【正文】 璞瑅 （北京） 第七部分：金網(wǎng)絡(luò)公寓豪宅案例解析 萬壽路項(xiàng)目 （北京） 第七部分：金網(wǎng)絡(luò)公寓豪宅案例解析 地址 項(xiàng)目位于海淀區(qū)萬壽路 29號(hào)，北距長(zhǎng)安街僅 800米，南臨城市主干線蓮花池西路 開發(fā)商 安聯(lián)集團(tuán)投資開發(fā) 總占地面積 總建筑面積 93351 容積率 建筑形態(tài) 4棟 18層點(diǎn)式與點(diǎn)式短板相結(jié)合 主力戶型 平層戶型的面積區(qū)間為 275平方米到 325平方米，躍層戶型面積區(qū)間 400平方米到 480平方米 層高 總套數(shù) 204 入市時(shí)間 2023 均價(jià) 預(yù)計(jì) 5萬 綠化率 68% 室內(nèi)設(shè)計(jì) 香港梁景華 斯亞財(cái)富中心 （南京） 第七部分：金網(wǎng)絡(luò)公寓豪宅案例解析 項(xiàng)目四至 東至太平南路，北至白下路，西至中華公寓，南依秦淮河 占地面積 20230平米 總建筑面積 110000平米：公寓地上 39078平米、寫字樓地上46999平米、地下約 24000平米 容積率 建筑形態(tài) 辦公塔樓限高 100米，公寓板樓高度 主力戶型 辦公標(biāo)準(zhǔn)層高 、每層 1836平米，戶型面積在 190350平米 面市時(shí)間 2023年 建筑規(guī)劃 一棟 26層的豪宅公寓樓，一棟 24層的辦公樓 商業(yè)規(guī)劃 項(xiàng)目商業(yè)面積約 10000平米，其中寫字樓一二層裙樓約 3000平方米，負(fù)一層商業(yè)為 1300平方米，公寓一到三樓裙樓商業(yè)面積為 6000平方米。 環(huán)廣場(chǎng)的商業(yè)： 地下一層的商業(yè)全部釋放出地面。數(shù)條斜坡環(huán)廊與空中小街圍合成空中樞紐，與下沉式廣場(chǎng)的高低起伏相呼應(yīng)。 獨(dú)立商鋪： 均高三層，首層層高 ，二層高 米，三層高 ，單棟建筑面積 2023余平米，配有電梯可直達(dá)地下車庫，方便經(jīng)營(yíng)。下沉式中心廣場(chǎng)位于景觀帶底部，與商業(yè)相互輝映，圍攏出活力四溢的后現(xiàn)代氛圍，成為聚集人氣的風(fēng)云之心。 富有變化的弧線，整潔爽朗的外立面，以獨(dú)特造型塑造金融街最富韻律的建筑風(fēng)貌，成為金融街連軌國(guó)際化標(biāo)榜之作。 禧瑞都 （北京） 第七部分：金網(wǎng)絡(luò)公寓豪宅案例解析 總占地面積 87000平米 總建筑面積 450000平米 容積率 建筑形態(tài) 塔樓 主力戶型 戶型面積約 110到 400平方米 裝修狀況 精裝修 入市時(shí)間 預(yù)計(jì) 09年下半年 報(bào)價(jià) 預(yù)計(jì) 3萬 綠化率 30% 建筑規(guī)劃 4棟寫字樓、 5棟高端公寓圍合組成 項(xiàng)目特色 北京國(guó)際中心來自美國(guó) Gensler公司的建筑風(fēng)格，讓整個(gè)項(xiàng)目顯得更為挺拔俊郎。 緣溪堂 （北京） 第七部分：金網(wǎng)絡(luò)公寓豪宅案例解析 ? 設(shè)置收藏室，滿足豪宅的特殊功能，客廳北側(cè)是觀景長(zhǎng)廊。 70度超大景觀主臥區(qū)，還配有 22平米獨(dú)立衣帽間，以及家族珍品收藏間。 緣溪堂 （北京） 第七部分：金網(wǎng)絡(luò)公寓豪宅案例解析 ? 戶型采用獨(dú)立單元設(shè)計(jì)，兩梯一戶，主仆分梯系統(tǒng)，配送豪宅專屬私家電梯廳，及 *，雙玄關(guān)設(shè)計(jì)。項(xiàng)目毗鄰玉淵潭公園。 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目?jī)r(jià)格比測(cè) 第六部分：項(xiàng)目?jī)r(jià)格實(shí)現(xiàn)分析 第七部分 金網(wǎng)絡(luò)公寓豪宅案例 緣溪堂 （北京） 第七部分：金網(wǎng)絡(luò)公寓豪宅案例解析 首創(chuàng) ?緣溪堂 ， 占地面積 :18000平方米， 150000平方米，由首創(chuàng)置業(yè)及亞洲最大不動(dòng)產(chǎn)投資基金 GIC聯(lián)合投資開發(fā)的頂級(jí)私人住宅。 