【正文】 根據(jù)房產(chǎn)地理區(qū)域性、行業(yè)周期性、產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性、政策敏感性的特點(diǎn)，對(duì)永大房產(chǎn)業(yè)務(wù)的整體戰(zhàn)略規(guī)劃從以下幾個(gè)方面進(jìn)行分析l政策敏感性土地資源供應(yīng)、投融資政策、各項(xiàng)稅費(fèi)、房地產(chǎn)流通政策等各項(xiàng)政策具有綜合性的影響Copyright169。2023 By Alliance PKU Management Consultants Ltd. 第 22頁(yè)北大縱橫術(shù)語(yǔ)解釋GDP：國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值城市化率 =非農(nóng)人口 /總?cè)丝谏唐贩靠罩寐?=未售出數(shù)量 /前三年竣工數(shù)量市場(chǎng)密集度：主要用企業(yè)數(shù)量和從業(yè)人數(shù)來(lái)衡量經(jīng)營(yíng)規(guī)?；ǔ潭龋?=總投資規(guī)模 /企業(yè)數(shù)量Copyright169。2023 By Alliance PKU Management Consultants Ltd. 第 24頁(yè)北大縱橫以人 均 GDP為劃分標(biāo)準(zhǔn)，各區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)程度依次為：滬京津地區(qū)；東部省份；中西部省份；中部地區(qū)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度高于西部地區(qū)數(shù)據(jù)來(lái)源：全國(guó)及各地區(qū) 2023年國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)，其中江西省使用 2023年統(tǒng)計(jì)公報(bào)數(shù)據(jù) 黑龍江 內(nèi)蒙古2023年全國(guó)人均 GDP達(dá)到9030元，增長(zhǎng)率為 %＄ 3000 ＄ 1300 ＄ 80005000100001500020230250003000035000400004500050000上海 北京 天津 浙江 廣東 江蘇 福建 遼寧 山東 河北 新疆 吉林 海南 湖北 重慶 山西 青海 河南 湖南 西藏 寧夏 陜西 安徽 四川 廣西 *江西 云南 甘肅 貴州元 0%5%10%15%20%25%30%2023年人均 GDP年增長(zhǎng)率Copyright169。2023 By Alliance PKU Management Consultants Ltd. 第 26頁(yè)北大縱橫依據(jù)經(jīng)濟(jì)和人口宏觀指標(biāo)，全國(guó)大致劃分為四個(gè)區(qū)域：一類(lèi)地區(qū)為直轄市；二類(lèi)地區(qū)為東部 8??；三類(lèi)地區(qū)主要為長(zhǎng)江以北的中西部和邊疆；四類(lèi)地區(qū)主要為長(zhǎng)江以南的中西部地區(qū) 30% 50% 70% 城市化率人均GDP$3,000$1,300$800 寧夏 *陜西江西 *、安徽 *四川 *、廣西云南、甘肅貴州 *吉林新疆、湖北內(nèi)蒙古重慶、山西青海、湖南河北 *海南 *河南西藏 *遼寧黑龍江廣東 *江蘇福建山東 *浙江 *上海 *、北京 *天津 *數(shù)據(jù)來(lái)源：全國(guó)及各地區(qū) 2023年國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)，其中 *地區(qū)依據(jù) 2023年統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù) 人均 GDP超過(guò)＄ 3,000，且城市化率超過(guò) 60%的 一類(lèi)地區(qū) ，包括上海、北京、天津，房地產(chǎn)市場(chǎng)處于快速上升期向平穩(wěn)期過(guò)渡人均 GDP超過(guò)＄ 