【正文】 的內(nèi)容l地理區(qū)域性 ：房產(chǎn)市場的供求狀況主要受當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展水平的影響，區(qū)域發(fā)展不平衡，級差收益明顯l行業(yè)周期性 ：房產(chǎn)業(yè)屬于固定資產(chǎn)投資的范疇，體現(xiàn)了明顯的宏觀經(jīng)濟周期性特點l產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性 ：房產(chǎn)是以住宅為主體的支柱性產(chǎn)業(yè)，對其他產(chǎn)業(yè)有高度的綜合性和關(guān)聯(lián)度，因此對地區(qū)經(jīng)濟增長有顯著的帶動作用階段發(fā)展規(guī)劃（何時）區(qū)域發(fā)展規(guī)劃（何地）業(yè)務發(fā)展規(guī)劃（如何）根據(jù)房產(chǎn)地理區(qū)域性、行業(yè)周期性、產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性、政策敏感性的特點，對永大房產(chǎn)業(yè)務的整體戰(zhàn)略規(guī)劃從以下幾個方面進行分析l政策敏感性土地資源供應、投融資政策、各項稅費、房地產(chǎn)流通政策等各項政策具有綜合性的影響Copyright169。2023 By Alliance PKU Management Consultants Ltd. 第 21頁北大縱橫區(qū)域發(fā)展規(guī)劃 ——區(qū)域市場優(yōu)先級評估幫助永大解決何處發(fā)展的問題市場容量規(guī)模需求成長性市場成長性投資增長市場盈利性收益增長與盈利投資環(huán)境供求平衡市場競爭態(tài)勢區(qū)域市場優(yōu)先級評估Copyright169。2023 By Alliance PKU Management Consultants Ltd. 第 22頁北大縱橫術(shù)語解釋GDP：國內(nèi)生產(chǎn)總值城市化率 =非農(nóng)人口 /總?cè)丝谏唐贩靠罩寐?=未售出數(shù)量 /前三年竣工數(shù)量市場密集度：主要用企業(yè)數(shù)量和從業(yè)人數(shù)來衡量經(jīng)營規(guī)模化（程度） =總投資規(guī)模 /企業(yè)數(shù)量Copyright169。2023 By Alliance PKU Management Consultants Ltd. 第 23頁北大縱橫人均 GDP和城市化率對房地產(chǎn)市場緊密相關(guān)，因而成為預測房地產(chǎn)市場的主要指標起步階段平穩(wěn)階段快速上升階段 萎縮階段人均 GDP800美元1300美元8000美元13000美元世行住宅產(chǎn)業(yè)統(tǒng)計 納瑟姆曲線起飛期平緩期高速發(fā)展期城市化率 30% 70%根據(jù)世行住宅產(chǎn)業(yè)統(tǒng)計，人均 GDP介于 1300美元到 8000美元之間，房地產(chǎn)市場將處于快速上升階段根據(jù)納瑟姆曲線，城市化率介于 30%與 70%之間，房地產(chǎn)市場將呈現(xiàn)高速發(fā)展的態(tài)勢Copyright169。2023 By Alliance PKU Management Consultants Ltd. 第 24頁北大縱橫以人 均 GDP為劃分標準，各區(qū)域經(jīng)濟發(fā)達程度依次為：滬京津地區(qū)；東部省份；中西部省份；中部地區(qū)經(jīng)濟增長速度高于西部地區(qū)數(shù)據(jù)來源：全國及各地區(qū) 2023年國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報，其中江西省使用 2023年統(tǒng)計公報數(shù)據(jù) 黑龍江 內(nèi)蒙古2023年全國人均 GDP達到9030元，增長率為 %＄ 3000 ＄ 1300 ＄ 80005000100001500020230250003000035000400004500050000上海 北京 天津 浙江 廣東 江蘇 福建 遼寧 山東 河北 新疆 吉林 海南 湖北 重慶 山西 青海 河南 湖南 西藏 寧夏 陜西 安徽 四川 廣西 *江西 云南 甘肅 貴州元 0%5%10%15%20%25%30%2023年人均 GDP年增長率Copyright169。2023 By Alliance PKU Management Consultants Ltd. 