【正文】 發(fā)展q全國市場拓展q職能戰(zhàn)略q長期戰(zhàn)略展望第 4 頁華盈恒信采取華盈恒信企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略框架為星河制定發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃去哪里？戰(zhàn)略目標愿景業(yè)務(wù)戰(zhàn)略職能戰(zhàn)略p愿景：未來要成為一個什么樣的企業(yè)？p戰(zhàn)略目標：未來要達到一個什么樣的發(fā)展目標？p業(yè)務(wù)戰(zhàn)略：未來要在哪些產(chǎn)業(yè)，哪些區(qū)域發(fā)展？重點發(fā)展什么樣的產(chǎn)品？p職能戰(zhàn)略：需要怎樣的職能戰(zhàn)略以支持愿景、戰(zhàn)略目標、業(yè)務(wù)戰(zhàn)略實現(xiàn)？華盈恒信企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略框架10年至 20年5年左右5年左右3年左右第 5 頁星河五年戰(zhàn)略可以簡稱為 “三三三四 ”戰(zhàn)略p“三 ”：五年保持年均 30% 的增長速度（先慢后快） p“三 ”：三大戰(zhàn)略方向：?重點開發(fā)中高檔住宅系列化產(chǎn)品?先規(guī)范管理，提升能力；后快速發(fā)展，實現(xiàn)規(guī)模效益?先鞏固與發(fā)展深圳市場；后拓展珠三角經(jīng)濟發(fā)達城市p“三 ”：三年內(nèi)實現(xiàn)上市（ 2023年前）p“四 ”：構(gòu)建與培育四大核心競爭能力“三三三四 ” 五年戰(zhàn)略第 6 頁星河長期戰(zhàn)略展望p十年戰(zhàn)略展望?鞏固和發(fā)展珠三角市場，開拓華中、西南、華東、華北等區(qū)域市場?策略性進入一線城市中高檔住宅開發(fā)市場，并適當(dāng)持有商業(yè)地產(chǎn)、酒店經(jīng)營資產(chǎn)，提高企業(yè)知名度和品牌形象；大力開拓二三線城市中高檔住宅市場，提高市場份額p 二十年戰(zhàn)略展望?完善全國房地產(chǎn)市場布局?完善商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營模式，持有優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)、酒店等經(jīng)營資產(chǎn)?培育和發(fā)展新興行業(yè)戰(zhàn)略展望第 7 頁報告總結(jié)1　星河愿景 星河愿景是 “ 成為中國房地產(chǎn)行業(yè)一流品牌企業(yè) ” 。發(fā)展戰(zhàn)略報告 —— 發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃二零零八年十一月八日CBHandsun 深圳華盈恒信管理顧問有限公司星河集團 機 密XHJTZL04發(fā)展戰(zhàn)略報告之二房地產(chǎn)企業(yè)分析發(fā)展戰(zhàn)略報告之三企業(yè)內(nèi)部分析發(fā)展戰(zhàn)略報告之一外部環(huán)境分析發(fā)展戰(zhàn)略報告之四發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃p本報告僅供星河內(nèi)部使用，禁止其它機構(gòu)傳閱、引用或復(fù)制。p本報告涉及重大經(jīng)營管理信息，建議星河用嚴格保密措施進行保管與查閱。 星河可以分 “深圳 — 珠三角 — 全國 ”三步走來實現(xiàn)企業(yè)愿景。 星河采取 “ 先慢后快 ” 、 “ 先規(guī)范后規(guī)模 ” 的發(fā)展策略來實現(xiàn)戰(zhàn)略目標，即在 2023年至2023年以規(guī)范管理，提升能力為主，保持適度增長；在 2023年至 2023年以實現(xiàn)規(guī)模效益為主，保持快速增長。 產(chǎn)品戰(zhàn)略：：以中高檔住宅開發(fā)為主，適量開發(fā)豪宅系列，合理控制普通住宅開發(fā)量。、系列化之路。