【正文】 “一小時經(jīng)濟(jì)圈”的形成為沿線城市房地產(chǎn)開發(fā)帶來了難得的良機(jī)。 軌道交通為其經(jīng)過地區(qū)帶來高度能達(dá)性，吸引各種生活、商務(wù)、文化、娛樂等設(shè)施向軌道站點(diǎn)周圍集中，刺激站點(diǎn)周圍土地高密度開發(fā)，沿線經(jīng)濟(jì)繁榮，房地產(chǎn)增值。 高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、資本密集型產(chǎn)業(yè)及現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，將成為未來的發(fā)展方向 — 69 — 北大縱橫 m 房地產(chǎn)智庫隨著珠三角城市間交通體系完善，將促進(jìn)外圍惠州、肇慶和江門經(jīng)濟(jì)發(fā)展，進(jìn)一步帶動該城市房地產(chǎn)市場 按照廣東省綜合運(yùn)輸體系的有關(guān)規(guī)劃，珠三角城際快速軌道交通規(guī)劃形成以廣州為中心，廣州至深圳、廣州至珠海為主軸，放射與環(huán)狀結(jié)合的珠三角城際快速軌道交通網(wǎng)絡(luò)。 把珠三角建設(shè)成為全球高技術(shù)產(chǎn)業(yè)制造和新興產(chǎn)業(yè)創(chuàng)業(yè)基地、國際高端生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)中心，國際航運(yùn)、物流和貿(mào)易中心。 整個珠江三角洲經(jīng)濟(jì)的增長方式由外延式向內(nèi)涵式、勞動密集型向資本和技術(shù)密集型、粗放經(jīng)營向集約經(jīng)營、傳統(tǒng)工業(yè)向現(xiàn)代化工業(yè)、城鄉(xiāng)分離向城鄉(xiāng)一體化轉(zhuǎn)型，形成了高起點(diǎn)的知識、技術(shù)密集型工業(yè)體系，高標(biāo)準(zhǔn)、大規(guī)模的第三產(chǎn)業(yè)以及競爭力較強(qiáng)的主體產(chǎn)業(yè)群。 惠州、江門和肇慶： 將承接區(qū)域中心制造業(yè)梯度轉(zhuǎn)移的區(qū)域。 佛山、東莞、珠海和中山： 將面臨 產(chǎn)業(yè)升級優(yōu)化 的任務(wù)。它們是富通的研究課題、市場試點(diǎn)、少量投資的嘗試和為加深對市場了解所作的努力 利潤 — 65 — 北大縱橫 m 房地產(chǎn)智庫需要在不同發(fā)展階段合理進(jìn)行產(chǎn)品規(guī)劃 第一階段 第二階段 資源－能力型 價值擴(kuò)張型 時間 發(fā)展 模式 實力擴(kuò)張型 逐步由單純開發(fā)商向開發(fā)運(yùn)營商轉(zhuǎn)變 第三階段 延續(xù)發(fā)展理想系列產(chǎn)品， 并在此基礎(chǔ)上改進(jìn)產(chǎn)品品質(zhì) ， 成為第一階段的主力產(chǎn)品線 培育高檔小戶型公寓系列產(chǎn)品 培育商住綜合系列產(chǎn)品 積極發(fā)展高檔小戶型公寓系列 形成理想系列和高檔小戶型公寓系列產(chǎn)品線 積極發(fā)展商住綜合系列產(chǎn)品 ，并逐步在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市中心區(qū)擴(kuò)張規(guī)模 形成理想系列 、 高檔小戶型公寓系列 、 商住綜合系列三個產(chǎn)品線 ， 并可以在區(qū)域和規(guī)模上進(jìn)行擴(kuò)張 一條產(chǎn)品線 兩條產(chǎn)品線 三條產(chǎn)品線 一條產(chǎn)品線 兩條產(chǎn)品線 三條產(chǎn)品線一條產(chǎn)品線 兩條產(chǎn)品線— 66 — 北大縱橫 m 房地產(chǎn)智庫公司經(jīng)營戰(zhàn)略 ?