【文章內(nèi)容簡介】 米以上、新開工面積都超過3200萬平米、施工面積都超過 5800萬平米；施工、竣工面積最大的為粵、浙，而新開工面積最大的為蘇、浙，兩省供給增長未來將繼續(xù)加快；山東省施工、竣工增幅都超過福建省，供給增幅達(dá)到高位；東北三省的供給增長回落較快020234000600080001000012023廣東 江蘇 浙江 福建 山東 遼寧 吉林 黑龍江萬平米 20%10%0%10%20%30%40%50%60%70%廣東 江蘇 浙江 福建 山東 遼寧 吉林 黑龍 合計(jì)30%20%10%0%10%20%30%40%50%60%廣東 江蘇 浙江 福建 山東 遼寧 吉林 黑龍 合計(jì)010002023300040005000600070008000　　北京 　　天津 　　上海萬平米 施工面積 新開工面積竣工面積 銷售面積0%5%10%15%20%25%30%35%40%北京 天津 上海 一類地區(qū)施工面積增長率0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%北京 天津 上海 一類地區(qū)竣工面積增長率Copyright169。2023 By Alliance PKU Management Consultants Ltd. 第 32頁北大縱橫三類、四類地區(qū)中供給較為集中的依次為四川、重慶、湖北、安徽、河北、湖南、河南，總體上仍有上升空間05001000150020232500300035004000河北 山西內(nèi)蒙古河南 湖北 湖南 海南 重慶 西藏 陜西 青海 寧夏 新疆萬平米施工面積新開工面積竣工面積銷售面積40%20%0%20%40%60%80%100%120%140%河北 山西內(nèi)蒙古河南 湖北 湖南 海南 重慶 西藏 陜西 青海 寧夏 新疆施工面積增長率40%20%0%20%40%60%80%100%120%河北 山西內(nèi)蒙古河南 湖北 湖南 海南 重慶 西藏 陜西 青海 寧夏 新疆竣工面積增長率20%10%0%10%20%30%40%50%60%江西 安徽 廣西 四川 甘肅 貴州 云南20%10%0%10%20%30%40%50%60%江西 安徽 廣西 四川 甘肅 貴州 云南0100020233000400050006000江西 安徽 廣西 四川 貴州 云南 甘肅萬平米四川省供給量最大，施工、新開工、竣工面積與二類地區(qū)水平類似從竣工面積看，超過 1000萬平米的依次為渝、鄂、皖、 800萬平米以上的依次為冀、湘、豫；六省目前為三類、四類地區(qū)中的供給熱點(diǎn)從新開工面積看，超過 1300萬平米的為渝、鄂、皖、 1100萬平米以上的依次為豫冀贛湘；從施工面積看，超過 2700萬平米的依次為渝豫鄂、 2023萬平米以上的依次為冀皖湘；河南、江西、湖南將加入未來的供給熱點(diǎn)從施工面積 /銷售面積來看，川鄂為 ，皖滇為 ，目前全國的平均水平為 ，四省及邊疆地區(qū)房地產(chǎn)供給仍有較大上升空間Copyright169。2023 By Alliance PKU Management Consultants Ltd. 第 33頁北大縱橫供求平衡分析：除一類地區(qū)供求基本平衡外，其他地區(qū)需求增長快于供應(yīng)增長2023年，全國商品房住宅竣工面積為 米，比銷售面積高 13%；施工面積為 ，為銷售面積的 。根據(jù)中國房地產(chǎn)協(xié)會(huì)統(tǒng)計(jì)，商品房空置率 *從 2023年的 %降低到2023年的 14%三年來，一類地區(qū)的房地產(chǎn)竣工與銷售增幅差距逐漸縮小，供需同步增長； 2023年底竣工面積略高于銷售面積 %二類地區(qū)供需總量最大，增幅波動(dòng)相對較小， 2023年住宅施工面積達(dá) ，新開工面積達(dá) 2億平米，占全國的 45%左右；竣工面積比銷售面積高 16%；市場供應(yīng)年度增幅的波動(dòng)較大，目前銷售增長略快于竣工增長三類地區(qū) 銷售增長率 2023年比竣工增長率高， 2023年仍高于竣工增長率 10個(gè)百分點(diǎn)； 2023年底住宅竣工面積比銷售面積高%，市場 供需兩旺四類地區(qū)竣工增長率持續(xù)上升，但是需求增長率始終遠(yuǎn)高于供應(yīng)增長率 ； 2023年施工面積 億平米，不到銷售面積的 3倍*現(xiàn)行商品房空置率計(jì)算 =未售出數(shù)量 /前三年竣工數(shù)量2023年各區(qū)域商品房住宅市場供需比較19992023年各區(qū)域房地產(chǎn)市場供需增長比較050001000015000202302500030000350004000045000一類地區(qū) 二類地區(qū) 三類地區(qū) 四類地區(qū)萬平米施工面積 新開工面積竣工面積 銷售面積0%5%10%15%20%25%30%35%40%一類地區(qū) 二類地區(qū) 三類地區(qū) 四類地區(qū)竣工面積增長率銷售面積增長率Copyright169。2023 By Alliance PKU Management Consultants Ltd. 