第 25頁北大縱橫從城市化進程來看，滬京地區(qū)及東部地區(qū)城市化率超過30%，其中滬京地區(qū)超過 70%，而中西部地區(qū)由于人口規(guī)模較大，城市化比例相對偏低70% 30% 20%數(shù)據(jù)來源：全國及各地區(qū) 2023年國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報 0102030405060708090上海 北京 天津 遼寧黑龍江吉林內(nèi)蒙古廣東 新疆 江蘇 福建 寧夏 山東 青海 湖北 山西 海南 浙江 江西 陜西 重慶 河北 湖南 甘肅 安徽 四川 河南 廣西 云南 貴州 西藏%020234000600080001000012023萬人城鎮(zhèn)化（非農(nóng)業(yè)人口占總?cè)丝诒壤┛側(cè)丝贑opyright169。2023 By Alliance PKU Management Consultants Ltd. 第 26頁北大縱橫依據(jù)經(jīng)濟和人口宏觀指標，全國大致劃分為四個區(qū)域：一類地區(qū)為直轄市；二類地區(qū)為東部 8??；三類地區(qū)主要為長江以北的中西部和邊疆；四類地區(qū)主要為長江以南的中西部地區(qū) 30% 50% 70% 城市化率人均GDP$3,000$1,300$800 寧夏 *陜西江西 *、安徽 *四川 *、廣西云南、甘肅貴州 *吉林新疆、湖北內(nèi)蒙古重慶、山西青海、湖南河北 *海南 *河南西藏 *遼寧黑龍江廣東 *江蘇福建山東 *浙江 *上海 *、北京 *天津 *數(shù)據(jù)來源：全國及各地區(qū) 2023年國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報，其中 *地區(qū)依據(jù) 2023年統(tǒng)計數(shù)據(jù) 人均 GDP超過＄ 3,000，且城市化率超過 60%的 一類地區(qū) ，包括上海、北京、天津，房地產(chǎn)市場處于快速上升期向平穩(wěn)期過渡人均 GDP超過＄ 1,300，或 /且城市化率超過 50%的 二類地區(qū) ，包括東部沿海 5省和東北 3省，房地產(chǎn)市場處于快速上升期人均 GDP超過＄ 800，或 /且城市化率超過 30%的 三類地區(qū) ，主要包括河北、河南、山西、湖北、湖南、重慶、陜西、寧夏、青海及邊疆地區(qū)，房地產(chǎn)市場處于起飛期人均 GDP在＄ 800以下，且城市化率低于 30%的 四類地區(qū) ，主要包括江西、安徽、四川、云南、甘肅等，房地產(chǎn)市場剛剛啟動Copyright169。2023 By Alliance PKU Management Consultants Ltd. 第 27頁北大縱橫區(qū)域市場需求規(guī)模：從銷售面積看，二類地區(qū)的市場容量最大；隨著單位價格上漲，房地產(chǎn)銷售額的增長速度快于銷售面積增長；三類地區(qū)、四類地區(qū)取得市場成長領(lǐng)先地位2023年， 二類地區(qū) 商品房住宅銷售面積超過 ，占全國市場（ ）的 %； 三類地區(qū) 銷售面積，占全國市場的 %；因此，處于房地產(chǎn)起飛期和快速上升期的地區(qū)的 住宅需求 /消費量約占總體的2/319992023年，各區(qū)域市場的銷售額增長率普遍高于銷售面積增長率，表現(xiàn)了 房地產(chǎn)價格的持續(xù)穩(wěn)定的增長趨勢三年來，各區(qū)域市場銷售增長率的變動差異很大， 三類地區(qū)和四類地區(qū)取得市場成長領(lǐng)先地位― 一類地區(qū)的銷售增長放緩，年銷售面積增長率從 36%降到20%― 二類地區(qū)的銷售增長一直排名最后，但 2023年底增長率同比上升了 5個百分點左右，逆市反彈較大― 三類地區(qū)的銷售增長仍保持市場領(lǐng)先，尤其是銷售額增長率高于銷售面積增長率 ，體現(xiàn)了該地區(qū)房價的快速上漲― 四類地區(qū)的同比增長率位居第一，但是波動較大數(shù)據(jù)來源：中國經(jīng)濟景氣月報 2023，歷年中國統(tǒng)計年鑒2023年各區(qū)域商品房住宅銷售面積比較19992023年各區(qū)域房地產(chǎn)銷售面積增長率和銷售額增長率比較二類地區(qū)%三類地區(qū)%一類地區(qū)%四類地區(qū)%0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%50%一類地區(qū) 二類地區(qū) 三類地區(qū) 四類地區(qū)房屋銷售面積增長率商品房銷售額增長率Copyright169。2023 By Alliance PKU Management Consultants Ltd. 第 28頁北大縱橫廣東、江蘇、浙江、上海、北京、山東等地的市場規(guī)模名列前茅，浙江、山東及天津的增幅較大，而東北地區(qū)徘徊不前一類地區(qū)中，滬京兩市占全國房地產(chǎn)市場的 1/7，總量和價格都在高位上增長； 2023年津市異軍突起，銷售面積同比增長率達到 23%，共 750萬平米，為滬市的 1/3二類地區(qū)中，粵、蘇、浙三省銷售面積都達到 2200萬平米以上，占全國的 1/4；魯、遼、閩三省銷售面積都超過 1000萬平米；黑、吉兩省銷售量相對較小。