【正文】 ： 2023年以后發(fā)展目標(biāo) ： 在鞏固現(xiàn)有市場(chǎng)的區(qū)域優(yōu)勢(shì)基礎(chǔ)上，將較為成熟的運(yùn)營(yíng)模式向新的區(qū)域市場(chǎng)擴(kuò)展，從地方性企業(yè)向全國(guó)性企業(yè)轉(zhuǎn)變區(qū)域發(fā)展目標(biāo) ： 繼續(xù)集中在二類(lèi)地區(qū)的業(yè)務(wù)開(kāi)發(fā)，同時(shí)關(guān)注三類(lèi)地區(qū)，如重慶、河南、湖南、湖北等地業(yè)務(wù)發(fā)展目標(biāo) ： 仍然以普通商品房的開(kāi)發(fā)為主，同時(shí)加大力度進(jìn)行經(jīng)濟(jì)適用房的開(kāi)發(fā)，并將相關(guān)經(jīng)驗(yàn)向新的區(qū)域市場(chǎng)推廣品牌發(fā)展目標(biāo) ： 將已有區(qū)域市場(chǎng)中建立的公司品牌向新區(qū)域市場(chǎng)擴(kuò)展，采用成功項(xiàng)目品牌、已有公司品牌和新建項(xiàng)目品牌結(jié)合使用的方式Copyright169。2023 By Alliance PKU Management Consultants Ltd. 第 41頁(yè)北大縱橫投資環(huán)境分析：一類(lèi)、二類(lèi)地區(qū)具有顯著的優(yōu)勢(shì)，特大城市的投資環(huán)境明顯強(qiáng)于中小城市跨區(qū)域投資的商業(yè)環(huán)境 10要素l資源環(huán)境與產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度l基礎(chǔ)建設(shè)（交通通信、水電燃?xì)猓﹍區(qū)域市場(chǎng)壁壘l勞動(dòng)力市場(chǎng)彈性及技術(shù)能力l對(duì)外合作與開(kāi)放程度l私營(yíng)企業(yè)參與度l融資環(huán)境l政府管理及廉政l稅費(fèi)負(fù)擔(dān)l司法效率世界銀行 2023年對(duì)中國(guó) 23個(gè)城市 3900家企業(yè)的調(diào)查顯示，投資環(huán)境最好的城市（杭州、上海、廣州、深圳）都位于一類(lèi)、二類(lèi)地區(qū)；中西部城市呈現(xiàn)相對(duì)劣勢(shì)社科院 2023年 3月發(fā)布的《中國(guó)城市競(jìng)爭(zhēng)力研究報(bào)告 》進(jìn)一步闡明，商務(wù)環(huán)境是城市綜合競(jìng)爭(zhēng)力最重要的因素， “ 貢獻(xiàn)彈性達(dá)到 ”–投資環(huán)境最好的前 10個(gè)城市分布：一類(lèi)地區(qū) 3個(gè)，二類(lèi)地區(qū) 5個(gè)，三類(lèi)地區(qū) 2個(gè)，充分體現(xiàn)了大城市對(duì)資源的聚集效應(yīng)–受東部地區(qū)的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移影響，中部地區(qū)的部分城市開(kāi)始起飛，西部地區(qū)的中心城市顯著改善–在長(zhǎng)三角產(chǎn)業(yè)北移的帶動(dòng)下，環(huán)渤海特別是山東半島的提高速度加快Copyright169。2023 By Alliance PKU Management Consultants Ltd. 第 28頁(yè)北大縱橫廣東、江蘇、浙江、上海、北京、山東等地的市場(chǎng)規(guī)模名列前茅，浙江、山東及天津的增幅較大，而東北地區(qū)徘徊不前一類(lèi)地區(qū)中，滬京兩市占全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的 1/7，總量和價(jià)格都在高位上增長(zhǎng)； 2023年津市異軍突起，銷(xiāo)售面積同比增長(zhǎng)率達(dá)到 23%，共 750萬(wàn)平米，為滬市的 1/3二類(lèi)地區(qū)中，粵、蘇、浙三省銷(xiāo)售面積都達(dá)到 2200萬(wàn)平米以上，占全國(guó)的 1/4；魯、遼、閩三省銷(xiāo)售面積都超過(guò) 1000萬(wàn)平米；黑、吉兩省銷(xiāo)售量相對(duì)較小。