【正文】 — 北大縱橫 m 房地產(chǎn)智庫第三象限客戶群目前依然是中國地產(chǎn)市場的主流，為此我們側(cè)重分析了富通現(xiàn)有產(chǎn)品 理想系列 產(chǎn)品核心要素：郊區(qū) 、 大盤 、 中高檔住宅產(chǎn)品 以富通城和理想 0769為代表：是當(dāng)前公司最重要的收入來源 ， 同時也是公司現(xiàn)在的支柱產(chǎn)品 。 在長期的發(fā)展過程中雖然積累了一定經(jīng)驗 ，但是卻沒有沉淀出自己的特色產(chǎn)品， 未來還需要通過項目來培養(yǎng)產(chǎn)品特色和發(fā)展實力 另外 ， 從富通已開發(fā)產(chǎn)品的核心要素看 ， 以前開發(fā)的產(chǎn)品均屬于這一系列 其他系列： 公司隨機(jī)發(fā)展的項目 ， 將不作為戰(zhàn)略產(chǎn)品進(jìn)行發(fā)展 ， 例如龍崗工業(yè)地產(chǎn)項目和部分酒店別墅項目 。 商住綜合系列 （ 即將開發(fā)） 產(chǎn)品核心要素：位于城市中心區(qū) 、集高檔商業(yè)物業(yè)和高檔住宅于一體 處在公司培養(yǎng)發(fā)展階段的產(chǎn)品 ， 但是近期將不會給公司帶來很大的業(yè)務(wù)收益 。 該產(chǎn)品未來擁有廣闊的市場 ， 考慮到富通目前的資源能力 ，將是今后發(fā)展的重點 ， 是公司未來的核心產(chǎn)品之一 以規(guī)劃中的圍仔項目為代表 富通現(xiàn)有主要產(chǎn)品分析 經(jīng)過近十年的發(fā)展，富通主要形成以下三類產(chǎn)品 — 59 — 北大縱橫 m 房地產(chǎn)智庫通過產(chǎn)品要素比對分析，富通理想系列產(chǎn)品可歸屬于中高檔產(chǎn)品，比較適于第三象限客戶群，這一客戶群數(shù)量龐大，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，其購買力正在逐步增強(qiáng) 首次置業(yè) 常年工作流動人士（高級商務(wù)人士） 雙人工作丁克家庭 有嬰兒 的夫婦 成熟家庭 富足成 熟家庭 空巢家庭 大齡單 身貴族 Ⅳ Ⅲ Ⅰ Ⅱ 對比因素 中高檔 高檔 價格（元/平方米） （以東莞為例） 50008000市場普通標(biāo)準(zhǔn) 萬元以上（市場最高標(biāo)準(zhǔn) 主要設(shè)計參數(shù) 容積率 綠化率40% 容積率，綠化率 50% 裝修程度 毛坯 精裝 項目位置 城郊結(jié)合部 城市中心區(qū) 物業(yè)服務(wù) 開發(fā)商自行管理 國際性物業(yè)管理公司如第一太平洋戴維斯，仲量聯(lián)行等 — 60 — 北大縱橫 m 房地產(chǎn)智庫并且，富通在此產(chǎn)品上具有一定的競爭實力和發(fā)展機(jī)會 S 優(yōu)勢 長期資源和經(jīng)驗有積累 ， 自富通地產(chǎn)開發(fā)第一個項目富通苑開始直至最近的富通城和理想 0769，其產(chǎn)品在不斷改進(jìn)和積累 ， 目前已接近成熟產(chǎn)品 項目品牌認(rèn)可 ， 尤其是東莞理想 0769產(chǎn)品在當(dāng)?shù)負(fù)碛休^高知名度 公司在項目營銷和策劃上通過合作積累了一定大規(guī)模合作開發(fā)的能力和經(jīng)驗 這一產(chǎn)品價格相對偏低 ， 綜合性價比有一定的優(yōu)勢 劣勢 個性化不足 產(chǎn)品開發(fā) 、 建設(shè)品質(zhì)還需要提升 產(chǎn)品的后續(xù)服務(wù)還需要加強(qiáng) W T 威脅 政府保障性住房政策對此類產(chǎn)品有一定的影響 ， 部分中等偏下收入的客戶將更會被保障性住房所吸引 理想系列面臨的客戶群主要是中青年 、 中等收入家庭 ， 首次置業(yè)人群 ， 這一群體需求巨大 ， 同時這一群體在不斷擴(kuò)展 ， 購買力在不斷增強(qiáng) ， 未來市場依然看好 對于首次置業(yè)人群 ， 存在較大比例的 “ 暫時過度性購房 “ ， 因首次夠買力相對較低 ， 比較傾向于城郊結(jié)合部的住房 O 機(jī)會 長期資源和經(jīng)驗有積累 ， 自富通地產(chǎn)開發(fā)第一個，其產(chǎn)品在不斷改進(jìn)和積累 ， 目前已接近成熟產(chǎn)品， 尤其是東莞理想 產(chǎn)品在當(dāng)?shù)負(fù)碛休^高知名度公司在項目營銷和策劃上通過合作積累了一定大規(guī)模合作開發(fā)的能力和經(jīng)驗這一產(chǎn)品價格相對偏低 ， 綜合性價比有一定的優(yōu)勢— 61 — 北大縱橫 m 房地產(chǎn)智庫?0 ?1 ?2 ?3 ?4 ?5 ?6 ?7 ?8 ?9 ?10 建議富通延續(xù)現(xiàn)有理想系列產(chǎn)品所體現(xiàn)的優(yōu)勢，以此為基礎(chǔ)進(jìn)行產(chǎn)品改進(jìn)，重點在于提高產(chǎn)品品質(zhì) 提高產(chǎn)品質(zhì)量 提升產(chǎn)品附加值 （ 配套 、 景觀 、 服務(wù)等方面 ） 對產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計及管理進(jìn)行提升 富通需要采取的改善措施 關(guān)鍵購買因素 1. 