1,300，或 /且城市化率超過(guò) 50%的 二類(lèi)地區(qū) ，包括東部沿海 5省和東北 3省，房地產(chǎn)市場(chǎng)處于快速上升期人均 GDP超過(guò)＄ 800，或 /且城市化率超過(guò) 30%的 三類(lèi)地區(qū) ，主要包括河北、河南、山西、湖北、湖南、重慶、陜西、寧夏、青海及邊疆地區(qū)，房地產(chǎn)市場(chǎng)處于起飛期人均 GDP在＄ 800以下，且城市化率低于 30%的 四類(lèi)地區(qū) ，主要包括江西、安徽、四川、云南、甘肅等，房地產(chǎn)市場(chǎng)剛剛啟動(dòng)Copyright169。2023 By Alliance PKU Management Consultants Ltd. 第 28頁(yè)北大縱橫廣東、江蘇、浙江、上海、北京、山東等地的市場(chǎng)規(guī)模名列前茅，浙江、山東及天津的增幅較大，而東北地區(qū)徘徊不前一類(lèi)地區(qū)中，滬京兩市占全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的 1/7，總量和價(jià)格都在高位上增長(zhǎng)； 2023年津市異軍突起，銷(xiāo)售面積同比增長(zhǎng)率達(dá)到 23%，共 750萬(wàn)平米，為滬市的 1/3二類(lèi)地區(qū)中，粵、蘇、浙三省銷(xiāo)售面積都達(dá)到 2200萬(wàn)平米以上，占全國(guó)的 1/4；魯、遼、閩三省銷(xiāo)售面積都超過(guò) 1000萬(wàn)平米；黑、吉兩省銷(xiāo)售量相對(duì)較小。2023 By Alliance PKU Management Consultants Ltd. 第 29頁(yè)北大縱橫三類(lèi)、四類(lèi)地區(qū)市場(chǎng)規(guī)模較大的依次為四川、重慶、湖北、安徽、河南、河北、湖南、江西等，基本位于中西部地區(qū)從銷(xiāo)售面積來(lái)看，川、渝都超過(guò) 1000萬(wàn)平米，其次為鄂皖豫冀湘贛等，銷(xiāo)售額也大體符合上述分布從銷(xiāo)售增長(zhǎng)來(lái)看，上述地區(qū)保持著穩(wěn)定快速的增長(zhǎng)率，而其他地區(qū)由于需求規(guī)模小，年度間差異較大，如桂、黔020040060080010001200河北 山西內(nèi)蒙古河南 湖北 湖南 海南 重慶 西藏 陜西 青海 寧夏 新疆04080120160200河北 山西內(nèi)蒙古河南 湖北 湖南 海南 重慶 西藏 陜西 青海 寧夏 新疆 50%0%50%100%150%200%250%300%河北 山西內(nèi)蒙古河南 湖北 湖南 海南 重慶 西藏 陜西 青海 寧夏 新疆0200400600800100012001400160018002023江西 安徽 廣西 四川 甘肅 貴州 云南050100150200250300江西 安徽 廣西 四川 甘肅 貴州 云南 20%0%20%40%60%80%100%江西 安徽 廣西 四川 甘肅 貴州 云南Copyright169。其中，一類(lèi)地區(qū)，竣工面積增長(zhǎng)率持續(xù)攀升，成為區(qū)域市場(chǎng)供給熱點(diǎn)；二類(lèi)地區(qū)，竣工面積年增長(zhǎng)率穩(wěn)定在 15%左右；三類(lèi)地區(qū)，竣工面積增長(zhǎng)率持續(xù)下滑， 2023年以來(lái)降低了 8個(gè)百分點(diǎn)，供給增長(zhǎng)放緩；四類(lèi)地區(qū)，三年來(lái)竣工面積增長(zhǎng)率在 2030%間大幅波動(dòng)施工面積比較二類(lèi)地區(qū)%四類(lèi)地區(qū)%一類(lèi)地區(qū)%三類(lèi)地區(qū)%新開(kāi)工面積比較一類(lèi)地區(qū)% 二類(lèi)地區(qū)%四類(lèi)地區(qū)%三類(lèi)地區(qū)%竣工面積比較二類(lèi)地區(qū)%四類(lèi)地區(qū)%一類(lèi)地區(qū)%三類(lèi)地區(qū)%0%5%10%15%20%25%30%35%一類(lèi)地區(qū) 二類(lèi)地區(qū) 三類(lèi)地區(qū) 四類(lèi)地區(qū)施工面積增長(zhǎng)率竣工面積增長(zhǎng)率Copyright169。