【正文】 s Ltd. 第 38頁北大縱橫市場競爭程度：行業(yè)處于完全競爭階段，一類地區(qū)規(guī)?；潭群褪袌黾卸容^高，二類地區(qū)競爭激烈但水平不高，三類、四類地區(qū)企業(yè)弱小、競爭強(qiáng)度不高當(dāng)前房地產(chǎn)市場 競爭 呈現(xiàn)以下 特點(diǎn) ：–競爭密集程度的地區(qū)不均衡性：華北、華東地區(qū)占百強(qiáng)企業(yè)的 88%，中西部占 9%，東北占 3%–經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)出現(xiàn)規(guī)?；?jīng)營：如百強(qiáng)企業(yè)的銷售額和銷售面積占北京市場的 41％和 30％–企業(yè)兩極分化明顯，但開發(fā)產(chǎn)品仍集中于中低檔房地產(chǎn)行業(yè)基本處于 完全競爭階段 ：各企業(yè)市場占有率普遍很低，領(lǐng)先企業(yè)的市場份額不到 1% ，進(jìn)入壁壘低、退出壁壘高，行業(yè)淘汰快–一類地區(qū) 集中了全國 10%的房地產(chǎn)企業(yè)、 30%的房地產(chǎn)投資額和商品房銷售額，市場集中度相對(duì)較高，經(jīng)營規(guī)模化程度高–二類地區(qū) 擁有 43%的房地產(chǎn)企業(yè)、 37%的從業(yè)人員、47%的年度投資額和 40%的銷售額，企業(yè)數(shù)量多、規(guī)模偏小、經(jīng)營水平一般， 競爭激烈–三類、四類地區(qū) 與二類地區(qū)相比，企業(yè)數(shù)量相當(dāng)、但從業(yè)人員高出 13%、將近全國的一半，投資額低 20%、銷售額低 10%，不到全國的 30%；反映了該區(qū)域市場的企業(yè)普遍弱小、經(jīng)營效率低下、競爭強(qiáng)度不高數(shù)據(jù)來源：歷年中國統(tǒng)計(jì)年鑒、 《中國房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)研究報(bào)告》 2023 2396636219四類地區(qū) 3244927892三類地區(qū) 41962614164二類地區(qū) 113400932618全 國2023年完成投資 (億元 )實(shí)際需要總投資 (億元 )平均從業(yè)人數(shù)企業(yè)數(shù)量地 區(qū)各區(qū)域市場競爭分析（ 2023） 0%20%40%60%80%100%企業(yè)數(shù)量 平均從業(yè)人數(shù) 總投資規(guī)模 完成投資規(guī)模%一類地區(qū)二類地區(qū)三類地區(qū)四類地區(qū)Copyright169。2023 By Alliance PKU Management Consultants Ltd. 第 36頁北大縱橫收益增長與盈利分析：一類地區(qū)的房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)營收益在 35%左右的高位穩(wěn)定增長，二類、四類地區(qū)的行業(yè)盈利能力最強(qiáng)三年來，各區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營總收入均持續(xù)穩(wěn)定上升，但漲幅因區(qū)域市場不同略有回落2023年底，各區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)的營業(yè)利潤率（營業(yè)利潤總額 /經(jīng)營總收入）區(qū)別較大，盡管業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為房地產(chǎn)利潤率（ 2023年全國僅為 %) 存在較大統(tǒng)計(jì)誤差，但這一區(qū)別仍反映了房地產(chǎn)業(yè)外部監(jiān)管環(huán)境和自身獲利能力的相對(duì)地區(qū)差異性– 一類地區(qū) 的經(jīng)營收入在 35%左右的高位上 