【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 9㎡ 鴻銳財(cái)富廣場(chǎng) 150㎡ 南京運(yùn)佐營(yíng)銷(xiāo) 歙縣 徽都國(guó)際 差異化策略 市場(chǎng)透明 /政策收緊 同質(zhì)化趨勢(shì)（徽派建筑） 產(chǎn)品類(lèi)型多樣化 宏觀市場(chǎng) 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 南京運(yùn)佐營(yíng)銷(xiāo) 歙縣 徽都國(guó)際 市調(diào)情況：客戶戶室偏愛(ài)程度 南京運(yùn)佐營(yíng)銷(xiāo) 歙縣 徽都國(guó)際 住房需求面積分布( ㎡)%%%%%%%6 0 以下6080801001001201201401401601 6 0 以上從購(gòu)房者住房需求戶型來(lái)看 :主力是二房和三房戶型 ， 分別占 ％ 和％ ； 選擇三房戶型中 ， 偏好一衛(wèi)戶型是兩衛(wèi)戶型的近四倍 ， 原因在于一衛(wèi)戶型更能有效利用空間 。 這意味著我們的大部分戶型仍然是選擇 主流戶型 。 南京運(yùn)佐營(yíng)銷(xiāo) 歙縣 徽都國(guó)際 被調(diào)查者中需求面積在 70100平方米之間的占 %， 100120平方米之間的占 %， 120140平方米之間的占 %，他們的比例為 ：:。 在 70140平方米之間的戶型總份額占到 %，最為廣大消費(fèi)者所青睞，三個(gè)層面需求均勻，客戶群層次明顯。 南京運(yùn)佐營(yíng)銷(xiāo) 歙縣 徽都國(guó)際 人們期望的臥室數(shù)量中，選擇 3室 的最多，占總量的 %，選擇 2室的占 %，選擇 4室的僅占 %。 對(duì)臥室的面積需求中，都希望保證 主人房的舒適度 ，主臥面積最集中， 52%的人希望在 1520平方米， %的人希望在 20平方米以上； 兩室與三室需求差異在于，許多家長(zhǎng)考慮孩子應(yīng)該有一個(gè)更加舒適的成長(zhǎng)環(huán)境，或老人同住， 接近半數(shù)兩室購(gòu)房者希望兩間臥室面積不要相差太大； 我們的大部分戶型應(yīng)當(dāng)考慮緊湊型的 3室、 2室進(jìn)行適當(dāng)搭配 。 南京運(yùn)佐營(yíng)銷(xiāo) 歙縣 徽都國(guó)際 人們對(duì)廳的要求比較集中，選擇一廳的份額占 %，選擇二廳的份額占 %（包含餐客合一）。 在廳的選擇中，人們對(duì)廳的面積要求差異較大， %的消費(fèi)者希望客廳的面積在 2532平方米，另一消費(fèi)層面集中在 1925平米之間和 32平米以上，餐廳的面積需求集中在 19平米以下。 這意味著我們的大部分戶型應(yīng)當(dāng)考慮 2廳 。 餐廳的面積不需要太大，仍然體現(xiàn)著 實(shí)用型 的特點(diǎn)。 南京運(yùn)佐營(yíng)銷(xiāo) 歙縣 徽都國(guó)際 消費(fèi)者對(duì)衛(wèi)生間的需求，從調(diào)查數(shù)據(jù)看，選擇二室的多選擇一衛(wèi)，占 % 選擇三室的多選擇二衛(wèi)，占 % 同時(shí)人們對(duì)主衛(wèi)面積的要求 51%集中在 59， 912平方米，客衛(wèi) 59平方米 或 5平米左右。 主衛(wèi)的面積不需要太大，仍然體現(xiàn)著實(shí)用型的特點(diǎn)。 南京運(yùn)佐營(yíng)銷(xiāo) 歙縣 徽都國(guó)際 對(duì)陽(yáng)臺(tái)的面積要求，從調(diào)查數(shù)據(jù)來(lái)看，選擇一個(gè)陽(yáng)臺(tái)的比例為 %，選擇兩個(gè)陽(yáng)臺(tái)的比例為 % 對(duì)陽(yáng)臺(tái)面積的要求，南向陽(yáng)臺(tái) %需求面積在 610平方米， %1015平方米，北向陽(yáng)臺(tái)需求面積較小，認(rèn)為只要滿足作為工作陽(yáng)臺(tái)的基本功能即可。