【文章內(nèi)容簡介】 性； ? 實力商業(yè)運(yùn)營商的豐富經(jīng)驗和資源； ? 體量與本案相當(dāng)； ? 先行調(diào)整彌補(bǔ)現(xiàn)缺陷。 通州現(xiàn)核心區(qū)商圈 綠城項目 10萬 購物中心 2023年開業(yè) ? 傳統(tǒng)商圈升級改造，零售規(guī)模、業(yè)態(tài)復(fù)合度、檔次齊全全面提升； ? 傳統(tǒng)商圈的消費(fèi)粘性和影響力； ?總體規(guī)模與本案商圈相當(dāng)。 萬達(dá)廣場 N/A 購物中心 2023年封頂 北京 ONE （高端方向） 購物中心 2023年前 人民商城、上科華聯(lián)、新華商場 、 國泰百貨 約 15萬 百貨 80、 90年代 常營 商圈 龍湖項目 22萬 購物中心 2023年 10月 華聯(lián) 10萬 購物中心 2023年 ? 區(qū)位關(guān)系上有利與同本案形成規(guī)模效應(yīng)； ? 先期開業(yè)對周邊商業(yè)氛圍聚集的正面作用。 北辰福第 N/A N/A ? 體量上有可能運(yùn)作集中商業(yè)，動態(tài)未知。 富力陽光美居 2萬 ? 預(yù)計為底商或街鋪。 保利嘉園 金隅麗景苑 本案西側(cè) A006地塊 雙橋 商圈 朗廷商業(yè)街 1萬 商業(yè)街 （全部持有） 2023年 ? 商圈規(guī)模擴(kuò)張，業(yè)態(tài)復(fù)合度提升，但休閑娛樂業(yè)態(tài)仍較為匱乏；餐飲與其他業(yè)態(tài)互動性較為欠缺； ? 朗廷項目由于面臨快速路阻隔，很難與雙橋其他項目形成合力。 國泰百貨 百貨 2023年 匯通時尚購物中心 （已簽華聯(lián)、金逸影院） 購物中心 2023年底 未來 23年區(qū)域市場變化對本案的影響 50余萬平方米的 商業(yè)、文化娛樂用地 250萬平方米 商業(yè)用地 從長期看，通州新城、金盞及東壩板塊的商業(yè)規(guī)?；l(fā)展將進(jìn)一步降低上述區(qū)域消費(fèi)外流的可能 中長期區(qū)域市場變化對本案的影響 項目發(fā)展方向及定位論證分析 ? 項目 SWOT分析 、通州人群到本案道路交通壓力較大 ，地鐵 6號線對東向人流的導(dǎo)入作用有限 Strengths 優(yōu)勢 Weaknesses 劣勢 S4. 除東壩及通州板塊，其余區(qū)域交通通達(dá)性較好 ， 5公里半徑區(qū)域住宅成熟度高 S2. 臨主路（主干道），項目展示性較好 S1. 體量大，有助于打造規(guī)模優(yōu)勢 ，但短期內(nèi)支撐有限，不能改變區(qū)域以住宅功能為主的根本屬性 W3. 區(qū)域人群結(jié)構(gòu)復(fù)雜，整體消費(fèi)能力一般 ，計劃開業(yè)時間先于本案 ，通州新城、東壩及金盞大規(guī)模商業(yè)規(guī)劃的實現(xiàn)將進(jìn)一步弱化上述板塊消費(fèi)外流的可能性 23年后仍無法真正滿足一站式消費(fèi)需求 ，未來 23年內(nèi)仍無大型集中商業(yè)入市 ，無一站式消費(fèi)場所出現(xiàn) Threats 威脅 Opportunities 機(jī)會 ，于本案開業(yè)節(jié)點進(jìn)入調(diào)整期，擁有豐富運(yùn)營經(jīng)驗 ，眾多項目開業(yè)扎堆 ? 項目 SWOT分析 ，品牌總量不足，同質(zhì)化嚴(yán)重 ，口味單一，類型匱乏，品牌傳統(tǒng) ，以歌廳、洗浴為主，普遍缺乏品質(zhì) 本案發(fā)展必須立足于城市東部區(qū)域（東四環(huán)外） 西至朝青板塊，東至通州新城，北至東壩金盞、南至雙橋 初判項目發(fā)展方向 本案應(yīng)以區(qū)域根本屬性為出發(fā)點，重點關(guān)注生活需求 整體檔次需與區(qū)域消費(fèi)力相適應(yīng)，以大眾化檔次為主 初判項目發(fā)展方向 ，但短期內(nèi)支撐有限，不能改變區(qū)域以住宅功能為主的根本屬性 ， 5公里輻射半徑區(qū)域區(qū)域住宅成熟度高 W3. 區(qū)域人口結(jié)構(gòu)復(fù)雜，整體消費(fèi)能力一般 本案應(yīng)盡早入市 憑借體量優(yōu)勢，迅速樹立起在區(qū)域中的影響力，在品牌資源爭奪中占得先機(jī) 同時為后續(xù)發(fā)展贏得調(diào)整的時間和空間 ，無一站式消費(fèi)場所出現(xiàn) S2. 