價格 2. 產(chǎn)品附加值 3. 區(qū)位 4. 交通 5. 戶型 6. 服務(wù) 重要性排序 富通的表現(xiàn) 114 9 9 7 6 6 5 — 62 — 北大縱橫 m 房地產(chǎn)智庫針對后續(xù)發(fā)展階段資產(chǎn)經(jīng)營和資本運營對富通從開發(fā)商向開發(fā)運營商轉(zhuǎn)移所體現(xiàn)的戰(zhàn)略意義，項目組還分析了商業(yè)地產(chǎn)細(xì)分市場產(chǎn)品 說明：商業(yè)細(xì)分市場產(chǎn)品分析見后附件二 — 63 — 北大縱橫 m 房地產(chǎn)智庫單純商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品不宜進(jìn)入 單體商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品在市場上沒有競爭力 ， 配套在綜合區(qū)域發(fā)展規(guī)劃內(nèi)的商業(yè)項目獲取難度大 ， 同時資金需求量大 獨立商業(yè)地產(chǎn)項目側(cè)重的是整體開發(fā) 、 商業(yè)運營環(huán)境的成熟和營造 ， 商業(yè)項目后續(xù)運營管理難度非常大 商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品對中小型地產(chǎn)商來說 ， 開發(fā)風(fēng)險大 ，沒有較高的承受風(fēng)險能力將帶來致命的后果 相對于富通，單純商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)不是明智選擇 ? 商住綜合體發(fā)展的必要性和可能性： 產(chǎn)品結(jié)構(gòu)優(yōu)化組合的適當(dāng)需要：選擇性的結(jié)合住宅和商業(yè)地產(chǎn)綜合發(fā)展 ， 以適度調(diào)整公司的產(chǎn)品結(jié)構(gòu) ， 并增強(qiáng)抗風(fēng)險能力 保值 、 增值是高檔小戶型公寓產(chǎn)品的價值支撐點 ， 而活躍的商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品為公寓的可持續(xù)發(fā)展注入了持久的生命力 。 例如新天地的 “ 獨立商業(yè)內(nèi)街 ” 富通的產(chǎn)品需要持續(xù)創(chuàng)新和演進(jìn) ， 不斷提高價值空間， 單純在住宅領(lǐng)域進(jìn)行提升的空間相對有限 。 高端的商住綜合產(chǎn)品比較符合價值擴(kuò)張的要求 奠定在第一階段能力和品牌提升基礎(chǔ)之上 ， 商住綜合系列產(chǎn)品采用聯(lián)合開發(fā)模式可以減低開發(fā)運營風(fēng)險 ，同時也符合能夠支撐價值擴(kuò)張定位的產(chǎn)品要求 ， 更重要的是實現(xiàn)資產(chǎn)經(jīng)營和資本運作所帶來的戰(zhàn)略意義 結(jié)合商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品，逐步進(jìn)行產(chǎn)品演進(jìn)，發(fā)展富通的商住綜合體，不但拓展了產(chǎn)品新領(lǐng)域，同時也承接了富通住宅產(chǎn)品中的優(yōu)秀元素，改進(jìn)的跨度不大，風(fēng)險也可以承受，商住綜合體發(fā)展初期目的是增加住宅高端產(chǎn)品的附加值，后期則更側(cè)重在產(chǎn)品創(chuàng)新，拓展價值升值空間，同時為未來培育新的利潤增長點。 