【正文】 企業(yè)要想獲得長期持續(xù)性發(fā)展，應該考慮未來的業(yè)務價值時間第一階段夯實管理，培育核心競爭力第二階段縱向整合價值鏈，建立資本運作平臺第三階段開創(chuàng)新的業(yè)務領域近期 中期 遠期2023 2023 2023 ………Copyright169。2023 By Alliance PKU Management Consultants Ltd. 第 9頁北大縱橫北大縱橫建議：現(xiàn)階段應以發(fā)展核心業(yè)務為主，不宜考慮多元化問題u 永大的核心業(yè)務 —— 住宅房產(chǎn)，目前行業(yè)發(fā)展勢頭良好，永大應抓住歷史性機遇，以提升該業(yè)務的競爭力為主，加快發(fā)展步伐，為企業(yè)進一步發(fā)展奠定堅實的基礎u 永大目前還未建立自己的核心競爭優(yōu)勢，相關能力薄弱，不宜考慮多元化問題，應在自身條件和時機成熟之時，再考慮多元化發(fā)展問題Copyright169。?集團可以向全國的各大中城市進軍，開創(chuàng)全國性的知名品牌?集團在 未來的幾年 想成為多大規(guī)模的企業(yè)？?集團將來的發(fā)展是一業(yè)為主，還是多業(yè)并舉？?選擇的競爭區(qū)域到底多大合適？?集團將來在各項業(yè)務的競爭地位如何定位？?集團應該結合自身資源和實力選擇最具競爭力行業(yè)做專做強?集團可以采取追隨戰(zhàn)略，在不同階段將集團資源重點投入不同業(yè)務爭論的焦點觀點一 觀點二 觀點三高層管理者 期望夯實管理基礎，盡快完成過渡期，抓住機會成功領導集團實現(xiàn)再次飛躍Copyright169。2023 By Alliance PKU Management Consultants Ltd. 第 2頁北大縱橫重要說明本文件專為客戶使用 分發(fā)、引用和復制 即使是節(jié)選方式 給第三方使用需事先得到北大縱橫公司的書面認可Copyright169。2023 By Alliance PKU Management Consultants Ltd. 第 3頁北大縱橫導 讀公司戰(zhàn)略規(guī)劃業(yè)務戰(zhàn)略規(guī)劃職能戰(zhàn)略規(guī)劃各階段財務預測與風險分析Copyright169。2023 By Alliance PKU Management Consultants Ltd. 第 6頁北大縱橫公司定位不明和戰(zhàn)略不清晰造成了很多管理上的問題，科學制定發(fā)展戰(zhàn)略成為集團的緊迫任務公司戰(zhàn)略企業(yè)愿景組織結構人力資源管理問題逐步放大企業(yè)文化?過于概念化，尚未達成統(tǒng)一的認識，且缺乏戰(zhàn)略分解，無法真正發(fā)揮指導作用?總部和下屬公司都存在職能缺失?集團和下屬公司管理缺乏效率?人力資源職能不完善，現(xiàn)有職能也存在很多問題?工作積極性不高，滿意度較低?缺乏規(guī)范意識和責任意識Copyright169。2023 By Alliance PKU Management Consultants Ltd. 第 10頁北大縱橫第二階段（ 2023~2023年）縱向整合價值鏈，提升物業(yè)和建筑等的業(yè)務運作能力，形成對房產(chǎn)業(yè)務的支持 ?物業(yè)管理參與房產(chǎn)開發(fā)，有助于把握市場動向?物業(yè)管理的早期介入有利于設計的優(yōu)化、完善和房屋建造質(zhì)量的提高?物業(yè)管理管理水平的提高對房屋銷售起到越來越重要的作用 ?建筑隊伍提早參與圖紙的規(guī)劃設計，可以在建設過程中保證房屋的設計思想更好得到實施 ?建筑隊伍的運作能力提高可以為工程爭取更短的時間，節(jié)約更大的成本，保證房屋最后質(zhì)量?裝飾裝修工作如果能在房產(chǎn)開發(fā)前期參與規(guī)劃設計，能更好的反映居民對房屋的美觀實用偏好?美觀實用的裝飾裝修對于房屋的銷售時間和價格都能提供有力的支持房屋建筑房產(chǎn)開發(fā)物業(yè)管理裝飾裝修Copyright169。2023 By Alliance PKU Management Consultants Ltd. 第 13頁北大縱橫永大的主營業(yè)務 —房產(chǎn)行業(yè)，具有周期性波動特征u北大、清華、搜房及中房集團的研究結論：依據(jù)銷售面積、銷售額和投資額增長三要素，自 1983年以來，已經(jīng)歷了 3個發(fā)展期、 2個低落期的周期波動，隨著房地產(chǎn)市場進入穩(wěn)定發(fā)展，波動周期有延長趨勢u從國房景氣指數(shù)來看， 1993年經(jīng)濟過熱期房地產(chǎn)指數(shù)約為120, 扣除價格、基數(shù)等因素 , 相當于核對口徑 110點，而 2023年景氣指數(shù)為 107點，接近經(jīng)濟過熱期的指數(shù)值Copyright169。