【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 剪力墻 A座 12層小高層， B座 22層高層均為板樓 名門盛世 1000 框架 1棟 26層高層塔樓 東郡自由派 1100 框架 2棟 12層板樓 瑞貝卡酒店公寓 1000 框架 1棟 14層板樓 二馬路 64號(hào) 1400 框架 1棟 28層高層板樓 方圓創(chuàng)世酒店部分 1000 框架 1棟 21層塔樓 長(zhǎng)城康橋華城 1000 框架 1棟 29層高層板樓 鄭州酒店式公寓市場(chǎng)狀況－－產(chǎn)品分析 所選酒店式公寓戶型大多是面積 3050平方米的一居室 ，少部分項(xiàng)目有 兩居戶型，除個(gè)別以辦公為主要用途的項(xiàng)目外均設(shè)有廚房，且大部分是 開放式廚房。 項(xiàng)目名稱 戶型面積 標(biāo)準(zhǔn)層布局 戶型內(nèi)部功能 左岸國(guó)際 4050㎡ 4梯 51戶 開放式廚房 卡薩 3070 ㎡ A座 2梯 19戶， B座 3梯 15戶 開放式廚房 名門盛世 2944㎡ 四梯 29戶 開放式廚房 東郡自由派 3849 ㎡ 2梯 32戶 開放式廚房 瑞貝卡酒店公寓 3883㎡ 2梯 18戶 僅設(shè)衛(wèi)生間 二馬路 64號(hào) 3070㎡ 4梯 廚房 /衛(wèi)生間 長(zhǎng)城康橋華城 3060㎡ 內(nèi)廊式 封閉廚房 鄭州酒店式公寓市場(chǎng)狀況－－戶型分析 酒店式公寓的 外立面代表了高檔次形象 ，因此幾乎所有項(xiàng)目都采用了面磚、石材甚至玻璃幕墻 ，公共部分均有 裝修 ，戶內(nèi)裝修包括簡(jiǎn)裝和毛坯。 項(xiàng)目名稱 外立面 公共空間裝修 室內(nèi)裝修 左岸國(guó)際 藍(lán)灰色面磚 地板、涂料墻面 簡(jiǎn)裝 卡薩 灰白色面磚 地板、涂料墻面 毛坯 名門盛世 首層干掛石材，其余瓷磚 毛坯 東郡自由派 面磚 水泥地面 簡(jiǎn)裝 瑞貝卡酒店公寓 磚紅色貼片 精裝 簡(jiǎn)裝 二馬路 64號(hào) 玻璃幕墻 簡(jiǎn)裝 毛坯 長(zhǎng)城康橋華城 銀色瓷磚 地板、涂料墻面 毛坯 /簡(jiǎn)裝 鄭州酒店式公寓市場(chǎng)狀況－－裝修標(biāo)準(zhǔn) 代表項(xiàng)目單價(jià)目前集中在 4000元 /左右 ，總價(jià)平均集中在 1330萬元 /套之間，首付比例以 30%居多，我們按照 20年貸款的期限計(jì)算，平均的月供范圍在 6001500元 。 項(xiàng)目名稱 單價(jià) 面積范圍 總價(jià)范圍 首付比例 月供范圍 左岸國(guó)際 4200元 /㎡ (含裝修） 4050㎡ 1621萬 30% 6501100 卡薩 4000元 /㎡ 3070 ㎡ 1228萬 30% 5801500 名門盛世 4300元 / ㎡ 2944㎡ 1318萬 30% 6501050 東郡自由派 3400元 / ㎡ 3849 ㎡ 1218萬 20% 5801050 瑞貝卡酒店公寓 3800元 /㎡ 3883㎡ 1335萬 20% 6502023 二馬路 64號(hào) 4100元 /㎡ 3070㎡ 1229萬 30% 5801600 長(zhǎng)城康橋華城 4500元 /㎡ 3060㎡ 1327萬 30% 6501500 鄭州酒店式公寓市場(chǎng)狀況－－裝修標(biāo)準(zhǔn) ? 交通便利 是酒店公寓產(chǎn)品具備的重要條件； ? 外部餐飲、購物、商務(wù)配套完善、居住氛圍良好的產(chǎn)品市場(chǎng)認(rèn)可度高 ； ? 