【正文】 54 頁房地產(chǎn)企業(yè)跨區(qū)域發(fā)展三種典型模式區(qū)域擴(kuò)張模式通常有滲透型、集聚型和機(jī)會(huì)型三種滲透型 集聚型 機(jī)會(huì)型如：碧桂園 如：萬科 如卓越第 55 頁根據(jù)星河目前管理狀況，建議星河采取滲透型的擴(kuò)張模式擴(kuò)張模式 滲透型 集聚型 機(jī)會(huì)型定義按現(xiàn)有經(jīng)營區(qū)域由近至遠(yuǎn)擴(kuò)張。二級(jí)因素產(chǎn)品規(guī)劃與實(shí)現(xiàn)能力?產(chǎn)品規(guī)劃與改進(jìn)能力?產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化能力?項(xiàng)目運(yùn)營能力組織與管控能力 ?組織與管控體系有效性?目標(biāo)管理能力?制度與流程管理能力品牌與資金實(shí)力 ?品牌實(shí)力?資金實(shí)力?融資能力人才隊(duì)伍能力 ?隊(duì)伍知識(shí)、技能與經(jīng)驗(yàn)?員工激情與抱負(fù)?激勵(lì)體系有效性167。3 167。7 167。弱　 　　　　　核心競爭力程度 　　　　　　強(qiáng)目前能力 目標(biāo)能力第 74 頁在產(chǎn)品規(guī)劃與實(shí)現(xiàn)能力方面，星河最關(guān)鍵要提高產(chǎn)品規(guī)劃與改進(jìn)能力和產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化能力產(chǎn)品規(guī)劃與實(shí)現(xiàn)能力產(chǎn)品規(guī)劃與改進(jìn)能力項(xiàng)目運(yùn)營能力產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化能力重大 重要 關(guān)注產(chǎn)品改進(jìn)與規(guī)劃客戶需求研究體系建設(shè)施工標(biāo)準(zhǔn)化體系建設(shè)項(xiàng)目定位策劃體系項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)體系項(xiàng)目施工體系項(xiàng)目營銷體系產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化體系建設(shè)產(chǎn)品開發(fā)與改進(jìn)研究體系建設(shè)選地標(biāo)準(zhǔn)化模型設(shè)計(jì)市場成功產(chǎn)品研究體系建設(shè)土地購買與項(xiàng)目投資決策體系建設(shè)項(xiàng)目整體計(jì)劃與進(jìn)度管理體系建設(shè)第 75 頁在組織與管控能力方面，星河最關(guān)鍵要提高目標(biāo)管理能力和組織與管控體系的有效性組織與管控能力組織與管控體系有效性制度與流程管理能力目標(biāo)管理能力多城市管控體系建設(shè)房地產(chǎn)公司組織梳理與優(yōu)化制度與流程規(guī)劃（含需求調(diào)查）制度與流程管理體系制度與流程監(jiān)督與評(píng)估體系目標(biāo)管理體系建設(shè)多項(xiàng)目管控體系建設(shè)（矩陣式）項(xiàng)目預(yù)算體系建設(shè)公司預(yù)算體系建設(shè)多區(qū)域管控體系建設(shè)制度與流程梳理重大 重要 關(guān)注第 76 頁在品牌與資金實(shí)力方面，星河要提升品牌實(shí)力、資金實(shí)力和實(shí)現(xiàn)公司上市品牌與資金實(shí)力品牌實(shí)力融資能力資金實(shí)力實(shí)現(xiàn)上市，提高企業(yè)知名度不斷提升產(chǎn)品質(zhì)量和客戶滿意度資金預(yù)測與計(jì)劃體系建設(shè)上市輔導(dǎo)與改制上市計(jì)劃與實(shí)施不斷提高投資回報(bào)水平加強(qiáng)企業(yè)的推廣與宣傳不斷提高企業(yè)利潤總額重大 重要 關(guān)注第 77 頁在人才階段能力方面人才隊(duì)伍能力隊(duì)伍知識(shí)、技能與經(jīng)驗(yàn)激勵(lì)體系有效性員工激情與抱負(fù)員工能力素質(zhì)模式建設(shè)員工培養(yǎng)、開發(fā)與選拔體系建設(shè)績效體系建設(shè)關(guān)鍵員工持股計(jì)劃與實(shí)施企業(yè)文化建設(shè) 項(xiàng)目、區(qū)域負(fù)責(zé)人培育、選拔與引進(jìn)企業(yè)愿景與戰(zhàn)略規(guī)劃目標(biāo)管理體系建設(shè)（已有）薪酬體系優(yōu)化重大 重要 關(guān)注第 78 頁星河主要項(xiàng)目開發(fā)規(guī)劃 1五年工作規(guī)劃p主要職能工作規(guī)劃?