穩(wěn)定增長 ，同期營業(yè)利潤率增長也逐漸上升– 二類地區(qū) 的 營業(yè)利潤率最高 ，但經(jīng)營總收入漲幅波動(dòng)最大– 三類地區(qū) 的營業(yè)利潤率最低、但收入增長保持在高位，反映了該區(qū)域房地產(chǎn) 行業(yè)疏于管理、企業(yè)項(xiàng)目運(yùn)作水平不高– 四類地區(qū) 的經(jīng)營收入增長和營業(yè)利潤表現(xiàn)都較好， 具有一定的未來增長潛力20232023年各區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營收入增長率比較2023年各區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)的營業(yè)利潤率比較（ %）1001020304050607080一類地區(qū) 二類地區(qū) 三類地區(qū) 四類地區(qū)一類地區(qū) 二類地區(qū) 三類地區(qū) 四類地區(qū)Copyright169。2023 By Alliance PKU Management Consultants Ltd. 第 34頁北大縱橫投資增長分析：各區(qū)域投資在 20%以上的高位增長，推動(dòng)市場繼續(xù)快速成長；漲幅波動(dòng)大，二類地區(qū)較穩(wěn)定，四類地區(qū)增長較快如圖所示 *，房地產(chǎn)施工面積與房地產(chǎn)投資增長率有較強(qiáng)的正向相關(guān)性，投資增長將推動(dòng)未來房地產(chǎn)市場的繼續(xù)成長各區(qū)域市場的投資增長不均衡：–一類地區(qū)的年投資增長率在 1530%之間波動(dòng)，同期施工面積增長率從 %上升到%–二類地區(qū)的年投資增長率波動(dòng)區(qū)間不到 個(gè)百分點(diǎn)，施工面積漲幅也相對(duì)穩(wěn)定–三類地區(qū)的年投資增長率在 2333%的高位上波動(dòng)，推動(dòng)了同期施工面積的高位成長–四類地區(qū)的年投資增長率相對(duì)最高， 2023年底增長率達(dá) 30%，同期施工面積呈現(xiàn)相似的增長曲線﹡2023 年房地產(chǎn)相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)尚未正式公布，因此使用2023 年統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)提供分析參考，以下相同19992023年各區(qū)域房地產(chǎn)投資增長率比較19992023年各區(qū)域房地產(chǎn)施工面積增長率比較0%5%10%15%20%25%30%35%40%一類地區(qū) 二類地區(qū) 三類地區(qū) 四類地區(qū)0%5%10%15%20%25%30%一類地區(qū) 二類地區(qū) 三類地區(qū) 四類地區(qū)Copyright169。2023 By Alliance PKU Management Consultants Ltd. 第 33頁北大縱橫供求平衡分析：除一類地區(qū)供求基本平衡外，其他地區(qū)需求增長快于供應(yīng)增長2023年，全國商品房住宅竣工面積為 米，比銷售面積高 13%；施工面積為 ，為銷售面積的 。2023 By Alliance PKU Management Consultants Ltd. 第 31頁北大縱橫上海、北京、浙江、江蘇、山東的供給增長迅速，而廣東、浙江供給量最大，天津和東北地區(qū)的供給漲幅不斷回落一類地區(qū)中，滬市的住宅竣工面積比銷售面積低 %，求大于供；同時(shí)，滬市竣工面積僅比北京市高%，但新開工面積和施工面積分別高出 %、 %，反映了市場需求的拉動(dòng)作用；天津市的竣工面積增長率持續(xù)下滑， 2023年住宅施工面積為銷售面積的 ，未來供給相對(duì)不充足二類地區(qū)中，粵蘇浙魯四省供給量最大， 2023年住宅竣工面積都在 2023萬平米以上、新開工面積都超過3200萬平米、施工面積都超過 