【文章內(nèi)容簡介】 、居住為主要功能，目前市政府、鹽中、市一小等已經(jīng)遷入，隨著周邊配套的成熟，該區(qū)域的發(fā)展?jié)摿χ鸩斤@現(xiàn)。 Code of this report | 34 169。 Copyright Centaline Group, 2023 ■ 區(qū)域升級規(guī)劃帶動地產(chǎn)發(fā)展 鹽城市政府的南移，給鹽城這個并不很大的商圈來了一個震動。隨著城南區(qū)建設(shè)工作的深入、配套完善、居住價值高的區(qū)域優(yōu)勢越來越明顯，城南區(qū)是整個鹽城樓市的熱點。由于城南區(qū)板塊樓市供應量、需求量均為鹽城市區(qū)各板塊之首，所以成為鹽城房地產(chǎn)市場發(fā)展的領(lǐng)航者。 ■ 前期市場供應量大，后市的開發(fā)量持續(xù)增加 隨著城南區(qū)域的大力發(fā)展，前兩年城南區(qū)域的土地供應量較大，開發(fā)商前期拿的土地都開始動工并銷售，前期開發(fā)的大盤項目進入大消化階段，市場上還同時存在開發(fā)商已經(jīng)拿下而沒有動工的土地。隨著開發(fā)量的持續(xù)增加，城南市場存在一定的銷售壓力。 ■ 中高端客群的關(guān)注，促進了產(chǎn)品品質(zhì)的提高 鹽城住宅市場已經(jīng)從賣方市場進入買方市場，市場供應壓力開始顯現(xiàn)，臵業(yè)主體和臵業(yè)目的正在發(fā)生顯著的變化，購房者更加關(guān)注項目品牌和品質(zhì)的選擇，這些將直接推動市場品質(zhì)的提高。規(guī)劃理念先進、配套完善、個性鮮明、綜合性價比高的產(chǎn)品將在市場競爭中擁有更多的主動權(quán)。這一點在城南板塊的體現(xiàn)尤為明顯，產(chǎn)品和品質(zhì)的競爭成為城南項目的主旋律。 城南板塊市場特征 Code of this report | 35 169。 Copyright Centaline Group, 2023 項目 總建面積（萬平米） 容積率 建筑類別 推出時間 鳳鳴緹香 45 小高層、高層 2023年 05月 中南 .世紀城 280 小高層、高層 2023年 12月 中庚 .海德公園 62 高層 2023年 03月 觀湖壹號 30 小高層、高層 2023年下半年 領(lǐng)秀嘉園 20 多層 高層 小高層 2023年 04月 陽光御園 12 高層 2023年 09月 鳳凰匯 33 高層 2023年 06月 學林雅苑 10 高層 2023年 06月 天瀾灣 33 高層 2023年 09月 未來區(qū)域市場供應量巨大，市場供需矛盾將日益尖銳，市場競爭也將日益白熱化 城南板塊市場運行分析 Code of this report | 36 169。 Copyright Centaline Group, 2023 050000100000150000202300250000020040060080010001200140016001800總成交套數(shù) 總面積（㎡）城南板塊市場運行分析 城南是目前鹽城熱點板塊，不但市場保持旺銷的態(tài)勢，成交量也位居各個區(qū)域的首位。 ?城南板塊的運行走勢基本與全市的走勢基本一致，沒有出現(xiàn)太大的變化。 ?雖然 2023年受到新政打壓，但城南依然達到 6099套的成交量，位居各個區(qū)域的首位。 ?2023年成交量有所下降，但一是由于目前市場依然處于市場淡季，二是受到市場上的供應量少的影響。 Code of this report | 37 169。 Copyright Centaline Group, 2023 城南板塊的價格在“限價令”公布之前，呈現(xiàn)飛速上漲的態(tài)勢。但“限價令”公布之后，價格保持平穩(wěn)，呈現(xiàn)穩(wěn)定運行的走勢 ?2023年一季度，城南房地產(chǎn)市場價格一路飆升。 5月成交均價超過 6000元 /平米，上升至歷史最高點。 ?6月之后城南房地產(chǎn)市場的價格保持平穩(wěn)，雖個別月份有所上漲，但依然低于“限價令”之間的單月成交最高價。 城南板塊市場運行分析 4562 5054 6953 6554 5599 5552 5759 5538 5218 6409 6215 5206 5265 5197 5259 0 1000 2023 3000 4000 5000 6000 7000 8000 成交均價Code of this report | 38 169。 Copyright Centaline Group, 2023 小結(jié) 城南板塊目前處于危險和機遇并存的局面。首先城南是鹽城重點打造的板塊，未來發(fā)展?jié)摿薮?，發(fā)展前景廣闊。其次通過近幾年對區(qū)域房地產(chǎn)市場分析，我們發(fā)現(xiàn)目前該板塊的房地產(chǎn)市場發(fā)展較為健康。