產(chǎn)品改進(jìn)與規(guī)劃?選地標(biāo)準(zhǔn)化模型設(shè)計(jì)?產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化體系建設(shè)?施工標(biāo)準(zhǔn)化體系建設(shè)?土地購買與項(xiàng)目投資決策體系建設(shè)?項(xiàng)目整體計(jì)劃與進(jìn)度管理體系建設(shè)?房地產(chǎn)公司組織梳理與優(yōu)化?多項(xiàng)目管控體系建設(shè)（矩陣式）?目標(biāo)管理體系建設(shè)2023年 2023年 2023年 2023年 2023年建設(shè) 改進(jìn) 完善第 79 頁星河主要項(xiàng)目開發(fā)規(guī)劃 2五年工作規(guī)劃p主要職能工作規(guī)劃?項(xiàng)目預(yù)算體系建設(shè)?公司預(yù)算體系建設(shè)?制度與流程規(guī)劃（含需求調(diào)查）?不斷提升產(chǎn)品質(zhì)量和客戶滿意度?不斷提高投資回報(bào)水平?不斷提高企業(yè)利潤總額?上市輔導(dǎo)與改制?上市計(jì)劃與實(shí)施?員工培養(yǎng)、開發(fā)與選拔體系建設(shè)2023年 2023年 2023年 2023年 2023年建設(shè) 改進(jìn) 完善第 80 頁星河主要項(xiàng)目開發(fā)規(guī)劃 3五年工作規(guī)劃p主要職能工作規(guī)劃?項(xiàng)目、區(qū)域負(fù)責(zé)人培育、選拔與引進(jìn)?企業(yè)愿景與戰(zhàn)略規(guī)劃?績效體系建設(shè)?薪酬體系優(yōu)化2023年 2023年 2023年 2023年 2023年建設(shè) 改進(jìn) 完善第 81 頁本報(bào)告分八部分，現(xiàn)在閱讀的是q產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略q產(chǎn)品發(fā)展戰(zhàn)略q愿景與戰(zhàn)略目標(biāo)q報(bào)告說明與總結(jié)q深圳市場鞏固與發(fā)展q全國市場拓展q職能戰(zhàn)略q長期戰(zhàn)略展望第 82 頁我國房地產(chǎn)市場長期預(yù)測時(shí)間 現(xiàn)在 10年后 20年發(fā)展特征 快速發(fā)展 穩(wěn)定發(fā)展 市場穩(wěn)定影響因素?城市化進(jìn)程（主）?居民生活水平提高（輔）?城市化進(jìn)程?居民生活水平提高?居民生活水平提高?拆遷改建市場狀況?商品房需求快速增長，以保障性住房為主?眾多大中小企業(yè)共存?商品房供不應(yīng)求?一二線城市較多發(fā)展機(jī)會(huì)?商品房需求穩(wěn)定增長，以提升商品房質(zhì)量的需求為主?以中大型企業(yè)提供商品房為主，小企業(yè)市場份額很少?商品房供略小于求?二三線城市較多發(fā)展機(jī)會(huì)?一線城市優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)有較多發(fā)展機(jī)會(huì)?商品房需求穩(wěn)定，以提升商品房質(zhì)量的需求為主?以大型企業(yè)提供提供商品房為主，中小型企業(yè)占有少量市場份額?三四線城市較多發(fā)展機(jī)會(huì)?二三線城市商業(yè)地產(chǎn)有較多發(fā)展機(jī)會(huì)經(jīng)濟(jì)特征?高利階段?中等風(fēng)險(xiǎn) /高回報(bào)?產(chǎn)品創(chuàng)新?常利階段?中等風(fēng)險(xiǎn) /中等回報(bào)?資本優(yōu)勢 /規(guī)模優(yōu)勢?常利階段?