【正文】 m 房地產(chǎn)智庫(kù)各種模式的條件和能力要求不同，其中開(kāi)發(fā)模式最為成熟 典型代表 盈利模式 關(guān)鍵能力 優(yōu)點(diǎn) 缺點(diǎn) ?萬(wàn)科 ?中海 ?通過(guò)拿地、設(shè)計(jì)、建造、銷售等一系列環(huán)節(jié)，獲得銷售或出租收益 ?房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)各環(huán)節(jié)專業(yè)能力 ?多項(xiàng)目管理 ?資本實(shí)力 ?國(guó)內(nèi)最成熟的模式 ?目前盈利相對(duì)較高 ?自身掌控能力強(qiáng)，易形成品牌影響力 ?環(huán)節(jié)較多，需要較長(zhǎng)時(shí)間積累，對(duì)組織資源依賴高，需要投入相對(duì)多的人力資源 ?擴(kuò)張速度慢 ?摩根士丹利 ?收購(gòu)成熟物業(yè) /項(xiàng)目，獲得投資收益 ?發(fā)行房地產(chǎn)基金、開(kāi)展按揭貸款業(yè)務(wù)等 ?投資評(píng)估 /管理能力 ?資本實(shí)力 ?金融運(yùn)作能力 ?組織、人員精簡(jiǎn) ?易迅速做大 ?目前政策還不明朗 ?對(duì)業(yè)務(wù)掌控力不強(qiáng)，在終端缺乏品牌影響力 ?存在投資風(fēng)險(xiǎn) ?萬(wàn)達(dá)商業(yè) ?國(guó)貿(mào) ?自主開(kāi)發(fā) /收購(gòu)物業(yè)，持有、經(jīng)營(yíng)，獲得租金收益 ?招商 /運(yùn)營(yíng) /服務(wù)能力 ?資金實(shí)力 ?穩(wěn)定的租金收益 ?升值空間 ?占有較多財(cái)務(wù)資源，需要極強(qiáng)的資金融通能力 ?嘉德置地 ?荷蘭ING ?以上三種盈利模式的綜合 ?以上三種業(yè)務(wù)的綜合能力 ?組合三種業(yè)務(wù)優(yōu)勢(shì)，易消除業(yè)績(jī)波動(dòng) ?更易形成規(guī)模效應(yīng) ?綜合能力要求高 ?資源要求高 ?需要平衡業(yè)務(wù)組合關(guān)系 房地產(chǎn) 開(kāi)發(fā)模式 金融投資 模式 綜合模式 持有經(jīng)營(yíng) 模式 （地產(chǎn)和房產(chǎn)合并） — 21 — 北大縱橫 m 房地產(chǎn)智庫(kù)物業(yè)持有經(jīng)營(yíng)模式：一方面需要專業(yè)策劃、招商和運(yùn)營(yíng)能力，另一方面需要長(zhǎng)期投入大量資金，大規(guī)模操作不適宜當(dāng)前的富通 專業(yè)策劃招商和運(yùn)營(yíng)能力 ?項(xiàng)目選址能力 ?項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)能力 ?招商能力 ?租戶管理能力 ?物業(yè)管理能力 物業(yè)持有經(jīng)營(yíng)的關(guān)鍵成功要素 長(zhǎng)期大量資金投入 ?單個(gè)項(xiàng)目一般需要投入 310億元 ?由于不出售而是取得運(yùn)營(yíng)租賃收益，平均投資回收期約在 10年左右，需要一定的資金投入能力 — 22 — 北大縱橫 m 房地產(chǎn)智庫(kù)國(guó)內(nèi)目前可供持有的優(yōu)質(zhì)物業(yè)也不足，收益率不高 外部環(huán)境 內(nèi)部因素 ?競(jìng)爭(zhēng)加劇 ：外資基金加速進(jìn)入，目前資金過(guò)剩而優(yōu)質(zhì)物業(yè)少 ?收益率下降 ：從前幾年的 12%降到目前的 8% 目前持有業(yè)務(wù)只能作為輔助，主要是持有自主開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中的高檔物業(yè)部分，而且規(guī)模要控制 行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇 自身能力不足 ?持有、經(jīng)營(yíng)管理能力 ?風(fēng)險(xiǎn)控制和投資決策技能培養(yǎng) ?專業(yè)團(tuán)隊(duì) 由于現(xiàn)在各路基金越來(lái)越多，競(jìng)爭(zhēng)非常激烈，因此外資基金被迫從純粹的物業(yè)買賣，更多參與到房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)階段。 保利地產(chǎn)： 保利地產(chǎn) 04年便制定百分之七十的住宅產(chǎn)品和百分之三十的商業(yè)產(chǎn)品比例，在堅(jiān)持住宅產(chǎn)品為主導(dǎo)的基礎(chǔ)之上，開(kāi)始大舉進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)，進(jìn)行商業(yè)開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)。已邁出了可喜的一步。造成集團(tuán)管理協(xié)調(diào)成本的加大，不利于對(duì)開(kāi)發(fā)、建造、服務(wù)責(zé)、權(quán)、利的劃分，從而不利于對(duì)其業(yè)務(wù)的考核和工作促進(jìn)及能力提升。