【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 以上因素應(yīng)作為未來推廣的主要規(guī)避內(nèi)容71三、產(chǎn)品定位72對(duì)戶型配比的理解戶型配比對(duì)產(chǎn)品的成本與收益影響不大但戶型合理與否直接影響消費(fèi)者最終購(gòu)買決策因此，戶型安配比合理與否，直接反應(yīng)產(chǎn)品適應(yīng)市場(chǎng)的程度市場(chǎng)的問題不能依賴設(shè)計(jì)單位實(shí)現(xiàn)，必須靠策劃師的指導(dǎo)完成（一）戶型配比是產(chǎn)品定位的核心（以住宅為例）73戶型配比得出的方法競(jìng)爭(zhēng)樓盤的戶型配比競(jìng)爭(zhēng)樓盤消化速度最快的戶型消費(fèi)者需求最多的戶型 根據(jù)以上各因素，來確定自己項(xiàng)目的戶型配比74競(jìng)爭(zhēng)樓盤戶型比例樓盤名稱 指標(biāo)細(xì)項(xiàng) 第一主力 第二主力 第三主力博瑞都市花園 面積（平米） 135 115 180戶型比例 40% 20% 15%博瑞新項(xiàng)目 面積（平米） 140 120 185戶型比例 50% 15% 15%金沙園 面積（平米） 130 170戶型比例 50% 20%金沙西園 面積（平米） 122 111 97戶型比例 25% 25% 15%蜀風(fēng)花園城 面積（平米） 175 160 170/138戶型比例 19% 15% 13%216。 地塊周邊在售項(xiàng)目的第一主力戶型大都在 130平米以上216。 博瑞新項(xiàng)目（未售）定位為高檔大盤，未來主力戶型的面積也比較大（二）對(duì)戶型配比定位的案例：金沙片區(qū)某項(xiàng)目75競(jìng)爭(zhēng)樓盤最熱銷戶型樓盤名稱 最熱銷戶型博瑞都市花園 120平米三房?jī)蓮d兩衛(wèi)金沙園 130平米三房?jī)蓮d兩衛(wèi)金沙西園 111平米三房?jī)蓮d兩衛(wèi)蜀風(fēng)花園城 138平米三房?jī)蓮d兩衛(wèi)216。 從各樓盤的市場(chǎng)反應(yīng)來看，面積 120130平米的三房?jī)蓮d兩衛(wèi)銷售速度最快7672消費(fèi)者戶型需求結(jié)構(gòu)216。 以上是對(duì)調(diào)查有效樣本（ 80160平米）戶型需求特征的統(tǒng)計(jì)表216。 從表中可以看出，主流需求是 120平米的三房?jī)尚l(wèi)，其次是 110平米的三房?jī)尚l(wèi)，再次是 80平米的兩房?jī)尚l(wèi)216。 可以看出，目前住宅市場(chǎng)供應(yīng)戶型偏大，與主流需求結(jié)構(gòu)存在偏差216。 金沙西園的戶型配比比較好地符合需求結(jié)構(gòu)，是其熱銷的一個(gè)重要支撐 77消費(fèi)者主力需求結(jié)構(gòu)216。 假如只提供四房、三房、兩房產(chǎn)品，則消費(fèi)者主力需求結(jié)構(gòu)如上表戶型 面積（平米） 比例四房?jī)蓮d兩衛(wèi) 140 4%三房?jī)蓮d兩衛(wèi) 120 29%100 23%三房?jī)蓮d一衛(wèi) 100 9%兩房?jī)蓮d兩衛(wèi) 100 15%120 8%兩房?jī)蓮d一衛(wèi) 80 12%合計(jì) 100%78消費(fèi)者總價(jià)承受能力216。 由上圖可知， 80%的目標(biāo)消費(fèi)人群理想購(gòu)房總價(jià)在 2040萬元，能夠承付 41萬元以上總價(jià)的目標(biāo)消費(fèi)人群不足 10%216。 因此本案應(yīng)在保證功能的同時(shí)，控制單戶面積79全案（尤其是一期戶型）配比建議216。 以上建議執(zhí)行的戶型結(jié)構(gòu)是介于供給與需求之間的方案，比目前市場(chǎng)供應(yīng)的主力戶型偏小，但比市場(chǎng)需求的主力戶型偏大216。 