【正文】 大，一個(gè)超級(jí)地區(qū)購物中心有更多的錨店、更深的商品選擇并吸引更多的基本人群購物中心幾種類型第 34 頁建議星河的商場產(chǎn)品戰(zhàn)略：審慎發(fā)展地區(qū)購物中心，適當(dāng)發(fā)展鄰里購物中心完善住宅產(chǎn)品配套小商品的消費(fèi)額度商品的消費(fèi)頻率低高大167。審慎發(fā)展 Cocopark購物公園類似的社區(qū)購物中心項(xiàng)目，建議在取得比較成功的經(jīng)驗(yàn)基礎(chǔ)上再發(fā)展167。社區(qū)地區(qū)社區(qū)化集中化第 35 頁n 新項(xiàng)目建立原同類產(chǎn)品系列的項(xiàng)目認(rèn)知的基礎(chǔ)上，更加容易宣傳和推廣n 顧客通過產(chǎn)品系列的識(shí)別，可以更加容易了解項(xiàng)目的風(fēng)格、特色，減少項(xiàng)目認(rèn)知難度和交易成本n 經(jīng)典項(xiàng)目的系列化，尤其是項(xiàng)目不斷的完善，使項(xiàng)目良好形象不斷疊加和強(qiáng)化，從而形成經(jīng)典的項(xiàng)目品牌產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化、系列化能提高項(xiàng)目知名度產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化、系列化不但可以提高品牌知名度，還可以降低項(xiàng)目開發(fā)成本，星河未來產(chǎn)品開發(fā)必須走產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化、系列化之路n 產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化、系列化可以使預(yù)期投資收益預(yù)測更加準(zhǔn)確，降低項(xiàng)目經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，使公司擴(kuò)張變得更加容易n 產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化、系列化有利于項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)的積累，不斷改進(jìn)和完善產(chǎn)品系列，同時(shí)容易形成流程、管理的標(biāo)準(zhǔn)化n 產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化、系列化可以大家對(duì)項(xiàng)目達(dá)成共識(shí)，減少不同項(xiàng)目環(huán)節(jié)溝通成本，降低項(xiàng)目開發(fā)難度，降低項(xiàng)目開發(fā)成本和項(xiàng)目開發(fā)周期產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化、系列化能降低項(xiàng)目開發(fā)成本n 萬科有四大系列，金色系列、城花系列、四季系列、高檔系列，其中四季花城是其非常經(jīng)典的產(chǎn)品n 碧桂園只有碧桂園單一產(chǎn)品系列，碧桂園在進(jìn)入新拓展區(qū)域前，當(dāng)?shù)乜蛻魧?duì)碧桂園產(chǎn)品就有了較清楚的認(rèn)知n 富力地產(chǎn)的富力城系列產(chǎn)品是其經(jīng)典產(chǎn)品，是其主要盈利來源n 卓越地產(chǎn)目前也在長沙、武漢等地推行其蔚藍(lán)系列，效果不錯(cuò)優(yōu)秀企業(yè)基本上都有經(jīng)典的系列化產(chǎn)品星河必須走產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化、系列化之路第 36 頁星河國際和星河丹堤項(xiàng)目都取得了非凡的成功，有其可貴的成功之處好差服務(wù)價(jià)格 地理位置交通條件小區(qū)規(guī)模周邊及小區(qū)配套自然資源與環(huán)境風(fēng)格星河國際中星河丹堤好：指對(duì)客戶非常具有吸引力差：指非常排斥客戶成功之處成功之處與有獨(dú)特、稀缺自然景觀的類似住宅項(xiàng)目相比，地理位置、交通狀況較優(yōu)準(zhǔn)確預(yù)料到城市中心變遷；與類似項(xiàng)目相比，戶型、配套較優(yōu)第 