【正文】 、持續(xù)的土地供應(yīng)和儲備，支持企業(yè)開發(fā)的滾動發(fā)展市場開發(fā)職能Copyright169。2023 By Alliance PKU Management Consultants Ltd. 第 60頁北大縱橫財務(wù)戰(zhàn)略重點注意融資渠道的拓展，從單一負債融資向資本運營躍進，保證持續(xù)經(jīng)營融 資 渠 道自有資本 銀行貸款股市融資債券金融工具創(chuàng)新買殼借殼上市開發(fā)貸款個人貸款結(jié)算資金IPO上市產(chǎn)業(yè)投資基金房地產(chǎn)信托內(nèi)部積累吸收權(quán)益性投資項目債券企業(yè)債券工程墊款預(yù)售房款財務(wù)職能Copyright169。通過與政府或具有良好公共關(guān)系的當?shù)亻_發(fā)商合作開發(fā)項目，或成立合資控股公司開發(fā)項目，來降低進入壁壘和經(jīng)營風險252。特點：經(jīng)過多年大規(guī)模采掘，資源型城市面臨產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型： 1）從單一功能型城市向綜合型城市的轉(zhuǎn)變； 2）尋找新興支柱產(chǎn)業(yè)，發(fā)展私營經(jīng)濟，多業(yè)并舉； 3)改善礦區(qū)型生活環(huán)境，加強城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)； 4)由自我服務(wù)型城市向區(qū)域中心城市躍進252。專業(yè)化并不排斥同時運營若干產(chǎn)品，但要求產(chǎn)品之間緊密相關(guān)，永大專業(yè)化體現(xiàn)在專注于住宅市場Copyright169。2023 By Alliance PKU Management Consultants Ltd. 第 37頁北大縱橫上海、浙江、廣東、安徽、江西、山東、云南、廣西等省的行業(yè)盈利性較高，超過全國和本區(qū)域的市場平均水平一類地區(qū)中，上海盈利性最好，北京收益增長率在高位波動，天津居于兩者之間三類地區(qū)中，重慶、湖南、海南收益增長率穩(wěn)定上升，新疆漲幅最大，湖北、寧夏、新疆盈利性較好二類地區(qū)中，盈利性較高的依次為浙粵魯蘇閩，且收益增長率穩(wěn)定上升，東北三省營業(yè)利潤均為負值四類地區(qū)，盈利性較高的依次為皖贛滇桂川，其中皖贛的收益漲幅持續(xù)穩(wěn)定北京 天津 上海0102030405060702023 年營業(yè)利潤率20232023 年收入增長率廣東 江蘇 浙江 福建 山東 遼寧 吉林 黑龍江10050050100150200250300350河北 山西 內(nèi)蒙 河南 湖北 湖南 海南 重慶 陜西 青海 寧夏 新疆20020406080100120安徽 江西 廣西 四川 貴州 云南 甘肅10010203040506070Copyright169。其中，一類地區(qū)，竣工面積增長率持續(xù)攀升，成為區(qū)域市場供給熱點；二類地區(qū)，竣工面積年增長率穩(wěn)定在 15%左右；三類地區(qū)，竣工面積增長率持續(xù)下滑， 2023年以來降低了 8個百分點，供給增長放緩；四類地區(qū)，三年來竣工面積增長率在 2030%間大幅波動施工面積比較二類地區(qū)%四類地區(qū)%一類地區(qū)%三類地區(qū)%新開工面積比較一類地區(qū)% 二類地區(qū)%四類地區(qū)%三類地區(qū)%竣工面積比較二類地區(qū)%四類地區(qū)%一類地區(qū)%三類地區(qū)%0%5%10%15%20%25%30%35%一類地區(qū) 二類地區(qū) 三類地區(qū) 四類地區(qū)施工面積增長率竣工面積增長率Copyright169。