【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 項(xiàng)目位于河西新城區(qū)十大金融商貿(mào)標(biāo)志性組群之首，因此建筑立面的設(shè)計(jì)上弱化了住宅形象而體現(xiàn)出完全的公共性與標(biāo)志性。建筑造型挺拔優(yōu)雅，既有卓爾不群的整體形象又擁有生動(dòng)感人的細(xì)部設(shè)計(jì)。 第三部分：南京高端公寓市場(chǎng)研究 可類(lèi)比典型項(xiàng)目研究 ? 戶型： 公寓共有 12種套型 ， 建筑面積從 ㎡ 到 ㎡ ； 戶型設(shè)計(jì)偏向于商務(wù)化 ， 室內(nèi)動(dòng)線也貼切商務(wù)定位； ? 去化： 此前大平層高層公寓南京并無(wú)先例 ， 尤其是河西奧體地區(qū) ， 因此項(xiàng)目 07年開(kāi)盤(pán)至 09年上半年銷(xiāo)售緩慢 ， 月均去化 ,目前基本售罄 。 ? 需求： 其成交戶型分布較為均勻 ， 更多取決客戶喜好 ， 從目前已售產(chǎn)品情況來(lái)看 1 290㎡ 兩種戶型受到關(guān)注最多 。 ? 賣(mài)點(diǎn)： 項(xiàng)目主要依靠產(chǎn)品以外的配套 、 形象等要素突出項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì) ， 甚至彌補(bǔ)產(chǎn)品上的缺陷 。 ? 客群： 項(xiàng)目客戶以私營(yíng)業(yè)主為主 ， 本地客群占主要力量 （ 受仁恒品牌吸引 ） ， 部分外籍華人；客戶多從事外貿(mào)行業(yè) 。 仁恒國(guó)際公寓 形象優(yōu)勢(shì) 配套優(yōu)勢(shì) 產(chǎn)品優(yōu)勢(shì) 成功運(yùn)作 突破口 區(qū)位優(yōu)勢(shì) 兼顧商務(wù)與居住 仁恒品牌 6000平米高級(jí)私人會(huì)所 未來(lái) CBD中心發(fā)展?jié)摿Υ? 優(yōu)勢(shì) 劣勢(shì) 項(xiàng)目運(yùn)作建立在概念之上，即包括區(qū)域整體概念 城市新 CBD，也包括項(xiàng)目自身概念 圈層經(jīng)濟(jì)，使人無(wú)限遐想未來(lái)發(fā)展空間。 現(xiàn)階段發(fā)展并未達(dá)到預(yù)期高度，仍存在種種問(wèn)題 — 配套不足、人氣不旺。新城發(fā)展需要一定時(shí)間積累與沉淀。 本案機(jī)會(huì) 項(xiàng)目地段更成熟，高端形象更深入人心，居住氛圍更濃，不適合走當(dāng)下城市豪宅的商務(wù)線路，適合走傳統(tǒng)豪宅路線。 營(yíng)銷(xiāo)概念和客群精準(zhǔn)定位 仁恒國(guó)際公寓 第三部分：南京高端公寓市場(chǎng)研究 可類(lèi)比典型項(xiàng)目研究 總占地面積 建設(shè)用地 53290 ㎡ 總建筑面積 約 48000㎡ ，由四層板式公寓樓和別墅組成，共 230余套 容積率 建筑形態(tài) 低密度住宅 面積區(qū)間 南區(qū)公寓 200300㎡ ，別墅 300700㎡ 裝修狀況 精裝修 入市時(shí)間 2023 當(dāng)前報(bào)價(jià) 南區(qū)公寓均價(jià) 30000元 /㎡ , 別墅均價(jià) 50000元 /㎡ 綠化率 30% 建筑規(guī)劃 依小桃園景觀帶而建，保證景觀視野不受遮擋 項(xiàng)目特色 鋒尚的建筑風(fēng)格是 先鋒、時(shí)尚 ，簡(jiǎn)約中透出 酷 的痕跡，建筑外觀為淺米色花崗巖點(diǎn)綴深灰黑色金屬組合干掛，外掛面和混凝土結(jié)構(gòu)墻之間為保溫隔熱空氣幕墻。 ? 戶型： 項(xiàng)目主要通過(guò)高科技加景觀優(yōu)勢(shì)吸引市場(chǎng)，主力戶型建筑面積分別為：首層公寓建筑面積： 272 ㎡ （含采光地下室 70㎡ ）； 平層公寓建筑面積： 212㎡ （含陽(yáng)臺(tái) ㎡ ）； LOFT公寓建筑面積： 309㎡ （含躍層 95㎡ ）。 ? 去化： 整體推盤(pán)銷(xiāo)售率均突破 80%，其中第一、三、四批推出房源已達(dá)到或接近 100%銷(xiāo)售率，銷(xiāo)售形勢(shì)良好，月均去化 。 ? 需求： 銷(xiāo)售最后所剩少量房源主要集中于一層、二層，高端客戶更愿意選擇位臵較高的房源。 ? 客群： 客戶以私營(yíng)業(yè)主、實(shí)力企業(yè)高層管理者，高端自由職業(yè)者等社會(huì)層峰人士為主。 