【正文】 升居住品質需求 新區(qū) 升級住宅 環(huán)境優(yōu)美 充足的居住空間 享受城市生活 擴大居住空間 城市郊區(qū)化 遷往城市之南 城市中心遷移 城郊差距縮小 Code of this report | 70 169。 城南客群結構演變 Code of this report | 68 169。 ?客群主要是以多次置業(yè)和間于更換和投資的二次置業(yè)的客群為主，單純的首次置業(yè)群體較少，主 要因素在于 “ 南進西擴 ” 戰(zhàn)略屬雛形狀態(tài)及周邊生活配套設施缺乏而造成的。 城南客群走勢分析 182。 Copyright Centaline Group, 2023 SWOT總結 本案擁有板塊、區(qū)域、交通、景觀、產品等眾多優(yōu)勢，具備打造高品質樓盤的基本條件。 區(qū)域競爭威脅 ? 未來同區(qū)域有多個樓盤將形成集中上市的局面，供應量將達 300萬方，同時在產品規(guī)劃與本案有一定重疊，加劇區(qū)域內的直接競爭。 ? 地塊及板塊多家樓盤集中開發(fā)，品牌開發(fā)商云集，極大拉動了板塊整體崛起。 Copyright Centaline Group, 2023 機會分析（ opportunity） 客群機遇 ? 隨著鹽城城市綜合實力的不斷提升，限價令的出臺，使得消費者對產品的選擇越來越理性 區(qū)域發(fā)展機遇 ? 鹽城政府對潛龍湖的規(guī)劃提升區(qū)域景觀資源價值的同時，也提高了區(qū)域的整體價值。 Copyright Centaline Group, 2023 劣勢分析（ weakness） 現(xiàn)狀劣勢 ? 項目所屬的板塊還處發(fā)展期，目前周邊各項生活配套較為缺乏。極大拉近了區(qū)域與主城的聯(lián)系，交通出行更為多樣與便利。 景觀優(yōu)勢 ?項目地處濱河風光帶、潛龍湖、周邊環(huán)境優(yōu)美，自然資源豐富。 城南板塊規(guī)劃 Code of this report | 56 169。 Copyright Centaline Group, 2023 ■ 五廊 依托利民河、鹽塘河、小新河、徐淮鹽高速公路和通榆運河形成由北至南的五條生態(tài)廊道，構成新區(qū)生態(tài)網(wǎng)絡的基本框架，通榆運河生態(tài)廊道將其他廊道相串連。 ■ 兩軸 構筑聯(lián)系城南新區(qū)與老城區(qū)的功能紐帶與歷史文化紐帶。 城南板塊規(guī)劃 Code of this report | 54 169。 ?其未來將會發(fā)展成為 市級行政、商業(yè)文化中心、科教創(chuàng)業(yè)基地 、旅游集散中心和 新型生態(tài)居住區(qū)。 Copyright Centaline Group, 2023 城南板塊規(guī)劃 本部分數(shù)據(jù)來源：南京中原 DRC監(jiān)測數(shù)據(jù) Code of this report | 52 169。 Copyright Centaline Group, 2023 ?開發(fā)商： 南京國資新城投資臵業(yè)有限責任公司 ?總建面： ?容積率： ?規(guī)劃總戶數(shù)： 3000多戶 ?物業(yè)類型： 住宅、商業(yè)、辦公、酒店 ?建筑類別 ：高層、小高層 ?首次開盤時間： 預計 5月份 ?綠化率： % ?主力戶型： 7892平兩房、 116132三房 ?物業(yè)公司 ：未定 ?物業(yè)費： 未定 ?銷售情況： 預計 5月份推出 2棟高層住宅， 78至 132平方米不等。 ?10萬平米的商業(yè)中心； ?規(guī)劃了五星級酒店、五星級電影院、 5A甲級寫字樓等配套。 Copyright Centaline Group, 2023 中庚 .海德公園 Code of this report | 44 169。 ?4000平米五星會所 。 鳳鳴緹香 本部分數(shù)據(jù)來源：南京中原 DRC監(jiān)測數(shù)據(jù) Code of this report | 40 169。 Code of this report | 39 169。 Copyright Centaline Group, 2023 小結 城南板塊目前處于危險和機遇并存的局面。但“限價令”公布之后，價格保持平穩(wěn)，呈現(xiàn)穩(wěn)定運行的走勢 ?2023年一季度，城南房地產市場價格一路飆升。 ?雖然 2023年受到新政打壓，但城南依然達到 6099套的成交量，位居各個區(qū)域的首位。 城南板塊市場特征 Code of this report | 35 169。