2023 By Alliance PKU Management Consultants Ltd. 第 32頁(yè)北大縱橫三類(lèi)、四類(lèi)地區(qū)中供給較為集中的依次為四川、重慶、湖北、安徽、河北、湖南、河南，總體上仍有上升空間05001000150020232500300035004000河北 山西內(nèi)蒙古河南 湖北 湖南 海南 重慶 西藏 陜西 青海 寧夏 新疆萬(wàn)平米施工面積新開(kāi)工面積竣工面積銷(xiāo)售面積40%20%0%20%40%60%80%100%120%140%河北 山西內(nèi)蒙古河南 湖北 湖南 海南 重慶 西藏 陜西 青海 寧夏 新疆施工面積增長(zhǎng)率40%20%0%20%40%60%80%100%120%河北 山西內(nèi)蒙古河南 湖北 湖南 海南 重慶 西藏 陜西 青海 寧夏 新疆竣工面積增長(zhǎng)率20%10%0%10%20%30%40%50%60%江西 安徽 廣西 四川 甘肅 貴州 云南20%10%0%10%20%30%40%50%60%江西 安徽 廣西 四川 甘肅 貴州 云南0100020233000400050006000江西 安徽 廣西 四川 貴州 云南 甘肅萬(wàn)平米四川省供給量最大，施工、新開(kāi)工、竣工面積與二類(lèi)地區(qū)水平類(lèi)似從竣工面積看，超過(guò) 1000萬(wàn)平米的依次為渝、鄂、皖、 800萬(wàn)平米以上的依次為冀、湘、豫；六省目前為三類(lèi)、四類(lèi)地區(qū)中的供給熱點(diǎn)從新開(kāi)工面積看，超過(guò) 1300萬(wàn)平米的為渝、鄂、皖、 1100萬(wàn)平米以上的依次為豫冀贛湘；從施工面積看，超過(guò) 2700萬(wàn)平米的依次為渝豫鄂、 2023萬(wàn)平米以上的依次為冀皖湘；河南、江西、湖南將加入未來(lái)的供給熱點(diǎn)從施工面積 /銷(xiāo)售面積來(lái)看，川鄂為 ，皖滇為 ，目前全國(guó)的平均水平為 ，四省及邊疆地區(qū)房地產(chǎn)供給仍有較大上升空間Copyright169。根據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)統(tǒng)計(jì)，商品房空置率 *從 2023年的 %降低到2023年的 14%三年來(lái)，一類(lèi)地區(qū)的房地產(chǎn)竣工與銷(xiāo)售增幅差距逐漸縮小，供需同步增長(zhǎng)； 2023年底竣工面積略高于銷(xiāo)售面積 %二類(lèi)地區(qū)供需總量最大，增幅波動(dòng)相對(duì)較小， 2023年住宅施工面積達(dá) ，新開(kāi)工面積達(dá) 2億平米，占全國(guó)的 45%左右；竣工面積比銷(xiāo)售面積高 16%；市場(chǎng)供應(yīng)年度增幅的波動(dòng)較大，目前銷(xiāo)售增長(zhǎng)略快于竣工增長(zhǎng)三類(lèi)地區(qū) 銷(xiāo)售增長(zhǎng)率 2023年比竣工增長(zhǎng)率高， 2023年仍高于竣工增長(zhǎng)率 10個(gè)百分點(diǎn)； 2023年底住宅竣工面積比銷(xiāo)售面積高%，市場(chǎng) 供需兩旺四類(lèi)地區(qū)竣工增長(zhǎng)率持續(xù)上升，但是需求增長(zhǎng)率始終遠(yuǎn)高于供應(yīng)增長(zhǎng)率 ； 2023年施工面積 億平米，不到銷(xiāo)售面積的 3倍*現(xiàn)行商品房空置率計(jì)算 =未售出數(shù)量 /前三年竣工數(shù)量2023年各區(qū)域商品房住宅市場(chǎng)供需比較19992023年各區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)供需增長(zhǎng)比較050001000015000202302500030000350004000045000一類(lèi)地區(qū) 二類(lèi)地區(qū) 三類(lèi)地區(qū) 四類(lèi)地區(qū)萬(wàn)平米施工面積 新開(kāi)工面積竣工面積 銷(xiāo)售面積0%5%10%15%20%25%30%35%40%一類(lèi)地區(qū) 二類(lèi)地區(qū) 三類(lèi)地區(qū) 四類(lèi)地區(qū)竣工面積增長(zhǎng)率銷(xiāo)售面積增長(zhǎng)率Copyright169。