5800萬平米；施工、竣工面積最大的為粵、浙，而新開工面積最大的為蘇、浙，兩省供給增長未來將繼續(xù)加快；山東省施工、竣工增幅都超過福建省，供給增幅達(dá)到高位；東北三省的供給增長回落較快020234000600080001000012023廣東 江蘇 浙江 福建 山東 遼寧 吉林 黑龍江萬平米 20%10%0%10%20%30%40%50%60%70%廣東 江蘇 浙江 福建 山東 遼寧 吉林 黑龍 合計(jì)30%20%10%0%10%20%30%40%50%60%廣東 江蘇 浙江 福建 山東 遼寧 吉林 黑龍 合計(jì)010002023300040005000600070008000　　北京 　　天津 　　上海萬平米 施工面積 新開工面積竣工面積 銷售面積0%5%10%15%20%25%30%35%40%北京 天津 上海 一類地區(qū)施工面積增長率0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%北京 天津 上海 一類地區(qū)竣工面積增長率Copyright169。2023 By Alliance PKU Management Consultants Ltd. 第 30頁北大縱橫區(qū)域市場供應(yīng)分析：各區(qū)域供給差異較大，一類地區(qū)年供給增長率持續(xù)上升；二類地區(qū)的市場供給量最大，約占全國的45%；三類地區(qū)年供給增幅由高位下滑；四類地區(qū)波動(dòng)很大2023年，全國商品房住宅施工面積達(dá) ，新開工面積達(dá)，竣工面積 ； 20232023年全國房地產(chǎn)竣工增長率分別為 %、 %、 %二類地區(qū)供給量最大 ， 2023年住宅施工面積占全國的 %，竣工面積占 %不同區(qū)域市場的 供給變化很不平衡 ，供給增長最快的 2023年是三類地區(qū)， 2023年是四類地區(qū)，而 2023年是一類地區(qū)。從銷售增長看，浙江省連年直線攀升， 2023年底銷售額增長超過銷售面積增長 20個(gè)百分點(diǎn)，山東省的年銷售額增長率保持在 30%以上；廣東、福建的增長率已回落到 10%左右；東北三省的增長相對(duì)緩慢010002023300040005000北京 天津 上海 合計(jì)萬平米 1999年銷售面積 2023銷售面積2023年銷售面積 2023年銷售面積0500100015002023北京 天津 上海 合計(jì)億元1999年商品房銷售額2023商品房銷售額2023年商品房銷售額2023年商品房銷售額0%10%20%30%40%50%60%70%80%北京 天津 上海 一類地區(qū)房屋銷售面積增長率商品房銷售額增長率0%10%20%30%40%50%60%廣東 江蘇 浙江 福建 山東 遼寧 吉林 黑龍 合計(jì)050010001500202325003000廣東 江蘇 浙江 福建 山東 遼寧 吉林 黑龍江 合計(jì)02023400060008000100001202314000廣東 江蘇 浙江 福建 山東 遼寧 吉林 黑龍江 合計(jì)Copyright169。2023 By Alliance PKU Management Consultants Ltd. 第 27頁北大縱橫區(qū)域市場需求規(guī)模：從銷售面積看，二類地區(qū)的市場容量最大；隨著單位價(jià)格上漲，房地產(chǎn)銷售額的增長速度快于銷售面積增長；三類地區(qū)、四類地區(qū)取得市場成長領(lǐng)先地位2023年， 二類地區(qū) 商品房住宅銷售面積超過 ，占全國市場（ ）的 %； 三類地區(qū) 銷售面積，占全國市場的 %；因此，處于房地產(chǎn)起飛期和快速上升期的地區(qū)的 住宅需求 /消費(fèi)量約占總體的2/319992023年，各區(qū)域市場的銷售額增長率普遍高于銷售面積增長率，表現(xiàn)了 房地產(chǎn)價(jià)格的持續(xù)穩(wěn)定的增長趨勢三年來，各區(qū)域市場銷售增長率的變動(dòng)差異很大， 三類地區(qū)和四類地區(qū)取得市場成長領(lǐng)先地位― 