以 6平方米以下、 610平方米為 3： 2的比例。 采光面的 要求仍是客戶需求的重點(diǎn) 朝向 的問(wèn)題是非常重要的。 南京運(yùn)佐營(yíng)銷(xiāo) 歙縣 徽都國(guó)際 70120㎡為主力需求面積。 三房戶型為客戶最為需要，兩房也占有較多比例。 客戶有明顯分層情況 2廳需求較多 1衛(wèi)就能滿足要求 采光面和朝向是非常重要的 也就是說(shuō)：二房?jī)蓮d一衛(wèi)、三房?jī)蓮d一衛(wèi)朝向好，通風(fēng)好，采光好的戶型是市場(chǎng)的接受度較高的戶型。 南京運(yùn)佐營(yíng)銷(xiāo) 歙縣 徽都國(guó)際 本項(xiàng)目的整體定位建議 南京運(yùn)佐營(yíng)銷(xiāo) 歙縣 徽都國(guó)際 本項(xiàng)目應(yīng)適當(dāng)超前，檔次略高于“徽都國(guó)際” 項(xiàng)目的建筑風(fēng)格不再沿用“徽派風(fēng)格”，而采用較為現(xiàn)代的、能體現(xiàn)高品 質(zhì)的風(fēng)格。 產(chǎn)品設(shè)計(jì)上“多元化”，“適當(dāng)超前”，并少量引入“花園洋房”和“排屋” 戶型的“緊湊實(shí)用型”和“舒適奢華型”兩種類(lèi)型的比例約為 6： 4。 商業(yè)部分約占項(xiàng)目建筑面積的 12%左右。引進(jìn)“主力店”，考慮多種功能。 可以考慮體現(xiàn)“徽商文化”的特色街區(qū)。 我們建議： 南京運(yùn)佐營(yíng)銷(xiāo) 歙縣 徽都國(guó)際 政府大道城市黃金走廊國(guó)際生活社區(qū) 產(chǎn)品類(lèi)型 設(shè)計(jì) 配套 景觀 定位 項(xiàng)目整體定位 南京運(yùn)佐營(yíng)銷(xiāo) 歙縣 徽都國(guó)際 項(xiàng)目 Logo 南京運(yùn)佐營(yíng)銷(xiāo) 歙縣 徽都國(guó)際 產(chǎn)品的 7大附加價(jià)值 南京運(yùn)佐營(yíng)銷(xiāo) 歙縣 徽都國(guó)際 建筑風(fēng)格建議 3 ■ 出眾的建筑風(fēng)格 —— Art deco風(fēng)格 關(guān)鍵點(diǎn)： 靚麗的外立面、和諧優(yōu)美的生活環(huán)境、舒暢的心情 建議采納世界先鋒代表 Art deco設(shè)計(jì)風(fēng)格，強(qiáng)調(diào)豎向線條以及整體視覺(jué)效果，以簡(jiǎn)潔、明快、注重細(xì)部處理為其鮮明特征。 Art deco建筑風(fēng)格強(qiáng)調(diào)建筑物的高聳、挺拔，給人以拔地而起、傲然屹立的非凡氣勢(shì)，表達(dá)出不斷超越的人文精神和力量。通過(guò)新穎的造型、艷麗奪目的色彩以及豪華材料的運(yùn)用，成為一種摩登藝術(shù)的符號(hào)。 歙縣作為內(nèi)陸三線城市，伴隨著經(jīng)濟(jì)快速的發(fā)展，歙縣人對(duì)傳統(tǒng)住宅觀念已近疲勞，迫切渴望新事物的引入。我們的 Art deco建筑風(fēng)格無(wú)疑是為客戶帶來(lái)的一大驚喜。 建筑風(fēng)格建議 Art Deco結(jié)合了因工業(yè)文化所興起的機(jī)械美學(xué)，以較機(jī)械式的、幾何的、純綷裝飾的線條來(lái)表現(xiàn)。 ■ 景觀高層 ■ 電梯退臺(tái)式花園洋房 關(guān)鍵點(diǎn)： 外立面視覺(jué)效果、整體布局、高層觀景 關(guān)鍵點(diǎn)：稀品、 電梯、退臺(tái)、花園、洋房 傲然屹立的形態(tài)和厚重明朗的線條給人視覺(jué)的美感沖擊，其恢弘的氣質(zhì)無(wú)可比擬，加之共享花園洋房的大面積景觀綠化，盎然生機(jī)、充足鮮氧，將更有力的吸引有高度的知富、菁英階級(jí)和年輕、活力善于高攀奮進(jìn)的青年群體。 