【正文】 10（ 7） 22%建筑密度時可實(shí)現(xiàn)的物業(yè)組合以上物業(yè)安排方式，可以實(shí)現(xiàn) %的建筑密度建筑形式 層數(shù) 面積百分比 建筑面積 基底面積 占地面積 建筑密度超高層 24 6% 12661 528 123737 %高層 9% 18992 1027 小高層 45% 94960 8257 多層 6 30% 63307 10551 低層 4 5% 10551 2638 公建 5% 10551 4220 合計(jì) 　 100% 211022 27221 單位：平方米根據(jù)以上分析，三期應(yīng)該是超高層、高層、小高層、多層和低層的組合111（ 8） 23%建筑密度時可實(shí)現(xiàn)的物業(yè)組合以上物業(yè)安排方式，可以實(shí)現(xiàn) %的建筑密度建筑形式 層數(shù) 面積百分比 建筑面積 基底面積 占地面積 建筑密度超高層 24 4% 8441 352 123737 %高層 6% 12661 684 小高層 45% 94960 8257 多層 6 35% 73858 12310 低層 4 5% 10551 2638 公建 5% 10551 4220 合計(jì) 　 100% 211022 28461 單位：平方米根據(jù)以上分析，三期應(yīng)該是超高層、高層、小高層、多層和低層的組合112（ 9）各建筑形式組合建議：以上是對各種建筑密度下的物業(yè)組合分析總體來說，建筑密度越低，項(xiàng)目品質(zhì)就越高，對未來的售價(jià)支撐力度就越大但是，建筑密度過低必然會引起高層的體量過大，從而導(dǎo)致成本上升，風(fēng)險(xiǎn)增加，對未來銷售不利空間感雖然取決于建筑密度等硬性指標(biāo)，但也受規(guī)劃布局方式等軟性因素的影響，這一點(diǎn)可能需要一些突破?？傮w來說，雖然 20%的建筑密度最為出彩，但 23%的建筑密度市場風(fēng)險(xiǎn)最小因此，我們更傾向于按建筑密度 23%的方案進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)，具體還要看規(guī)劃設(shè)計(jì)的可實(shí)現(xiàn)程度113（ 10）組團(tuán)分區(qū)建議由于各建筑形式的目標(biāo)客戶群不同，因此應(yīng)相對分區(qū)，以利于分組團(tuán)開發(fā)其中高層區(qū)物業(yè)相對高檔，住戶相對集中，應(yīng)安排最好的外部景觀和內(nèi)部景觀為避免高度差距過大并適應(yīng)地形高差，小高層應(yīng)在高層兩側(cè)臨街逐排擺放低層區(qū)安排在南部居中位置，與二期花園洋房相呼應(yīng)多層區(qū)在東側(cè)，與二期多層相呼應(yīng)，在景觀安排上，應(yīng)考慮每戶的均好性高層區(qū)多層區(qū)低層區(qū)水域 水域小高層區(qū)小高層區(qū)114企劃篇企劃工作的基本表現(xiàn)形式116案名和 VI系統(tǒng)小貼士： VIq基礎(chǔ)系統(tǒng)q應(yīng)用系統(tǒng)117118119120推廣總精神和基礎(chǔ)包裝小帖士：推廣總精神—— 樓盤的形象定位描述 121基礎(chǔ)包裝包括：工地圍墻、售樓處、折頁、樓書等122123銷售道具 :q模型q效果圖 (建筑 \景觀 \會所等 )q房型家配圖q三維動畫片q……124戶外廣告125紙媒廣告126127活動策劃天域圣誕晚會中海之夜俄羅斯歌舞團(tuán)訪問未來城128企劃工作的基本內(nèi)容129[ 提煉賣點(diǎn) ]徹底分解樓盤，樓盤是由 18個點(diǎn)構(gòu)成的；考察樓盤需要從 18個點(diǎn)進(jìn)行判斷，有哪些特點(diǎn)，因?yàn)檫@些特點(diǎn)就是你的核心競爭力和創(chuàng)意的原則點(diǎn)；從別的樓盤中學(xué)習(xí)三個點(diǎn)應(yīng)用到你的樓盤中，提出你自己的觀點(diǎn)；130地塊：水榭花都文脈：南國奧林匹克主題：四季花城會所：東?；▓@商業(yè)：星河灣教育：蔚藍(lán)海岸交通：碧桂園物業(yè)管理總體規(guī)劃：陽光棕櫚灘環(huán)境設(shè)計(jì)：硅谷別墅1立面：東?；▓@1平面戶型：世紀(jì)村1社區(qū)小品：華僑城1大門：四季花城1入口廣場：星河灣1展示中心：龍湖花園1樣板間：世茂濱江1示范環(huán)境：置信夢工場131[樓盤包裝 ]1325點(diǎn) 1線地產(chǎn)整合推廣? 現(xiàn)場包裝 — 引導(dǎo)進(jìn)入 +工地的感染力? 賣場包裝 — 售樓處的親和力? 樣板間包裝 — 樣板間的熟悉力? 媒介推廣 — 信息和概念的傳遞? 外賣場 — 把銷售信息在次向外傳遞，人流最大的地方133一、現(xiàn)場包裝 說明實(shí)現(xiàn)對買家的圍殺半徑，讓買家能夠順利地實(shí)現(xiàn)從外面導(dǎo)引到工地現(xiàn)場第一階段：在沒有樓盤形象的狀態(tài)下建立的是水平圍殺線第二階段：通過樓體作為核心點(diǎn)進(jìn)行縱向圍殺134現(xiàn)場包裝 主要內(nèi)容外路牌導(dǎo)示牌立柱掛旗工地路牌圍板售樓處導(dǎo)示牌售樓處標(biāo)牌停車場標(biāo)牌歡迎標(biāo)牌看樓專車POP彩旗或吊旗設(shè)計(jì) 樓體招示布（項(xiàng)目名稱、銷售信息、促銷概念等等）樓層進(jìn)度牌135二、賣場包裝 說明售樓處包裝。買家一般到售樓處是一種敵對行為，提防和抗拒心理非常重，我們的目標(biāo)就是把這種心理弱化，讓買家與銷售人員進(jìn)行溝通分宣傳品、展示、 VI三個部分136賣場包裝 內(nèi)容整體氛圍概念提示形象墻設(shè)計(jì)實(shí)體展板售樓書折頁價(jià)格單頁付款方式清單手袋設(shè)計(jì)銷售人員名片信紙、信封銷售人員工作牌銷售人員服裝及門衛(wèi)服裝建議137三、樣板間包裝主要功能是對從售樓處到樣板間的導(dǎo)引及樣板間的功能標(biāo)牌138樣板間包裝 內(nèi)容樓梯氛圍布置樓梯間歡迎牌戶型標(biāo)牌展示空間功能標(biāo)牌（ 主人房、兒童房、父母房、客房、書房、電腦房、健身房、畫室等）免費(fèi)贈送標(biāo)牌（潔具、櫥具等）特別賣點(diǎn)139四、媒介推廣報(bào)紙影視雜志戶外140五、促銷賣場包裝 內(nèi)容形象展場主背景板招示布展示中心開放日看樓專車賣場兩種：商場與廣場。