一個設計良好的經(jīng)營退出渠道能有效地降低多元化經(jīng)營風險。內(nèi)部經(jīng)營整合風險 新投資的產(chǎn)業(yè)會通過財務流、物流、決策流、人事流給企業(yè)以及企業(yè)的既有產(chǎn)業(yè)經(jīng)營帶來全面的影響。2023 By Alliance PKU Management Consultants Ltd. 第 16頁北大縱橫未來業(yè)務選擇的戰(zhàn)略標準是：基礎穩(wěn)、進得去、站得住、無沖突、降風險、有發(fā)展n降風險 ：進入新業(yè)務領域能夠分擔永大房產(chǎn)專業(yè)化經(jīng)營風險新業(yè)務選擇標準n有發(fā)展 ：新業(yè)務能為永大進一步發(fā)展打下基礎n無沖突 ：新的業(yè)務不會破壞永大現(xiàn)有整體戰(zhàn)略優(yōu)勢n 進得去 ：為在新市場取得優(yōu)勢，永大必須結合自身的資源能力降低進入壁壘n 站得住 ：進入新業(yè)務后，永大能夠迅速切入目標市場n 基礎穩(wěn) ：在當前主營業(yè)務市場上，比對手做得更好Copyright169。?建立多渠道資金融通平臺，在所進入的區(qū)域市場上通過規(guī)?；\營，使公司獲得快速發(fā)展業(yè)務目標?2023年主營業(yè)務銷售收入 36億元，總資產(chǎn)規(guī)模達到 50億；?第二階段結束后三到五年內(nèi)，使永大成為全國性房地產(chǎn)企業(yè)，企業(yè)品牌在國內(nèi)享有較高的聲譽；?通過多元化運作，規(guī)避公司規(guī)模擴大后的運作風險?管理目標?通過長期的建設，形成永大獨特的組織模式和企業(yè)文化模式?內(nèi)外部客戶的服務能力成為公司的核心能力，體現(xiàn)在公司內(nèi)部信息溝通的暢通、及時，相互之間形成有效配合?形成完善的項目管理體系和異地開發(fā)模式，能夠支撐全國性的多項目運作Copyright169。2023 By Alliance PKU Management Consultants Ltd. 第 21頁北大縱橫區(qū)域發(fā)展規(guī)劃 ——區(qū)域市場優(yōu)先級評估幫助永大解決何處發(fā)展的問題市場容量規(guī)模需求成長性市場成長性投資增長市場盈利性收益增長與盈利投資環(huán)境供求平衡市場競爭態(tài)勢區(qū)域市場優(yōu)先級評估Copyright169。2023 By Alliance PKU Management Consultants Ltd. 第 25頁北大縱橫從城市化進程來看，滬京地區(qū)及東部地區(qū)城市化率超過30%，其中滬京地區(qū)超過 70%，而中西部地區(qū)由于人口規(guī)模較大，城市化比例相對偏低70% 30% 20%數(shù)據(jù)來源：全國及各地區(qū) 2023年國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報 0102030405060708090上海 北京 天津 遼寧黑龍江吉林內(nèi)蒙古廣東 新疆 江蘇 福建 寧夏 山東 青海 湖北 山西 海南 浙江 江西 陜西 重慶 河北 湖南 甘肅 安徽 四川 河南 廣西 云南 貴州 西藏%020234000600080001000012023萬人城鎮(zhèn)化（非農(nóng)業(yè)人口占總人口比例）總人口Copyright169。從銷售增長看，浙江省連年直線攀升， 2023年底銷售額增長超過銷售面積增長 20個百分點，山東省的年銷售額增長率保持在 30%以上；廣東、福建的增長率已回落到 10%左右；東北三省的增長相對緩慢010002023300040005000北京 天津 上海 合計萬平米 1999年銷售面積 2023銷售面積2023年銷售面積 2023年銷售面積0500100015002023北京 天津 上海 合計億元1999年商品房銷售額2023商品房銷售額2023年商品房銷售額2023年商品房銷售額0%10%20%30%40%50%60%70%80%北京 天津 上海 一類地區(qū)房屋銷售面積增長率商品房銷售額增長率0%10%20%30%40%50%60%廣東 江蘇 浙江 福建 山東 遼寧 吉林 黑龍 合計050010001500202325003000廣東 江蘇 浙江 福建 山東 遼寧 吉林 黑龍江 合計02023400060008000100001202314000廣東 江蘇 浙江 福建 山東 遼寧 吉林 黑龍江 合計Copyright169。2023 By Alliance PKU Management Consultants Ltd. 