2023 By Alliance PKU Management Consultants Ltd. 第 35頁(yè)北大縱橫北京、浙江、山東、湖南、河北、江西等省的投資增長(zhǎng)較快，上海、江蘇、山西、河南、安徽、四川等省的投資增長(zhǎng)持續(xù)性較好一類(lèi)地區(qū)中，北京投資增長(zhǎng)最快，上海投資增長(zhǎng)率持續(xù)上升二類(lèi)地區(qū)中，浙江、山東投資增長(zhǎng)最快，江蘇投資增長(zhǎng)率持續(xù)上升，廣東、福建投資增長(zhǎng)率開(kāi)始回落，東北三省投資增長(zhǎng)率波動(dòng)很大三類(lèi)地區(qū)中，湖南、重慶、河北、寧夏、陜西等省投資增長(zhǎng)較快 ,山西、河南、湖北等投資增長(zhǎng)率持續(xù)上升四類(lèi)地區(qū)中，江西、廣西投資增長(zhǎng)最快，安徽、甘肅投資增長(zhǎng)率持續(xù)上升，四川投資增長(zhǎng)相對(duì)比較穩(wěn)定0%10%20%30%40%50%60%北京 天津 上海 一類(lèi)地區(qū) 10%0%10%20%30%40%50%60%廣東 江蘇 浙江 福建 山東 遼寧 吉林 黑龍20%0%20%40%60%80%100%120%140%160%河北 山西內(nèi)蒙古河南 湖北 湖南 海南 重慶 西藏 陜西 青海 寧夏 新疆 20%10%0%10%20%30%40%50%60%70%江西 安徽 廣西 四川 甘肅 貴州 云南Copyright169。2023 By Alliance PKU Management Consultants Ltd. 第 37頁(yè)北大縱橫上海、浙江、廣東、安徽、江西、山東、云南、廣西等省的行業(yè)盈利性較高，超過(guò)全國(guó)和本區(qū)域的市場(chǎng)平均水平一類(lèi)地區(qū)中，上海盈利性最好，北京收益增長(zhǎng)率在高位波動(dòng)，天津居于兩者之間三類(lèi)地區(qū)中，重慶、湖南、海南收益增長(zhǎng)率穩(wěn)定上升，新疆漲幅最大，湖北、寧夏、新疆盈利性較好二類(lèi)地區(qū)中，盈利性較高的依次為浙粵魯蘇閩，且收益增長(zhǎng)率穩(wěn)定上升，東北三省營(yíng)業(yè)利潤(rùn)均為負(fù)值四類(lèi)地區(qū)，盈利性較高的依次為皖贛滇桂川，其中皖贛的收益漲幅持續(xù)穩(wěn)定北京 天津 上海0102030405060702023 年?duì)I業(yè)利潤(rùn)率20232023 年收入增長(zhǎng)率廣東 江蘇 浙江 福建 山東 遼寧 吉林 黑龍江10050050100150200250300350河北 山西 內(nèi)蒙 河南 湖北 湖南 海南 重慶 陜西 青海 寧夏 新疆20020406080100120安徽 江西 廣西 四川 貴州 云南 甘肅10010203040506070Copyright169。2023 By Alliance PKU Management Consultants Ltd. 第 39頁(yè)北大縱橫北京的經(jīng)營(yíng)規(guī)?；潭茸罡撸浯螢樯虾?、廣東等；山東、遼寧、天津等行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)水平不高?一類(lèi)地區(qū)中，京滬市場(chǎng)占有 90%以上的投資額、銷(xiāo)售額和 80%的企業(yè)；其中，北京市擁有 1/5的企業(yè)數(shù)量和 1/2強(qiáng)的年度投資規(guī)模，企業(yè)規(guī)?；潭群芨?；滬津兩市企業(yè)數(shù)量與投資規(guī)模相比較大，競(jìng)爭(zhēng)密集度較高?二類(lèi)地區(qū)中， 1/4強(qiáng)的企業(yè)和 30%的投資額、銷(xiāo)售額集中在廣東，規(guī)模化程度較