臨主路（主干道），項目展示性較好 S1. 體量大，有助于打造規(guī)模優(yōu)勢 T2. 整個區(qū)域商業(yè)升級趨勢明顯，眾多項目開業(yè)扎堆 項目具體發(fā)展策略 — 應(yīng)對總體市場競格局變化 項目具體發(fā)展策略 — 應(yīng)對總體市場競格局變化 足點 本案發(fā)展初期需尊重非核心商圈商業(yè)發(fā)展規(guī)律 注重目的性商業(yè)模式的重要意義，待商業(yè)氛圍成熟后再尋求調(diào)整 項目具體發(fā)展策略 — 應(yīng)對不同板塊競爭的策略 與周邊同類項目化競爭為協(xié)同合作，提升商圈整體競爭力 借助華聯(lián)先期入市對區(qū)域商業(yè)氛圍的預(yù)熱，有利于本案招商 S1. 體量大，有助于打造規(guī)模優(yōu)勢 T7. 個體競爭將在 23年內(nèi)升級為商圈競爭 項目具體發(fā)展策略 — 應(yīng)對不同板塊競爭的策略 ，于本案開業(yè)節(jié)點進(jìn)入調(diào)整期，體量大并擁有豐富運(yùn)營經(jīng)驗 考慮到朝陽大悅城未來調(diào)整，本案應(yīng)避免與其直接競爭，采取檔次的差異化為應(yīng)對策略 以朝陽大悅城運(yùn)作經(jīng)驗教訓(xùn)為戒，合理進(jìn)行業(yè)態(tài)規(guī)劃，營造出濃郁的生活氛圍 W3. 區(qū)域人口結(jié)構(gòu)復(fù)雜，整體消費(fèi)能力一般 項目具體發(fā)展策略 — 應(yīng)對不同板塊競爭的策略 本案必須注重產(chǎn)品設(shè)計及業(yè)態(tài)亮點的打造，同時盡可能與政府協(xié)調(diào)打通區(qū)域間交通脈絡(luò)，以提升未來朝青、東壩、金盞和通州區(qū)域人群的到達(dá)可能性。 、通州人群到本案道路交通壓力較大 ，通州新城、東壩及金盞大體量商業(yè)規(guī)劃的實現(xiàn)將進(jìn)一步弱化板塊消費(fèi)外流的可能性 提升其對本區(qū)內(nèi)人群的吸附能力 ，地鐵 6號線對東向人流的導(dǎo)入作用有限 ，于本案開業(yè)節(jié)點進(jìn)入調(diào)整期，擁有豐富運(yùn)營經(jīng)驗 項目具體發(fā)展策略 — 應(yīng)對不同板塊競爭的策略 23年后仍無法真正滿足一站式消費(fèi)需求 S4. 除東壩及通州板塊，其余區(qū)域交通通達(dá)性較好 S1. 體量大，有助于打造規(guī)模優(yōu)勢 充分利用大體量優(yōu)勢，真正滿足周邊居民的一站式消費(fèi)需求引導(dǎo)消費(fèi)模式升級 項目具體發(fā)展策略 — 業(yè)態(tài)方向 ，其他餐飲類型匱乏，品牌傳統(tǒng) ，以歌廳、洗浴為主，普遍缺乏品質(zhì) ，品牌總量不足，同質(zhì)化嚴(yán)重 高街品牌 +快速時尚品牌基本款 +休閑運(yùn)動服飾 做足兒童相關(guān)零售 大面積生活零售主力店 其他生活配套型零售 家庭聚會正餐、時尚正餐 休閑簡餐、快餐 打造多元化餐飲組合，豐富選擇性 檔次相對朝陽大悅城較低 親子型及社交型休閑娛樂，提升參與性和互動性 引入高知名度連鎖品牌，提升品質(zhì) ? 項目商業(yè)總體定位結(jié)論 京東最具親和力的生活港灣 這里，倡導(dǎo)最休閑的消費(fèi)方式 這里，陳列的是一種生活 精致休閑生活、溫馨家庭生活的締造者 細(xì)心鄰里服務(wù)、愉悅社交場所的提供者 以常營、定福莊及雙橋板塊為核心輻射區(qū)域，通州新興住宅區(qū)、朝青板塊及規(guī)劃中的商務(wù)板塊為外圍輻射區(qū)域 金盞商務(wù)區(qū) 東壩板塊 通州新城 通州新興住宅區(qū) 常營、定福莊 及雙橋板塊 朝青板塊 ? 項目市場定位結(jié)論 現(xiàn)階段以輻射區(qū)內(nèi)的家庭住戶為主要目標(biāo)客群 未來隨著區(qū)域商務(wù)氛圍的成熟，可兼顧商務(wù)需求 三口之家 年輕夫婦 商務(wù)人群 ? 項目目標(biāo)客群初步定位結(jié)論 如何體現(xiàn)生活感和親和力？ 業(yè)態(tài)組合 業(yè)態(tài)布局 運(yùn)營推廣 規(guī)劃設(shè)計 生活的瑣碎由我們?yōu)?