第 8 頁報告總結(jié)（續(xù)）3　業(yè)務(wù)戰(zhàn)略（續(xù)） 區(qū)域戰(zhàn)略： (2023年至 2023年）以鞏固與發(fā)展深圳市場為主，中期（ 2023年至 2023年）開拓珠三角市場，遠期（ 2023年后）拓展到全國其它經(jīng)濟區(qū)域。，重點考慮深圳、東莞、惠州、廣州、珠海、佛山、中山、江門等市場。4　職能戰(zhàn)略 星河要 3年內(nèi)（ 2023年前）實現(xiàn)上市。第 9 頁本報告分八部分，現(xiàn)在閱讀的是q產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略q產(chǎn)品發(fā)展戰(zhàn)略q愿景與戰(zhàn)略目標q報告說明與總結(jié)q深圳市場鞏固與發(fā)展q全國市場拓展q職能戰(zhàn)略q長期戰(zhàn)略展望第 10 頁根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展環(huán)境和星河自身生存發(fā)展的要求，星河愿景應(yīng)定位為 “成為中國房地產(chǎn)行業(yè)的一流品牌企業(yè) ”n 中國經(jīng)濟過去 20多年保持 10%左右的增長，未來較長時間還將保持快速增長，房地產(chǎn)行業(yè)將保持快速發(fā)展n 我國 2023年人均 GDP為 ，折合 2800美元，根據(jù)世界銀行研究表明，我國房地產(chǎn)行業(yè)正處于發(fā)展快速時期n 我國近年城市化進程保持快速發(fā)展， 2023年城市化率僅為 %，離 80%的發(fā)達國家水平還有較大的增長空間房地產(chǎn)市場增長空間巨大，發(fā)展前景好n 房地產(chǎn)行業(yè)集中度較低，與發(fā)達國家有較大差距，本身面臨行業(yè)整合的要求n 近年房地產(chǎn)行業(yè)利潤率高于社會平均利潤，吸引了不少其它行業(yè)優(yōu)秀公司加入競爭，行業(yè)競爭加劇n 以萬科、富力、碧桂園為代表的領(lǐng)先公司不斷擴大市場份額，必將淘汰許多競爭力不強的房地產(chǎn)企業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)競爭將加劇，行業(yè)面臨整合要求n 不斷提高企業(yè)經(jīng)營管理能力，增強企業(yè)的市場競爭能力，是企業(yè)未來生存和發(fā)展的基礎(chǔ)n 隨房地產(chǎn)行業(yè)的逐步全面市場化，房地產(chǎn)行業(yè)利潤率將保持在社會平均利潤率水平，唯有一流品牌企業(yè)才能取得較高的利潤率n 隨著發(fā)達城市工業(yè)化完成，房地產(chǎn)市場發(fā)展機會會轉(zhuǎn)向全國其它發(fā)展中城市，企業(yè)長遠發(fā)展必須面向全國新興城市提高競爭能力和擴大規(guī)模是企業(yè)生存和發(fā)展的要求星河的愿景定位“成為中國房地產(chǎn)行業(yè)的一流品牌企業(yè) ”第 11 頁星河愿景為 “成為中國房地產(chǎn)行業(yè)一流品牌企業(yè) ”p成為中國房地產(chǎn)行業(yè)一流品牌企業(yè)。主營收入： X億元167。凈資產(chǎn)收益率： 20%2023年年度目標單位：億元2023 2023 20232023 2023XY2023利潤銷售額星河集團 2023年至 2023年主營收入與利潤戰(zhàn)略目標XY第 20 頁星河集團及其子公司未來五年經(jīng)營目標企業(yè)名稱 指標 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年房地產(chǎn)開發(fā) 收入 (億 )凈利潤 (億 )凈資產(chǎn)收益率 (%) 物業(yè)管理 收入 (億 )凈利潤 (億 )凈資產(chǎn)收益率 (%) 房地產(chǎn)經(jīng)營 收入 (億 )凈利潤 (億 )凈資產(chǎn)收益率 (%) 酒店 收入 (億 )凈利潤 (億 )凈資產(chǎn)收益率 (%) 旅游 收入 (億 )凈利潤 (億 )凈資產(chǎn)收益率 (%) 收入 (億 )凈利潤 (億 )凈資產(chǎn)收益率 (%) 星河集團合計收入 (億 )凈利潤 (億 )凈資產(chǎn)收益率 (%) 第 21 