2023 By Alliance PKU Management Consultants Ltd. 第 24頁北大縱橫以人 均 GDP為劃分標準，各區(qū)域經(jīng)濟發(fā)達程度依次為：滬京津地區(qū)；東部省份；中西部省份；中部地區(qū)經(jīng)濟增長速度高于西部地區(qū)數(shù)據(jù)來源：全國及各地區(qū) 2023年國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報，其中江西省使用 2023年統(tǒng)計公報數(shù)據(jù) 黑龍江 內(nèi)蒙古2023年全國人均 GDP達到9030元，增長率為 %＄ 3000 ＄ 1300 ＄ 80005000100001500020230250003000035000400004500050000上海 北京 天津 浙江 廣東 江蘇 福建 遼寧 山東 河北 新疆 吉林 海南 湖北 重慶 山西 青海 河南 湖南 西藏 寧夏 陜西 安徽 四川 廣西 *江西 云南 甘肅 貴州元 0%5%10%15%20%25%30%2023年人均 GDP年增長率Copyright169。?管理目標?加強對物業(yè)管理公司、建筑公司以及裝飾裝修公司的管理控制，根據(jù)客戶的個性化要求，適時調(diào)整服務(wù)內(nèi)容，體現(xiàn)產(chǎn)品差異化?通過縱向整合價值鏈，確保形成供應(yīng)鏈間的協(xié)同效益，實現(xiàn)價值增值，從而賺取供應(yīng)鏈增值利潤。企業(yè)在進入新產(chǎn)業(yè)之后還必須不斷地注入后續(xù)資源，去學(xué)習(xí)這個行業(yè)并培養(yǎng)自己的員工隊伍，塑造企業(yè)品牌。企業(yè)要想獲得長期持續(xù)性發(fā)展，應(yīng)該考慮未來的業(yè)務(wù)價值時間第一階段夯實管理，培育核心競爭力第二階段縱向整合價值鏈，建立資本運作平臺第三階段開創(chuàng)新的業(yè)務(wù)領(lǐng)域近期 中期 遠期2023 2023 2023 ………Copyright169。?集團可以向全國的各大中城市進軍，開創(chuàng)全國性的知名品牌?集團在 未來的幾年 想成為多大規(guī)模的企業(yè)？?集團將來的發(fā)展是一業(yè)為主，還是多業(yè)并舉？?選擇的競爭區(qū)域到底多大合適？?集團將來在各項業(yè)務(wù)的競爭地位如何定位？?集團應(yīng)該結(jié)合自身資源和實力選擇最具競爭力行業(yè)做專做強?集團可以采取追隨戰(zhàn)略，在不同階段將集團資源重點投入不同業(yè)務(wù)爭論的焦點觀點一 觀點二 觀點三高層管理者 期望夯實管理基礎(chǔ)，盡快完成過渡期，抓住機會成功領(lǐng)導(dǎo)集團實現(xiàn)再次飛躍Copyright169。2023 By Alliance PKU Management Consultants Ltd. 第 3頁北大縱橫導(dǎo) 讀公司戰(zhàn)略規(guī)劃業(yè)務(wù)戰(zhàn)略規(guī)劃職能戰(zhàn)略規(guī)劃各階段財務(wù)預(yù)測與風險分析Copyright169。2023 By Alliance PKU Management Consultants Ltd. 第 10頁北大縱橫第二階段（ 2023~2023年）縱向整合價值鏈，提升物業(yè)和建筑等的業(yè)務(wù)運作能力，形成對房產(chǎn)業(yè)務(wù)的支持 ?物業(yè)管理參與房產(chǎn)開發(fā)，有助于把握市場動向?物業(yè)管理的早期介入有利于設(shè)計的優(yōu)化、完善和房屋建造質(zhì)量的提高?物業(yè)管理管理水平的提高對房屋銷售起到越來越重要的作用 ?建筑隊伍提早參與圖紙的規(guī)劃設(shè)計，可以在建設(shè)過程中保證房屋的設(shè)計思想更好得到實施 ?