簡(jiǎn)裝產(chǎn)品 的市場(chǎng) 認(rèn)可度高 于精裝產(chǎn)品； ? 產(chǎn)品 外部形象 裝修比內(nèi)部裝修 重要 ； ? 市場(chǎng) 認(rèn)可 戶型為 3060平方米的一房 ，其中 4050平方米 的戶型 比重最大 ； ? 市場(chǎng)主流產(chǎn)品價(jià)格為 35004000元 /平方米。 鄭州酒店式公寓市場(chǎng)狀況－－結(jié)論 SOLO特點(diǎn)簡(jiǎn)述 英文原本的意思是指獨(dú)奏、單獨(dú)、單飛。在這里，它指的是超小的戶型，是個(gè)性化的尊重客戶生活方式的的精準(zhǔn)居住空間 。 45平方米左右，大部分在 4060平方米之間。 ，可以沒有客廳，也可以沒有工作間，甚至可以沒有臥室，所有的 生活空間設(shè)定來源于居住者本身 。 3. 戶型特別細(xì)致地構(gòu)成了輔助空間。強(qiáng)調(diào)舒適方便的浴室空間，廚房更提倡開敞式環(huán)保節(jié)能型整體廚房，和廚房緊密相連的是精確計(jì)算居住人數(shù)的小餐廳， SOLO戶型的輔助空間將所有輔助活動(dòng)精確集合壓縮， 最大限度地提高了房屋使用率 。 4. SOLO戶型不僅定義了每套戶型的內(nèi)部特性，同時(shí)還要求 公共空間的 SOLO化 ，迎合居住者個(gè)性需要的服務(wù)設(shè)施也是基本配臵，比如： 24小時(shí)便利店， 24小時(shí)自助型洗衣店， 24小時(shí)自助式健身房等等。 出租和包租 業(yè)務(wù)。 ～ 30歲 ，受過較好的高等教育，渴望獨(dú)立生活，但經(jīng)濟(jì)能力尚不足以在鄭州市內(nèi)購買目前主力形態(tài)商品房的年輕人。 2. 他們集中在 25周歲左右，是單身或同居的青年人，或是外地人，或是本地想獨(dú)立的年輕人。共同點(diǎn)是：大學(xué)畢業(yè)不久，積蓄有限，但是收入穩(wěn)定，渴望獨(dú)立生活，通常 有兩次臵業(yè)的心理準(zhǔn)備 。 總價(jià) 的 抗性 遠(yuǎn)遠(yuǎn) 高 于對(duì)單價(jià)的抗性。 ，需求面積集中在 40－ 70平方米之間，大部分在 50平方米左右。 客戶定位 ? 信念 用一個(gè)城市的繁華來檢驗(yàn)?zāi)銓?duì)都市時(shí)尚的觸覺 用一個(gè)周末歡樂 PARTY來檢驗(yàn)?zāi)銓?duì)寂寞的免疫能力 用一次健身來檢驗(yàn)?zāi)銓?duì)體形的唯美追求 用一套房子向朋友宣稱自己對(duì)未來多么自信 用一個(gè)明凈的廚房證明自己是多么的愛家 用一個(gè)裝滿音樂的房間來向未婚妻證明你是多么的愛她 客戶行為與心理狀態(tài)描述 ?生活主張 青春不只是奮斗，還意味著享受 或許不可以徹底擁有一個(gè)人，但可以徹底擁有一座房子 拒絕把青春寄放在別人的房子里 拒絕把女朋友的照片放在別人的房子里 拒絕帶著未婚妻回到別人的房子里 拒絕下班后回到別人的房子里 喜歡在午夜聆聽舒緩的音樂 喜歡時(shí)尚刺激的極限運(yùn)動(dòng) 喜歡在繁華的都市欣賞霓虹流斕 喜歡與朋友暢談人生 需要一種真正的釋放，一種自己做主的快感，一種毫無拘束的空間，一段純屬自我的時(shí)刻， 客戶行為與心理狀態(tài)描述 項(xiàng)目規(guī)劃建議－－思考原則 1. 如何有效的 利用 油庫側(cè) 28米寬受限地塊 。 2. 如何有效的 利用 輸油管道側(cè) 16米寬受限地塊 。 3. 如何最大限度的 利用可使用面積 ，增加可銷售體量。 4. 如何有效的 解決 自身高容積率條件下各樓體 采光、通風(fēng)景觀視野的問題 。 5. 