多元化風(fēng)險(xiǎn)Copyright169。2023 By Alliance PKU Management Consultants Ltd. 第 9頁(yè)北大縱橫北大縱橫建議：現(xiàn)階段應(yīng)以發(fā)展核心業(yè)務(wù)為主，不宜考慮多元化問(wèn)題u 永大的核心業(yè)務(wù) —— 住宅房產(chǎn)，目前行業(yè)發(fā)展勢(shì)頭良好，永大應(yīng)抓住歷史性機(jī)遇，以提升該業(yè)務(wù)的競(jìng)爭(zhēng)力為主，加快發(fā)展步伐，為企業(yè)進(jìn)一步發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)u 永大目前還未建立自己的核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，相關(guān)能力薄弱，不宜考慮多元化問(wèn)題，應(yīng)在自身?xiàng)l件和時(shí)機(jī)成熟之時(shí)，再考慮多元化發(fā)展問(wèn)題Copyright169。2023 By Alliance PKU Management Consultants Ltd. 第 6頁(yè)北大縱橫公司定位不明和戰(zhàn)略不清晰造成了很多管理上的問(wèn)題，科學(xué)制定發(fā)展戰(zhàn)略成為集團(tuán)的緊迫任務(wù)公司戰(zhàn)略企業(yè)愿景組織結(jié)構(gòu)人力資源管理問(wèn)題逐步放大企業(yè)文化?過(guò)于概念化，尚未達(dá)成統(tǒng)一的認(rèn)識(shí)，且缺乏戰(zhàn)略分解，無(wú)法真正發(fā)揮指導(dǎo)作用?總部和下屬公司都存在職能缺失?集團(tuán)和下屬公司管理缺乏效率?人力資源職能不完善，現(xiàn)有職能也存在很多問(wèn)題?工作積極性不高，滿(mǎn)意度較低?缺乏規(guī)范意識(shí)和責(zé)任意識(shí)Copyright169。內(nèi)部經(jīng)營(yíng)整合風(fēng)險(xiǎn) 新投資的產(chǎn)業(yè)會(huì)通過(guò)財(cái)務(wù)流、物流、決策流、人事流給企業(yè)以及企業(yè)的既有產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)帶來(lái)全面的影響。2023 By Alliance PKU Management Consultants Ltd. 第 25頁(yè)北大縱橫從城市化進(jìn)程來(lái)看，滬京地區(qū)及東部地區(qū)城市化率超過(guò)30%，其中滬京地區(qū)超過(guò) 70%，而中西部地區(qū)由于人口規(guī)模較大，城市化比例相對(duì)偏低70% 30% 20%數(shù)據(jù)來(lái)源：全國(guó)及各地區(qū) 2023年國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào) 0102030405060708090上海 北京 天津 遼寧黑龍江吉林內(nèi)蒙古廣東 新疆 江蘇 福建 寧夏 山東 青海 湖北 山西 海南 浙江 江西 陜西 重慶 河北 湖南 甘肅 安徽 四川 河南 廣西 云南 貴州 西藏%020234000600080001000012023萬(wàn)人城鎮(zhèn)化（非農(nóng)業(yè)人口占總?cè)丝诒壤┛側(cè)丝贑opyright169。2023 By Alliance PKU Management Consultants Ltd. 第 38頁(yè)北大縱橫市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)程度：行業(yè)處于完全競(jìng)爭(zhēng)階段，一類(lèi)地區(qū)規(guī)?