141[廣告攻擊 ]142[ 攻擊策略 ] 攻擊 3段式攻擊階段攻擊波攻擊點(diǎn)143[ 攻擊階段 ] 銷售 5節(jié)點(diǎn)* 內(nèi)部認(rèn)購* 正式開盤* 2期開盤* 準(zhǔn)決戰(zhàn)（第 2年 5月現(xiàn)場出現(xiàn)）* 決戰(zhàn)（第 2年 10月或第 3年 5月配套出現(xiàn)）144[ 攻擊波 ] 3板斧* 前：開盤前* 中：開盤活動* 后：開盤熱銷145[ 攻擊點(diǎn) ] 3條線第 1條工程線： * 單體：奠基、開工、封頂、外立面、入伙 * 社區(qū)：展示、組團(tuán)、小區(qū)、社區(qū)、 品牌 第 2條節(jié)日線： * 1月元旦 /2月春節(jié) /3月植樹節(jié) /5月狂歡節(jié) …… 第 3條專業(yè)線： * 5月春交會； 10月秋交會146企劃工作的主要特點(diǎn)147特點(diǎn)一階段性為什么房地產(chǎn)企劃具有階段性？148形象期蓄水期開盤期持續(xù)期清盤期149蓄水期 （開盤前 2個月））主題：案名傳播及形象塑造）訴求點(diǎn)：p 蘇州寫字樓潛力在哪里？p 新區(qū) CBD寫字樓潛力有多大？p 誰將是新地中心之后新區(qū)寫字樓市場的領(lǐng)航者？p COBO國際，新區(qū) CBD高性價(jià)比辦公 !企劃工作重點(diǎn) :銷售物料 ,案場包裝 .開盤強(qiáng)銷期 （開盤 12個月）主題：賣點(diǎn)出擊訴求點(diǎn)：p 價(jià)值源自地段：新區(qū) CBD地段不可復(fù)制，價(jià)值保證！p 1加 1大于 2： 2棟寫字樓加1棟商業(yè)群樓帶來共振效應(yīng)！p品質(zhì)是高性價(jià)比之本：挑高氣派大堂、蘇州唯一景觀電梯寫字樓！p 迎接景觀辦公新浪潮：景觀的價(jià)值對寫字樓與住宅同等重要！p平臺是第一價(jià)值：做跨國企業(yè)的鄰居！p服務(wù)附加價(jià)值：華爾街寫字樓服務(wù)專家專屬于您！企劃工作重點(diǎn) :廣告 ,媒體策劃炒作 .持續(xù)強(qiáng)銷期 （開盤 38個月）主題：賣點(diǎn)細(xì)節(jié)，熱銷蘇州訴求點(diǎn)：p高性價(jià)比辦公 —— 從無名公司到品牌企業(yè)的關(guān)鍵一躍！p 高性價(jià)比投資 —— 從生意人到資本家的關(guān)鍵一步！p 高性價(jià)比產(chǎn)品 —— 從住宅轉(zhuǎn)向?qū)懽謽勤A家的關(guān)鍵一舉！p 超輕松供樓 —— 從高風(fēng)險(xiǎn)純投資到低風(fēng)險(xiǎn)自用投資兩宜的關(guān)鍵一招！企劃工作重點(diǎn) :老客戶口碑傳播 ,EVENTS活動 ,SP促銷清盤期 （開盤 912個月）主題：最后奉獻(xiàn)訴求點(diǎn)：p高性價(jià)比辦公一路掌聲，最后呈獻(xiàn)p準(zhǔn)現(xiàn)房最后熱銷 高性價(jià)比情辦公看得到p客戶聯(lián)誼互動 挖掘?qū)懽謽瞧脚_里的商機(jī)pSP優(yōu)惠活動 高性價(jià)比辦公買到就賺到企劃工作重點(diǎn) :網(wǎng)絡(luò)廣告 ,SP促銷 案例：某寫字樓階段性企劃工作150特點(diǎn)二時效性為什么房地產(chǎn)企劃具有時效性？151明日開盤最后優(yōu)惠此價(jià)格三天內(nèi)有效準(zhǔn)現(xiàn)房熱銷 絕版珍藏，搶占先機(jī)一期售罄，二期再推152實(shí)效性的關(guān)鍵q銷售導(dǎo)向，迅速執(zhí)行q提前預(yù)期，有備無患153特點(diǎn)三銷售導(dǎo)向房地產(chǎn)的廣告是平面銷售藝術(shù)154某電器廣告某樓盤廣告155THANKS156演講完畢，謝謝觀看！