如何在特定區(qū)域和地塊條件下 突出項(xiàng)目品質(zhì) ， 打造核心競(jìng)爭(zhēng)力 。 6. 如何以科學(xué)合理的 面積配比 ，在盡量謀求 利潤(rùn) 空間的前提下，實(shí)現(xiàn) 快速去化 的問題。 7. 如何符合項(xiàng)目自身配套要求，并利用地塊臨街自然優(yōu)勢(shì)，開發(fā) 商業(yè)面積 。 設(shè)置兩座點(diǎn)式塔樓，一二層為連體商業(yè)，總層數(shù)為 25層。 社區(qū)里側(cè)設(shè)置南、北兩座點(diǎn)式塔樓，樓層高度由南向北逐步提升，北塔最高處為 30層 水系景觀道路帶，擁有一小型休閑廣場(chǎng)。 中心景觀帶，以一條景觀通道連接兩座小型圓形景觀廣場(chǎng) 受限面積設(shè)置為可參與性景觀休閑區(qū)，以綠色植被、休閑步道、雕塑小品為主要內(nèi)容。 總建筑面積： 64， 008平方米 總?cè)莘e率約為 其中住宅面積為－－ 60， 577平方米 商業(yè)面積為－－ 3， 430平方米 景觀綠化用地約為 4， 514平方米 總綠化率約為 45％ 項(xiàng)目規(guī)劃建議－－建筑指標(biāo) 經(jīng)濟(jì)參數(shù) 小高層 地塊面積 ㎡ 建筑占地面積 ㎡ 建筑密度 29% 容積率 商業(yè)停車比例 15% 住房停車比例 10% 住房單層面積 住房層數(shù) 住房面積 ㎡ 商業(yè)層數(shù) 2 商鋪面積 ㎡ 配套面積 1200 ㎡ 合計(jì)停車面積 ㎡ 地上停車面積率 15% 地上停車位 ㎡ 地下停車場(chǎng)面積 ㎡ 廣場(chǎng)及道路 ㎡ 綠地率 45% 綠地 ㎡ 地下面積 ㎡ 地下層數(shù) 規(guī)劃面積 ㎡ 容積率 銷售收入 （萬元） 投資成本 （萬元） 營(yíng)業(yè)稅及其他 （萬元） 銷售費(fèi)用 （萬元） 毛利 （萬元） 毛利率 % 土地增值稅 所得稅 （萬元） 凈利潤(rùn) （萬元） 投資凈回報(bào)率 % 投資周期（年） 年投資回報(bào)率 % 為區(qū)別其他建筑群，提高本項(xiàng)目品質(zhì)，支持高價(jià)格銷售，對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行建筑風(fēng)格定位形成獨(dú)特的 標(biāo)志性的建筑群 。 定位： 后現(xiàn)代主義建筑風(fēng)格 特點(diǎn)：領(lǐng)先于現(xiàn)代主義，更加自由的一種表現(xiàn)形式，更符合現(xiàn)代消費(fèi)人群的生活理念和生活需求。 建筑風(fēng)格建議 關(guān)于后現(xiàn)代建筑風(fēng)格的解釋： ? 現(xiàn)代主義建筑主張：建筑師要擺脫傳統(tǒng)建筑形式的束縛，大膽創(chuàng)造適應(yīng)于工業(yè)化社會(huì)的條件、要求的嶄新建筑。 ? 20世紀(jì) 60年代，美國(guó)建筑師斯特恩提出建筑有三個(gè)特征： 采用裝飾；具有象征性或隱喻性；與現(xiàn)有環(huán)境融合。 世界著名的建筑師羅伯特 〃 文丘里提出的保持傳統(tǒng)的做法是 “ 利用傳統(tǒng)部件和適當(dāng)引進(jìn)新的部件組成獨(dú)特的總體”，“通過非傳統(tǒng)的方法組合傳統(tǒng)部件”。 他主張汲取民間建筑的手法，特別贊賞美國(guó)商業(yè)街道上自發(fā)形成的建筑環(huán)境。文丘里概括說：“對(duì)藝術(shù)家來說，創(chuàng)新可能就意味著從舊的現(xiàn)存的東西中挑挑揀揀”。 這就是后現(xiàn)代主義建筑師的基本創(chuàng)作方法。 建筑風(fēng)格建議 ? 