37 頁星河在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上要逐步以 “提供價(jià)值空間 ” 設(shè)計(jì)理念為指導(dǎo)p把住宅樓結(jié)構(gòu)、戶型結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)好，滿足顧客對(duì)住房的需要提供住宅p把小區(qū)結(jié)構(gòu)、社區(qū)配套設(shè)計(jì)好，滿足顧客對(duì)日常生活的需求提供社區(qū)p創(chuàng)造顧客一個(gè)身心享受的理想空間，一個(gè)展現(xiàn)自我的理想空間，一個(gè)創(chuàng)造價(jià)值的空間提供價(jià)值空間設(shè)計(jì)理念的進(jìn)步第 38 頁星河產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化、系列化可以在產(chǎn)品設(shè)計(jì)理念的指導(dǎo)下，圍繞現(xiàn)有的星河丹堤、星河國際產(chǎn)品改進(jìn)來進(jìn)行產(chǎn)品系列 顧客定位 選地原則 產(chǎn)品設(shè)計(jì)原則 需新增因素丹堤系列?企業(yè)家?機(jī)關(guān)事業(yè)單位部門負(fù)責(zé)人?金融、高科技等行業(yè)專業(yè)人士?其他成功精英?具有獨(dú)特、稀缺自然景觀?土地面積較大，在 20萬 m2以上?城郊結(jié)合部，離市區(qū)比較近?靠近主要交通干道，半小時(shí)左右能到達(dá)市繁華區(qū)域?小區(qū)景觀與自然景觀協(xié)調(diào)?大面積住宅（合理應(yīng)對(duì) 90/70政策）?增加小區(qū)配套彌補(bǔ)周邊社區(qū)不足?適量的別墅群提升住宅價(jià)值?獨(dú)特的設(shè)計(jì)風(fēng)格?高雅的休閑、娛樂場所，提高生活質(zhì)量，增加生活情趣?增加和完善小區(qū)配套，更好滿足居民日常生活需求?建議增加鄰里購物中心國際系列 ?金領(lǐng)?高級(jí)白領(lǐng)?市中心或區(qū)中心地段（最好是規(guī)劃中的）?土地面積 5至 10萬 m2?多條主干道或地鐵口附近（或規(guī)劃中）?周邊配套成熟（或規(guī)劃中）?合圍式小區(qū)結(jié)構(gòu)，創(chuàng)造中間綠地、安靜?大面積住宅（合理應(yīng)對(duì) 90/70政策）?裙樓建設(shè)地區(qū)購物中心?增加綠化XX系列 ?確定顧客定位 ?確定選址原則 ?確定產(chǎn)品設(shè)計(jì)原則第 39 頁本報(bào)告分八部分，現(xiàn)在閱讀的是q產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略q產(chǎn)品發(fā)展戰(zhàn)略q愿景與戰(zhàn)略目標(biāo)q報(bào)告說明與總結(jié)q深圳市場鞏固與發(fā)展q全國市場拓展q職能戰(zhàn)略q長期戰(zhàn)略展望第 40 頁深圳市商品房銷售面積 2023年后出現(xiàn)大幅萎縮，預(yù)計(jì)這種萎縮趨勢會(huì)延續(xù)到 2023年， 2023年后會(huì)重會(huì)上升軌道p深圳市近年商品房取得快速增長，近 18年商品房銷售面積年均復(fù)合增長率為 %，但復(fù)合增長率小于全國的 %的水平。數(shù)據(jù)來源：根據(jù)深圳統(tǒng)計(jì)年鑒和 深圳市 2023年國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)整理第 41 頁從長遠(yuǎn)發(fā)展前景看，住宅需求優(yōu)于商業(yè)用房需求，而辦公樓需求會(huì)出現(xiàn)下降趨勢商品住宅辦公樓商業(yè)營業(yè)房單位：萬平方米1997年，商品住宅銷售面積為 337萬平方米，至 2023年，商品住宅銷售面積為 500萬平方米，占整個(gè)商品房銷售面積的 %， 10年間增長了 