第三部分：南京高端公寓市場(chǎng)研究 可類(lèi)比典型項(xiàng)目研究 鋒尚國(guó)際公寓 景觀優(yōu)勢(shì) 配套優(yōu)勢(shì) 產(chǎn)品優(yōu)勢(shì) 成功運(yùn)作 突破口 形象優(yōu)勢(shì) 小桃園自然景觀 CCA頂級(jí)私人會(huì)所 零能耗，高科技概念 鋒尚品牌 優(yōu)勢(shì) 劣勢(shì) 高科技住宅概念與新生活理念吸引追求健康的客群；秀美的自然環(huán)境為項(xiàng)目錦上添花。 區(qū)位并未被高端客群完全認(rèn)同；過(guò)分追求科技無(wú)法兼顧產(chǎn)品形象，對(duì)傳統(tǒng)型、審美型客戶吸引力較低。 本案機(jī)會(huì) 景觀上更有優(yōu)勢(shì)更有號(hào)召力，高科技元素不一定要做到極致，可以配合山景和生態(tài)做一些融合的科技元素。 低密度住宅 第三部分：南京高端公寓市場(chǎng)研究 可類(lèi)比典型項(xiàng)目研究 鋒尚國(guó)際公寓 總占地面積 占地面積約 52萬(wàn)㎡ 總建筑面積 總建筑面積 150萬(wàn)㎡，規(guī)劃有 17棟 30— 50層的超高層全江景豪宅 容積率 建筑形態(tài) 小高層 面積區(qū)間 78240㎡ 裝修狀況 精裝修、毛坯 入市時(shí)間 2023 當(dāng)前報(bào)價(jià) 22023 綠化率 60% 建筑規(guī)劃 依托城市山脈，自北向南以弧形設(shè)計(jì)并配以線形排列，實(shí)現(xiàn)“家家面江，戶戶有景”，客廳及主臥室設(shè)計(jì)朝江面，配以南大面積落地窗，將稀有江景、長(zhǎng)江大橋風(fēng)光及園內(nèi)美景引入室內(nèi)，體現(xiàn)出江景豪宅的地位。 項(xiàng)目特色 充分考慮到每位業(yè)主的需求，做到家家面江，戶戶有景。 第三部分：南京高端公寓市場(chǎng)研究 可類(lèi)比典型項(xiàng)目研究 ? 戶型： 項(xiàng)目戶型面積從 78240㎡ ， 78㎡ 僅為一房、 150㎡ 為兩房。 ? 去化： 項(xiàng)目整體月均去化 ，推出產(chǎn)品線得到市場(chǎng)的認(rèn)可，僅剩位臵欠佳房源待售，后期推出房源去化較少。 ? 需求： 178平米房型成交占主力。 ? 客群： 包含南京具有相當(dāng)經(jīng)濟(jì)實(shí)力的私營(yíng)企業(yè)主，駐南京旅居海外的高管、高級(jí)知識(shí)分子、外籍人士、外省市人士、國(guó)外投資客。 世茂外灘新城 形象優(yōu)勢(shì) 配套優(yōu)勢(shì) 產(chǎn)品優(yōu)勢(shì) 運(yùn)作 突破口 區(qū)位優(yōu)勢(shì) 打造江景豪宅概念、 世茂品牌 商業(yè)、酒店、會(huì)所休閑 景觀資源 江景 濱江板塊龍頭 優(yōu)勢(shì) 劣勢(shì) 大盤(pán)自身規(guī)劃優(yōu)勢(shì)明顯，配備酒店、商業(yè)、會(huì)所、休閑等配套，為項(xiàng)目增添賣(mài)點(diǎn)；家家面江、戶戶有景的產(chǎn)品規(guī)劃讓客戶能夠充分享受到江景資源。 所處區(qū)位目前發(fā)展速度較為緩慢，現(xiàn)狀對(duì)于豪宅的支撐力不足。 為了符合南京市場(chǎng)特點(diǎn)，產(chǎn)品經(jīng)過(guò)數(shù)次變動(dòng)，對(duì)項(xiàng)目形象有一定損傷。 本案機(jī)會(huì) 世茂濱江作為南京的首席開(kāi)山濱江豪宅具有一定的景觀概念，但是舒適性差，而且紫金山的景觀概念在豪宅氛圍上強(qiáng)于長(zhǎng)江。 家家面江，戶戶有景 第三部分：南京高端公寓市場(chǎng)研究 可類(lèi)比典型項(xiàng)目研究 世茂外灘新城 第三部分：南京高端公寓市場(chǎng)研究 公寓豪宅市場(chǎng)總結(jié) 2 3 市場(chǎng)供求。 客群特征。 產(chǎn)品特征。 城中板塊和奧體板塊未來(lái)將會(huì)是公寓豪宅的供應(yīng)主戰(zhàn)場(chǎng)，城中豪宅基本處于供不應(yīng)求狀態(tài)，除了國(guó)際廣場(chǎng) 500以上戶型去化較慢，奧體板塊未來(lái)供應(yīng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，去化率將不會(huì)很高，未來(lái)城市中心、城墻邊景觀豪宅將因?yàn)橄∪眰涫茏放酢? 