；潭群褪袌?chǎng)集中度較高，二類(lèi)地區(qū)競(jìng)爭(zhēng)激烈但水平不高，三類(lèi)、四類(lèi)地區(qū)企業(yè)弱小、競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)度不高當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng) 競(jìng)爭(zhēng) 呈現(xiàn)以下 特點(diǎn) ：–競(jìng)爭(zhēng)密集程度的地區(qū)不均衡性：華北、華東地區(qū)占百?gòu)?qiáng)企業(yè)的 88%，中西部占 9%，東北占 3%–經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)出現(xiàn)規(guī)模化經(jīng)營(yíng)：如百?gòu)?qiáng)企業(yè)的銷(xiāo)售額和銷(xiāo)售面積占北京市場(chǎng)的 41％和 30％–企業(yè)兩極分化明顯，但開(kāi)發(fā)產(chǎn)品仍集中于中低檔房地產(chǎn)行業(yè)基本處于 完全競(jìng)爭(zhēng)階段 ：各企業(yè)市場(chǎng)占有率普遍很低，領(lǐng)先企業(yè)的市場(chǎng)份額不到 1% ，進(jìn)入壁壘低、退出壁壘高，行業(yè)淘汰快–一類(lèi)地區(qū) 集中了全國(guó) 10%的房地產(chǎn)企業(yè)、 30%的房地產(chǎn)投資額和商品房銷(xiāo)售額，市場(chǎng)集中度相對(duì)較高，經(jīng)營(yíng)規(guī)?；潭雀擗C二類(lèi)地區(qū) 擁有 43%的房地產(chǎn)企業(yè)、 37%的從業(yè)人員、47%的年度投資額和 40%的銷(xiāo)售額，企業(yè)數(shù)量多、規(guī)模偏小、經(jīng)營(yíng)水平一般， 競(jìng)爭(zhēng)激烈–三類(lèi)、四類(lèi)地區(qū) 與二類(lèi)地區(qū)相比，企業(yè)數(shù)量相當(dāng)、但從業(yè)人員高出 13%、將近全國(guó)的一半，投資額低 20%、銷(xiāo)售額低 10%，不到全國(guó)的 30%；反映了該區(qū)域市場(chǎng)的企業(yè)普遍弱小、經(jīng)營(yíng)效率低下、競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)度不高數(shù)據(jù)來(lái)源：歷年中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒、 《中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)研究報(bào)告》 2023 2396636219四類(lèi)地區(qū) 3244927892三類(lèi)地區(qū) 41962614164二類(lèi)地區(qū) 113400932618全 國(guó)2023年完成投資 (億元 )實(shí)際需要總投資 (億元 )平均從業(yè)人數(shù)企業(yè)數(shù)量地 區(qū)各區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析（ 2023） 0%20%40%60%80%100%企業(yè)數(shù)量 平均從業(yè)人數(shù) 總投資規(guī)模 完成投資規(guī)模%一類(lèi)地區(qū)二類(lèi)地區(qū)三類(lèi)地區(qū)四類(lèi)地區(qū)Copyright169。機(jī)遇： 1）資源型城市中現(xiàn)有的資源基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)，造就了較高的就業(yè)率、人均可支配收入及居民儲(chǔ)蓄； 2）資源型城市政府具有產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型、加強(qiáng)城市化建設(shè)等迫切需求，一系列優(yōu)惠措施進(jìn)一步為房產(chǎn)提供了有利條件Copyright169。2023 By Alliance PKU Management Consultants Ltd. 