這是出于項(xiàng)目檔次、方案設(shè)計(jì)的經(jīng)濟(jì)性、競(jìng)爭(zhēng)樓盤銷售情況以及本案小高層特點(diǎn)的考慮戶型 面積（平方米） 比例四房?jī)蓮d兩衛(wèi) 160 5%145 10%三房?jī)蓮d兩衛(wèi) 135 15%125 35%115 15%三房?jī)蓮d一衛(wèi) 100 10%兩房?jī)蓮d一衛(wèi) 90 10%合計(jì) 100%80戶內(nèi)功能設(shè)置建議（根據(jù)消費(fèi)者調(diào)查）序號(hào) 功 能 間 沒有必要 不太必要 一般 比較必要 很有必要1 獨(dú)立儲(chǔ)藏室 3% 12% 17% 48% 20%2 門廳 /玄關(guān) 2% 13% 35% 40% 10%3 保姆 /工人房 15% 40% 30% 13% 2%4 保姆 /工人房設(shè)衛(wèi)生間 26% 42% 23% 8% 1%5 休閑大陽臺(tái) 1% 6% 20% 54% 19%6 書房 /電腦房 1% 3% 14% 60% 22%7 閣樓 9% 21% 41% 23% 6%8 私家車位 3% 12% 37% 39% 9%216。 戶型設(shè)計(jì)要盡量考慮書房 /電腦房、獨(dú)立儲(chǔ)藏室、門廳 /玄關(guān)216。 陽臺(tái)要盡量大，并在功能設(shè)置上體現(xiàn)休閑概念216。 保姆房、工人房及其衛(wèi)生間基本不用考慮216。 閣樓僅作為建筑美學(xué)安排及項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)性考慮，作為營(yíng)銷賣點(diǎn)的理由不充分 81五、投資策劃82投資策劃的根本目標(biāo)是審查項(xiàng)目定位，是否符合公司財(cái)務(wù)目標(biāo)投資策劃的成果應(yīng)是對(duì)樓型配比提出建議因?yàn)椴煌臉切团浔认喈?dāng)于不同的投資組合方案其對(duì)成果與收益以及回款速度都有很大的影響（一）投資策劃的工作內(nèi)容與方法投資策劃的理解83投資策劃不是對(duì)定位成果進(jìn)行簡(jiǎn)單的計(jì)算而是對(duì)定位成果通過不同的建筑方案進(jìn)行比較分析以此來選擇投入最少、收益最高、回款最快、風(fēng)險(xiǎn)最小的方案是前期策劃的最后一把尺子，具有一票否決權(quán)投資策劃的方法84經(jīng)濟(jì)測(cè)算基礎(chǔ)指標(biāo)：土地成本， 30萬元 /畝，按容積率 ，樓面地價(jià)約為 263元 /平米前期工程費(fèi)， 90元 /平米（地上建筑面積）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)， 220元 /平米（地上建筑面積）政府征收的稅費(fèi)， 150元 /平米（地上建筑面積）分?jǐn)偽词圮噹?kù)成本， 300元 /平米（地上建筑面積）（二）案例一：合肥金色池塘樓型配比建議85容積率可不可以不做滿？發(fā)展物業(yè)內(nèi)容 低層住宅 全部多層 全部小高層容積率 住宅建筑面積（ 95%） 88163 141060 202371建筑密度 % % %利潤(rùn)總額（億元） 按即期價(jià)格測(cè)算 1. 04 1. 09 按未來價(jià)格測(cè)算 由上表可以看出，三期如果不把容積率做足會(huì)損失一部分利潤(rùn)按即期價(jià)格測(cè)算，項(xiàng)目全部做多層會(huì)損失 500萬元凈利潤(rùn)按未來價(jià)格測(cè)算，項(xiàng)目全部做多層會(huì)損失 4600萬元凈利潤(rùn)因此，我們認(rèn)為，金色池塘三期應(yīng)該按照滿容積率方案進(jìn)行考慮那么，可不可以全部安排疊加別墅或多層住宅呢？