總體看，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)難度大，風(fēng)險高，我們認(rèn)為，富通地產(chǎn)不宜單純發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品，但奠定在前期資源能力提升和產(chǎn)品發(fā)展基礎(chǔ)之上，后續(xù)可適當(dāng)培育商住綜合系列產(chǎn)品 — 64 — 北大縱橫 m 房地產(chǎn)智庫根據(jù)戰(zhàn)略目標(biāo)的實現(xiàn)需要，有效結(jié)合長、中、短三個時間層面的產(chǎn)品規(guī)劃，是富通持續(xù)成長的關(guān)鍵 第一層面產(chǎn)品： 理想系列產(chǎn)品 第二層面產(chǎn)品：高檔小戶型公寓產(chǎn)品 第三層面產(chǎn)品： 商住綜合體 （ 或類似城市綜合體 ） 時間 ?指企業(yè)現(xiàn)階段的核心產(chǎn)品，這一層面產(chǎn)品是企業(yè)近期主要的利潤來源，它們提供現(xiàn)金，也培育技能，為其它業(yè)務(wù)的發(fā)展提供支持 ?包括正在崛起中的產(chǎn)品 ,這些產(chǎn)品帶有快速發(fā)展和開創(chuàng)性的特質(zhì) , 并且具有高成長性 ?第二層面產(chǎn)品在現(xiàn)階段是現(xiàn)有產(chǎn)品的拓展方向或者公司產(chǎn)品發(fā)展的新方向 ?第三層面產(chǎn)品是未來更長遠(yuǎn)發(fā)展選擇的種子。它們是富通的研究課題、市場試點、少量投資的嘗試和為加深對市場了解所作的努力 利潤 — 65 — 北大縱橫 m 房地產(chǎn)智庫需要在不同發(fā)展階段合理進(jìn)行產(chǎn)品規(guī)劃 第一階段 第二階段 資源－能力型 價值擴(kuò)張型 時間 發(fā)展 模式 實力擴(kuò)張型 逐步由單純開發(fā)商向開發(fā)運營商轉(zhuǎn)變 第三階段 延續(xù)發(fā)展理想系列產(chǎn)品， 并在此基礎(chǔ)上改進(jìn)產(chǎn)品品質(zhì) ， 成為第一階段的主力產(chǎn)品線 培育高檔小戶型公寓系列產(chǎn)品 培育商住綜合系列產(chǎn)品 積極發(fā)展高檔小戶型公寓系列 形成理想系列和高檔小戶型公寓系列產(chǎn)品線 積極發(fā)展商住綜合系列產(chǎn)品 ，并逐步在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市中心區(qū)擴(kuò)張規(guī)模 形成理想系列 、 高檔小戶型公寓系列 、 商住綜合系列三個產(chǎn)品線 ， 并可以在區(qū)域和規(guī)模上進(jìn)行擴(kuò)張 一條產(chǎn)品線 兩條產(chǎn)品線 三條產(chǎn)品線 一條產(chǎn)品線 兩條產(chǎn)品線 三條產(chǎn)品線一條產(chǎn)品線 兩條產(chǎn)品線— 66 — 北大縱橫 m 房地產(chǎn)智庫公司經(jīng)營戰(zhàn)略 ?分階段戰(zhàn)略目標(biāo)體系 ?經(jīng)營策略 ?產(chǎn)品戰(zhàn)略 ?區(qū)域戰(zhàn)略 ?珠三角城市選擇 ?全國城市選擇 — 67 — 北大縱橫 m 房地產(chǎn)智庫綜合各種因素分析，項目組對區(qū)域內(nèi)各城市房地產(chǎn)市場發(fā)展前景進(jìn)行了綜合評定 經(jīng)過綜合評定，佛山綜合得分超過 3分，房地產(chǎn)市場前景最為樂觀；廣州、惠州、深圳、中山和東莞房地產(chǎn)市場前景看好；珠海、肇慶、江門三市房地產(chǎn)市場的發(fā)展在珠三角地區(qū)相對要落后。 經(jīng)濟(jì)規(guī)模 市場規(guī)模 市場增長 供求平衡 市場潛力 購買力增長率 綜合得分 佛 山 2 3 4 廣 州 4 4 2 惠 州 1 2 3 深 圳 4 3 2 中 山 1 2 3 東 莞 2 2 1 珠 海 1 2 1 肇 慶 1 1 2 江 門 1 2 1 說明：各城市定位因素分析詳見附件三 — 68 — 北大縱橫 m 房地產(chǎn)智庫當(dāng)前珠三角地區(qū)產(chǎn)業(yè)升級，給各城市房地產(chǎn)的發(fā)展帶來了不同的機(jī)遇 過去 20年的發(fā)展中，珠三角以外向型的高新技術(shù)制造業(yè)和勞動密集的加工型產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo) 在 資源約束、勞動力價格上升和本幣升值 三重效應(yīng)下，經(jīng)濟(jì)發(fā)展的成本不斷上升，珠三角地區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整勢在必行 廣州、深圳 ：側(cè)重其 高端服務(wù)和創(chuàng)新中心功能，經(jīng)濟(jì)集約化發(fā)展 ，第二產(chǎn)業(yè)的聚集作用逐漸轉(zhuǎn)為擴(kuò)散作用。 