50%1997年，辦公樓銷售面積為 ，至 2023年，辦公樓銷售面積為 方米，占整個(gè)商品房銷售面積的 %， 10年間減少 30%1997年，辦公樓銷售面積為 ，至 2023年，辦公樓銷售面積為 方米，占整個(gè)商品房銷售面積的 %， 10年間增長了 10%1997年3372023年5001997年2023年1997年2023年%%%比例1997年至 2023年間，深圳市商品住宅銷售面積增長最快，商業(yè)營業(yè)房次之，辦公樓銷售面積出現(xiàn)下降第 42 頁深圳市城市化進(jìn)程在 2023年后迅速變緩， 只保持 3% 左右的水平，而且有進(jìn)一步遞減的趨勢，未來保障性的住房需求將逐步減少數(shù)據(jù)來源：根據(jù)深圳統(tǒng)計(jì)年鑒和 深圳市 2023年國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)整理第 43 頁深圳市人均 GDP保持高速增長，近年增長率保持在 12% 左右，消費(fèi)能力在迅速增長，未來改善性用房需求將會(huì)增加p2023年 9月 5日，人民幣匯率為： ＝ 1美元， p2023年人均 ，達(dá)到了發(fā)達(dá)國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展初級(jí)階段水平數(shù)據(jù)來源：根據(jù)深圳統(tǒng)計(jì)年鑒和 深圳市 2023年國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)整理第 44 頁從深圳各區(qū)人口數(shù)量及特征看，未來的房地產(chǎn)市場中高檔住宅的消費(fèi)能力主要來自于關(guān)內(nèi)從業(yè)人員和少數(shù)高科技企業(yè)聚集地區(qū)域 產(chǎn)業(yè)特征 2023年人口 人口特征 需求類型數(shù)量 (萬 ) 比率福田 以公司總部經(jīng)濟(jì)、金融、高科技、銷售、商業(yè)貿(mào)易為主 % 數(shù)量較大，以中高收入人群為主，消費(fèi)能力較強(qiáng) 改善性需求為主羅湖 以公司總部經(jīng)濟(jì)、金融、高科技、銷售、商業(yè)貿(mào)易為主 % 數(shù)量較大，以中高收入人群為主，消費(fèi)能力較強(qiáng) 改善性需求為主南山 以公司總部經(jīng)濟(jì)、金融、高科技、銷售、商業(yè)貿(mào)易為主 % 數(shù)量較大，以中高收入人群為主，消費(fèi)能力較強(qiáng) 改善性需求為主鹽田 以物流、旅游休閑為主 % 數(shù)量較小，以中高收入人群為主，消費(fèi)能力較強(qiáng) 改善性需求為主寶安 以加工制造為主 %數(shù)量大，以工廠職員、工人等低收入人群為主，消費(fèi)能力較差少部分工廠中高層、高科技公司員工收入較高，有較強(qiáng)的消費(fèi)能力保障性需求為主龍崗 以加工制造為主 %數(shù)量大，以工廠職員、工人等低收入人群為主，消費(fèi)能力較差少部分工廠中高層、高科技公司員工收入較高，有較強(qiáng)的消費(fèi)能力保障性需求為主總計(jì) 100% 消費(fèi)能力主要集中于關(guān)內(nèi)從業(yè)人員第 45 頁考慮到深圳市人口密集程度和未來規(guī)劃城市變遷，星河項(xiàng)目位置重點(diǎn)考慮關(guān)內(nèi)及周邊區(qū)域以及龍華新城、光明新城、體育新城、東部新城松崗公明沙井光明福永石巖新安西鄉(xiāng)南山區(qū)龍華布吉觀瀾平湖福田區(qū)羅湖區(qū)橫崗鹽田區(qū)坪山龍崗坪地坑梓葵涌大鵬南澳市級(jí)次中心市級(jí)中心深圳中心區(qū)華強(qiáng)北商務(wù)區(qū)東門商務(wù)區(qū)后海商業(yè)區(qū)寶安中心區(qū)區(qū)級(jí)中心布吉商業(yè)街體育新城龍華新城東部新城光明新城未來城市變遷中心現(xiàn)有消費(fèi)能力強(qiáng)區(qū)未來將成為深圳市城市副中心，成為人口聚集地，土地升值目前關(guān)內(nèi)就業(yè)的人員有較強(qiáng)的消費(fèi)能力，通常在關(guān)內(nèi)及周邊購買住房民樂 雅寶龍崗第 46 頁星河未來五年在深圳的戰(zhàn)略定位為：努力開發(fā)好現(xiàn)有規(guī)劃項(xiàng)目的基礎(chǔ)上，適當(dāng)利用行業(yè)調(diào)整中出現(xiàn)的機(jī)會(huì)戰(zhàn)略 具體戰(zhàn)略措施努力開發(fā)好現(xiàn)有規(guī)劃項(xiàng)目適當(dāng)利用行業(yè)調(diào)整中出現(xiàn)的機(jī)會(huì)龍崗中心城項(xiàng)目民樂項(xiàng)目雅寶項(xiàng)目占地面積： m2建筑面積： m2占地面積： 8. 