頁本報告分八部分，現(xiàn)在閱讀的是q產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略q產(chǎn)品發(fā)展戰(zhàn)略q愿景與戰(zhàn)略目標q報告說明與總結(jié)q深圳市場鞏固與發(fā)展q全國市場拓展q職能戰(zhàn)略q長期戰(zhàn)略展望第 22 頁從行業(yè)發(fā)展周期來看，我國工業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)進入成熟期，住宅地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)正處于快速成長期，住宅地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)面臨更多的機會時間銷售量p根據(jù)發(fā)達國家經(jīng)驗：房地產(chǎn)行業(yè)各子行業(yè)的發(fā)展順序為，工業(yè)地產(chǎn)最先起步，而后是住宅地產(chǎn)，再后是商業(yè)地產(chǎn)。2050年2025年2023年1978年工業(yè)地產(chǎn)快速發(fā)展時期商業(yè)地產(chǎn)快速發(fā)展時期住宅地產(chǎn)快速發(fā)展時期第 23 頁167。1 167。3 167。5 167。7 167。9 167。一類業(yè)務(wù)：市場吸引力較高，且星河競爭力較強，如住宅開發(fā)167。三類業(yè)務(wù)：市場吸引力較差或者星河競爭較弱，如寫字樓經(jīng)營、旅游、酒店說明注：以上圖中 “住宅 ”指 “住宅開發(fā) ” ， “商場 ”指 “商場經(jīng)營 ” ， “寫字樓 ”指 “寫字樓經(jīng)營 ” ， “旅游 ”指 “旅游服務(wù) ”， “酒店 ”指 “酒店經(jīng)營 ”。大力發(fā)展住宅開發(fā)業(yè)務(wù)167。維持現(xiàn)有寫字樓、旅游、酒店業(yè)務(wù)產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略住宅商場謹慎進入 市場選擇性 成長 全力奮斗有限擴充或先撤退選擇性 補充 保持優(yōu)勢減少損失 全面收獲 有限收獲星河競爭能力市場吸引力　高低中弱 中 強住宅酒店旅游商場寫字樓 寫字樓第 26 頁從房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略看，星河產(chǎn)業(yè)屬 “以住宅開發(fā)為主，商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營為輔 ”類型序號 產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略類型 企業(yè)典型特征 舉例1 專注住宅開發(fā)?能保持高速發(fā)展?盈利能力強?受房地產(chǎn)行業(yè)周期影響大?萬科、金地?碧桂園（商業(yè)、酒店、學(xué)校主要圍繞住宅業(yè)務(wù)，以完善配套，提升房地產(chǎn)價值）2以住宅開發(fā)為主，商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營為輔?能保持快速發(fā)展?盈利能力較強?能抵御一定的房地產(chǎn)行業(yè)周期影響?富力、卓越、珠江、招商、中海3 以住宅開發(fā)與商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營并行?發(fā)展速度較慢?盈利能力一般?基本能抵御房地產(chǎn)行業(yè)周期影響?億城股份（由商業(yè)地產(chǎn)擴張到住宅地產(chǎn)）?世貿(mào)股份（由商業(yè)地產(chǎn)擴張到住宅地產(chǎn)）4 專注商業(yè)地產(chǎn)?發(fā)展速度慢?盈利能力較低?不受房地產(chǎn)行業(yè)周期影響?中國國貿(mào)?金融街5 多元化?華僑城： “旅游＋地產(chǎn) ”相互促進?茂業(yè)集團： “商業(yè)＋地產(chǎn) ”相互促進?海爾地產(chǎn)：從制造業(yè)進入到房地產(chǎn)行業(yè)6 產(chǎn)業(yè)定位不明確?企業(yè)發(fā)展不連續(xù)，波動性較大?盈利波動性較大?受房地產(chǎn)行業(yè)周期影響非常大?