但與此同時，該板塊目前已經(jīng)有大量房地產(chǎn)項目開發(fā)，供應量巨大，未來市場競爭將極為激烈。 Code of this report | 39 169。 Copyright Centaline Group, 2023 競爭項目分析 182。 中庚 .海德公園 182。 中南 .世紀城 182。 鳳鳴緹香 本部分數(shù)據(jù)來源：南京中原 DRC監(jiān)測數(shù)據(jù) Code of this report | 40 169。 Copyright Centaline Group, 2023 ?開發(fā)商： 江蘇中庚房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 ?總建面： 62萬平米 ?容積率： ?規(guī)劃總戶數(shù)： 4800多戶 ?物業(yè)類型： 住宅、商業(yè) ?建筑類別 ：高層 ?首次開盤時間： 2023年 3月 ?綠化率： % ?主力戶型： 78平米兩房、 89112平米三房 ?銷售均價： 53005500元 /平米 ?物業(yè)公司 ：中庚物業(yè) ?物業(yè)費 ： /平米 /月 ?銷售情況： 一期推出 264套 ,已經(jīng)銷售了 85% 二期預計 5月左右推出 ?內(nèi)部配套： 商業(yè)配套 21200平米，超市、菜場等， 4000平米會所、18班幼兒園。 ?交通： BRT專線（鹽瀆路站） 中庚 .海德公園 Code of this report | 41 169。 Copyright Centaline Group, 2023 【 項目主要賣點 】 ? ArtDeco建筑風格； ?雙名校學區(qū)房； ?4200平米 18班幼兒園 。 ?4000平米五星會所 。 ?地理位臵優(yōu)越、交通便捷，周邊配套齊全； ?臨近風景秀麗的內(nèi)港湖公園。 中庚 .海德公園 Code of this report | 42 169。 Copyright Centaline Group, 2023 78平米（兩房兩廳一衛(wèi)） 112平米（三房兩廳一衛(wèi)） 90平米（三房兩廳一衛(wèi)） 89平米（三房兩廳一衛(wèi)） 中庚 .海德公園 Code of this report | 43 169。 Copyright Centaline Group, 2023 中庚 .海德公園 Code of this report | 44 169。 Copyright Centaline Group, 2023 ?開發(fā)商： 鹽城中南世紀城房地產(chǎn)投資公司 ?總建面： 280萬平米 ?容積率： ?規(guī)劃總戶數(shù)： 30000多戶 ?物業(yè)類型： 住宅、商業(yè)、酒店、公寓、寫字樓、 ?建筑類別 ：高層、小高層 ?首次開盤時間： 2023年 12月 ?綠化率： 40% ?主力戶型： 8690平米兩房、 114117平米小三房 ?銷售均價： 5500元 /平米 ?物業(yè)公司 ：青島物業(yè) ?物業(yè)費： /平米 /月 ?銷售情況： 一期推出 1000套 ,基本售馨 ,二期預計 5月份推出 ?內(nèi)部配套： 五星級酒店、商業(yè)中心、學校、市政府行政商務中心、三甲醫(yī)院、超市、雙語幼兒園 ?交通： BRT、 1路、 8路、 20路、 33路、 38路 中南 .世紀城 Code of this report | 45 169。 Copyright Centaline Group, 2023 【 項目主要賣點 】 ? 70萬平米的大型商業(yè)配套 ?緊鄰體育場； ?純西班牙的建筑風情； ?五星級酒店和社區(qū)星級會所 。 ?緊靠鹽塘河公園； ?社區(qū)雙語幼兒園 15全班。 ?10萬平米的商業(yè)中心； ?規(guī)劃了五星級酒店、五星級電影院、 5A甲級寫字樓等配套。 中南 .世紀城 Code of this report | 46 169。 Copyright Centaline Group, 2023 約 90平米 (兩房兩廳一衛(wèi) ) 約 132平米 (三房兩廳一衛(wèi) ) 約 115平米 (三房兩廳一衛(wèi) ) 中南 .世紀城 Code of this report | 47 169。 Copyright Centaline Group, 2023 中南 .世紀城 Code of this report | 48 169。 Copyright Centaline Group, 2023 ?開發(fā)商： 南京國資新城投資臵業(yè)有限責任公司 ?總建面： ?容積率： ?規(guī)劃總戶數(shù)： 3000多戶 ?物業(yè)類型： 住宅、商業(yè)、辦公、酒店 ?建筑類別 ：高層、小高層 ?首次開盤時間： 預計 5月份 ?綠化率： % ?主力戶型： 7892平兩房、 116132三房 ?物業(yè)公司 ：未定 ?