分階段戰(zhàn)略目標(biāo)體系 ?經(jīng)營策略 ?產(chǎn)品戰(zhàn)略 ?區(qū)域戰(zhàn)略 ?珠三角城市選擇 ?全國城市選擇 — 67 — 北大縱橫 m 房地產(chǎn)智庫綜合各種因素分析，項目組對區(qū)域內(nèi)各城市房地產(chǎn)市場發(fā)展前景進(jìn)行了綜合評定 經(jīng)過綜合評定，佛山綜合得分超過 3分，房地產(chǎn)市場前景最為樂觀；廣州、惠州、深圳、中山和東莞房地產(chǎn)市場前景看好；珠海、肇慶、江門三市房地產(chǎn)市場的發(fā)展在珠三角地區(qū)相對要落后。 高端的商住綜合產(chǎn)品比較符合價值擴(kuò)張的要求 奠定在第一階段能力和品牌提升基礎(chǔ)之上 ， 商住綜合系列產(chǎn)品采用聯(lián)合開發(fā)模式可以減低開發(fā)運(yùn)營風(fēng)險 ，同時也符合能夠支撐價值擴(kuò)張定位的產(chǎn)品要求 ， 更重要的是實現(xiàn)資產(chǎn)經(jīng)營和資本運(yùn)作所帶來的戰(zhàn)略意義 結(jié)合商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品，逐步進(jìn)行產(chǎn)品演進(jìn)，發(fā)展富通的商住綜合體，不但拓展了產(chǎn)品新領(lǐng)域，同時也承接了富通住宅產(chǎn)品中的優(yōu)秀元素，改進(jìn)的跨度不大，風(fēng)險也可以承受，商住綜合體發(fā)展初期目的是增加住宅高端產(chǎn)品的附加值，后期則更側(cè)重在產(chǎn)品創(chuàng)新，拓展價值升值空間，同時為未來培育新的利潤增長點(diǎn)。 該產(chǎn)品未來擁有廣闊的市場 ， 考慮到富通目前的資源能力 ，將是今后發(fā)展的重點(diǎn) ， 是公司未來的核心產(chǎn)品之一 以規(guī)劃中的圍仔項目為代表 富通現(xiàn)有主要產(chǎn)品分析 經(jīng)過近十年的發(fā)展，富通主要形成以下三類產(chǎn)品 — 59 — 北大縱橫 m 房地產(chǎn)智庫通過產(chǎn)品要素比對分析，富通理想系列產(chǎn)品可歸屬于中高檔產(chǎn)品，比較適于第三象限客戶群，這一客戶群數(shù)量龐大，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，其購買力正在逐步增強(qiáng) 首次置業(yè) 常年工作流動人士（高級商務(wù)人士） 雙人工作丁克家庭 有嬰兒 的夫婦 成熟家庭 富足成 熟家庭 空巢家庭 大齡單 身貴族 Ⅳ Ⅲ Ⅰ Ⅱ 對比因素 中高檔 高檔 價格（元/平方米） （以東莞為例） 50008000市場普通標(biāo)準(zhǔn) 萬元以上（市場最高標(biāo)準(zhǔn) 主要設(shè)計參數(shù) 容積率 綠化率40% 容積率，綠化率 50% 裝修程度 毛坯 精裝 項目位置 城郊結(jié)合部 城市中心區(qū) 物業(yè)服務(wù) 開發(fā)商自行管理 國際性物業(yè)管理公司如第一太平洋戴維斯，仲量聯(lián)行等 — 60 — 北大縱橫 m 房地產(chǎn)智庫并且，富通在此產(chǎn)品上具有一定的競爭實力和發(fā)展機(jī)會 S 優(yōu)勢 長期資源和經(jīng)驗有積累 ， 自富通地產(chǎn)開發(fā)第一個項目富通苑開始直至最近的富通城和理想 0769，其產(chǎn)品在不斷改進(jìn)和積累 ， 目前已接近成熟產(chǎn)品 