從銷售增長看，浙江省連年直線攀升， 2023年底銷售額增長超過銷售面積增長 20個百分點，山東省的年銷售額增長率保持在 30%以上；廣東、福建的增長率已回落到 10%左右；東北三省的增長相對緩慢010002023300040005000北京 天津 上海 合計萬平米 1999年銷售面積 2023銷售面積2023年銷售面積 2023年銷售面積0500100015002023北京 天津 上海 合計億元1999年商品房銷售額2023商品房銷售額2023年商品房銷售額2023年商品房銷售額0%10%20%30%40%50%60%70%80%北京 天津 上海 一類地區(qū)房屋銷售面積增長率商品房銷售額增長率0%10%20%30%40%50%60%廣東 江蘇 浙江 福建 山東 遼寧 吉林 黑龍 合計050010001500202325003000廣東 江蘇 浙江 福建 山東 遼寧 吉林 黑龍江 合計02023400060008000100001202314000廣東 江蘇 浙江 福建 山東 遼寧 吉林 黑龍江 合計Copyright169。2023 By Alliance PKU Management Consultants Ltd. 第 29頁北大縱橫三類、四類地區(qū)市場規(guī)模較大的依次為四川、重慶、湖北、安徽、河南、河北、湖南、江西等，基本位于中西部地區(qū)從銷售面積來看，川、渝都超過 1000萬平米，其次為鄂皖豫冀湘贛等，銷售額也大體符合上述分布從銷售增長來看，上述地區(qū)保持著穩(wěn)定快速的增長率，而其他地區(qū)由于需求規(guī)模小，年度間差異較大，如桂、黔020040060080010001200河北 山西內(nèi)蒙古河南 湖北 湖南 海南 重慶 西藏 陜西 青海 寧夏 新疆04080120160200河北 山西內(nèi)蒙古河南 湖北 湖南 海南 重慶 西藏 陜西 青海 寧夏 新疆 50%0%50%100%150%200%250%300%河北 山西內(nèi)蒙古河南 湖北 湖南 海南 重慶 西藏 陜西 青海 寧夏 新疆0200400600800100012001400160018002023江西 安徽 廣西 四川 甘肅 貴州 云南050100150200250300江西 安徽 廣西 四川 甘肅 貴州 云南 20%0%20%40%60%80%100%江西 安徽 廣西 四川 甘肅 貴州 云南Copyright169。2023 By Alliance PKU Management Consultants Ltd. 第 30頁北大縱橫區(qū)域市場供應分析：各區(qū)域供給差異較大，一類地區(qū)年供給增長率持續(xù)上升；二類地區(qū)的市場供給量最大，約占全國的45%；三類地區(qū)年供給增幅由高位下滑；四類地區(qū)波動很大2023年，全國商品房住宅施工面積達 ，新開工面積達，竣工面積 ； 20232023年全國房地產(chǎn)竣工增長率分別為 %、 %、 %二類地區(qū)供給量最大 ， 2023年住宅施工面積占全國的 %，竣工面積占 %不同區(qū)域市場的 供給變化很不平衡 ，供給增長最快的 2023年是三類地區(qū)， 2023年是四類地區(qū)，而 2023年是一類地區(qū)。其中，一類地區(qū)，竣工面積增長率持續(xù)攀升，成為區(qū)域市場供給熱點；二類地區(qū)，竣工面積年增長率穩(wěn)定在 15%左右；三類地區(qū)，竣工面積增長率持續(xù)下滑， 2023年以來降低了 8個百分點，供給增長放緩；四類地區(qū)，三年來竣工面積增長率在 2030%間大幅波動施工面積比較二類地區(qū)%四類地區(qū)%一類地區(qū)%三類地區(qū)%新開工面積比較一類地區(qū)% 二類地區(qū)%四類地區(qū)%三類地區(qū)%竣工面積比較二類地區(qū)%四類地區(qū)%一類地區(qū)%三類地區(qū)%0%5%10%15%20%25%30%35%一類地區(qū) 二類地區(qū) 三類地區(qū) 四類地區(qū)施工面積增長率竣工面積增長率Copyright169。2023 By Alliance PKU Management Consultants Ltd. 第 31頁北大縱橫上海、北京、浙江、江蘇、山東的供給增長迅速，而廣東、浙江供給量最大，天津和東北地區(qū)的供給漲幅不斷回落一類地區(qū)中，滬市的住宅竣工面積比銷售面積低 %，求大于供；同時，滬市竣工面積僅比北京市高%，但新開工面積和施工面積分別高出 %、 %，反映了市場需求的拉動作用；天津市的竣工面積增長率持續(xù)下滑， 2023年住宅施工面積為銷售面積的 ，未來供給相對不充足二類地區(qū)中，粵蘇浙魯四省供給量最大， 2023年住宅竣工面積都在 2023萬平