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 物業(yè)管理 資產(chǎn)管理和資本運(yùn)營(yíng) 戰(zhàn)略協(xié)同關(guān)系 — 27 — 北大縱橫 m 房地產(chǎn)智庫(kù)未來(lái)，資產(chǎn)的持有經(jīng)營(yíng)對(duì)富通發(fā)展有重要意義 隨著城市中心區(qū)可供給土地的逐步減少，現(xiàn)有物業(yè)的增值潛力將越來(lái)越大 產(chǎn)品形式 價(jià)值表現(xiàn) ?商業(yè)經(jīng)營(yíng)物業(yè) ?辦公樓物業(yè) ?酒店物業(yè) ?工業(yè)物業(yè) ?高檔公寓或別墅物業(yè) ?持續(xù)穩(wěn)定的現(xiàn)金流入 ?土地及不動(dòng)產(chǎn)的溢價(jià) ?優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)沉淀 ?資本運(yùn)作的載體 分析：對(duì)富通的戰(zhàn)略意義： ?向“服務(wù)和做產(chǎn)品附加值”延伸已成為競(jìng)爭(zhēng)重要手段，服務(wù)和產(chǎn)品附加值的創(chuàng)新成為房地產(chǎn)的主要競(jìng)爭(zhēng)力。 ?資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)如果作為獨(dú)立業(yè)務(wù)運(yùn)作，對(duì)能力和資源要求相對(duì)較高，不適宜目前富通的資產(chǎn)管理公司，同時(shí)由于富通并沒(méi)有沉淀一些優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，外部可供運(yùn)作的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)也相對(duì)有限，因此，當(dāng)前不適宜大規(guī)模開(kāi)展資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)工作，但富通地產(chǎn)需要逐步將資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理提到戰(zhàn)略層面上來(lái)，以適應(yīng)未來(lái)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)和資本運(yùn)作的需要 經(jīng)營(yíng)物業(yè)建筑面積（萬(wàn)平方米）200510152025現(xiàn)在 200 8年年底富通資產(chǎn)管理公司經(jīng)營(yíng)的物業(yè)（截止 2023年 3月） — 30 — 北大縱橫 m 房地產(chǎn)智庫(kù)綜合以上分析，短期來(lái)看，富通應(yīng)專注于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，從長(zhǎng)期戰(zhàn)略發(fā)展角度，建議富通地產(chǎn)形成開(kāi)發(fā)和資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、資本運(yùn)營(yíng)鏈的戰(zhàn)略協(xié)同，以獲取房地產(chǎn)價(jià)值鏈上的核心價(jià)值 營(yíng)銷策劃 建筑安裝 物業(yè)管理 經(jīng)營(yíng) 前期策劃＼產(chǎn)品設(shè)計(jì) 資金 土地 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù) 資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)和資本運(yùn)作業(yè)務(wù) 將開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)中的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)沉淀下來(lái)，獲取更大的資產(chǎn)增值和資本運(yùn)作收益 支撐富通地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)所需要的資本，同時(shí)平衡開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的行業(yè)波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn) 資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)和資本運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)與開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)產(chǎn)生戰(zhàn)略協(xié)同，為開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的融資戰(zhàn)略提供支撐。