項目品牌認(rèn)可 ， 尤其是東莞理想 0769產(chǎn)品在當(dāng)?shù)負(fù)碛休^高知名度 公司在項目營銷和策劃上通過合作積累了一定大規(guī)模合作開發(fā)的能力和經(jīng)驗 這一產(chǎn)品價格相對偏低 ， 綜合性價比有一定的優(yōu)勢 劣勢 個性化不足 產(chǎn)品開發(fā) 、 建設(shè)品質(zhì)還需要提升 產(chǎn)品的后續(xù)服務(wù)還需要加強(qiáng) W T 威脅 政府保障性住房政策對此類產(chǎn)品有一定的影響 ， 部分中等偏下收入的客戶將更會被保障性住房所吸引 理想系列面臨的客戶群主要是中青年 、 中等收入家庭 ， 首次置業(yè)人群 ， 這一群體需求巨大 ， 同時這一群體在不斷擴(kuò)展 ， 購買力在不斷增強(qiáng) ， 未來市場依然看好 對于首次置業(yè)人群 ， 存在較大比例的 “ 暫時過度性購房 “ ， 因首次夠買力相對較低 ， 比較傾向于城郊結(jié)合部的住房 O 機(jī)會 長期資源和經(jīng)驗有積累 ， 自富通地產(chǎn)開發(fā)第一個，其產(chǎn)品在不斷改進(jìn)和積累 ， 目前已接近成熟產(chǎn)品， 尤其是東莞理想 產(chǎn)品在當(dāng)?shù)負(fù)碛休^高知名度公司在項目營銷和策劃上通過合作積累了一定大規(guī)模合作開發(fā)的能力和經(jīng)驗這一產(chǎn)品價格相對偏低 ， 綜合性價比有一定的優(yōu)勢— 61 — 北大縱橫 m 房地產(chǎn)智庫?0 ?1 ?2 ?3 ?4 ?5 ?6 ?7 ?8 ?9 ?10 建議富通延續(xù)現(xiàn)有理想系列產(chǎn)品所體現(xiàn)的優(yōu)勢，以此為基礎(chǔ)進(jìn)行產(chǎn)品改進(jìn)，重點(diǎn)在于提高產(chǎn)品品質(zhì) 提高產(chǎn)品質(zhì)量 提升產(chǎn)品附加值 （ 配套 、 景觀 、 服務(wù)等方面 ） 對產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計及管理進(jìn)行提升 富通需要采取的改善措施 關(guān)鍵購買因素 1. 價格 2. 產(chǎn)品附加值 3. 區(qū)位 4. 交通 5. 戶型 6. 服務(wù) 重要性排序 富通的表現(xiàn) 114 9 9 7 6 6 5 — 62 — 北大縱橫 m 房地產(chǎn)智庫針對后續(xù)發(fā)展階段資產(chǎn)經(jīng)營和資本運(yùn)營對富通從開發(fā)商向開發(fā)運(yùn)營商轉(zhuǎn)移所體現(xiàn)的戰(zhàn)略意義，項目組還分析了商業(yè)地產(chǎn)細(xì)分市場產(chǎn)品 說明：商業(yè)細(xì)分市場產(chǎn)品分析見后附件二 — 63 — 北大縱橫 m 房地產(chǎn)智庫單純商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品不宜進(jìn)入 單體商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品在市場上沒有競爭力 ， 配套在綜合區(qū)域發(fā)展規(guī)劃內(nèi)的商業(yè)項目獲取難度大 ， 同時資金需求量大 獨(dú)立商業(yè)地產(chǎn)項目側(cè)重的是整體開發(fā) 、 商業(yè)運(yùn)營環(huán)境的成熟和營造 ， 商業(yè)項目后續(xù)運(yùn)營管理難度非常大 商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品對中小型地產(chǎn)商來說 ， 開發(fā)風(fēng)險大 ，沒有較高的承受風(fēng)險能力將帶來致命的后果 相對于富通，單純商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)不是明智選擇 ? 