?jī)尚l(wèi)： 132平米 戶型剖析 三房一衛(wèi)： 121平米 廣告展示 廣告表現(xiàn)以文化氣息突出項(xiàng)目文化大盤概念 戶型 園林 產(chǎn)品創(chuàng)造 ?明廚明衛(wèi)，精致 2房、舒適 3房和闊綽 4房 規(guī)劃價(jià)值 ?江南園藝精髓與現(xiàn)代手法完美演繹，傳統(tǒng)典故景觀小品，為居者構(gòu)建了一個(gè)互動(dòng)式、全景化、持續(xù)性的人文居所 景觀價(jià)值 ?300平米下沉式文化長(zhǎng)廊 形象區(qū)別對(duì)手 形象的價(jià)值 ?現(xiàn)代風(fēng)格，崇尚樸實(shí) 產(chǎn)品和服務(wù)全面差異化 項(xiàng)目定位：“ 33萬(wàn)平米文化地鐵樓盤” 規(guī)劃 商業(yè) ?7000平米新華書(shū)店配套、近 3萬(wàn)平米商業(yè) 配套價(jià)值 建筑 項(xiàng)目小結(jié) 文化體驗(yàn) +景觀體驗(yàn) +整體形象差異化對(duì)手 和府奧園 定位：恒溫升級(jí) .恒氧升級(jí) .全面舒適住宅 基本信息 占地 ㎡ ，建面 10萬(wàn)㎡ 主力戶型 40多平米的酒店式公寓、 80多平米的兩房?jī)蓮d一衛(wèi)、110 左右的三方兩廳一衛(wèi)、120 多平米的三房?jī)蓮d兩衛(wèi) 價(jià)格信息 預(yù)計(jì) 20230元 /平米以上 項(xiàng)目定位 恒溫升級(jí) .恒氧升級(jí) .全面舒適住宅 配套設(shè)施 以周邊商業(yè)配套為主 銷售狀況 預(yù)計(jì) 10年度 5月份上市一期 價(jià)值點(diǎn) 地段、地鐵、科技等 在建 8棟 15－ 18的高層，主打 90平米以下兩房，部分 120平米左右三房， 37~70平米酒店式公寓，精裝修交付，價(jià)格待定 ，項(xiàng)目主打恒溫、恒氧等科技概念 保利項(xiàng)目 實(shí)際出讓面積（㎡）： 出讓年限： 住宅 70年 商業(yè) 40年 規(guī)劃用地性質(zhì)： 二類居住用 地 容積率： ≤ 建筑密度： ≤ 30% 建筑高度： ≤ 60 掛牌出讓起始價(jià) (萬(wàn)元 )： 85000 成交價(jià)格（萬(wàn)元） 159200 樓面地價(jià) (元 /平米 ) 7553 競(jìng)價(jià)輪次 150 可提供 20萬(wàn)平米 18層左右住宅，預(yù)計(jì) 10年 610月一期上市 規(guī)劃成集地鐵、園林、水景等賣點(diǎn)于一體的城市中心屬性的精品住宅 御江金城 定位：墅立公園，宅承長(zhǎng)江 總體建筑面積約為 17萬(wàn)平方米，規(guī)劃中是一個(gè)包括高層、聯(lián)排別墅、小高層、 LOFT等多種物業(yè)形態(tài)的混搭型小區(qū)，其中 6棟高層分別分布在項(xiàng)目東、西兩側(cè)，低層聯(lián)排別墅集中在南部，其中高層 6棟，包括 2棟 24層、 3棟 32+1層、 1棟 33層， 9棟的小高層 1棟，3層聯(lián)排別墅 9棟。 御江新城預(yù)計(jì) 5月開(kāi)盤，推出 88平米， 130180平米以及 200平米左右的房源。另有 300平米左右聯(lián)排別墅， 200400平米躍層待售。 項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力分析 項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力模型 項(xiàng)目機(jī)會(huì)分析 渠道、形象：本項(xiàng)目呈現(xiàn)劣勢(shì) 品牌、資源：發(fā)展商難分伯仲 產(chǎn)品、地段：是本案的突破點(diǎn)和機(jī)會(huì) 地段 產(chǎn)品 資源 渠道 品牌 形象 碧瑤花園 和府奧園 鳳凰和熙 宋都美域 發(fā)展機(jī)會(huì)小結(jié) 政策走勢(shì) — 政策調(diào)控立竿見(jiàn)影，成交量下滑 — 對(duì)于投資客的打擊力度較大，鼓勵(lì)自住型需求 — 市場(chǎng)觀望重新開(kāi)始 城市發(fā)展 — 河西板塊領(lǐng)航南京樓市，成為樓市價(jià)格標(biāo)桿； — 孕育了大量的財(cái)富人群，整體素質(zhì)較高 — 樓市進(jìn)入紛爭(zhēng)時(shí)代，搶占河西成為第一要素 樓市市場(chǎng) — 09年樓市成交大爆發(fā)，但 10年在政策調(diào)控下，成交量出現(xiàn)大幅下降，樓市觀望嚴(yán)重 — 河西未來(lái)供應(yīng)量巨大，而且產(chǎn)品基本立足中高端，客戶層次較高 — 奧南板塊是 10年河西發(fā)展的重點(diǎn)板塊 客戶需求 — 本案產(chǎn)品升級(jí)，立足中高端，客戶換血必然 — 私營(yíng)企業(yè)主和高級(jí)公務(wù)員成為后期購(gòu)買主力 匯報(bào) 第二部分 破局 =宋都美域錦園 10年度營(yíng)銷策略建議 09年度營(yíng)銷回顧 項(xiàng)目分批上市，前期去化良好 全年去化約 360套 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 2023年 4月 30日，宋都美域 錦園一期（ 8樓）開(kāi)盤 ，其中 8樓各 51套，總共 151套。