第 31頁北大縱橫上海、北京、浙江、江蘇、山東的供給增長迅速，而廣東、浙江供給量最大，天津和東北地區(qū)的供給漲幅不斷回落一類地區(qū)中，滬市的住宅竣工面積比銷售面積低 %，求大于供；同時，滬市竣工面積僅比北京市高%，但新開工面積和施工面積分別高出 %、 %，反映了市場需求的拉動作用；天津市的竣工面積增長率持續(xù)下滑， 2023年住宅施工面積為銷售面積的 ，未來供給相對不充足二類地區(qū)中，粵蘇浙魯四省供給量最大， 2023年住宅竣工面積都在 2023萬平米以上、新開工面積都超過3200萬平米、施工面積都超過 5800萬平米；施工、竣工面積最大的為粵、浙，而新開工面積最大的為蘇、浙，兩省供給增長未來將繼續(xù)加快；山東省施工、竣工增幅都超過福建省，供給增幅達到高位；東北三省的供給增長回落較快020234000600080001000012023廣東 江蘇 浙江 福建 山東 遼寧 吉林 黑龍江萬平米 20%10%0%10%20%30%40%50%60%70%廣東 江蘇 浙江 福建 山東 遼寧 吉林 黑龍 合計30%20%10%0%10%20%30%40%50%60%廣東 江蘇 浙江 福建 山東 遼寧 吉林 黑龍 合計010002023300040005000600070008000　　北京 　　天津 　　上海萬平米 施工面積 新開工面積竣工面積 銷售面積0%5%10%15%20%25%30%35%40%北京 天津 上海 一類地區(qū)施工面積增長率0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%北京 天津 上海 一類地區(qū)竣工面積增長率Copyright169。2023 By Alliance PKU Management Consultants Ltd. 第 34頁北大縱橫投資增長分析：各區(qū)域投資在 20%以上的高位增長，推動市場繼續(xù)快速成長；漲幅波動大，二類地區(qū)較穩(wěn)定，四類地區(qū)增長較快如圖所示 *，房地產(chǎn)施工面積與房地產(chǎn)投資增長率有較強的正向相關性，投資增長將推動未來房地產(chǎn)市場的繼續(xù)成長各區(qū)域市場的投資增長不均衡：–一類地區(qū)的年投資增長率在 1530%之間波動，同期施工面積增長率從 %上升到%–二類地區(qū)的年投資增長率波動區(qū)間不到 個百分點，施工面積漲幅也相對穩(wěn)定–三類地區(qū)的年投資增長率在 2333%的高位上波動，推動了同期施工面積的高位成長–四類地區(qū)的年投資增長率相對最高， 2023年底增長率達 30%，同期施工面積呈現(xiàn)相似的增長曲線﹡2023 年房地產(chǎn)相關統(tǒng)計數(shù)據(jù)尚未正式公布，因此使用2023 年統(tǒng)計數(shù)據(jù)提供分析參考，以下相同19992023年各區(qū)域房地產(chǎn)投資增長率比較19992023年各區(qū)域房地產(chǎn)施工面積增長率比較0%5%10%15%20%25%30%35%40%一類地區(qū) 二類地區(qū) 三類地區(qū) 四類地區(qū)0%5%10%15%20%25%30%一類地區(qū) 二類地區(qū) 三類地區(qū) 四類地區(qū)Copyright169。2023 By Alliance PKU Management Consultants Ltd. 第 38頁北大縱橫市場競爭程度：行業(yè)處于完全競爭階段，一類地區(qū)規(guī)?；潭群褪袌黾卸容^高，二類地區(qū)競爭激烈但水平不高，三類、四類地區(qū)企業(yè)弱小、競爭強度不高當前房地產(chǎn)市場 競爭 呈現(xiàn)以下 特點 ：–競爭密集程度的地區(qū)不均衡性：華北、華東地區(qū)占百強企業(yè)的 88%，中西部占 9%，東北占 3%–經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)出現(xiàn)規(guī)?；?jīng)營：如百強企業(yè)的銷售額和銷售面積占北京市場的 41％和 30％–企業(yè)兩極分化明顯，但開發(fā)產(chǎn)品仍集中于中低檔房地產(chǎn)行業(yè)基本處于 完全競爭階段 ：各企業(yè)市場占有率普遍很低，領先企業(yè)的市場份額不到 1% ，進入壁壘低、退出壁壘高，行業(yè)淘汰快–一類地區(qū) 集中了全國 10%的房地產(chǎn)企業(yè)、 30%的房地產(chǎn)投資額和商品房銷售額，市場集中度相對較高，經(jīng)營規(guī)?；潭雀擗C二類地區(qū) 擁有 43%的房地產(chǎn)企業(yè)、 37%的從業(yè)人員、47%的年度投資額和 40%的銷售額，企業(yè)數(shù)量多、規(guī)模偏小、經(jīng)營水平一般， 競爭激烈–三類、四類地區(qū) 與二類地區(qū)相比，企業(yè)數(shù)量相當、但從業(yè)人員高出 13%、將近全國的一半，投資額低 20%、銷售額低