隨著開發(fā)量的持續(xù)增加，城南市場存在一定的銷售壓力。 Copyright Centaline Group, 2023 ■ 區(qū)域升級規(guī)劃帶動地產發(fā)展 鹽城市政府的南移，給鹽城這個并不很大的商圈來了一個震動。 小結 本部分數(shù)據(jù)來源：南京中原 DRC監(jiān)測數(shù)據(jù) Code of this report | 33 169。 Copyright Centaline Group, 2023 城南房地產市場分析 182。 5633498031326030582847133628522301000202330004000500060007000城中 城北 河東 城南2023 年成交均價 2023 年成交均價Code of this report | 31 169。 城南一直是鹽城重點打造的區(qū)域，因此是房地產開發(fā)的熱點區(qū)域，成交量位居各個區(qū)域首位 2 3 . 7 4 %1 9 . 4 1 %2 0 . 4 2 %3 6 . 4 2 %00 . 0 0 %5 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 5 . 0 0 %2 0 . 0 0 %2 5 . 0 0 %3 0 . 0 0 %3 5 . 0 0 %4 0 . 0 0 %010002023300040005000600070008000城中 城北 河東 城南 城西南成交套數(shù) 成交占比Code of this report | 30 169。 Code of this report | 29 169。與此同時，市場卻呈現(xiàn)供略大于求的良好運行態(tài)勢，供銷比僅為 ,并且個別月份的呈現(xiàn)供小于求的態(tài)勢。 ?2023年鹽城市區(qū)商品房供銷比為： 1，商品住房供銷比為 ： 1。 ■ 產品附加值得到市場的逐步認同 鹽城的房地產市場目前處于市場化啟動的早期階段，即產品品質普遍邁向了改善居住的水平，開發(fā)商已普遍注意到了布局、環(huán)境、立面、房型等的重要性，但在具體的貫徹實施方面，卻顯出了較為明顯的局限性。在本次市調中了解到，每個的樓盤購房客戶 80%都集中在樓盤所在區(qū)域的 3公里范圍內。剛性需求為房地產行業(yè)提供了一個生存發(fā)展的空間。盡管目前市區(qū)有流動人口約 7萬人，但這部分人群基本不屬于高消費、高預算階層，消費低于一般市民，無法成為房地產發(fā)展的先頭軍。目前市場上熱銷的面積范圍為 7090平米的兩房和 100130平米的三房。 Code of this report | 24 169。 Copyright Centaline Group, 2023 鹽城房地產市場特征 ■ 市政建設拉動型，地產項目遍地開花 現(xiàn)階段的鹽城房地產市場發(fā)展速度較快，各板塊都有較大的開發(fā)量，所以導致了房地產項目遍地開花的局面，現(xiàn)階段的鹽城市場屬典型的市政建設投資拉動型，雖然在短期內確實能將城市的整體面貌提升，但對后市的負面影響也將是巨大的。 發(fā)展較早，距主城較近，配套較為成熟 周邊環(huán)境較為嘈雜，區(qū)域認知度不高 差 差 城中 中心城區(qū)供應稀少，未來發(fā)展空間不大。 Copyright Centaline Group, 2023 鹽城房地產市場格局 房地產板塊格局 以建軍中路、解放路、大慶路、鹽馬路、開放大道等主干道為界線，將全市劃分為城北板塊、城中板塊、城南板塊、西南板塊、城東板塊。 產品大量出現(xiàn)，形式逐漸多樣化，價格迅速提高，數(shù)量與質量并重；產品附加值出現(xiàn)并提高。 需求特征 滿足基本生活需求，客戶結構簡單。 競爭條件 有實力競爭者較少；需求簡單、市場結構單一。 Copyright Centaline Group, 2023 發(fā)展階段 啟動階段 快速發(fā)展階段 平穩(wěn)發(fā)展階段 減緩發(fā)展階段 外部環(huán)境 福利分房階段，政府為整個產業(yè)的主要投資者；區(qū)域平行發(fā)展。 小結 本部分數(shù)據(jù)來源：南京中原 DRC監(jiān)測數(shù)據(jù) Code of this report | 19 169。 Copyright Centaline Group, 2023 鹽城房地產市場分析 182。 Copyright Centaline Group, 2023 鹽城的價格控制政策解讀 鹽城價格控制政策 捂盤惜售，等待“限價令”過期 實行車庫捆綁銷售，間接漲價 打造精裝修房，提升產品價格 鹽城嚴厲的價格控制政策，使得當?shù)胤慨a商自由漲價的行為無法實行。 