建筑隊伍的運作能力提高可以為工程爭取更短的時間，節(jié)約更大的成本，保證房屋最后質(zhì)量?裝飾裝修工作如果能在房產(chǎn)開發(fā)前期參與規(guī)劃設(shè)計，能更好的反映居民對房屋的美觀實用偏好?美觀實用的裝飾裝修對于房屋的銷售時間和價格都能提供有力的支持房屋建筑房產(chǎn)開發(fā)物業(yè)管理裝飾裝修Copyright169。一個設(shè)計良好的經(jīng)營退出渠道能有效地降低多元化經(jīng)營風險。2023 By Alliance PKU Management Consultants Ltd. 第 16頁北大縱橫未來業(yè)務(wù)選擇的戰(zhàn)略標準是：基礎(chǔ)穩(wěn)、進得去、站得住、無沖突、降風險、有發(fā)展n降風險 ：進入新業(yè)務(wù)領(lǐng)域能夠分擔永大房產(chǎn)專業(yè)化經(jīng)營風險新業(yè)務(wù)選擇標準n有發(fā)展 ：新業(yè)務(wù)能為永大進一步發(fā)展打下基礎(chǔ)n無沖突 ：新的業(yè)務(wù)不會破壞永大現(xiàn)有整體戰(zhàn)略優(yōu)勢n 進得去 ：為在新市場取得優(yōu)勢，永大必須結(jié)合自身的資源能力降低進入壁壘n 站得住 ：進入新業(yè)務(wù)后，永大能夠迅速切入目標市場n 基礎(chǔ)穩(wěn) ：在當前主營業(yè)務(wù)市場上，比對手做得更好Copyright169。2023 By Alliance PKU Management Consultants Ltd. 第 21頁北大縱橫區(qū)域發(fā)展規(guī)劃 ——區(qū)域市場優(yōu)先級評估幫助永大解決何處發(fā)展的問題市場容量規(guī)模需求成長性市場成長性投資增長市場盈利性收益增長與盈利投資環(huán)境供求平衡市場競爭態(tài)勢區(qū)域市場優(yōu)先級評估Copyright169。從銷售增長看，浙江省連年直線攀升， 2023年底銷售額增長超過銷售面積增長 20個百分點，山東省的年銷售額增長率保持在 30%以上；廣東、福建的增長率已回落到 10%左右；東北三省的增長相對緩慢010002023300040005000北京 天津 上海 合計萬平米 1999年銷售面積 2023銷售面積2023年銷售面積 2023年銷售面積0500100015002023北京 天津 上海 合計億元1999年商品房銷售額2023商品房銷售額2023年商品房銷售額2023年商品房銷售額0%10%20%30%40%50%60%70%80%北京 天津 上海 一類地區(qū)房屋銷售面積增長率商品房銷售額增長率0%10%20%30%40%50%60%廣東 江蘇 浙江 福建 山東 遼寧 吉林 黑龍 合計050010001500202325003000廣東 江蘇 浙江 福建 山東 遼寧 吉林 黑龍江 合計02023400060008000100001202314000廣東 江蘇 浙江 福建 山東 遼寧 吉林 黑龍江 合計Copyright169。2023 By Alliance PKU Management Consultants Ltd. 第 34頁北大縱橫投資增長分析：各區(qū)域投資在 20%以上的高位增長，推動市場繼續(xù)快速成長；漲幅波動大，二類地區(qū)較穩(wěn)定，四類地區(qū)增長較快如圖所示 *，房地產(chǎn)施工面積與房地產(chǎn)投資增長率有較強的正向相關(guān)性，投資增長將推動未來房地產(chǎn)市場的繼續(xù)成長各區(qū)域市場的投資增長不均衡：–一類地區(qū)的年投資增長率在 1530%之間波動，同期施工面積增長率從 %上升到%–二類地區(qū)的年投資增長率波動區(qū)間不到 個百分點，施工面積漲幅也相對穩(wěn)定–三類地區(qū)的年投資增長率在 