1 城市公寓豪宅的客群有很多共性，比如需要大面積，需要好的配套、交通便捷，方便商務(wù)與工作，或者具備好的社區(qū)氛圍和自然景觀，這些都是客群的需求特征，同時(shí)因?yàn)榇祟?lèi)產(chǎn)品的稀缺性，客戶投資收藏的動(dòng)機(jī)存在，所以基本不會(huì)在意價(jià)格。 城市公寓豪宅基本以大平層為主，因?yàn)榈囟魏腕w量各不相同，大部分社區(qū)為各種戶型互相配比搭配，純粹大平層的比較少，目前城市豪宅基本以現(xiàn)代、新古典風(fēng)格為主，輔以高科技低碳等元素，部分城市豪宅配合江景。 第四部分 南京高端物業(yè)整體研究 針對(duì)本案特點(diǎn)，將南京總價(jià) 300萬(wàn)以上的別墅產(chǎn)品進(jìn)行梳理，并按總價(jià)區(qū)間將產(chǎn)品分類(lèi)（同一項(xiàng)目的不同總價(jià)級(jí)別的產(chǎn)品也細(xì)化分類(lèi)），從而準(zhǔn)確研究南京別墅市場(chǎng)的產(chǎn)品去化情況。 備注：數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)時(shí)間為 2023年 2023年 3月，以推盤(pán)存量為標(biāo)準(zhǔn)。 第四部分：南京高端物業(yè)整體市場(chǎng)研究 別墅豪宅供需梳理 總價(jià)級(jí)別： 300萬(wàn) 項(xiàng)目名稱 戶均總價(jià)范圍 戶均面積 項(xiàng)目均價(jià) 成交套數(shù) 山水風(fēng)華 345 230 15000 383 山河水 400 400 13000 168 依云溪谷 368 230 18000 466 自然天成 308 280 11000 54 總價(jià)級(jí)別： 400萬(wàn) 項(xiàng)目名稱 戶均總價(jià)范圍 戶均面積 項(xiàng)目均價(jià) 成交套數(shù) 瑪斯蘭德 518 370 17000 86 翠海名家 428 428 10000 9 山河水 600 600 13000 53 復(fù)地朗香別墅 429 330 13000 225 自然天成 448 320 14000 73 總價(jià)級(jí)別： 600萬(wàn) 項(xiàng)目名稱 戶均總價(jià)范圍 戶均面積 項(xiàng)目均價(jià) 成交套數(shù) 鐘山美廬 624 390 35000 89 君臨紫金 600 300 20230 188 自然天成 620 345 18000 118 瑪斯蘭德 672 480 17000 119 總價(jià)級(jí)別： 800萬(wàn) 項(xiàng)目名稱 戶均總價(jià)范圍 戶均面積 項(xiàng)目均價(jià) 成交套數(shù) 復(fù)地朗香別墅 825 550 15000 24 綠城玫瑰園 850 600 17000 47 總價(jià)級(jí)別： 1000萬(wàn)以上 項(xiàng)目名稱 戶均總價(jià)范圍 戶均面積 項(xiàng)目均價(jià) 成交套數(shù) 依云溪谷 1556 778 20230 2 鐘山美廬 1075 430 25000 21 瑞嘉別墅 1250 500 26000 24 綠城玫瑰園 1000 650 17000 30 鐘山高爾夫 3000 710 50000 45 針對(duì)本案特點(diǎn)，將南京總價(jià) 300萬(wàn)以上的公寓產(chǎn)品進(jìn)行梳理，并按總價(jià)區(qū)間將產(chǎn)品分類(lèi)（同一項(xiàng)目的不同總價(jià)級(jí)別的產(chǎn)品也細(xì)化分類(lèi)），從而準(zhǔn)確研究南京公寓市場(chǎng)的產(chǎn)品去化情況。 第四部分：南京高端物業(yè)整體市場(chǎng)研究 公寓豪宅供需梳理 總價(jià)級(jí)別： 300萬(wàn) 項(xiàng)目名稱 戶均總價(jià)范圍 戶均面積 項(xiàng)目均價(jià) 成交套數(shù) 長(zhǎng)江路九號(hào) 305 165 40000 1068 世茂濱江新城 306 180 22023 1950 金鼎灣 300 150 35000 413 凱潤(rùn)金城 303 178 32023 168 總價(jià)級(jí)別： 400萬(wàn) 項(xiàng)目名稱 戶均總價(jià)范圍 戶均面積 項(xiàng)目均價(jià) 成交套數(shù) 仁恒國(guó)際公寓 462 220 