聯(lián)合開(kāi)發(fā) 1 松散聯(lián)盟：以提升產(chǎn)品或項(xiàng)目附加值的配套開(kāi)發(fā)為合作基點(diǎn)。聯(lián)合開(kāi)發(fā)緊密聯(lián)合：合資合作進(jìn)行整體項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)和優(yōu)質(zhì)物業(yè)的經(jīng)營(yíng)運(yùn)作 2 緊密聯(lián)合：合資合作進(jìn)行整體項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)和優(yōu)質(zhì)物業(yè)的經(jīng)營(yíng)運(yùn)作緊密聯(lián)合：合資合作進(jìn)行整體項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)和優(yōu)質(zhì)物業(yè)的經(jīng)營(yíng)運(yùn)作— 32 — 北大縱橫 m 房地產(chǎn)智庫(kù)通過(guò)以上分析：建議富通集團(tuán)以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為主，在開(kāi)發(fā)能力得到提升同時(shí)，主動(dòng)進(jìn)行資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)和資本運(yùn)作 富通的未來(lái)定位是什么？ 富通的商業(yè)模式是什么？ 富通的管控模式是什么？ 富通的產(chǎn)品線如何構(gòu)建？在哪些區(qū)域發(fā)展相應(yīng)的產(chǎn)品 ? 目前以加強(qiáng)和培養(yǎng)開(kāi)發(fā)能力為主的開(kāi)發(fā)商并逐步向運(yùn)營(yíng)商轉(zhuǎn)化 ? 住宅開(kāi)發(fā)和適度的優(yōu)質(zhì)物業(yè)持有經(jīng)營(yíng)，逐步實(shí)現(xiàn)由業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)到資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、資本經(jīng)營(yíng)的有機(jī)組合 ? 我們是什么 ? 我們做什么 ? 我們?cè)趺醋觯I(yè)務(wù)運(yùn)作上） ? 我們?cè)趺醋觯ü芾砩希? 產(chǎn)品戰(zhàn)略、區(qū)域戰(zhàn)略 管控模式及核心資源和能力培養(yǎng) 富通開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)商內(nèi)涵：通過(guò)整合內(nèi)外部資源，以住宅及其配套設(shè)施開(kāi)發(fā)為主，適當(dāng)開(kāi)發(fā)并主動(dòng)沉淀部分優(yōu)質(zhì)物業(yè)，通過(guò)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)持有經(jīng)營(yíng)及資本運(yùn)作帶動(dòng)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品價(jià)值提升及整體項(xiàng)目運(yùn)作水平不斷提高 — 33 — 北大縱橫 m 房地產(chǎn)智庫(kù)富通公司的使命、愿景 愿景 提升人居價(jià)值，筑造上善生活 做中國(guó)優(yōu)秀的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)商 指導(dǎo) 使命 企業(yè)存在的價(jià)值和意義 可持續(xù)追求的遠(yuǎn)大目標(biāo) — 34 — 北大縱橫 m 房地產(chǎn)智庫(kù)公司經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略 ?分階段戰(zhàn)略目標(biāo)體系（承上啟下） ?經(jīng)營(yíng)策略 ?產(chǎn)品戰(zhàn)略 ?區(qū)域戰(zhàn)略 — 35 — 北大縱橫 m 房地產(chǎn)智庫(kù)根據(jù)發(fā)展模式的不斷提升，富通公司的經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略應(yīng)當(dāng)從資源－機(jī)會(huì)型階段向資源－能力型，價(jià)值擴(kuò)張型階段轉(zhuǎn)移 第一階段 第二階段 前期 資源－機(jī)會(huì)型 資源－能力型 價(jià)值擴(kuò)張型 時(shí)間 發(fā)展 模式 第一階段 第二階段 目標(biāo) 保持在深圳地區(qū)主流品牌開(kāi)發(fā)商的地位 珠三角地區(qū)知名開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)商 戰(zhàn)略 重點(diǎn) 依托積累的資源和自身能力，聚焦在核心的住宅開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)上，以提升開(kāi)發(fā)能力為重點(diǎn)，通過(guò)整合運(yùn)營(yíng)能力的提升來(lái)提高產(chǎn)品品質(zhì)和服務(wù)，并注重對(duì)資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)的培育 以開(kāi)發(fā)為核心，資產(chǎn)管理和資本運(yùn)作業(yè)務(wù)逐步提升，形成特色產(chǎn)品線支撐開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)，同時(shí)資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)和開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)能夠相輔相成。 ? 區(qū)域選擇： 立足深圳、東莞，重點(diǎn)發(fā)展珠三角，將沈陽(yáng)培養(yǎng)成為下一個(gè)重要的戰(zhàn)略點(diǎn)； ? 產(chǎn)品： 戰(zhàn)略的指導(dǎo)思想是開(kāi)發(fā)“精品”，將理想系列產(chǎn)品完善發(fā)展，作為本階段的成熟產(chǎn)品，主要貢獻(xiàn)現(xiàn)金流，形成富通第一個(gè)產(chǎn)品線，培育高檔小戶型公寓和高檔商住綜合體產(chǎn)品； ? 品牌： 開(kāi)發(fā)成功 1個(gè)高檔精品，能夠成為富通里程碑式的標(biāo)志性產(chǎn)品，同時(shí)在業(yè)內(nèi)能夠有一定影響力。 — 37 — 北大縱橫 m 房地產(chǎn)智庫(kù)第二階段，通過(guò)價(jià)值擴(kuò)張型發(fā)展模式，成為產(chǎn)品極具特色的的房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商 20232023： 價(jià)值擴(kuò)張型階段 業(yè)務(wù)重點(diǎn) 戰(zhàn)略目標(biāo) ?財(cái)務(wù)目標(biāo)：實(shí)現(xiàn)年收入 3040億元，實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn) 68億元 ?管理目標(biāo)： ?根據(jù)業(yè)務(wù)發(fā)展，集團(tuán)轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略管理中心，開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)重心逐漸向區(qū)域開(kāi)發(fā)公司轉(zhuǎn)移； ?實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)管理公司的實(shí)體化，培育資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理能力，使之逐步成為核心業(yè)務(wù)； ?研發(fā)設(shè)計(jì)能力更上臺(tái)階，一方面注重提升產(chǎn)品品質(zhì)，另一方面兼顧不同地域開(kāi)發(fā)的共性與個(gè)性； ?拓展融資，推動(dòng)上市，解決戰(zhàn)略發(fā)展的資金瓶頸； ?針對(duì)戰(zhàn)略目標(biāo)區(qū)域，儲(chǔ)備人才、土地，為戰(zhàn)略擴(kuò)張做好準(zhǔn)備； ? 區(qū)域選擇： 立足珠三角，有選擇性進(jìn)入國(guó)內(nèi) 23個(gè)二三線城市，并發(fā)展成為富通地產(chǎn)的戰(zhàn)略核心區(qū)域； ? 業(yè)務(wù)： 開(kāi)發(fā)依然是富通地產(chǎn)的核心業(yè)務(wù)，但資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)和資本管理業(yè)務(wù)逐步得到提升和加強(qiáng)，為未來(lái)國(guó)家地產(chǎn)金融政策變化做好準(zhǔn)備 ? 產(chǎn)品： 繼續(xù)走高品質(zhì)產(chǎn)品之路，以住宅為核心，發(fā)展成熟理想系列和高檔小戶型公寓系列兩條產(chǎn)品線，積極發(fā)展商住綜合體系列 ? 品牌： 成為珠三角地區(qū)主流品牌開(kāi)發(fā)商 — 38 — 北大縱橫 m 房地產(chǎn)智庫(kù)第三階段， 2023年以后，富通公司在適度聚焦，奠定發(fā)展實(shí)力和品牌影響力后，在新臺(tái)階上重新開(kāi)始實(shí)力擴(kuò)張 2023年及以后 ： 實(shí)力 擴(kuò)張型階段 業(yè)務(wù)重點(diǎn) 戰(zhàn)略目標(biāo) ? 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)和資本管理業(yè)務(wù)發(fā)展壯大，年開(kāi)發(fā)面積達(dá)到 100 萬(wàn)平方米 ? 產(chǎn)品：以高檔小戶型公寓、商住綜合體為核心，發(fā)展成熟 23條產(chǎn)品線 ? 戰(zhàn)略區(qū)域擴(kuò)張到全國(guó)，成為全國(guó)知名的開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)商 ? 財(cái)務(wù)目標(biāo)： 10年內(nèi)達(dá)到年銷售收入 100億元，實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn) 1015億元 ? 