低風(fēng)險(xiǎn) /中低回報(bào)?資本優(yōu)勢 /規(guī)模優(yōu)勢應(yīng)對戰(zhàn)略 ?一二線城市住宅開發(fā)為主?以二三線城市住宅開發(fā)為主?適當(dāng)持有部分優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)?以三四線城市住宅開發(fā)為主?適當(dāng)持有部分優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)?探索和培育新興產(chǎn)業(yè)第 83 頁星河長期戰(zhàn)略展望10年戰(zhàn)略展望p鞏固和發(fā)展珠三角市場，開拓華中、西南、華東、華北等區(qū)域市場p策略性進(jìn)入一線城市中高檔住宅開發(fā)市場，并適當(dāng)持有商業(yè)地產(chǎn)、酒店經(jīng)營資產(chǎn)，提高企業(yè)知名度和品牌形象；大力開拓二三線城市中高檔住宅市場，提高市場份額20年戰(zhàn)略展望p完善全國房地產(chǎn)市場布局p完善商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營模式，持有優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)、酒店等經(jīng)營資產(chǎn)p培育和發(fā)展新興行業(yè)深圳總部：深圳福田區(qū)車公廟云松大廈十四樓至十七樓 電話 075588350509 傳真 075583584031廣州公司：廣州天河區(qū)天河北路高科大廈 B座 2407 電話 02038259990 傳真 02022233232寧波公司：寧波江東區(qū)日月星辰花園華景閣 104 電話 057487300507 傳真 057487851213演講完畢，謝謝觀看！。9 167。5 167。1 167。如先進(jìn)入北京、上海、廣州，再圍繞它們進(jìn)入周邊衛(wèi)星城市無明確城市定位，看準(zhǔn)某城市出現(xiàn)的機(jī)會(huì)時(shí)，適時(shí)抓住優(yōu)點(diǎn)?有利于區(qū)域市場經(jīng)驗(yàn)積累和政府關(guān)系的充分利用?有利于地域品牌效應(yīng)積累與發(fā)揮?外地項(xiàng)目可由集團(tuán)直接操控，管控體系的壓力相對較小，可以漸近式推進(jìn)?能夠較快實(shí)現(xiàn)全國擴(kuò)張?能搶占全國發(fā)展機(jī)會(huì)比較好的區(qū)域市場?有比較好的運(yùn)用區(qū)域市場經(jīng)驗(yàn)?能充分的應(yīng)用產(chǎn)品開發(fā)經(jīng)驗(yàn)?能夠針對性地抓住城市發(fā)展機(jī)會(huì)，往往能開發(fā)一個(gè)項(xiàng)目成功一個(gè)項(xiàng)目?當(dāng)產(chǎn)品系列化時(shí)，有利于產(chǎn)品經(jīng)驗(yàn)的積累與運(yùn)用缺點(diǎn)?擴(kuò)張速度一般較慢，可能會(huì)喪失全國其它區(qū)域市場的一些發(fā)展機(jī)會(huì)?需要非常規(guī)范健全的管理體系?需建立完善的管控體系?管理的規(guī)模效應(yīng)沒有充分發(fā)揮?不利于品牌的積累與發(fā)揮組織結(jié)構(gòu)模式?一般采用二級(jí)結(jié)構(gòu)模式，總部直接對項(xiàng)目?比較好運(yùn)用矩陣式結(jié)構(gòu)?一般采用 “總部－區(qū)域總部－項(xiàng)目 ”三級(jí)組織結(jié)構(gòu)?總部對區(qū)域?qū)嵭袇^(qū)域式結(jié)構(gòu)，而區(qū)域總部對項(xiàng)目實(shí)行矩陣式結(jié)構(gòu)?一般采用二級(jí)結(jié)構(gòu)模式，總部直接對項(xiàng)目公司?項(xiàng)目公司有比較完整的第 56 頁建議星河實(shí)行 “深圳－珠三角－全國 ” 三步走區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略深圳的星河珠三角的星河全國的星河?鞏固深圳市場，適當(dāng)增加開發(fā)項(xiàng)目的數(shù)量?開拓珠三角部分城市市場，增加經(jīng)營城市的數(shù)量?