30000 101 鋒尚國(guó)際公寓 500 200 25000 97 總價(jià)級(jí)別： 600萬(wàn) 項(xiàng)目名稱 戶均總價(jià)范圍 戶均面積 項(xiàng)目均價(jià) 成交套數(shù) 仁恒國(guó)際公寓 672 320 30000 72 鋒尚國(guó)際公寓 625 250 25000 64 總價(jià)級(jí)別： 800萬(wàn) 仁恒國(guó)際公寓 825 330 30000 40 總價(jià)級(jí)別： 1000萬(wàn)以上 項(xiàng)目名稱 戶均總價(jià)范圍 戶均面積 項(xiàng)目均價(jià) 成交套數(shù) 仁恒國(guó)際公寓 1175 470 30000 5 備注：數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)時(shí)間為 2023年 2023年 3月，以推盤(pán)存量為標(biāo)準(zhǔn)。 總價(jià)區(qū)間（萬(wàn)） 低密度項(xiàng)目 城市豪宅 300 3599 1071 400 198 446 600 136 514 800萬(wàn) 40 71 1000以上 85 122 第四部分：南京高端物業(yè)整體市場(chǎng)研究 高端物業(yè)整體去化統(tǒng)計(jì) 備注：數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)時(shí)間為 2023年 2023年 3月，以推盤(pán)存量為標(biāo)準(zhǔn)。 ? 高端物業(yè)成交總價(jià)低仍然是支撐成交放量的關(guān)鍵性因素。 ? 在總價(jià)區(qū)間上揚(yáng)的時(shí)候，公寓豪宅的成交要高過(guò)別墅成交，一方面由于近兩年公寓豪宅放量，別墅供給有限所致，另一方面公寓豪宅在南京剛起步，市場(chǎng)潛力無(wú)限。 總結(jié)分析： 面積在 100200㎡ 、單價(jià) 1500020230元 / ㎡ 的高端住宅在南京最為暢銷(xiāo)， 05年至今共消化 1950套，世茂濱江新城等混搭產(chǎn)品成為成交主力。 面積 100200 ㎡ 、單價(jià) 2023030000 ㎡ 以上的高端住宅次之，主要為近期推出的高檔公寓中的價(jià)格飆升，帶來(lái)這個(gè)區(qū)間的成交迅速放量。 面積 200㎡ 400㎡ 、單價(jià) 1000030000元 / ㎡ 高端住宅銷(xiāo)售也成為成交主力主要來(lái)源于高端公寓和部分經(jīng)濟(jì)型別墅的成交占主體。 400600 ㎡ 區(qū)間的基本為別墅產(chǎn)品，主要放量集中在 09年以前的別墅產(chǎn)品居多。 100㎡ 10000元 /㎡ 200㎡ 800㎡ 600㎡ 400㎡ 20230元 /㎡ 30000元 /㎡ 40000元 /㎡ 1405套 1068套 581套 320套 45 5 45 140套 1950套 349套 302套 備注：數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)時(shí)間為 2023年 2023年 3月，以推盤(pán)存量為標(biāo)準(zhǔn)。 第四部分：南京高端物業(yè)整體市場(chǎng)研究 高端去化坐標(biāo)梳理分析 對(duì)購(gòu)買(mǎi)首套自住房且套型建筑面積在 90平方米以上 的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同），貸款首付款比例不得低于 30%；對(duì)貸款購(gòu)買(mǎi)第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于 50%， 貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的 ；對(duì)貸款購(gòu)買(mǎi)第三套及以上住房的，貸款首付款比例和貸款利率應(yīng)大幅度提高，具體由商業(yè)銀行根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)管理原則自主確定。 第四部分：南京高端物業(yè)整體市場(chǎng)研究 新國(guó)十條新政解讀 第四部分：南京高端物業(yè)整體市場(chǎng)研究 新國(guó)十條新政現(xiàn)象 天潤(rùn)城宣布只要買(mǎi)房為全額現(xiàn)金，就給出總價(jià) 92折的巨大優(yōu)惠