商住綜合體發(fā)展的必要性和可能性： 產(chǎn)品結(jié)構(gòu)優(yōu)化組合的適當(dāng)需要：選擇性的結(jié)合住宅和商業(yè)地產(chǎn)綜合發(fā)展 ， 以適度調(diào)整公司的產(chǎn)品結(jié)構(gòu) ， 并增強(qiáng)抗風(fēng)險能力 保值 、 增值是高檔小戶型公寓產(chǎn)品的價值支撐點(diǎn) ， 而活躍的商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品為公寓的可持續(xù)發(fā)展注入了持久的生命力 。 在長期的發(fā)展過程中雖然積累了一定經(jīng)驗 ，但是卻沒有沉淀出自己的特色產(chǎn)品， 未來還需要通過項目來培養(yǎng)產(chǎn)品特色和發(fā)展實力 另外 ， 從富通已開發(fā)產(chǎn)品的核心要素看 ， 以前開發(fā)的產(chǎn)品均屬于這一系列 其他系列： 公司隨機(jī)發(fā)展的項目 ， 將不作為戰(zhàn)略產(chǎn)品進(jìn)行發(fā)展 ， 例如龍崗工業(yè)地產(chǎn)項目和部分酒店別墅項目 。 ?綜合各類客戶群的需求特點(diǎn)和發(fā)展時機(jī)，第三象限和第四象限客戶群需求產(chǎn)品較適宜富通 — 56 — 北大縱橫 m 房地產(chǎn)智庫資料來源：國家統(tǒng)計年鑒 尤其是面向第四象限客戶群需求的高端小戶型公寓對富通有一定的吸引力 根據(jù) 經(jīng)濟(jì)的發(fā)展 ， 帶動更多的商務(wù)活動 ， 高級商務(wù)人士階層不斷壯大 ， 這一階層擁有非?？捎^的收入水平和商務(wù)消費(fèi)能力 ， 同時也具有較高的生活品位和快節(jié)奏的生活方式 ， 出于維護(hù)公司和自身形象的需要 ， 這些高級商務(wù)人士都希望擁有或租用的物業(yè)具有高水平的環(huán)境設(shè)施以及相適應(yīng)的專業(yè)服務(wù) ， 高端公寓成為他們的最佳選擇； 貧富差距拉大 ， 適用購買高檔公寓的成熟富足家庭 、 成熟家庭和單身貴族 、 高級商務(wù)人士的財富發(fā)展速度更快； 收入水平提高促進(jìn)投資需求上升 ， 高檔公寓抗跌性 、 保值增值效應(yīng)吸引更多的投資者 ， 其中小型公寓總價相對低 ， 因此能吸引更多的投資者； 國內(nèi)旅游和假日旅游快速發(fā)展 ， 帶動更多的人外出短期旅游 ， 需要租住服務(wù)和設(shè)施相對完善的高檔公寓； 小型公寓的每平方米售價一般都會高于普通公寓 。在這一過程中，投資的保值增值要求高，選擇的物業(yè)需要具備地段（區(qū)位）、業(yè)態(tài)、客戶群、回報預(yù)期等比較優(yōu)勢，這些優(yōu)勢兼?zhèn)涞膶ο蠡炬i定在“高端物業(yè)”，其中的的酒店服務(wù)式公寓因穩(wěn)定的投資回報和良好的進(jìn)出機(jī)制成為重點(diǎn)關(guān)注對象。 市場代表產(chǎn)品：山、水、海景別墅、山莊或城市繁華商業(yè)中心高檔公寓社區(qū) 周圍配套要求高： 市場代表產(chǎn)品：有部分老年公寓，但基本空缺 ?大部分房地產(chǎn)公司提供的產(chǎn)品主要服務(wù)于一、三象限客戶，同質(zhì)化時代，產(chǎn)品多以仿制為主，產(chǎn)品創(chuàng)新將為公司贏得巨大的競爭實力 ?以萬科為例： 針對客戶需求重構(gòu)一個以客戶為中心的產(chǎn)品體系。 