【正文】 棟低層住宅， 14棟多層住宅及 8棟中高層住宅。 ? 其中疊加別墅 23520平方米； ? 情景洋房 9720平方米； ? 小高層住宅 46800平方米； ? 聯(lián)排別墅 16660平方米； ? 商業(yè) 。 ? 銷售率 55% ? 聯(lián)排價格 27000元 /㎡ 公寓 22023元 /㎡ 區(qū)域典型競爭個案分析 第六部分：項目價格實現(xiàn)分析 紫 園 始于紫金 止于紫園 區(qū)域典型競爭個案分析 第六部分：項目價格實現(xiàn)分析 主題推廣語： ?下沉式庭院 ?挑空客廳 ?環(huán)景起居室 區(qū)域典型競爭個案分析 第六部分：項目價格實現(xiàn)分析 ?入戶花園 區(qū)域典型競爭個案分析 第六部分：項目價格實現(xiàn)分析 ?入戶花園 區(qū)域典型競爭個案分析 第六部分：項目價格實現(xiàn)分析 ?雙室內(nèi)花園 區(qū)域典型競爭個案分析 第六部分：項目價格實現(xiàn)分析 ? 奢享主臥 ? 挑空客廳 區(qū)域典型競爭個案分析 第六部分：項目價格實現(xiàn)分析 ? 奢享主臥 ? 挑空客廳 區(qū)域典型競爭個案分析 第六部分：項目價格實現(xiàn)分析 ?項目產(chǎn)品線豐富有高層公寓、聯(lián)排別墅、疊加別墅，所涵蓋人群較廣，公寓產(chǎn)品 基本為大戶型，主要面對改善性需求客戶。 ? 項目目前無房可賣，所推出的聯(lián)排和公寓基本售罄， 5月份會推出疊加別墅，預 計價格 26000元 /㎡ 。 ? 項目聯(lián)排 09年銷售價格為 22023元 /㎡ ， 10年聯(lián)排尾盤銷售價格為 28000元 /㎡ 。 城市豪宅 價值體系 城市地段指標 優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品指標 稀缺資源指標 ? 核心商務區(qū)。 ? 城市核心區(qū)，城市資源極其豐富。 ? 認知度較高、區(qū)域心理價值高 ? 秦淮河分支和周邊樹木植被算是自然條件還不錯。 ? 世界知名物管，特色服務 ? 地塊受限，屬精細化園林景觀。 ? 建筑形象與智能科技品質(zhì) ? 創(chuàng)新的產(chǎn)品戶型與細節(jié)設臵 ? 頂級功能與服務會所配套 ? 高檔頂級便捷齊全的配套 舒適服務指標 便利指標（１０分） 人文指標（１０分） 商務指標（１０分） 自然指標（１０分） 規(guī)劃指標（１０分） 戶型指標（１０分） 建筑指標（１０分） 品牌物管（１０分） 會所服務（１０分） 配套指標（１０分） 外部條件 定位的基礎 城市豪宅 進入指標 7 ９ 9 9 ８ ９ ８ ９ ９ ９ 項目豪宅價值指標評測系統(tǒng)參數(shù)陳述。 競爭項目價格比測 第六部分：項目價格實現(xiàn)分析 項目名稱 本項目 聯(lián)排別墅（紫園） 公寓（紫園） 疊加（紫園） 權重 因素 累計銷售均價（元／平方米） Px ２ 8０００元 22023元 ２ 5０００元 商務 10 7 7 7 7 便利 10 ９ 8 8 8 人文 10 9 9 9 9 自然 10 9 規(guī)劃 10 8 9 8 9 建筑 10 9 10 9 戶型 10 8 9 8 9 配套 10 ９ 9 物管 10 9 9 會所 10 9 ９ .5 9 9 合計 100 86 90 85 系數(shù) ―― ―― 典型樓盤不同產(chǎn)品與本案比較權重 ―― ―― 項目價格模擬類比評估分值測試表。 競爭項目價格比測 第六部分：項目價格實現(xiàn)分析 通過測算表修正后各相關樓盤價格 Pi’ 各相關樓盤權重取值為 Wi’ Pi’=( QX/ Qi) Pi 注： Pi為均價 PA’=( QX/QA) PA = 28000＝ 26880 PB’=( QX/QB) PB = 22023＝ 22220 PC’=( QX/QC) PC = 25000＝ 24250 WA=10% WB=50% WC=45% PX=ΣPiWi=PA*WA+PB*WB+PC*WC=23490元 /平方米 備注： 隨著 2023年經(jīng)過一輪漲幅后，中央調(diào)控房市政策的出臺，房價將不再可能出現(xiàn)跳躍式增長，預測漲幅會控制在 10%以內(nèi)： 項目價格初定為： 23500—— 26000元 /平方米。 