以下是相應(yīng)測(cè)算：86滿容積率情況下應(yīng)優(yōu)先發(fā)展哪種物業(yè)？?jī)?nèi)容 超高層 高層 小高層 多層 低層前期工程費(fèi) 90 90 90 90 90基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 220 220 220 220 220政府征收的稅費(fèi) 150 150 150 150 150分?jǐn)偽词圮噹?kù)成本 300 300 300 300 300建安工程費(fèi) 2023 1600 1200 900 1000樓面地價(jià) 263 263 263 263 263單方成本合計(jì) 3023 2623 2223 1923 2023單方銷售收入 3980 3740 3500 3600 4666單方毛利潤(rùn) 957 1117 1277 1677 2643由以上分析可以看出，各類型物業(yè)的單方盈利能力是不同的，基本是隨物業(yè)垂直高度的增加而下降。因此，層數(shù)越低的物業(yè)越應(yīng)該優(yōu)先發(fā)展87從經(jīng)濟(jì)合理性考慮三期物業(yè)組合 通過經(jīng)濟(jì)測(cè)算，我們可以總結(jié)以下幾點(diǎn)：? 三期地塊全部用來發(fā)展疊加別墅最不經(jīng)濟(jì)的，同樣，全部發(fā)展多層住宅也不經(jīng)濟(jì)。這主要是因?yàn)橥恋卦鲋凳找孑^大，需要在較多的物業(yè)上實(shí)現(xiàn)出來? 在項(xiàng)目做足容積率的前提下，優(yōu)先發(fā)展低層住宅是最經(jīng)濟(jì)的，其次是多層住宅，樓體越高，盈利能力越差? 但因建筑密度與容積率做滿要求，項(xiàng)目只能平均做 8層左右，低的太多，高的也就太多。增加的利潤(rùn)也會(huì)損失掉。二者需要平衡88六、物業(yè)發(fā)展建議89物業(yè)發(fā)展建議主要是根據(jù)投資策劃的基礎(chǔ)，給出項(xiàng)目的產(chǎn)品安排在這一過程中，需要融入建筑策劃的一些內(nèi)容與方法因此，從這一意義上說，策劃師必須懂一些規(guī)劃與建筑的知識(shí)（一）物業(yè)發(fā)展建議的內(nèi)容與方法90因此，從規(guī)劃的豐富性來考慮以及空間的富足程度來說，金色池塘三期可以安排部分低層和多層同時(shí)，三期距離董鋪水庫(kù)和植物園較近，為充分利用景觀資源，提升項(xiàng)目品質(zhì)，可在臨景側(cè)面安排高層甚至超高層項(xiàng)目三期具有山地特征，山地建筑最為出彩的是低層建筑，因此三期可適當(dāng)考慮部分低層住宅雖然有以上各種物業(yè)的安排，但因容積率特征，三期物業(yè)只能以小高層住宅為主也就是說，從規(guī)劃合理角度來說，金色池塘三期應(yīng)是高層、小高層以及低多層的組合案例 :金色池塘 從規(guī)劃合理角度看三期物業(yè)組合91從經(jīng)濟(jì)合理性來說（ 1）經(jīng)濟(jì)測(cè)算基礎(chǔ)指標(biāo)：土地成本， 30萬元 /畝，按容積率 ，樓面地價(jià)約為 263元 /平米前期工程費(fèi)， 90元 /平米（地上建筑面積）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)， 220元 /平米（地上建筑面積）政府征收的稅費(fèi)， 150元 /平米（地上建筑面積）分?jǐn)偽词圮噹?kù)成本， 300元 /平米（地上建筑面積）92（ 2）容積率可不可以不做滿？發(fā)展物業(yè)內(nèi)容 低層住宅 全部多層 全部小高層容積率 住宅建筑面積（ 95%） 88163 141060 202371建筑密度 % % %利潤(rùn)總額（億元） 按即期價(jià)格測(cè)算 1. 04 1. 09 按未來價(jià)格測(cè)算 由上表可以看出，三期如果不把容積率做足會(huì)損失一部分利潤(rùn)按即期價(jià)格測(cè)算，項(xiàng)目全部做多層會(huì)損失 500萬元凈利潤(rùn)按未來價(jià)格測(cè)算，項(xiàng)目