奧宸集團(tuán)戰(zhàn)略規(guī)劃-在線瀏覽
2025-02-28 01:54本頁(yè)面
【正文】 2023全國(guó)布局，進(jìn)入核心區(qū)域核心城市總部向管理和風(fēng)控中心轉(zhuǎn)型地區(qū)公司多項(xiàng)目運(yùn)作，多業(yè)態(tài)平衡發(fā)展核心城市建立領(lǐng)先地位并向周邊城市擴(kuò)張發(fā)揮規(guī)模效應(yīng)提高管理效能提高項(xiàng)目周轉(zhuǎn)速度平衡發(fā)展各項(xiàng)業(yè)務(wù)，綜合競(jìng)爭(zhēng)力強(qiáng)獲得資本市場(chǎng)認(rèn)可，成功上市2023戰(zhàn)略目標(biāo) : ROE，是經(jīng)營(yíng)績(jī)效最佳衡量指標(biāo)銷(xiāo)售凈利率＝凈利潤(rùn) /銷(xiāo)售收入總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率＝銷(xiāo)售收入 /總資產(chǎn)杠桿比率＝總資產(chǎn) /負(fù)債總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率杠杠比率銷(xiāo)售凈利率ROE＝銷(xiāo)售凈利率 總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率 杠桿比率 ROE綜合反應(yīng)了企業(yè)的盈利能力（凈利率）運(yùn)營(yíng)效率（周轉(zhuǎn)率）融資能力（杠桿比率 ）指導(dǎo)目標(biāo)? ROE: 20%? 銷(xiāo)售凈利率： 15%? 總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率： 50%? 杠桿比率： 22戰(zhàn)略目標(biāo)23規(guī)模優(yōu)先簽約收入達(dá)到 150億完成西南、珠三角和環(huán)渤海核心城市布局和領(lǐng)先十年 “一百億 ”凈利三年 “一百五十億 ”收入2023年2023年效益優(yōu)先結(jié)轉(zhuǎn)凈利潤(rùn)達(dá)到 100億完成四大區(qū)域深耕成為中國(guó)綜合地產(chǎn)領(lǐng)跑者之一銷(xiāo)售增速先高后低（年均約 30%）凈利潤(rùn)率先低后高（從 12%提升至 15%）注： 2023年數(shù)據(jù)根據(jù)三年開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售計(jì)劃進(jìn)行估計(jì)億元24基于 ROE的戰(zhàn)略分析25ROE = 凈利率 周轉(zhuǎn)率 桿杠比率 土地溢價(jià) 產(chǎn)品溢價(jià) 規(guī)模 效率 風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移 多元化融資營(yíng)銷(xiāo) 設(shè)計(jì) 成本 工程 服務(wù) 產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn) 高效運(yùn)營(yíng)奧宸現(xiàn)狀舉措 ? 前瞻性投資? 一二級(jí)聯(lián)動(dòng)?以精品化為核心全方位提高產(chǎn)品能力?打造城市綜合體和旅游地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)? 聚焦式擴(kuò)張? 產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化? 組織扁平、 流程簡(jiǎn)化? 人工效能和復(fù)合型人才? 上市? 房地產(chǎn)基金注：最佳品牌一方面，我們要打破傳統(tǒng)的 “ 自行車(chē) ” 模式另一方面，我們要抓住關(guān)鍵實(shí)現(xiàn) “ 彎道超車(chē) ”房?jī)r(jià)上漲 房地產(chǎn)企業(yè)利潤(rùn)增長(zhǎng)擴(kuò)大規(guī)模 資本市場(chǎng)融資規(guī)避 “ 自行車(chē)增長(zhǎng)模式 ” 如何 “ 彎道超車(chē) ”? 兩個(gè)輪子，必須不停地踩，車(chē)才不會(huì)倒? 必須不斷融資、買(mǎi)地、擴(kuò)大規(guī)模、永遠(yuǎn)停不下來(lái)，例如萬(wàn)科業(yè)務(wù)均衡、綜合發(fā)展 重點(diǎn)突出城市綜合體、旅游 地產(chǎn)、房地產(chǎn)基金等區(qū)域擴(kuò)張 集團(tuán)化管理產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化上市融資? 常見(jiàn)的四大戰(zhàn)略舉措越來(lái)越常規(guī)化? 只有抓住房地產(chǎn)行業(yè)的新興機(jī)遇，才能機(jī)會(huì)打破現(xiàn)有的競(jìng)爭(zhēng)格局26因此，我們明確奧宸集團(tuán)的四大戰(zhàn)略主題、 10項(xiàng)戰(zhàn)略舉措271. 聚焦式擴(kuò)張2. 前瞻性投資3. 一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)4. 以精品化為核心全方位提高產(chǎn)品能力5. 打造城市綜合體和旅游地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)6. 產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化7. 組織扁平、 流程簡(jiǎn)化8. 人工效能和復(fù)合型人才9. 上市10. 房地產(chǎn)基金一、區(qū)域深耕三、高效管理四、金融創(chuàng)新二、產(chǎn)品溢價(jià)28從 “中國(guó)故事 ”到 “城市故事 ”? 