根據(jù)新規(guī)定，房地產開發(fā)企業(yè)應以成本核算為基礎，結合市場狀況，在市物價部門采樣、測試的商品住房現(xiàn)行銷售價格水平范圍內，合理確定平均銷售價格。不在“新國八條”要求重點調控城市的范圍之內，因此至今鹽城沒有出臺地方性的新政細則。 新政對鹽城樓市的影響 182。開發(fā)商受迫于市場和資金等方面多重壓力，下調價格以促進市場平穩(wěn)運行。 1. 價格依舊堅挺。這種情況下，主力購買群仍被隔離在樓市之外，剛性需求雖然旺盛，但對于高價樓盤沒有意義。 一方面，購房群體主要構成之一受政策影響一刀被切，一方面樓市觀望必定再度蔓延，由此市場供銷兩方面預計都將在較低位面運行。另一方面，2023年房地產市場總體較好，開發(fā)商大多有著充足的資金儲備，至少在短時間內，尚不會出現(xiàn)普遍的價格調整促進銷售的局面。二手房掛牌價過高則無人問津，過低則賣主寧可轉而出租。無論是限購、還是二套房的首付增加利率升高，對于剛性需求群體而言，都是非影響群體。這中一刀切的做法，直接將一部分人劃出了房地產市場。本輪全國統(tǒng)一標準的限購令將對市場需求產生較為直接的影響，對市場的影響程度將遠超前兩輪。即 “ 原則上對已有 1套住房的當?shù)貞艏用窦彝ァ⒛軌蛱峁┊數(shù)匾欢晗藜{稅證明或社會保險繳納證明的非當?shù)貞艏用窦彝?，限?1套住房；對已擁有 2套及以上住房的當?shù)貞艏用窦彝ァ碛?1套及以上住房的非當?shù)貞艏用窦彝?、無法提供一定年限當?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非當?shù)貞艏用窦彝?，暫停在本行政區(qū)域內向其售房。目前來看這些城市中很大部分已實行限購，預計后市仍將有較多的城市加入限購行列。 “新國八條”政策解讀 Code of this report | 10 169。后期，保障房供應總量是否會在 1000萬套的基礎上增加，仍有待觀察。 （ 2） 首次規(guī)定須說明拍地資金來源 ，加強對企業(yè)土地市場準入資格和資金來源的審查 ,參加土地競買的單位或個人 ,必須說明資金來源并提供相應證明。 “新國八條”政策解讀 Code of this report | 8 169。究其原因，第三輪調控的啟動時點和近期房地產市場的表現(xiàn)有直接的關聯(lián)。此次推出的“國八條”，可視為 2023年兩次調控政策的延續(xù)，各界猜測已久的“第三輪調控”終于來臨。 Copyright Centaline Group, 2023 “新國八條”政策解讀 第三輪調控明顯是前兩次調控的升級版，不但在金融領域出臺“限貸”、收緊銀根、加息等手段調控樓市，而且還通過行政手段限制購房者購房，樓市調控前所未有的嚴厲。 Code of this report | 4 169。 Copyright Centaline Group, 2023 房地產新政走勢解析 ?2023年是中國樓市的調控年，抑制性的政策頻繁出臺。 Copyright Centaline Group, 2023 新政走勢分析及預判 182。Code of this report | 1 169。 2023年鹽城市金輝城營銷策劃建議 南京中原地產 2023年 5月 Code of this report | 2 169。 未來走勢預測 本部分數(shù)據(jù)來源：南京中原 DRC監(jiān)測數(shù)據(jù) Code of this report | 3 169。 新政的壓力之下，各大中城市的成交量出現(xiàn)了明顯的萎縮，但價格依然堅挺保持快速上漲。 各個城市房價的快速上漲使得前兩輪調控徹底落空，因此在 2023年伊始政府出臺更加嚴厲的“新國八條” Code of this report | 5 169。會議確定了 8項調控措施 (簡稱“國八條” )。 Copyright Centaline Group, 2023 南京中原房地產營銷顧問有限公司 【 中原觀點一 】 2023年政策出臺時點提前 通過對比分析歷年房地產調控政策可以看出，房地產政策一般在春節(jié)后的兩會前后出臺，但本輪調控是在前兩輪嚴政的前提下，于春節(jié)前一周出臺，實屬少見。 但本輪調控政策內容和前兩次相比，政策嚴厲程度更大、涉及范圍更廣，預計對市場影響持續(xù)時間將更長。中央政府把調控的目標再次踢給了地方政府，各地根據(jù)各自情況制定目標，并制定后續(xù)的各項細則。然而，在保障房供應總量沒有增加的情況下，保障房覆蓋范圍的擴大，那么原來城市的保障房建設將存在被壓縮的可能性。 如（ 1）二套房首付比例提至 6成； （ 2）購買不足