后現(xiàn)代主義風(fēng)格表現(xiàn) 色彩采用厚重色調(diào)設(shè)計(jì)，體現(xiàn)項(xiàng)目的品質(zhì)，體現(xiàn)后現(xiàn)代主義風(fēng)格，打破現(xiàn)代主義色彩調(diào)配方案，打造更具鮮明特色的 后現(xiàn)代主義建筑群 。 建筑風(fēng)格建議 建議采用 多樣化的屋面 設(shè)計(jì)， 異型立面設(shè)計(jì) ，注重 曲線 在立面設(shè)計(jì)中的 應(yīng)用 ，形成 自然流暢 的過渡，通過自由化的立面設(shè)計(jì) 體現(xiàn)后現(xiàn)代主義風(fēng)格 ，色彩和建材要根據(jù)建材供應(yīng)商提供的材料為準(zhǔn)。 ? 后現(xiàn)代主義風(fēng)格表現(xiàn) 建筑風(fēng)格建議 項(xiàng)目景觀建議 項(xiàng)目景觀設(shè)計(jì)原則： ，保證 景觀的連續(xù)性 ，以增強(qiáng)項(xiàng)目高綠化率、優(yōu)質(zhì)景觀的感知度。 可參與性 ，充分利用景觀區(qū)域，提供休閑用地可用面積。 趣味性 ，以簡(jiǎn)單但眾多的 小品、坡地 的設(shè)臵，形成奇趣可觀的參與趣味。 ，以 精致的細(xì)節(jié) 展現(xiàn)提升景觀的 檔次 感，從而提升項(xiàng)目的檔次感。 項(xiàng)目景觀建議 景觀道路與小型休閑廣場(chǎng)示意 項(xiàng)目景觀建議 小型休閑景觀廣場(chǎng)示意 細(xì)節(jié)品質(zhì)示意 項(xiàng)目景觀建議 景觀區(qū)參與性、趣味性休閑廣場(chǎng)示意 中高端產(chǎn)品：人文景觀 + 差異化產(chǎn)品 + 共享型生活配套 樹立項(xiàng)目綜合形象； 打造形象的競(jìng)爭(zhēng)力產(chǎn)品； 規(guī)劃與類公園價(jià)值理念相關(guān)的產(chǎn)品； 規(guī)劃互動(dòng)型產(chǎn)品線； 規(guī)劃項(xiàng)目區(qū)域性標(biāo)志界定； 與鄰居共建生活配套。 項(xiàng)目產(chǎn)品建議 形象 + 舒適型產(chǎn)品： （ 價(jià)值的傳遞） 從產(chǎn)品戶型設(shè)計(jì)、景觀資源、產(chǎn)品功能均高于其他產(chǎn)品，帶動(dòng)整個(gè)項(xiàng)目的視覺感受品質(zhì)、心理感受品質(zhì)、使用功能品質(zhì)。 功能 + 舒適型產(chǎn)品：（價(jià)值的體現(xiàn)） 屬于價(jià)值體現(xiàn)型產(chǎn)品，戶型、面積設(shè)臵參照鄭州整體樓市需求情況，同時(shí)針對(duì)競(jìng)爭(zhēng)性項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)出產(chǎn)品的差異化，增加產(chǎn)品吸引力，增加附加功能實(shí)現(xiàn)較高單價(jià)。 項(xiàng)目產(chǎn)品建議 項(xiàng)目戶型建議 戶型：標(biāo)準(zhǔn)間（一室一衛(wèi)） 面積： 簡(jiǎn)約實(shí)用，最大限度利用空間 觀景大飄窗，舒適溫馨； 僅供參考 戶型：一室一廳一衛(wèi) 面積： 動(dòng)靜分區(qū)明確，打造健康生活； 主臥陽臺(tái)，舒適溫馨； 項(xiàng)目戶型建議 僅供參考 項(xiàng)目戶型建議 僅供參考 戶型：兩室一廳一衛(wèi) 面積： 功能分區(qū)分明，更具有舒適度； 戶型緊湊，最大限度的節(jié)約空間； 臥室大型飄窗，舒適溫馨。 項(xiàng)目戶型建議