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目?jī)r(jià)格比測(cè) 第六部分：項(xiàng)目?jī)r(jià)格實(shí)現(xiàn)分析 項(xiàng)目名稱 本項(xiàng)目 聯(lián)排別墅（紫園） 公寓（紫園） 疊加（紫園） 權(quán)重 因素 累計(jì)銷售均價(jià)（元／平方米） Px ２ 8０００元 22023元 ２ 5０００元 商務(wù) 10 7 7 7 7 便利 10 ９ 8 8 8 人文 10 9 9 9 9 自然 10 9 規(guī)劃 10 8 9 8 9 建筑 10 9 10 9 戶型 10 8 9 8 9 配套 10 ９ 9 物管 10 9 9 會(huì)所 10 9 ９ .5 9 9 合計(jì) 100 86 90 85 系數(shù) ―― ―― 典型樓盤不同產(chǎn)品與本案比較權(quán)重 ―― ―― 項(xiàng)目?jī)r(jià)格模擬類比評(píng)估分值測(cè)試表。 ? 世界知名物管，特色服務(wù) ? 地塊受限，屬精細(xì)化園林景觀。 ? 城市核心區(qū)，城市資源極其豐富。 ? 項(xiàng)目聯(lián)排 09年銷售價(jià)格為 22023元 /㎡ ， 10年聯(lián)排尾盤銷售價(jià)格為 28000元 /㎡ 。止于紫園 區(qū)域典型競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析 第六部分：項(xiàng)目?jī)r(jià)格實(shí)現(xiàn)分析 主題推廣語： ?下沉式庭院 ?挑空客廳 ?環(huán)景起居室 區(qū)域典型競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析 第六部分：項(xiàng)目?jī)r(jià)格實(shí)現(xiàn)分析 ?入戶花園 區(qū)域典型競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析 第六部分：項(xiàng)目?jī)r(jià)格實(shí)現(xiàn)分析 ?入戶花園 區(qū)域典型競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析 第六部分：項(xiàng)目?jī)r(jià)格實(shí)現(xiàn)分析 ?雙室內(nèi)花園 區(qū)域典型競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析 第六部分：項(xiàng)目?jī)r(jià)格實(shí)現(xiàn)分析 ? 奢享主臥 ? 挑空客廳 區(qū)域典型競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析 第六部分：項(xiàng)目?jī)r(jià)格實(shí)現(xiàn)分析 ? 奢享主臥 ? 挑空客廳 區(qū)域典型競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析 第六部分：項(xiàng)目?jī)r(jià)格實(shí)現(xiàn)分析 ?項(xiàng)目產(chǎn)品線豐富有高層公寓、聯(lián)排別墅、疊加別墅，所涵蓋人群較廣，公寓產(chǎn)品 基本為大戶型，主要面對(duì)改善性需求客戶。 ? 其中疊加別墅 23520平方米； ? 情景洋房 9720平方米； ? 小高層住宅 46800平方米； ? 聯(lián)排別墅 16660平方米； ? 商業(yè) 。 ? 學(xué)習(xí)超前型 鑒賞力高、超前購(gòu)買、極具國(guó)際化眼光與氣質(zhì)，理想消費(fèi)與投資，對(duì)未來個(gè)人前景或投資回報(bào)有較高預(yù)期與信心，相對(duì)年輕。 項(xiàng)目客群定位分析 第五部分：項(xiàng)目目標(biāo)客群分析 （ 1）家庭自用型：第一居所；第二居所 （ 2）企業(yè)自用型：企業(yè)會(huì)館，接待性公館 （ 3）個(gè)人自用型：思想、創(chuàng)作、情趣、社交性居所，首腦級(jí)別人物使用的私人會(huì)所 （ 1）積累性購(gòu)買：將大規(guī)模資金轉(zhuǎn)化為可資信賴的個(gè)人資產(chǎn) （ 2）收藏性購(gòu)買：偏愛項(xiàng)目的獨(dú)有價(jià)值，并堅(jiān)信未來的升值空間 （ 1）購(gòu)買目的并不明確，僅僅為突出自身地位與身份 （ 2）獨(dú)愛項(xiàng)目核心價(jià)值，為此一擲千金 目標(biāo)客群特征分析 第五部分：項(xiàng)目目標(biāo)客群分析 客戶購(gòu)買動(dòng)機(jī)分析 ? 