過(guò)去十年所有城市都在做增量，城市間差異較小，開(kāi)發(fā)商 “出生 ”在中國(guó)大都能賺錢(qián)? 未來(lái)十年，一線城市進(jìn)入存量改造升級(jí)時(shí)代，而二三四線城市需求爆發(fā)，城市間需求差異越來(lái)越大，必須選對(duì)城市才能搶到發(fā)展機(jī)會(huì)城市群崛起? 城際軌道交通縮小城市群時(shí)空半徑，市場(chǎng)規(guī)模效應(yīng)突破了物理距離的限制? 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、人口結(jié)構(gòu)、自然資源、經(jīng)濟(jì)水平、居住習(xí)慣等導(dǎo)致城市群間差異巨大，而城市群內(nèi)則是一個(gè)相對(duì)差異小可規(guī)模化復(fù)制的市場(chǎng)? 城市群龍頭城市崛起：龍頭城市基礎(chǔ)好、增長(zhǎng)快、輻射強(qiáng)一、區(qū)域深耕 – 必要性聚焦式擴(kuò)張以核心城市為支點(diǎn)，在城市群落內(nèi)集聚發(fā)展一、區(qū)域深耕 – 擴(kuò)張路徑29長(zhǎng)三角深圳 昆明北京深圳東莞核心城市布局滲透周邊二三線城市(深圳為例)中山 惠州12珠三角環(huán)渤海云南30珠三角環(huán)渤海云南? 1個(gè)老根據(jù)地? 4大核心經(jīng)濟(jì)區(qū)域? 良好投資機(jī)遇的 X城市? 精耕細(xì)作各地市縣州中西部 長(zhǎng)三角? 以深圳為核心進(jìn)入周邊潛力城市? 以南京為核心進(jìn)入周邊潛力城市? 以北京為核心進(jìn)入周邊潛力城市? 重點(diǎn)擴(kuò)張高增長(zhǎng)高GDP高輻射力的龍頭城市1+4+X一、區(qū)域深耕 – 遠(yuǎn)期目標(biāo)31（昆明、深圳、北京），? 昆明：合同簽約收入排名保持前三? 深圳：把握潛力巨大的舊改機(jī)會(huì)，近期優(yōu)先實(shí)現(xiàn)短平快項(xiàng)目開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售 ? 北京：現(xiàn)有項(xiàng)目高舉高打，樹(shù)立標(biāo)桿示范效應(yīng)? 以南京為中心，挺進(jìn)江浙三線城市，優(yōu)先蘇州、無(wú)錫、鎮(zhèn)江、南通等? 合理拓展中西部城市，優(yōu)先成都、重慶、西安、武漢，密切關(guān)注貴陽(yáng)、長(zhǎng)沙、合肥、南昌一、區(qū)域深耕 – 關(guān)鍵工作 ? 以深圳為中心，進(jìn)入東莞、惠州、佛山等地? 云南地區(qū)立足于現(xiàn)有項(xiàng)目開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售，昆明以外優(yōu)先選擇騰沖、芒市、西雙版納等旅游地產(chǎn)潛力較大的城市? 拓展北京郊縣項(xiàng)目，周邊城市優(yōu)先考慮河北近京城市、天津等32?不同區(qū)域、不同產(chǎn)品的價(jià)格增長(zhǎng)差距越來(lái)越大，因此要去研究判斷投資回報(bào)領(lǐng)先的機(jī)會(huì)? 行業(yè)周期波動(dòng)，需要通過(guò)合理搭配項(xiàng)目結(jié)構(gòu)獲得現(xiàn)金流平衡能力一、區(qū)域深耕 – 必要性通過(guò)趨勢(shì)研判，把握市場(chǎng)周期，合理搭配投資結(jié)構(gòu)，做出精準(zhǔn)的決策前瞻性投資1. 加強(qiáng)趨勢(shì)研判? 建立并應(yīng)用城市評(píng)估體系，開(kāi)展城市群和單城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)短期分析? 新進(jìn)入城市、新業(yè)態(tài)、重大新項(xiàng)目的策略研究? 研判土地市場(chǎng)節(jié)奏，制定滾動(dòng)的土地投資策略2. 1+2投資結(jié)構(gòu)原則： 一個(gè)長(zhǎng)期項(xiàng)目搭配兩個(gè)短平快項(xiàng)目? 在一線和核心二線等市場(chǎng)成熟度較高的城市，多配置短平快項(xiàng)目? 在成熟度較低的城市，可多儲(chǔ)備拿地成本低、土地增值潛力大的長(zhǎng)期項(xiàng)目3. IRR≥20%投資收益原則： 項(xiàng)目整體 IRR必須在 20%以上33一、區(qū)域深耕 – 關(guān)鍵工作34一、區(qū)域深耕 – 必要性二三四線城市：市場(chǎng)爆發(fā) 一線、核心二線城市：舊改機(jī)遇價(jià)格基數(shù)小，但是土地快速升值 土地升值緩慢，但價(jià)格基數(shù)大主要依靠 土地營(yíng)運(yùn)能力獲取利潤(rùn)主要依靠 產(chǎn)品和市場(chǎng)運(yùn)作能力獲取利潤(rùn)以產(chǎn)品溢價(jià)為主以土地溢價(jià)為主特征盈利點(diǎn)開(kāi)發(fā)策略一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā) 兼顧土地溢價(jià)和產(chǎn)品溢價(jià)1. 以二三四線城市的一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)為主? 對(duì)極具資源優(yōu)勢(shì)的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目和核心城區(qū)舊改項(xiàng)目實(shí)行一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)，通過(guò)土地運(yùn)營(yíng)爭(zhēng)取最大溢價(jià)
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