佛山、東莞、珠海和中山： 將面臨 產(chǎn)業(yè)升級優(yōu)化 的任務(wù)。東莞將轉(zhuǎn)移某些勞動密集型行業(yè)的制造業(yè)部分，減少人口壓力，提高人口素質(zhì)，大力發(fā)展資本、技術(shù)密集型產(chǎn)業(yè)，最終形成以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為先導(dǎo)、特色產(chǎn)業(yè)為依托的產(chǎn)業(yè)格局。 惠州、江門和肇慶： 將承接區(qū)域中心制造業(yè)梯度轉(zhuǎn)移的區(qū)域。 從發(fā)達(dá)國家工業(yè)化的進(jìn)程看，地區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的提升是一種必然趨勢，大體上都遵循著從輕加工工業(yè) 重化工業(yè) 高加工 知識經(jīng)濟(jì)和知識技術(shù)密集型發(fā)展這樣一個模式。 整個珠江三角洲經(jīng)濟(jì)的增長方式由外延式向內(nèi)涵式、勞動密集型向資本和技術(shù)密集型、粗放經(jīng)營向集約經(jīng)營、傳統(tǒng)工業(yè)向現(xiàn)代化工業(yè)、城鄉(xiāng)分離向城鄉(xiāng)一體化轉(zhuǎn)型，形成了高起點的知識、技術(shù)密集型工業(yè)體系，高標(biāo)準(zhǔn)、大規(guī)模的第三產(chǎn)業(yè)以及競爭力較強(qiáng)的主體產(chǎn)業(yè)群。此外，在交通、通訊、金融、信息咨詢、高科技、旅游、文化和對外交流等方面，也形成了比較優(yōu)勢和綜合優(yōu)勢。 把珠三角建設(shè)成為全球高技術(shù)產(chǎn)業(yè)制造和新興產(chǎn)業(yè)創(chuàng)業(yè)基地、國際高端生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)中心，國際航運、物流和貿(mào)易中心。 ——國家主體功能區(qū)規(guī)劃 在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整過程中，經(jīng)濟(jì)發(fā)展對城市配套服務(wù)功能的要求不斷提高，大量產(chǎn)業(yè)人口的轉(zhuǎn)移，對住宅房地產(chǎn)開發(fā)的需求也會快速膨脹。 高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、資本密集型產(chǎn)業(yè)及現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，將成為未來的發(fā)展方向 — 69 — 北大縱橫 m 房地產(chǎn)智庫隨著珠三角城市間交通體系完善，將促進(jìn)外圍惠州、肇慶和江門經(jīng)濟(jì)發(fā)展，進(jìn)一步帶動該城市房地產(chǎn)市場 按照廣東省綜合運輸體系的有關(guān)規(guī)劃，珠三角城際快速軌道交通規(guī)劃形成以廣州為中心，廣州至深圳、廣州至珠海為主軸，放射與環(huán)狀結(jié)合的珠三角城際快速軌道交通網(wǎng)絡(luò)。項目線路全長約６００公里，建成后可以將珠三角經(jīng)濟(jì)區(qū)９個城市“一網(wǎng)打盡”：以廣州為中心，１小時內(nèi)９個城市可以互相通達(dá)，形成真正意義上的“一小時經(jīng)濟(jì)圈”。 軌道交通為其經(jīng)過地區(qū)帶來高度能達(dá)性，吸引各種生活、商務(wù)、文化、娛樂等設(shè)施向軌道站點周圍集中，刺激站點周圍土地高密度開發(fā)，沿線經(jīng)濟(jì)繁榮，房地產(chǎn)增值。打破了人流、物流、資金流在不同城市之間流通的地域上的阻隔?！耙恍r經(jīng)濟(jì)圈”的形成為沿線城市房地產(chǎn)開發(fā)帶來了難得的良機(jī)。 資料來源： 《 珠江三角洲經(jīng)濟(jì)區(qū)城際快速軌道交通線網(wǎng)規(guī)劃 》 — 70 — 北大縱橫 m 房地產(chǎn)智庫總體看，惠州可以作為富通立足珠三角區(qū)域發(fā)展所考慮的下一個目標(biāo)城市 ? 產(chǎn)品特點 惠州 ? 資源能力 ? 戰(zhàn)略發(fā)展 ? 產(chǎn)業(yè)特點 ? 地理位置 ? 綜合評定 依據(jù)富通地產(chǎn)的戰(zhàn)略發(fā)展思路 ， 在