成熟度 自我成熟型：早富階層，多次臵業(yè)經(jīng)驗(yàn)，有國(guó)際化眼光，追求完美、對(duì)細(xì)節(jié)及品質(zhì)的全面均衡性極為敏感，城市理性。 國(guó)內(nèi)及國(guó)際企業(yè)集團(tuán) CEO、商業(yè)經(jīng)營(yíng)者： 即所謂的 打工皇帝 ，作為企業(yè)運(yùn)作的執(zhí)行者而非所有者，承擔(dān)著企業(yè)發(fā)展的重任，有著較高的文化背景與國(guó)際化的眼光，對(duì)新的理念與思維吸收較快，同時(shí)企業(yè)發(fā)展的責(zé)任造就了他們過人的膽識(shí)。 面積需求廣泛，政府官員需求面積較小 200250㎡，更多注重實(shí)用性，不顯張揚(yáng)；文化名人、資產(chǎn)投資者面積需求 300以上 具備較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)能力；受到圈子效應(yīng)的影響，易跟風(fēng) ，支付能力在 6001000萬 邊緣 客戶 國(guó)內(nèi)及國(guó)際企業(yè)集團(tuán)CEO、商業(yè)經(jīng)營(yíng)者 市中心（需要便捷的交通與完善的配套） 高端品質(zhì)，硬、軟件配套要求高端 現(xiàn)居住面積 140200㎡ ，需求更大的居住空間，面積200500㎡ 具備很強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，鑒賞力高、超前購(gòu)買、極具國(guó)際化眼光與氣質(zhì)，支付能力在 6001500萬 項(xiàng)目客群定位分析 第五部分：項(xiàng)目目標(biāo)客群分析 成熟財(cái)富二代： 不同于印象中桀驁不馴、囂張跋扈的的年輕財(cái)富二代，成熟的財(cái)富二代從小接受 良好的教育 ，大部分有著國(guó)外的教育經(jīng)歷，雖然不是財(cái)富的創(chuàng)造者但依然有著很強(qiáng)的責(zé)任心與遠(yuǎn)大的抱負(fù)；本案核心客戶提到的成熟的財(cái)富二代基本集中在 3045歲，既保持著充沛的沖勁又不乏老成與穩(wěn)重。 私密性： 70%客戶建議將寫字樓與公寓完全隔離（保留次入口）， 30%客戶建議半封閉隔離（空間可以互視）。 裝修及風(fēng)格： 所有客戶表示在裝修沒有水分的情況下愿意選擇硬裝， 50%可以接受含家電。 高端客戶置業(yè)訪談 第五部分：項(xiàng)目目標(biāo)客群分析 設(shè)臵獨(dú)立保姆通道、居住面積： 40%客戶認(rèn)為需要設(shè)立， 60%客戶認(rèn)為無所謂。 臵業(yè)目的： 80%客戶考慮自住兼顧保值功能 ， 20%客戶考慮先期自住再投資。 豪宅印象： 所有客戶均表示印象中豪宅仍是別墅，但不排除高層公寓進(jìn)入豪宅范圍；其中 80%客戶認(rèn)為鐘山高爾夫是豪宅典范； 50%客戶 認(rèn)為帝豪花園是豪宅典范； 10%的客戶認(rèn)為仁恒國(guó)際公寓 是豪宅典范。 臵業(yè)經(jīng)歷： 具有 多次臵業(yè)經(jīng)歷，其中 75%有過別墅臵業(yè)經(jīng)歷， 50%客戶對(duì)別墅的地段、配套不滿意。高爾夫集中在 鐘山高爾 夫運(yùn)動(dòng)場(chǎng)、馬術(shù)中心；羽毛球?yàn)閵W體中心 等大眾運(yùn)動(dòng)場(chǎng)。 休閑習(xí)慣： 所有客戶均有 吃飯會(huì)友 的消費(fèi)習(xí)慣， 50%客戶定期高爾夫、羽毛球、騎馬運(yùn)動(dòng) ， 20%客戶不定期釣魚， 30%客戶以棋牌 為主要娛樂方式 。無一例外追求鬧中取靜、大隱于市的環(huán)境。 主要投資渠道： 以 證券、基金、房產(chǎn)為主 ，少量私營(yíng)業(yè)主會(huì)考慮涉足新行業(yè)，跨大經(jīng)營(yíng)范圍。現(xiàn)截取 4位具有代表性的訪談客戶調(diào)查問卷展示。 公寓豪宅客群需求分析 第五部分：項(xiàng)目目標(biāo)客群分析 他們心目中理想的居所應(yīng)該具有哪些特點(diǎn)呢？ 公寓豪宅客群需求分析 第五部分：項(xiàng)目目標(biāo)客群分析 傳統(tǒng) 對(duì)南京本土歷史文化有比較深刻的認(rèn)識(shí)和理解 境界 文化素養(yǎng)較高，對(duì)生活的品位有較高要求 對(duì)于居所的選擇，價(jià)格在其次，更重要追求生活的舒適和享受 高端 性格相對(duì)內(nèi)斂、含蓄，不事張揚(yáng) 沉穩(wěn) 從容 儒雅 對(duì)時(shí)尚和格調(diào)有獨(dú)到的見解 對(duì)具有較強(qiáng)人文積淀的有比較高的接受度 ?