市場代表作品：各種文化或主題的中高檔普通住宅 首次置業(yè) 常年工作流動人士（高級商務(wù)人士） 雙人工作丁克家庭 有嬰兒 的夫婦 成熟家庭 富足成 熟家庭 空巢家庭 大齡單 身貴族 Ⅰ Ⅱ Ⅲ Ⅳ ⅠⅡⅢⅠⅡⅣⅢⅠⅡ產(chǎn)品多為小戶型，位于城市中心、產(chǎn)品品質(zhì)高檔，高科技、高智能，周圍配套環(huán)境要求高、居住人群素質(zhì)高，物業(yè)服務(wù)要求高。因此，目前較適中的價格水平和以自住型為絕對主流的旺盛購房需求使中等城市的房價上升潛力相對較大 珠三角地區(qū)因經(jīng)濟(jì)起飛較早，過去主要以加工貿(mào)易生產(chǎn)為主，目前正在從低端制造業(yè)向高端制造業(yè)、服務(wù)業(yè)轉(zhuǎn)移，主要吸引高技術(shù)行業(yè)進(jìn)入珠三角 因此，富通房地產(chǎn)在珠三角地區(qū)獨(dú)特產(chǎn)業(yè)型城市面臨著較多的機(jī)遇： ?有產(chǎn)業(yè)發(fā)展支持的城市，造就了較高的就業(yè)率、人均可支配收入及居民儲蓄，產(chǎn)業(yè)升級帶來更多高端客戶群 。 ? 在前期策劃環(huán)節(jié)，應(yīng)注重市場調(diào)查和客戶消費(fèi)行為分析，充分了解客戶需求，并根據(jù)項目環(huán)境，對項目進(jìn)行精確定位，明確規(guī)劃設(shè)計的主要參數(shù)； ? 在物業(yè)管理環(huán)節(jié)，注重業(yè)主的職業(yè)、年齡、家庭構(gòu)成、消費(fèi)偏好信息調(diào)查和客戶關(guān)系管理，有針對性開發(fā)差異化服務(wù)和體現(xiàn)服務(wù)的專業(yè)性。 從長遠(yuǎn)發(fā)展看 ， 是產(chǎn)品品質(zhì)的追求與開發(fā)速度均衡發(fā)展 ， 開發(fā)速度的提升主要在于內(nèi)部管理效率的提升和決策執(zhí)行流程的簡潔 、 暢通 、 高效 快遞滾動開發(fā) 財務(wù)杠桿 產(chǎn)品品質(zhì) 快遞滾動開發(fā) 財務(wù)杠桿 產(chǎn)品品質(zhì) 客戶對品質(zhì)的要求 轉(zhuǎn)變 — 42 — 北大縱橫 m 房地產(chǎn)智庫富通地產(chǎn)戰(zhàn)略核心體現(xiàn)的是專業(yè)化和差異化，重在通過產(chǎn)品和服務(wù)支持富通地產(chǎn)在業(yè)內(nèi)的品牌提升 專業(yè)化戰(zhàn)略 專注于住宅開發(fā)和與住宅相配套的少量商業(yè)物業(yè) 差異化戰(zhàn)略 集中于高檔住宅細(xì)分市場，追求卓越的產(chǎn)品功能、產(chǎn)品質(zhì)量和物業(yè)服務(wù) 區(qū)域化戰(zhàn)略 憑借本地區(qū)的發(fā)展機(jī)會積累資源能力 目的： 集中力量創(chuàng)造專業(yè)化的品牌形象 目的： 通過高品質(zhì)和優(yōu)質(zhì)服務(wù)，建立產(chǎn)品自身的競爭優(yōu)勢 目的： 通過核心戰(zhàn)略城市的發(fā)展機(jī)會培育相關(guān)能力，在積累實力的基礎(chǔ)之上，向周邊地區(qū)延伸 — 43 — 北大縱橫 m 房地產(chǎn)智庫專業(yè)化：建議以住宅開發(fā)及配套商業(yè)服務(wù)設(shè)施為主，其它物業(yè)形態(tài)為輔 住宅占房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的80%以上，發(fā)展前景最好；因此 建議重點(diǎn)開發(fā)中高檔住宅業(yè)務(wù)，并根據(jù)項目需要開發(fā)配套商