競爭項目價格比測 第六部分：項目價格實現(xiàn)分析 第七部分 金網(wǎng)絡公寓豪宅案例 緣溪堂 （北京） 第七部分：金網(wǎng)絡公寓豪宅案例解析 首創(chuàng) ?緣溪堂 ， 占地面積 :18000平方米， 150000平方米，由首創(chuàng)置業(yè)及亞洲最大不動產(chǎn)投資基金 GIC聯(lián)合投資開發(fā)的頂級私人住宅。 項目位于北京長安街以北，中華世紀壇西側約 300米，與釣魚臺國賓館隔湖相望。項目毗鄰玉淵潭公園。 世界級西班牙貴族設計師里卡爾多 ?波菲先生，精心打造了三棟 22層獨立純板建筑，圍在 300—— 1200平方米，全部采用精裝修，使用國際一線品牌產(chǎn)品。 緣溪堂 （北京） 第七部分：金網(wǎng)絡公寓豪宅案例解析 ? 戶型采用獨立單元設計，兩梯一戶，主仆分梯系統(tǒng)，配送豪宅專屬私家電梯廳，及 *，雙玄關設計。 緣溪堂 （北京） 第七部分：金網(wǎng)絡公寓豪宅案例解析 ? 層高 ，客廳不小于 80平米，沒有梁和柱分割的空間。 70度超大景觀主臥區(qū)，還配有 22平米獨立衣帽間，以及家族珍品收藏間。 緣溪堂 （北京） 第七部分：金網(wǎng)絡公寓豪宅案例解析 ? 20平米主衛(wèi)空間，配有豪華雙盆，陽光淋浴房，雙系統(tǒng)循環(huán)按摩浴缸，國際一線品牌全球同步上市的衛(wèi)浴， 270度景觀的降板浴缸。 緣溪堂 （北京） 第七部分：金網(wǎng)絡公寓豪宅案例解析 ? 設置收藏室，滿足豪宅的特殊功能，客廳北側是觀景長廊。 緣溪堂 （北京） 第七部分：金網(wǎng)絡公寓豪宅案例解析 ? 德國原產(chǎn) Poggen Pohl與 Kuppersbusch。 禧瑞都 （北京） 第七部分：金網(wǎng)絡公寓豪宅案例解析 總占地面積 87000平米 總建筑面積 450000平米 容積率 建筑形態(tài) 塔樓 主力戶型 戶型面積約 110到 400平方米 裝修狀況 精裝修 入市時間 預計 09年下半年 報價 預計 3萬 綠化率 30% 建筑規(guī)劃 4棟寫字樓、 5棟高端公寓圍合組成 項目特色 北京國際中心來自美國 Gensler公司的建筑風格，讓整個項目顯得更為挺拔俊郎。 禧瑞都 （北京） 第七部分：金網(wǎng)絡公寓豪宅案例解析 禧瑞都 （北京） 第七部分：金網(wǎng)絡公寓豪宅案例解析 禧瑞都 （北京） 第七部分：金網(wǎng)絡公寓豪宅案例解析 西派國際 （北京） 第七部分：金網(wǎng)絡公寓豪宅案例解析 地址 西城區(qū)金融街 開發(fā)商 中鐵房產(chǎn)集團 總占地面積 24,533平米 總建筑面積 138,542平米 容積率 建筑形態(tài) 板樓 主力戶型 129平方米兩居、 355平四居帶保姆間、 342平方米五居 裝修狀況 精裝修 入市時間 2023年底 均價 綠化率 % 建筑規(guī)劃 5棟 10~17層不等的弧形建筑組成 項目特色 現(xiàn)代、俊秀、建筑組群，別致的飄帶布局和 弧形板樓 山本理顯 以“飄”的理念設計一座現(xiàn)代感立體城市 ， 讓建筑與人的關系更加親密無間，大師筆下的 CPACK沿主軸搖擺呈現(xiàn)飄帶狀布局，靈動而感性。 富有變化的弧線，整潔爽朗的外立面，以獨特造型塑造金融街最富韻律的建筑風貌，成為金融街連軌國際化標榜之作。 清新明麗的后現(xiàn)代親人建筑 Ａ、以“飄”的理念設計一座現(xiàn)代感立體城市 西派國際 （北京） 第七部分：金網(wǎng)絡公寓豪宅案例解析 縱貫南北的景觀帶是立體城市主義的精彩之筆，一條別致的道路蜿蜒南北，三眼噴泉沿路點綴，形態(tài)各異，靈氣漾然。下沉式中心廣場位于景觀帶底部，與商業(yè)相互輝映，圍攏出活力四溢的后現(xiàn)代氛圍，成為聚集人氣的風云之心。 Ｂ、一步一景的后現(xiàn)代感性園林 西派國際 （北京） 第七部分：金網(wǎng)絡公寓豪宅案例解析 漫游式商街體系： 內(nèi)廊式坡形走道，可引導行走者由一個入口經(jīng)內(nèi)廊坡道上行至二層品牌店，再經(jīng)空中小街進入另一個樓座的商業(yè)區(qū)。 獨立商鋪： 均高三層，首層層高 ，二層高 米，三層高 ，單棟建筑面積 2023余平米，配有電梯可直達地下車庫，方便經(jīng)營。 