一類地區(qū)的銷售增長放緩，年銷售面積增長率從 36%降到20%― 二類地區(qū)的銷售增長一直排名最后，但 2023年底增長率同比上升了 5個(gè)百分點(diǎn)左右，逆市反彈較大― 三類地區(qū)的銷售增長仍保持市場領(lǐng)先，尤其是銷售額增長率高于銷售面積增長率 ，體現(xiàn)了該地區(qū)房價(jià)的快速上漲― 四類地區(qū)的同比增長率位居第一，但是波動(dòng)較大數(shù)據(jù)來源：中國經(jīng)濟(jì)景氣月報(bào) 2023，歷年中國統(tǒng)計(jì)年鑒2023年各區(qū)域商品房住宅銷售面積比較19992023年各區(qū)域房地產(chǎn)銷售面積增長率和銷售額增長率比較二類地區(qū)%三類地區(qū)%一類地區(qū)%四類地區(qū)%0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%50%一類地區(qū) 二類地區(qū) 三類地區(qū) 四類地區(qū)房屋銷售面積增長率商品房銷售額增長率Copyright169。2023 By Alliance PKU Management Consultants Ltd. 第 25頁北大縱橫從城市化進(jìn)程來看，滬京地區(qū)及東部地區(qū)城市化率超過30%，其中滬京地區(qū)超過 70%，而中西部地區(qū)由于人口規(guī)模較大，城市化比例相對(duì)偏低70% 30% 20%數(shù)據(jù)來源：全國及各地區(qū) 2023年國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào) 0102030405060708090上海 北京 天津 遼寧黑龍江吉林內(nèi)蒙古廣東 新疆 江蘇 福建 寧夏 山東 青海 湖北 山西 海南 浙江 江西 陜西 重慶 河北 湖南 甘肅 安徽 四川 河南 廣西 云南 貴州 西藏%020234000600080001000012023萬人城鎮(zhèn)化（非農(nóng)業(yè)人口占總?cè)丝诒壤┛側(cè)丝贑opyright169。2023 By Alliance PKU Management Consultants Ltd. 第 23頁北大縱橫人均 GDP和城市化率對(duì)房地產(chǎn)市場緊密相關(guān)，因而成為預(yù)測房地產(chǎn)市場的主要指標(biāo)起步階段平穩(wěn)階段快速上升階段 萎縮階段人均 GDP800美元1300美元8000美元13000美元世行住宅產(chǎn)業(yè)統(tǒng)計(jì) 納瑟姆曲線起飛期平緩期高速發(fā)展期城市化率 30% 70%根據(jù)世行住宅產(chǎn)業(yè)統(tǒng)計(jì)，人均 GDP介于 1300美元到 8000美元之間，房地產(chǎn)市場將處于快速上升階段根據(jù)納瑟姆曲線，城市化率介于 30%與 70%之間，房地產(chǎn)市場將呈現(xiàn)高速發(fā)展的態(tài)勢Copyright169。2023 By Alliance PKU Management Consultants Ltd. 第 21頁北大縱橫區(qū)域發(fā)展規(guī)劃 ——區(qū)域市場優(yōu)先級(jí)評(píng)估幫助永大解決何處發(fā)展的問題市場容量規(guī)模需求成長性市場成長性投資增長市場盈利性收益增長與盈利投資環(huán)境供求平衡市場競爭態(tài)勢區(qū)域市場優(yōu)先級(jí)評(píng)估Copyright169。2023 By Alliance PKU Management Consultants Ltd. 第 19頁北大縱橫公司業(yè)務(wù)經(jīng)營層面的戰(zhàn)略需要考慮何處、何時(shí)以及如何的問題何時(shí)競爭如何競爭何處競爭需要回答三個(gè)維度的問題Copyright169。?建立多渠道資金融通平臺(tái)，在所進(jìn)入的區(qū)域市場上通過規(guī)?；\(yùn)營，使公司獲得快速發(fā)展業(yè)務(wù)目標(biāo)?2023