開拓全國其它區(qū)域市場，進(jìn)入全國多個(gè)經(jīng)營區(qū)域2023年至 2023年 2023年至 2023年 2023年后第 57 頁從廣東各地市人口與經(jīng)濟(jì)狀況來看，星河應(yīng)重點(diǎn)定位于深圳、廣州、珠海、佛山、中山、東莞、惠州、江門地市 GDP（億元） 常住人口（萬人） 城鎮(zhèn)化率（ %） 城鎮(zhèn)人口（萬人） 人均 GDP（萬元） 深 圳 6802 862 % 862 廣 州 7109 1005 % 825 珠 海 896 145 % 124 佛 山 3605 592 % 539 中 山 1238 251 % 213 東 莞 3152 695 % 592 惠 州 1105 388 % 240 江 門 1107 413 % 201 陽 江 408 236 % 108 茂 名 1025 605 % 238 汕 頭 850 500 % 350 清 遠(yuǎn) 594 366 % 126 韶 關(guān) 472 295 % 136 肇 慶 593 375 % 168 潮 州 380 255 % 160 湛 江 893 681 % 267 河 源 328 282 % 113 云 浮 271 237 % 118 揭 陽 586 570 % 257 汕 尾 291 287 % 150 梅 州 411 411 % 191 第 58 頁星河在廣東發(fā)展的重點(diǎn)就要集中于珠江中下游沿岸經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市第 59 頁一、二、三、四線城市房地產(chǎn)市場典型特征城市類型 定義 市場典型特征一線城市 三大發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)區(qū)域核心城市?常住人口大于 800萬，流動(dòng)人口比率高?人均 GDP在 6萬元，約 8000美元以上?市場化成熟，市場需求量非常大?房地產(chǎn)需求主要以本地改善性需求和新進(jìn)入城市人口需求為主?房地產(chǎn)企業(yè)多，競爭激烈二線城市 發(fā)達(dá)省會(huì)城市或特發(fā)達(dá)地級(jí)城市?常住人口多為 400萬至 800萬之間，流動(dòng)人口比率高?人均 GDP在 3萬元 6萬元之間，即 4000至 8000美元之間?市場化較為成熟，市場需求量較大?房地產(chǎn)需求主要以本地改善性需求和新進(jìn)入城市人口需求為主?房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量一般，競爭程度一般三線城市 落后省會(huì)城市及經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地級(jí)市?常住人口多為 100萬至 400萬之間，流動(dòng)人口比率較低?人均 GDP在 2萬元 3萬元之間，即 3000至 4000美元之間?市場化程度不高，政府關(guān)系影響很大，市場需求量一般?房地產(chǎn)需求主要以本地居民改善性需求為主?房地產(chǎn)企業(yè)較少，缺乏競爭四線城市 落后地級(jí)市、縣級(jí)市?常住人口 100萬以下，流動(dòng)人口比率低?人均 GDP在 2萬元以下?市場化處于盟芽狀態(tài)，市場需求量較少，主要以自建房為主?房地產(chǎn)需求主要以本地居民改善性需求為主?房地產(chǎn)企業(yè)很少，基本無競爭第 60 頁二、三線城市房地產(chǎn)開發(fā)市場正處于快速發(fā)展階段，有非常大的發(fā)展大發(fā)展空間，而且競爭激烈不如一線城市房地產(chǎn)開發(fā) /產(chǎn)品型市場 房地產(chǎn)投資 /資本運(yùn)作型市場 房地產(chǎn)服務(wù) /服務(wù)型市場時(shí)間行業(yè)規(guī)模一線城市 香港 美國二線城市三線城市四線城市經(jīng)濟(jì)特征?高利階段?中等風(fēng)險(xiǎn) /高回報(bào)?產(chǎn)品創(chuàng)新?常利階段?中等風(fēng)險(xiǎn) /中等回報(bào)?資本優(yōu)勢 /規(guī)模優(yōu)勢?微利階段?低風(fēng)險(xiǎn) /低回報(bào)?規(guī)模優(yōu)勢