管理目標(biāo)： ?隨著管控模式的成熟完善，集團(tuán)轉(zhuǎn)向服務(wù)型的政策中心、投資中心，集團(tuán)總部規(guī)模收縮； ?建立風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制，引入全面風(fēng)險(xiǎn)管理的觀念，提升風(fēng)險(xiǎn)管理能力； — 39 — 北大縱橫 m 房地產(chǎn)智庫(kù)公司經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略 ?分階段戰(zhàn)略目標(biāo)體系 ?經(jīng)營(yíng)策略 ?總體戰(zhàn)略思路 ?產(chǎn)品戰(zhàn)略 ?區(qū)域戰(zhàn)略 — 40 — 北大縱橫 m 房地產(chǎn)智庫(kù)根據(jù)公司所處的成長(zhǎng)階段和未來(lái)市場(chǎng)機(jī)遇與挑戰(zhàn)，富通公司目前適宜先強(qiáng)后大，在產(chǎn)品和發(fā)展區(qū)域上進(jìn)行聚焦 初創(chuàng)期 成長(zhǎng)期 成熟期 平穩(wěn)期 下一周期： 再興或衰退 富通現(xiàn)狀 時(shí)間 行業(yè)規(guī)模 市場(chǎng)現(xiàn)狀 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 長(zhǎng)期趨勢(shì) 富通的成長(zhǎng)期 行業(yè)成長(zhǎng)期 適度聚焦 從發(fā)展規(guī)模上看，富通是一家中型房地產(chǎn)公司，異地項(xiàng)目管控和運(yùn)作能力還需要培養(yǎng)和加強(qiáng)，盲目擴(kuò)張將會(huì)導(dǎo)致更大的風(fēng)險(xiǎn) 從行業(yè)長(zhǎng)期趨勢(shì)看，發(fā)展前景良好，但短期存在發(fā)展緊縮的的趨勢(shì) — 41 — 北大縱橫 m 房地產(chǎn)智庫(kù)由”開(kāi)發(fā)速度 +財(cái)務(wù)杠桿“到”開(kāi)發(fā)速度 +財(cái)務(wù)杠桿 +產(chǎn)品品質(zhì)“，并著重處理好產(chǎn)品品質(zhì)提升和速度之間的平衡 ? 市場(chǎng)成熟度的提升和客戶收入水平的提高 ， 要求產(chǎn)品高質(zhì)量 、 高舒適度 、 環(huán)保和節(jié)能 。 ? 外圍資金的緊縮 ， 產(chǎn)品品質(zhì)要求的提升 ， 及結(jié)合富通地產(chǎn)當(dāng)前的規(guī)模和市場(chǎng)地位 ， 未來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)力體現(xiàn)在關(guān)注速度 、 品質(zhì)和資金三者中找到平衡 。 實(shí)現(xiàn)差別化戰(zhàn)略的 關(guān)鍵環(huán)節(jié)是前期策劃與物業(yè)管理 。 物業(yè)管理 市場(chǎng)營(yíng)銷 工程建設(shè) 規(guī)劃設(shè)計(jì) 土地獲取 市場(chǎng)策劃 ?房地產(chǎn)專業(yè)策劃顧問(wèn)公司 ?相關(guān)單位 ?專業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu) ?專業(yè)研究機(jī)構(gòu) ?工程建設(shè)公司 ?工程監(jiān)理公司 ?建材設(shè)備商 ?專業(yè)廣告公司 ?銷售代理公司 ?專業(yè)物業(yè)管理顧問(wèn)公司 作為開(kāi)發(fā)商，富通房地產(chǎn)的定位是做好資源整合與項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的組織管理工作 — 46 — 北大縱橫 m 房地產(chǎn)智庫(kù)區(qū)域化：聚焦珠三角，建議以經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)的有一定產(chǎn)業(yè)發(fā)展支持的中等城市為重點(diǎn) S 優(yōu)勢(shì) O 機(jī)會(huì) ?富通地產(chǎn)有一定的資金實(shí)力，但相對(duì)大城市項(xiàng)目，資金實(shí)力無(wú)法支撐較大規(guī)模、較長(zhǎng)開(kāi)發(fā)期的項(xiàng)目 ?富通地產(chǎn)已擁有在一線城市開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，將此經(jīng)驗(yàn)推廣到中小城市，有較大優(yōu)勢(shì) ?富通現(xiàn)有的理想系列產(chǎn)品已具備在中等城市發(fā)展立足的要素，綜合性價(jià)比相對(duì)高 ?相對(duì)于大城市，中等城市商品住宅市場(chǎng)較大城市具有起步晚、起點(diǎn)低等特點(diǎn) ?隨著近年中等城市經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展、中高收入家庭不斷增多以及舊城區(qū)改造進(jìn)程的加快，使中等城市居民改善居住條件的要求也