第 61頁(yè)北大縱橫在集團(tuán)內(nèi)部推行全面預(yù)算管理，強(qiáng)化預(yù)算執(zhí)行監(jiān)控銷(xiāo)售預(yù)算直接材料預(yù)算期末在建項(xiàng)目存貨預(yù)算銷(xiāo)售預(yù)測(cè)銷(xiāo)售、管理費(fèi)用預(yù)算資本支出預(yù)算（固定資產(chǎn)更新、新建項(xiàng)目等）預(yù)算現(xiàn)金流量表預(yù)算資產(chǎn)負(fù)債表預(yù)算損益表現(xiàn)金預(yù)算（現(xiàn)金流入、流出預(yù)算）業(yè)務(wù)預(yù)算財(cái)務(wù)預(yù)算生產(chǎn)預(yù)算期末完工項(xiàng)目存貨預(yù)算直接人工預(yù)算制造費(fèi)用預(yù)算年度經(jīng)營(yíng)計(jì)劃戰(zhàn)略規(guī)劃戰(zhàn)略驅(qū)動(dòng)財(cái)務(wù)職能Copyright169。由于業(yè)績(jī)不佳的原因多種多樣，我們建議人力資源管理部門(mén)多與此類(lèi)員工進(jìn)行溝通，找出表現(xiàn)不佳的原因，提出相應(yīng)的解決方法，并告知公司的期望，鼓勵(lì)發(fā)揮自身優(yōu)勢(shì)，創(chuàng)造更優(yōu)業(yè)績(jī) 該象限內(nèi)員工有能力，同時(shí)也擁有優(yōu)良的業(yè)績(jī)，屬于組織內(nèi)部各層面的佼佼者，是提升組織能力的有生力量，也是發(fā)展成為未來(lái)管理層的合適接班人選，永大應(yīng)該對(duì)其進(jìn)行保留、投資和發(fā)展。2023 By Alliance PKU Management Consultants Ltd. 第 56頁(yè)北大縱橫品牌化：將已有區(qū)域市場(chǎng)中建立的公司品牌向新區(qū)域市場(chǎng)擴(kuò)展，采用成功項(xiàng)目品牌、已有公司品牌和新建項(xiàng)目品牌結(jié)合使用的方式成功項(xiàng) 目品牌1已有公司 品牌2新建項(xiàng) 目品牌3新 區(qū) 域 公 司 品 牌將已有的項(xiàng)目品牌運(yùn)作的成功經(jīng)驗(yàn)向新業(yè)務(wù)區(qū)域移植，將成功項(xiàng)目的亮點(diǎn)宣傳給新區(qū)域的潛在客戶(hù)永大已經(jīng)在原有區(qū)域建立了公司品牌，將現(xiàn)有成功的公司品牌向新業(yè)務(wù)區(qū)域移植在新項(xiàng)目品牌的構(gòu)建上尤其注意前期的市場(chǎng)調(diào)研以及客戶(hù)關(guān)注點(diǎn)的把握；建議在項(xiàng)目命名中采用 “ 公司名稱(chēng) +項(xiàng)目名稱(chēng) ” 的方式在向新業(yè)務(wù)區(qū)域推進(jìn)的過(guò)程中，要求能夠迅速地在該區(qū)域建立品牌，僅靠新區(qū)域中新項(xiàng)目的成功運(yùn)作來(lái)帶動(dòng)公司品牌的模式將顯得緩慢。2023 By Alliance PKU Management Consultants Ltd. 第 47頁(yè)北大縱橫專(zhuān)業(yè)化：仍然集中資源專(zhuān)注于普通商品房的開(kāi)發(fā)，培養(yǎng)普通商品房開(kāi)發(fā)的資源與能力小小 大開(kāi)發(fā)難度普通商品房普通商品房別墅別墅市場(chǎng)吸引力大經(jīng)濟(jì)適用房經(jīng)濟(jì)適用房公寓公寓經(jīng)濟(jì)適用房市場(chǎng)需求大，政策支持性強(qiáng)，但是壟斷程度高，需要有較好的政府資源，目前進(jìn)入時(shí)機(jī)還不成熟公寓受特定區(qū)域市場(chǎng)的功能發(fā)展限制，土地獲取難度大，市場(chǎng)定位較難，建筑技術(shù)要求較高，不宜進(jìn)入別墅市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)群體小，對(duì)經(jīng)營(yíng)運(yùn)作能力要求很高，政策限制性強(qiáng) ,開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)大，不宜進(jìn)入 隨著城市化發(fā)展，普通住宅購(gòu)買(mǎi)群體龐大，市場(chǎng)總體仍呈上升趨勢(shì) 永大在普通商品房開(kāi)發(fā)方面積累了一定的經(jīng)驗(yàn)，有助于其開(kāi)發(fā)能力的進(jìn)一步提升 建議重點(diǎn)開(kāi)發(fā)所在區(qū)域市場(chǎng)上普通商品房，進(jìn)一步培養(yǎng)該產(chǎn)品領(lǐng)域的開(kāi)發(fā)能力Copyright169。