五層低密度電梯退臺(tái)花園洋房，她的稀缺性將是最大的價(jià)值所在之一，是現(xiàn)代都市文明對(duì)品質(zhì)及品味追求的體現(xiàn)，景觀獨(dú)特，環(huán)境舒適而寧?kù)o。其安全性、生態(tài)性、私密性、靈活性、舒適性和藝術(shù)性等特點(diǎn)會(huì)受到市場(chǎng)的歡迎。她那典雅端莊的形態(tài)麗姿、媚而不俗的顏色涂裝，與情景花園相映成趣，天然相合，將成為西城標(biāo)桿性社區(qū)和生態(tài)宜居典范社區(qū)。 設(shè)計(jì)風(fēng)格示意 南京運(yùn)佐營(yíng)銷(xiāo) 歙縣 徽都國(guó)際 底層架空 (萬(wàn)科金色家園 ) 南京運(yùn)佐營(yíng)銷(xiāo) 歙縣 徽都國(guó)際 車(chē)庫(kù)、儲(chǔ)藏間 回避項(xiàng)目地勢(shì)較低造成的心理隔閡 南京運(yùn)佐營(yíng)銷(xiāo) 歙縣 徽都國(guó)際 戶型建議 4 南京運(yùn)佐營(yíng)銷(xiāo) 歙縣 徽都國(guó)際 面積區(qū)間（㎡） 項(xiàng)目名稱(chēng) 60以下 6080 80100 100120 120144 144180 180250 250300 上海花園 徽州御苑 鴻欣花園 香格里拉 禾園清華坊 普通住宅 排屋、別墅 南京運(yùn)佐營(yíng)銷(xiāo) 歙縣 徽都國(guó)際 產(chǎn)品類(lèi)型： 物業(yè)類(lèi)型 產(chǎn)品特征 面積范圍 排屋 躍層設(shè)計(jì)、底層送私家花園、頂層送觀景露臺(tái)，一梯兩戶，一單元 4戶 150— 250㎡ 多層花園洋房 前庭后院、地下室、層層退臺(tái)、觀景落地窗設(shè)計(jì) 120150㎡ 觀景小高層 部分入戶花園、半封閉陽(yáng)臺(tái)、頂層復(fù)式、頂層露臺(tái)、一梯兩戶 90120㎡ 觀景高層 部分入戶花園、半封閉陽(yáng)臺(tái)、頂層露臺(tái) ,一梯兩戶或者一梯三戶 80140㎡ 商業(yè) 主力店、購(gòu)物、餐飲集一身的新區(qū)商業(yè)核心 70300㎡ 南京運(yùn)佐營(yíng)銷(xiāo) 歙縣 徽都國(guó)際 戶型配比建議 南京運(yùn)佐營(yíng)銷(xiāo) 歙縣 徽都國(guó)際 物業(yè)類(lèi)型 戶型面積 戶型結(jié)構(gòu) 比例 多 層 洋 房 7080㎡ 兩室兩廳一衛(wèi) 5% 8090㎡ 兩室兩廳一衛(wèi) 20% 90100㎡ 三室兩廳一衛(wèi) 30% 100115㎡ 三室兩廳一衛(wèi) 15% 115125㎡ 三室兩廳兩衛(wèi) 10% 125150㎡ 三室兩廳兩衛(wèi) 20% 占總建筑面積： 30% 南京運(yùn)佐營(yíng)銷(xiāo) 歙縣 徽都國(guó)際 物業(yè)類(lèi)型 戶型面積 戶型結(jié)構(gòu) 比例 觀 景 小 高 層 9095㎡ 兩室兩廳一衛(wèi) 25% 95100㎡ 兩室兩廳一衛(wèi) 25% 100110㎡ 三室兩廳一衛(wèi) 20% 110120㎡ 三室兩廳一衛(wèi) 15% 120130㎡ 三室兩廳兩衛(wèi) 15% 占總建筑面積： 20% 南京運(yùn)佐營(yíng)銷(xiāo) 歙縣 徽都國(guó)際 物業(yè)類(lèi)型 戶型面積 戶型結(jié)構(gòu) 比例 高 層 8090㎡ 兩室兩廳一衛(wèi) 20% 90100㎡ 兩室兩廳一衛(wèi) 25% 100110㎡ 三室兩廳一衛(wèi) 30% 100120㎡ 三室兩廳兩衛(wèi) 15% 120140㎡ 三室兩廳兩衛(wèi) 10% 占總建筑面積： 40% 南京運(yùn)佐營(yíng)銷(xiāo) 歙縣 徽都國(guó)際 物業(yè)類(lèi)型 戶型面積 戶型結(jié)構(gòu) 比例 排 屋 120150 ㎡