2333%的高位上波動，推動了同期施工面積的高位成長–四類地區(qū)的年投資增長率相對最高， 2023年底增長率達 30%，同期施工面積呈現(xiàn)相似的增長曲線﹡2023 年房地產(chǎn)相關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)尚未正式公布，因此使用2023 年統(tǒng)計數(shù)據(jù)提供分析參考，以下相同19992023年各區(qū)域房地產(chǎn)投資增長率比較19992023年各區(qū)域房地產(chǎn)施工面積增長率比較0%5%10%15%20%25%30%35%40%一類地區(qū) 二類地區(qū) 三類地區(qū) 四類地區(qū)0%5%10%15%20%25%30%一類地區(qū) 二類地區(qū) 三類地區(qū) 四類地區(qū)Copyright169。2023 By Alliance PKU Management Consultants Ltd. 第 42頁北大縱橫綜上所述，三類、二類地區(qū)最具市場吸引力，重點省份基本位于中東部地區(qū)，應(yīng)當作為優(yōu)先發(fā)展的區(qū)域市場一類地區(qū)二類地區(qū)三類地區(qū)四類地區(qū)Copyright169。2023 By Alliance PKU Management Consultants Ltd. 第 49頁北大縱橫第二階段：區(qū)域領(lǐng)先時間 ： 2023年 ——2023 年發(fā)展目標 ： 繼續(xù)鞏固在浙江和江蘇兩省內(nèi)的開發(fā)實力，力爭在銷售額、開發(fā)面積以及品牌知名度等方面躋身地區(qū)領(lǐng)先企業(yè)行列區(qū)域發(fā)展目標 ： 鞏固浙江、江蘇兩省業(yè)務(wù)，進一步向山東、福建等其他二類地區(qū)擴展業(yè)務(wù)發(fā)展目標 ： 繼續(xù)做好普通商品房的開發(fā)，尤其專注于城鄉(xiāng)結(jié)合部，同時開始進入經(jīng)濟適用房市場品牌發(fā)展目標 ： 從前期成功的項目品牌向公司品牌轉(zhuǎn)移，重點建立公司品牌Copyright169。2023 By Alliance PKU Management Consultants Ltd. 第 54頁北大縱橫區(qū)域化：繼續(xù)集中在二類地區(qū)的業(yè)務(wù)開發(fā)，同時關(guān)注三類地區(qū)，如重慶、河南、湖南、湖北等地福建浙江江蘇山東湖南湖北河南山西 繼續(xù)定位于第二類地區(qū)的開發(fā)，尤其鞏固江浙地區(qū)的市場，同時重點開發(fā)山東和福建地區(qū)繼續(xù)貫徹第二階段的戰(zhàn)略方針，即將目標區(qū)域市場瞄準資源型城市同時關(guān)注三類地區(qū)的市場，尤其是重慶、河南等地，從而真正完成從區(qū)域性開發(fā)商向全國性開發(fā)商的轉(zhuǎn)變252。2023 By Alliance PKU Management Consultants Ltd. 第 57頁北大縱橫三個階段經(jīng)營戰(zhàn)略目標總覽能力構(gòu)建區(qū)域領(lǐng)先擴張競爭2023 2023 2023 年份經(jīng)營目標區(qū)域化品牌化專業(yè)化構(gòu)建房產(chǎn)開發(fā)能力寧波及周邊，江浙省內(nèi)普通商品房項目品牌躋身區(qū)域領(lǐng)先企業(yè)行列浙江、江蘇普通商品房，經(jīng)濟適用房公司品牌將成熟模式向外擴展江浙、福建、山東，其他三類地區(qū)普通商品房，經(jīng)濟適用房公司品牌地域上的擴展Copyright169。2023 By Alliance PKU Management Consultants Ltd. 第 65頁北大縱橫市場開發(fā)職能采取土地戰(zhàn)略，確保