主要以中小型地產(chǎn)企業(yè)為主第 27 頁產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略的主要戰(zhàn)略要點產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略 產(chǎn)業(yè)定位 投入比例 主要戰(zhàn)略要點大力發(fā)展住宅開發(fā)住宅開發(fā)業(yè)務(wù)是公司核心業(yè)務(wù)和戰(zhàn)略業(yè)務(wù)；是公司主要利潤來源和主要戰(zhàn)略投入點總資產(chǎn)的70%以上?不斷提高住宅開發(fā)業(yè)務(wù)核心競爭力?在具備核心競爭力前提下，投入大部分資源用于住宅開發(fā)業(yè)務(wù)，大力進行規(guī)模擴張審慎發(fā)展商場、寫字樓經(jīng)營經(jīng)營商場經(jīng)營、寫字樓經(jīng)營是公司的次核心業(yè)務(wù)，主要目的是提高星河品牌知名度、平穩(wěn)公司現(xiàn)金流以及為住宅開發(fā)提供相關(guān)配套總資產(chǎn)的20%左右?不斷完善現(xiàn)有商場經(jīng)營、寫字樓管理模式，提升盈利能力?為配合住宅開發(fā)業(yè)務(wù)拓展需要，適當(dāng)投入少量資源用于商場經(jīng)營，提升企業(yè)知名度?投入少量、適當(dāng)資源用于完善住宅開發(fā)項目商業(yè)配套維持現(xiàn)有酒店、旅游業(yè)務(wù)酒店、旅游是公司的邊緣業(yè)務(wù)，現(xiàn)有寫字樓經(jīng)營、酒店業(yè)務(wù)主要是為提升星河品牌知名度，現(xiàn)有旅游業(yè)務(wù)為住宅開發(fā)業(yè)務(wù)發(fā)展做戰(zhàn)略儲備不超過總資產(chǎn)的10%?不斷完善現(xiàn)有寫字樓、酒店、旅游經(jīng)營管理模式，提升盈利能力?除非能促進住宅開發(fā)業(yè)務(wù)發(fā)展，否則不考慮其它寫字樓、酒店、旅游項目投資第 28 頁本報告分八部分，現(xiàn)在閱讀的是q產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略q產(chǎn)品發(fā)展戰(zhàn)略q愿景與戰(zhàn)略目標q報告說明與總結(jié)q深圳市場鞏固與發(fā)展q全國市場拓展q職能戰(zhàn)略q長期戰(zhàn)略展望第 29 頁我國住宅目前正處于保障性需求快速增長時期，而未來將邁入改善性需求快速增長時期；目前部分發(fā)達城市已經(jīng)邁入改善性需求時期時間銷售量p根據(jù)發(fā)達國家經(jīng)驗：一個國家房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展初期，其推動因素主要是人口增長、城市化進程導(dǎo)致的保障性需求為主，當(dāng)人均 GDP達到 4000美元時，房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展將轉(zhuǎn)為居民收入水平提高而導(dǎo)致的改善性需求為主。事實上，我國部分一線城市住宅房地產(chǎn)已經(jīng)進入改善性需求時期。一類產(chǎn)品：市場吸引力較高，且星河競爭力較強，如中高檔住宅、豪宅167。三類產(chǎn)品：市場吸引力較差或者星河競爭偏弱，如經(jīng)濟適用房說明注：以上圖中 “高檔 ”指 “高檔住宅 ” ， “中高檔 ”指 “中高檔住宅 ” ， “普通 ”指 “普通住宅 ” ， “經(jīng)濟 ”指 “經(jīng)濟適用房 ” 。以中高檔住宅開發(fā)為主167。合理控制普通住宅開發(fā)量，合理避免政府對相關(guān)普通住宅開發(fā)約束的限制產(chǎn)品戰(zhàn)略中高檔豪宅中高檔經(jīng)濟普通普通第 33 頁在商業(yè)零售業(yè)態(tài)中，購物中心主要包括鄰里中心、社區(qū)購物中心、地區(qū)購物中心和超級購物中心幾類167。大型綜合超市167。百貨商店167。專賣店167。它的主要吸引力在于它的錨店：如傳統(tǒng)的商品、眾多的商家或折扣百貨店或時尚專賣店、娛樂場所、休閑場所超級地區(qū)購物中心類似于地區(qū)購物中心，但由于它大的規(guī)模巨