物業(yè)費： 未定 ?銷售情況： 預計 5月份推出 2棟高層住宅， 78至 132平方米不等。 ?周邊配套： 8萬平米的商業(yè)、幼兒園、會所、網(wǎng)球場 ?交通： BRT 1號線 鳳鳴緹香 Code of this report | 49 169。 Copyright Centaline Group, 2023 【 項目主要賣點 】 ?地理位臵優(yōu)越，周邊交通便捷 ?緊鄰新城 CBD,周邊配套齊全 ?項目北有內(nèi)港湖公園，南有鹽塘湖公園，周邊生態(tài)環(huán)境絕佳； ?雙學區(qū)小區(qū)； ?2023平米綜合會所、 7000平米的幼兒園 ?品牌物業(yè)管理公司、 6重智能安防 鳳鳴緹香 Code of this report | 50 169。 Copyright Centaline Group, 2023 117平米 (三房二廳一衛(wèi) ) 92平米 (二房二廳一衛(wèi) ) 82平米 (二房二廳一衛(wèi) ) (二房二廳一衛(wèi) ) 鳳鳴緹香 Code of this report | 51 169。 Copyright Centaline Group, 2023 城南板塊規(guī)劃 本部分數(shù)據(jù)來源：南京中原 DRC監(jiān)測數(shù)據(jù) Code of this report | 52 169。 Copyright Centaline Group, 2023 ?鹽城市城南新區(qū)位于市區(qū)南部，規(guī)劃建設(shè)范圍為：東至通榆河，西至西環(huán)路，北至青年路，南至新河，面積 里。 ?城南新區(qū)位于鹽城市區(qū)南部，面積 平方公里，遠期規(guī)劃面積共計約 70平方公里，將是一個擁有 40多萬人口的新城區(qū)。 ?城南新區(qū)定位為： 全市的政治、經(jīng)濟、文化中心和以現(xiàn)代服務業(yè)為主的地區(qū)總部經(jīng)濟中心 ,是鹽城都市圈區(qū)域協(xié)調(diào)和合作發(fā)展的中心環(huán)節(jié)，鹽城未來城市形象的集中體現(xiàn)區(qū)域。 ?其未來將會發(fā)展成為 市級行政、商業(yè)文化中心、科教創(chuàng)業(yè)基地 、旅游集散中心和 新型生態(tài)居住區(qū)。 城南板塊規(guī)劃 Code of this report | 53 169。 Copyright Centaline Group, 2023 城南新區(qū)的發(fā)展呈現(xiàn)由北向南走勢： A區(qū)北起青年路，南至世紀大道，是目前城南新區(qū)發(fā)展最為成熟的片區(qū)，大量住宅小區(qū)已建成并入住，市政、商業(yè)配套完善，生活氛圍濃郁； B區(qū)北接世紀大道，南至鹽瀆路，是新區(qū)發(fā)展次成熟片區(qū)，隨著市政府行政中心搬遷及內(nèi)港湖建設(shè)，目前有部分建成小區(qū)，公用市政配套基本具備，大量小區(qū)在建； C區(qū)北起鹽瀆路，南至新河，目前已吸引大量企業(yè)進入拿地，有少量在建的市政配套設(shè)施和商業(yè)； D區(qū)新河以南至徐淮鹽高速，總面積約 25平方公里范圍為遠景規(guī)劃中的產(chǎn)業(yè)園區(qū)。目前仍處于規(guī)劃狀態(tài)。 城南板塊規(guī)劃 Code of this report | 54 169。 Copyright Centaline Group, 2023 規(guī)劃布局結(jié)構(gòu)為“一心、兩軸、五廊、四片”。 ■ 一心 是指基于鹽城都市圈的發(fā)展所確立的鹽城市未來發(fā)展的“新都心”，主要由行政商貿(mào)中心區(qū)、串場河水岸設(shè)施集中區(qū)構(gòu)成。功能上主要包括行政中心、商貿(mào)中心、金融中心及居住等。 ■ 兩軸 構(gòu)筑聯(lián)系城南新區(qū)與老城區(qū)的功能紐帶與歷史文化紐帶。 其中，沿解放路、躍馬路沿線形成整合行政商貿(mào)服務、科創(chuàng)服務、旅游服務等設(shè)施集中區(qū)的軸線。沿串場河形成鹽城的文化紐帶，沿線布局一定設(shè)施，形成與沿解放路、躍馬路功能設(shè)施軸線的互動，城市由“串場”走向“串城”，由“依河而居”走向“依河而盛”。 城南板塊規(guī)劃 Code of this report | 55 169。 Copyright Centaline Group, 2023 ■ 五廊 依托利民河、鹽塘河、小新河、徐淮鹽高速公路和通榆運河形成由北至南的五條生態(tài)廊道，構(gòu)成新區(qū)生態(tài)網(wǎng)絡(luò)的基本框架，通榆運河生態(tài)廊道將其他廊道相串連。 ■ 四片 規(guī)劃以道路及橫向通廊為界形成四個特色區(qū)塊：