第 34頁北大縱橫投資增長分析：各區(qū)域投資在 20%以上的高位增長，推動(dòng)市場繼續(xù)快速成長；漲幅波動(dòng)大，二類地區(qū)較穩(wěn)定，四類地區(qū)增長較快如圖所示 *，房地產(chǎn)施工面積與房地產(chǎn)投資增長率有較強(qiáng)的正向相關(guān)性，投資增長將推動(dòng)未來房地產(chǎn)市場的繼續(xù)成長各區(qū)域市場的投資增長不均衡：–一類地區(qū)的年投資增長率在 1530%之間波動(dòng)，同期施工面積增長率從 %上升到%–二類地區(qū)的年投資增長率波動(dòng)區(qū)間不到 個(gè)百分點(diǎn)，施工面積漲幅也相對穩(wěn)定–三類地區(qū)的年投資增長率在 2333%的高位上波動(dòng)，推動(dòng)了同期施工面積的高位成長–四類地區(qū)的年投資增長率相對最高， 2023年底增長率達(dá) 30%，同期施工面積呈現(xiàn)相似的增長曲線﹡2023 年房地產(chǎn)相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)尚未正式公布，因此使用2023 年統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)提供分析參考，以下相同19992023年各區(qū)域房地產(chǎn)投資增長率比較19992023年各區(qū)域房地產(chǎn)施工面積增長率比較0%5%10%15%20%25%30%35%40%一類地區(qū) 二類地區(qū) 三類地區(qū) 四類地區(qū)0%5%10%15%20%25%30%一類地區(qū) 二類地區(qū) 三類地區(qū) 四類地區(qū)Copyright169。2023 By Alliance PKU Management Consultants Ltd. 第 35頁北大縱橫北京、浙江、山東、湖南、河北、江西等省的投資增長較快，上海、江蘇、山西、河南、安徽、四川等省的投資增長持續(xù)性較好一類地區(qū)中，北京投資增長最快，上海投資增長率持續(xù)上升二類地區(qū)中，浙江、山東投資增長最快，江蘇投資增長率持續(xù)上升，廣東、福建投資增長率開始回落，東北三省投資增長率波動(dòng)很大三類地區(qū)中，湖南、重慶、河北、寧夏、陜西等省投資增長較快 ,山西、河南、湖北等投資增長率持續(xù)上升四類地區(qū)中，江西、廣西投資增長最快，安徽、甘肅投資增長率持續(xù)上升，四川投資增長相對比較穩(wěn)定0%10%20%30%40%50%60%北京 天津 上海 一類地區(qū) 10%0%10%20%30%40%50%60%廣東 江蘇 浙江 福建 山東 遼寧 吉林 黑龍20%0%20%40%60%80%100%120%140%160%河北 山西內(nèi)蒙古河南 湖北 湖南 海南 重慶 西藏 陜西 青海 寧夏 新疆 20%10%0%10%20%30%40%50%60%70%江西 安徽 廣西 四川 甘肅 貴州 云南Copyright169。2023 By Alliance PKU Management Consultants Ltd. 第 36頁北大縱橫收益增長與盈利分析：一類地區(qū)的房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)營收益在 35%左右的高位穩(wěn)定增長，二類、四類地區(qū)的行業(yè)盈利能力最強(qiáng)三年來，各區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營總收入均持續(xù)穩(wěn)定上升，但漲幅因區(qū)域市場不同略有回落2023年底，各區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)的營業(yè)利潤率（營業(yè)利潤總額 /經(jīng)營總收入）區(qū)別較大，盡管業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為房地產(chǎn)利潤率（ 2023年全國僅為 %) 存在較大統(tǒng)計(jì)誤差，但這一區(qū)別仍反映了房地產(chǎn)業(yè)外部監(jiān)管環(huán)境和自身獲利能力的相對地區(qū)差異性– 一類地區(qū) 的經(jīng)營收入在 35%左右的高位上 穩(wěn)定增長 ，同期營業(yè)利潤率增長也逐漸上升– 二類地區(qū) 的 營業(yè)利潤率最高 ，但經(jīng)營總收入漲幅波動(dòng)最大– 三類地區(qū) 的營業(yè)利潤率最低、但收入增長保持在高位，反映了該區(qū)域房地產(chǎn) 行業(yè)疏于管理、企業(yè)項(xiàng)目運(yùn)作水平不高– 四類地區(qū) 的經(jīng)營收入增長和營業(yè)利潤表現(xiàn)都較好， 具有一定的未來增長潛力20232023年各區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營收入增長率比較2023年各區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)的營業(yè)利潤率比較（ %）1001020304050607080一類地區(qū) 二類地區(qū) 三類地區(qū) 四類地區(qū)一類地區(qū) 二類地區(qū) 三類地區(qū) 四類地區(qū)Copyright169。