目前售罄。 2023年 6月 6日，宋都美域 錦園二期（ 13樓）開(kāi)盤 ，其中 9樓 51套， 13樓 102套，總共 151套。目前售罄。 2023年 11月 21日，宋都美域 錦園三期期（ 112樓）開(kāi)盤 ，其中 11樓各 51套； 12樓 102套，總共 204套。目前在售中。 幢號(hào) 房型 面積段 推量 去化 去化率 11 兩房 86 17 4 24% 三房一衛(wèi) 128 17 5 29% 三房?jī)尚l(wèi) 129 17 4 24% 10 兩房 84 17 9 53% 三房一衛(wèi) 140 17 1 6% 三房?jī)尚l(wèi) 134 17 15 88% 12 兩房 84 34 10 29% 三房一衛(wèi) 119123 68 11 16% 合計(jì) / 84140 204 59 29% 錦園第三批剩余房源 約 145套 ? 宏觀調(diào)控導(dǎo)致成交量下降 ?項(xiàng)目?jī)r(jià)格跳躍性上漲，導(dǎo)致客戶接受度不高 10年度任務(wù)識(shí)別 10年度總銷任務(wù)： 10個(gè)億 09年度總銷金額：約 1） 348= X9300均價(jià) = 2） 913= X10000均價(jià) = 3） 101112=60套 X16000均價(jià) =7500萬(wàn) 10年度總銷目標(biāo)比之 09年度提升 138% 任務(wù)可謂艱巨 10年度房源識(shí)別 剩余房源： 145套 新增房源： 324套 樓號(hào) 面積（地上） 備注 CAD09( 鳥(niǎo)瞰圖 01 ) 不含架空層 CAD 10( 鳥(niǎo)瞰圖 02 ) CAD 12( 鳥(niǎo)瞰圖 05 ) CAD 14( 鳥(niǎo)瞰圖 06 ) CAD 15( 鳥(niǎo)瞰圖 07 ) 合計(jì)： 盤量 去化 去化率 剩余 204 59 29% 145套 新增房源供應(yīng) 剩余房源供應(yīng) 2023年度可售房源約 6. 2萬(wàn)方 以 2萬(wàn)平米均價(jià)計(jì)算：需完成 5萬(wàn)平米；去化率 80% 在強(qiáng)手如林的河西，壓力可謂巨大 10年度房源識(shí)別 樓棟號(hào) 戶型 面積 套數(shù) 1 兩梯三戶 兩單元 F1 3/2/2 34 102套 F2 3/2/2 34 F3 2/2/1 34 2 兩梯兩戶 兩單元 A1 3/2/2 34 68套 A2 3/2/2 34 5 兩梯三戶 一單元 C1 3/2/2 17 51套 C2 3/2/2 17 C3 2/2/1 17 6 兩梯三戶 一單元 C1 3/2/2 17 51套 C2 3/2/2 17 C3 2/2/1 17 7樓王 兩梯兩戶 兩單元 D1 4/2/4 282 10 52套 D2 4/2/3 32 D3 4/2/3 8 D4 4/3/4 300 2 合計(jì)： 324套房源 156房源中規(guī)中矩，沒(méi)大毛病，也無(wú)絕對(duì)亮點(diǎn)（普通房源） 2作為兩梯兩戶房源且景觀優(yōu)越（明星房源） 7為絕對(duì)的樓王房源，亮點(diǎn)疊出（標(biāo)桿房源） 10年度房源識(shí)別 1樓標(biāo)準(zhǔn)層 56樓標(biāo)準(zhǔn)層 2房?jī)?yōu)勢(shì)： 1）大面寬短進(jìn)深 采光充足； 2） ； 3）南向雙陽(yáng)臺(tái)； 劣勢(shì)：不通風(fēng) 3房?jī)?yōu)勢(shì)： 1） 3房 2衛(wèi)戶型熱銷； 2） 3陽(yáng)臺(tái)布局； 3）餐廳客廳分離、休息空間和活動(dòng)空間分離； 劣勢(shì)： 兩房朝北、空間相對(duì)較小 10年度房源識(shí)別 2樓標(biāo)準(zhǔn)層 核心優(yōu)勢(shì)： 1）一梯一戶身份專崇； 2）客廳、主臥、書(shū)房南向三空間； 3）南北雙陽(yáng)臺(tái)、餐廳客廳分離； 10年度房源識(shí)別 7當(dāng)之無(wú)愧的河西樓王 D1戶型： 四房?jī)蓮d四衛(wèi) 上層 下層 1）雙入戶花園； 電梯花園 +入戶花園 ； 2）客廳挑高 6米； 3）南北雙向?qū)捑瓣?yáng)臺(tái)（南寬 ，北寬 ） 4）主仆電梯分離； 5）上下 5陽(yáng)臺(tái)； 10年度房源識(shí)別 7當(dāng)之無(wú)愧的河西樓王 D2： 四房?jī)蓮d三衛(wèi) = 入戶花園 = 電梯花園 18米寬景采光 南北雙陽(yáng)臺(tái) 主仆分離電梯 1）雙入戶花園：電梯花園 +入戶花園 ； 寬景陽(yáng)臺(tái)： ； 2）一梯一戶，闊景觀光電梯； 3）主仆分離電梯 =