戶型設(shè)計(jì) ?安全私密 ?公共空間 ?建筑景觀 公寓豪宅客群需求分析 第五部分：項(xiàng)目目標(biāo)客群分析 他們對(duì)公寓豪宅居的要求有哪些？ 塔尖客戶 根據(jù)以上對(duì)南京高端住宅典型項(xiàng)目的客群研究發(fā)現(xiàn)，該類客戶均屬于社會(huì)塔尖客戶，多為企業(yè)家、國(guó)有企業(yè)中高層、大型企業(yè)執(zhí)行者等，較好的文化背景，個(gè)人資產(chǎn)千萬以上，具有很強(qiáng)的購(gòu)買力。 他回憶起當(dāng)初來南京尋找居所的痛苦經(jīng)歷，“萬科金色家園也看過，仁恒的玉蘭山莊也看過，江寧的瑪斯蘭德也看過，可是最終都沒有選擇。河西4月 17號(hào)開盤的項(xiàng)目開盤價(jià)相對(duì)以往的“高開”已經(jīng)低調(diào)了不少。 地鐵一號(hào)線南延線小龍灣站附近的一家樓盤 “加推”房源竟平均比開盤價(jià)便宜了近 3000元 /平米。 第四部分：南京高端物業(yè)整體市場(chǎng)研究 高端去化坐標(biāo)梳理分析 對(duì)購(gòu)買首套自住房且套型建筑面積在 90平方米以上 的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同），貸款首付款比例不得低于 30%；對(duì)貸款購(gòu)買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于 50%， 貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的 ；對(duì)貸款購(gòu)買第三套及以上住房的，貸款首付款比例和貸款利率應(yīng)大幅度提高，具體由商業(yè)銀行根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)管理原則自主確定。 400600 ㎡ 區(qū)間的基本為別墅產(chǎn)品，主要放量集中在 09年以前的別墅產(chǎn)品居多。 面積 100200 ㎡ 、單價(jià) 2023030000 ㎡ 以上的高端住宅次之，主要為近期推出的高檔公寓中的價(jià)格飆升，帶來這個(gè)區(qū)間的成交迅速放量。 ? 在總價(jià)區(qū)間上揚(yáng)的時(shí)候，公寓豪宅的成交要高過別墅成交，一方面由于近兩年公寓豪宅放量，別墅供給有限所致，另一方面公寓豪宅在南京剛起步，市場(chǎng)潛力無限。 總價(jià)區(qū)間（萬） 低密度項(xiàng)目 城市豪宅 300 3599 1071 400 198 446 600 136 514 800萬 40 71 1000以上 85 122 第四部分：南京高端物業(yè)整體市場(chǎng)研究 高端物業(yè)整體去化統(tǒng)計(jì) 備注：數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)時(shí)間為 2023年 2023年 3月，以推盤存量為標(biāo)準(zhǔn)。 第四部分：南京高端物業(yè)整體市場(chǎng)研究 別墅豪宅供需梳理 總價(jià)級(jí)別： 300萬 項(xiàng)目名稱 戶均總價(jià)范圍 戶均面積 項(xiàng)目均價(jià) 成交套數(shù) 山水風(fēng)華 345 230 15000 383 山河水 400 400 13000 168 依云溪谷 368 230 18000 466 自然天成 308 280 11000 54 總價(jià)級(jí)別： 400萬 項(xiàng)目名稱 戶均總價(jià)范圍 戶均面積 項(xiàng)目均價(jià) 成交套數(shù) 瑪斯蘭德 518 370 17000 86 翠海名家 428 428 10000 9 山河水 600 600 13000 53 復(fù)地朗香別墅 429 330 13000 225 自然天成 448 320 14000 73 總價(jià)級(jí)別： 600萬 項(xiàng)目名稱 戶均總價(jià)范圍 戶均面積 項(xiàng)目均價(jià) 成交套數(shù) 鐘山美廬 624 390 35000 89 君臨紫金 600 300 20230 188 自然天成 620 345 18000 118