2023 By Alliance PKU Management Consultants Ltd. 第 37頁北大縱橫上海、浙江、廣東、安徽、江西、山東、云南、廣西等省的行業(yè)盈利性較高，超過全國和本區(qū)域的市場平均水平一類地區(qū)中，上海盈利性最好，北京收益增長率在高位波動(dòng)，天津居于兩者之間三類地區(qū)中，重慶、湖南、海南收益增長率穩(wěn)定上升，新疆漲幅最大，湖北、寧夏、新疆盈利性較好二類地區(qū)中，盈利性較高的依次為浙粵魯蘇閩，且收益增長率穩(wěn)定上升，東北三省營業(yè)利潤均為負(fù)值四類地區(qū)，盈利性較高的依次為皖贛滇桂川，其中皖贛的收益漲幅持續(xù)穩(wěn)定北京 天津 上海0102030405060702023 年?duì)I業(yè)利潤率20232023 年收入增長率廣東 江蘇 浙江 福建 山東 遼寧 吉林 黑龍江10050050100150200250300350河北 山西 內(nèi)蒙 河南 湖北 湖南 海南 重慶 陜西 青海 寧夏 新疆20020406080100120安徽 江西 廣西 四川 貴州 云南 甘肅10010203040506070Copyright169。2023 By Alliance PKU Management Consultants Ltd. 第 38頁北大縱橫市場競爭程度：行業(yè)處于完全競爭階段，一類地區(qū)規(guī)?；潭群褪袌黾卸容^高，二類地區(qū)競爭激烈但水平不高，三類、四類地區(qū)企業(yè)弱小、競爭強(qiáng)度不高當(dāng)前房地產(chǎn)市場 競爭 呈現(xiàn)以下 特點(diǎn) ：–競爭密集程度的地區(qū)不均衡性：華北、華東地區(qū)占百強(qiáng)企業(yè)的 88%，中西部占 9%，東北占 3%–經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)出現(xiàn)規(guī)?；?jīng)營：如百強(qiáng)企業(yè)的銷售額和銷售面積占北京市場的 41％和 30％–企業(yè)兩極分化明顯，但開發(fā)產(chǎn)品仍集中于中低檔房地產(chǎn)行業(yè)基本處于 完全競爭階段 ：各企業(yè)市場占有率普遍很低，領(lǐng)先企業(yè)的市場份額不到 1% ，進(jìn)入壁壘低、退出壁壘高，行業(yè)淘汰快–一類地區(qū) 集中了全國 10%的房地產(chǎn)企業(yè)、 30%的房地產(chǎn)投資額和商品房銷售額，市場集中度相對較高，經(jīng)營規(guī)?；潭雀擗C二類地區(qū) 擁有 43%的房地產(chǎn)企業(yè)、 37%的從業(yè)人員、47%的年度投資額和 40%的銷售額，企業(yè)數(shù)量多、規(guī)模偏小、經(jīng)營水平一般， 競爭激烈–三類、四類地區(qū) 與二類地區(qū)相比，企業(yè)數(shù)量相當(dāng)、但從業(yè)人員高出 13%、將近全國的一半，投資額低 20%、銷售額低 10%，不到全國的 30%；反映了該區(qū)域市場的企業(yè)普遍弱小、經(jīng)營效率低下、競爭強(qiáng)度不高數(shù)據(jù)來源：歷年中國統(tǒng)計(jì)年鑒、 《中國房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)研究報(bào)告》 2023 2396636219四類地區(qū) 3244927892三類地區(qū) 41962614164二類地區(qū) 113400932618全 國2023年完成投資 (億元 )實(shí)際需要總投資 (億元 )平均從業(yè)人數(shù)企業(yè)數(shù)量地 區(qū)各區(qū)域市場競爭分析（ 2023） 0%20%40%60%80%100%企業(yè)數(shù)量 平均從業(yè)人數(shù) 總投資規(guī)模 完成投資規(guī)模%一類地區(qū)二類地區(qū)三類地區(qū)四類地區(qū)Copyright169。2023 By Alliance PKU Management Consultants Ltd. 第 39頁北大縱橫北京的經(jīng)營規(guī)模化程度最高，其次為上海、廣東等；山東、遼寧、天津等行業(yè)競爭水平不高?一類地區(qū)中，京滬市場占有 90%以上的投資額、銷售額和 80%的企業(yè)；其中，北京市擁有 1/5的企業(yè)數(shù)量和 1/2強(qiáng)的年度投資規(guī)模，企業(yè)規(guī)?；潭群芨撸粶騼墒衅髽I(yè)數(shù)量與投資規(guī)模相比較大，競爭密集度較高?二類地