2023 By Alliance PKU Management Consultants Ltd. 第 33頁(yè)北大縱橫供求平衡分析：除一類(lèi)地區(qū)供求基本平衡外，其他地區(qū)需求增長(zhǎng)快于供應(yīng)增長(zhǎng)2023年，全國(guó)商品房住宅竣工面積為 米，比銷(xiāo)售面積高 13%；施工面積為 ，為銷(xiāo)售面積的 。2023 By Alliance PKU Management Consultants Ltd. 第 19頁(yè)北大縱橫公司業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)層面的戰(zhàn)略需要考慮何處、何時(shí)以及如何的問(wèn)題何時(shí)競(jìng)爭(zhēng)如何競(jìng)爭(zhēng)何處競(jìng)爭(zhēng)需要回答三個(gè)維度的問(wèn)題Copyright169。2023 By Alliance PKU Management Consultants Ltd. 第 15頁(yè)北大縱橫但我們也必須注意到，多元化經(jīng)營(yíng)同樣存在風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)退出風(fēng)險(xiǎn)企業(yè)在多元化投資前往往很少考慮到退出的問(wèn)題。寧波永大投資集團(tuán)戰(zhàn)略規(guī)劃報(bào)告 機(jī) 密 北京北大縱橫管理咨詢(xún)公司 　　　　二零零四年十一月 Copyright169。2023 By Alliance PKU Management Consultants Ltd. 第 14頁(yè)北大縱橫因此永大要考慮通過(guò)多元化運(yùn)作以規(guī)避行業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)房產(chǎn)行業(yè)的周期性波動(dòng)利潤(rùn) 房產(chǎn)業(yè)務(wù)利潤(rùn) 綜合利 潤(rùn)房產(chǎn)業(yè)務(wù)利潤(rùn)其它業(yè)務(wù)利潤(rùn)無(wú)多元化業(yè)務(wù)支持 有多元化業(yè)務(wù)支持利潤(rùn)在房產(chǎn)行業(yè)遇到周期性波動(dòng)，處于行業(yè)發(fā)展的低谷時(shí)，如果有其它的業(yè)務(wù)進(jìn)行支持，企業(yè)就可以可以緩解甚至扭轉(zhuǎn)危機(jī)在房產(chǎn)行業(yè)遇到周期性波動(dòng)，處于行業(yè)發(fā)展的低谷時(shí)，如果沒(méi)有其它的業(yè)務(wù)進(jìn)行支持，企業(yè)有可能會(huì)一撅不振，甚至出現(xiàn)生存危機(jī)Copyright169。2023 By Alliance PKU Management Consultants Ltd. 第 18頁(yè)北大縱橫導(dǎo) 讀公司戰(zhàn)略規(guī)劃業(yè)務(wù)戰(zhàn)略規(guī)劃職能戰(zhàn)略規(guī)劃各階段財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)與風(fēng)險(xiǎn)分析Copyright169。2023 By Alliance PKU Management Consultants Ltd. 第 32頁(yè)北大縱橫三類(lèi)、四類(lèi)地區(qū)中供給較為集中的依次為四川、重慶、湖北、安徽、河北、湖南、河南，總體上仍有上升空間05001000150020232500300035004000河北 山西內(nèi)蒙古河南 湖北 湖南 海南 重慶 西藏 陜西 青海 寧夏 新疆萬(wàn)平米施工面積新開(kāi)工面積竣工面積銷(xiāo)售面積40%20%0%20%40%60%80%100%120%140%河北 山西內(nèi)蒙古河南 湖北 湖南 海南 重慶 西藏 陜西 青海 寧夏 新疆施工面積增長(zhǎng)率40%20%0%20%40%60%80%100%120%河北 山西內(nèi)蒙古河南 湖北 湖南 海南 重慶 西藏 陜西 青海 寧夏 新疆竣工面積增長(zhǎng)率20%10%0%10%20%3