2萬 m2建筑面積： 33萬 m2占地面積： 28萬 m2建筑面積： 120萬 m2產(chǎn)品定位：中高檔系列，新設(shè)計(jì)客戶定位：白領(lǐng)，首次置業(yè)產(chǎn)品定位：國際系列客戶定位：白領(lǐng)，首次置業(yè)產(chǎn)品定位：高檔寫字樓，新設(shè)計(jì)客戶定位：優(yōu)秀企業(yè)，辦公樓改善?土地競爭減弱，土地價(jià)格大幅下降?房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營困難，出現(xiàn)資金鏈斷裂或嚴(yán)重虧損根據(jù)經(jīng)營目標(biāo)與預(yù)算，購買符合產(chǎn)品定位的地塊根據(jù)經(jīng)營目標(biāo)與預(yù)算，尋求收購或合作符合星河產(chǎn)品定位的地塊或項(xiàng)目第 47 頁對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)經(jīng)營困難帶來的機(jī)會(huì)，星河可以根據(jù)自己現(xiàn)金流和可行性分析情況，以較低價(jià)格實(shí)現(xiàn)合作合作模式影響因素發(fā)展速度抗風(fēng)險(xiǎn)能力資金需求可能導(dǎo)致的品牌受損單項(xiàng)目收益項(xiàng)目可控性管理力度 大 小慢低高大小快高低小大強(qiáng) 弱控股比例 高 低全資 控股 合資 參股第 48 頁本報(bào)告分八部分，現(xiàn)在閱讀的是q產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略q產(chǎn)品發(fā)展戰(zhàn)略q愿景與戰(zhàn)略目標(biāo)q報(bào)告說明與總結(jié)q深圳市場鞏固與發(fā)展q全國市場拓展q職能戰(zhàn)略q長期戰(zhàn)略展望第 49 頁我國 20個(gè)城市 2023年商品房銷售面積達(dá) 500萬平方米以上，房地產(chǎn)市場規(guī)模巨大數(shù)據(jù)來源：根據(jù)各市 國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)整理第 50 頁城市房地產(chǎn)消費(fèi)需求水平主要由潛在消費(fèi)對(duì)象數(shù)量和人均消費(fèi)能力決定，它們最關(guān)鍵取決于人均 GDP和常住人口兩個(gè)指標(biāo)人均消費(fèi)能力城市房地產(chǎn)需求消費(fèi)對(duì)象數(shù)量人均 GDP人均收入增長水平常住人口數(shù)量常住人口增長速度人均 GDP增長速度購房年齡人口…………第 51 頁我國有 20多個(gè)大中城市人均 GDP超過了 3000美元，這些城市房地產(chǎn)市場都處于快速發(fā)展時(shí)期p人均 GDP3000美元左右被認(rèn)為是現(xiàn)代化的門檻，也是我國 2023年全面建成小康社會(huì)的主要標(biāo)志。目前我國已有二十多個(gè)大中城市人均 GDP超過 3000美元，其中蘇州、深圳、廣州人均 GDP超過了 10000美元。一線城市：上海、深圳、廣州、北京。二線城市：天津、杭州、青島、無錫、成都、寧波、佛山、東莞、煙臺(tái)、南京、武漢、沈陽、濟(jì)南、重慶、長沙、泉州、哈爾濱、鄭州、福州、長春、西安。三線城市：常州、珠海、中山、合肥、惠州、江門。四線城市：落后地級(jí)市、落后縣級(jí)市。如從廣州到整個(gè)珠三角，由珠三角至周邊的省市進(jìn)入全國幾個(gè)核心城市，再由核心城市到周邊城市群。核心競爭力因素 167。0 167。2 167。4 167。6 167。8 167。10