獨立 商業(yè) 斜坡環(huán)廊與空中小街： 從主樓的一端發(fā)源，漸升至樓體二層，并向空中延伸為與獨立商業(yè)樓相連的空中小街。數(shù)條斜坡環(huán)廊與空中小街圍合成空中樞紐，與下沉式廣場的高低起伏相呼應。 空中 小街 中心區(qū)下沉式廣場： 以休憩漫游為主要目的商業(yè)氛圍，各商鋪的經(jīng)營更追求品牌、品質(zhì)和品位。 環(huán)廣場的商業(yè)： 地下一層的商業(yè)全部釋放出地面。 商業(yè)廣場 Ｃ、環(huán)廣場商業(yè)街與 3棟獨立商業(yè)、勾連各建筑的空中小街 西派國際 （北京） 第七部分：金網(wǎng)絡公寓豪宅案例解析 西派國際 （北京） 第七部分：金網(wǎng)絡公寓豪宅案例解析 策略一 充分解讀金融街區(qū)域價值 策略二 展望和預估高端物業(yè)地產(chǎn)價值 策略三 與國際地位的建筑作品相提并論 ? 中國華爾街坐莊金脈之地藍籌未來 國脈金地，不動聲色中流轉十五年財富真相 所謂中心地帶價值，風云瞬變時領先一步 ? 金融街的過去、現(xiàn)在、未來 同步全球金融國際中心區(qū)的精彩時刻 同步中國北京國際身份的歷史時刻 ? 奧運村的 “鳥巢” —— 國家體育館 天安門的“水蛋” —— 國家大歌劇院 CBD的 “板凳” —— 中央電視臺新大樓 金融街的“豎琴” —— CPARK西派國際公寓 朝陽首府 （北京） 第七部分：金網(wǎng)絡公寓豪宅案例解析 ， 地址 東城朝陽門立交橋向西 100米 開發(fā)商 北京龍洋房地產(chǎn)開發(fā)有限 責任公司 總占地面積 10400平方米 總建筑面積 68453平方米 建筑規(guī)劃 ABC棟 11層， D棟 15層，共 287戶 建筑形態(tài) 板塔結合 主力戶型 130168平方米 2居、 3居 裝修狀況 精裝修 均價 45000元 /㎡ 地址 豐臺區(qū)東二環(huán)左安門橋 開發(fā)商 北京首開億信臵業(yè) 總占地面積 115000平方米 總建筑面積 370000平方米 容積率 建筑形態(tài) 板樓 主力戶型 戶型面積一居 63㎡ 、二居 83㎡ 91㎡ 、三居 120㎡ 137㎡ 、四居 172㎡ 186平米㎡ 裝修狀況 精裝修 入市時間 2023 均價 5萬 綠化率 68% 建筑設計 拿大 ADS建筑規(guī)劃設計 璞瑅 （北京） 第七部分：金網(wǎng)絡公寓豪宅案例解析 璞瑅龍踞二環(huán)環(huán)城景觀帶，位于城市中央核心區(qū)域，土地資源極為稀缺，地段升值潛力巨大，周圍自然環(huán)境景觀極佳，坐鄰 273公頃的天壇公園、 、 ，更有高達 600畝的龍?zhí)逗婷娣e，形成一個398公頃的城市公園，堪稱城市絕對成熟核心區(qū)的鼎級高端生態(tài)居地。 璞瑅 （北京） 第七部分：金網(wǎng)絡公寓豪宅案例解析 萬壽路項目 （北京） 第七部分：金網(wǎng)絡公寓豪宅案例解析 地址 項目位于海淀區(qū)萬壽路 29號，北距長安街僅 800米，南臨城市主干線蓮花池西路 開發(fā)商 安聯(lián)集團投資開發(fā) 總占地面積 總建筑面積 93351 容積率 建筑形態(tài) 4棟 18層點式與點式短板相結合 主力戶型 平層戶型的面積區(qū)間為 275平方米到 325平方米，躍層戶型面積區(qū)間 400平方米到 480平方米 層高 總套數(shù) 204 入市時間 2023 均價 預計 5萬 綠化率 68% 室內(nèi)設計 香港梁景華 斯亞財富中心 （南京） 第七部分：金網(wǎng)絡公寓豪宅案例解析 項目四至 東至太平南路，北至白下路，西至中華公寓，南依秦淮河 占地面積 20230平米 總建筑面積 110000平米：公寓地上 39078平米、寫字樓地上46999平米、地下約 24000平米 容積率 建筑形態(tài) 辦公塔樓限高 100米，公寓板樓高度 主力戶型 辦公標準層高 、每層 1836平米，戶型面積在 190350平米 面市時間 2023年 建筑規(guī)劃 一棟 26層的豪宅公寓樓，一棟 24層的辦公樓 商業(yè)規(guī)劃 項目商業(yè)面積約 10000平米，其中寫字樓一二層裙樓約 3000平方米，負一層商業(yè)為 1300平方米，公寓一到三樓裙樓商業(yè)面積為 6000平方米。 斯亞財富中心 （南京） 第七部分：金網(wǎng)絡公寓豪宅案例解析 戶外廣告 斯亞財