【文章內(nèi)容簡介】 章宏觀環(huán)境分析 宏觀政策影響性有限，承德市場敏感度低 ?政策目的：支持自住，打擊投資 ?加大調(diào)控力度 ?穩(wěn)定房價不力將問責(zé)：將房地產(chǎn)調(diào)控作為考察執(zhí)政的重要因素 ?加快建設(shè)住房信息系統(tǒng)：銀行與住建部聯(lián)合，實行第二套認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)從嚴(yán)，按房不按貸，按家庭認(rèn)定的原則 ?差別化信貸政策 ?實行更為嚴(yán)格的差別化住房信貸政策：增加第二套購房首付比例，實行二套房貸上浮利率 ?高房價地區(qū)三套房停貸：大部分城市停止發(fā)放第三套房貸，打擊投機(jī)行為 ?提高購房門檻 ?增加外地人購房難度：部分地區(qū)對不能提供 1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款 ?限制購房：地方人民政府可根據(jù)實際情況，采取臨時性措施，在一定時期內(nèi)限定購房套數(shù) 響應(yīng)國家號召，積極支持房地產(chǎn)業(yè) ?承德市政策情況 ?總體調(diào)控力度較弱，積極執(zhí)行“三年大變樣”發(fā)展戰(zhàn)略 ?僅執(zhí)行銀行系統(tǒng)內(nèi)部的強(qiáng)制規(guī)定，在其他層面仍有促進(jìn)房地產(chǎn)利好的相關(guān)政策出臺 ?大力執(zhí)行“三年大變樣”省級發(fā)展戰(zhàn)略，推動舊城改造，進(jìn)一步擴(kuò)了城市基礎(chǔ)需求客群 ?限制主城區(qū)供應(yīng)量，信貸政策適當(dāng)寬松 ?出臺主城區(qū)無新建商品房的政策，一方面限制主城供應(yīng)量，有利于價格水平的提升；另一方面，為新區(qū)的未來發(fā)展奠定了良好的客源基礎(chǔ) ?實行第二套房首付不低于 50%，利率上浮 ；嚴(yán)控第三套房貸款，基本不發(fā)放，但目前未出臺如何認(rèn)定三套房的方式；外地人購房可不提供一年當(dāng)?shù)丶{稅證明，但需當(dāng)?shù)厝诉M(jìn)行擔(dān)保并提供收入證明；目前承德尚未限制家庭的購房套數(shù) 第二章宏觀環(huán)境分析 未來房地產(chǎn)發(fā)展?jié)摿薮?，投資客戶增加 ?城市南遷給開發(fā)區(qū)帶來了大量的人口，人口帶動經(jīng)濟(jì)，作為未來城市中心，房地產(chǎn)發(fā)展速度會大大增加。 十一五規(guī)劃中，規(guī)劃未來人口達(dá)到 80萬人，增長 23萬人，土地規(guī)劃 80平方公里，增加，人口的增加直接影響房地產(chǎn)供應(yīng)量的增加，土地面積的增加證明政府對規(guī)劃的力度很大，開發(fā)商紛紛拿地，未來的競爭很強(qiáng)烈。 目前房地產(chǎn)市場處于快速發(fā)展階段，在未來規(guī)劃中會向平穩(wěn)發(fā)展階段過渡，土地供應(yīng)量，開工面積，竣工面積都會相對的減少，價格平穩(wěn)。 承德市旅游城市，夏天溫度適宜，在未來規(guī)劃中可以達(dá)到和三亞一樣的旅游城市，居住和旅游觀光于一體，這樣投資的客戶會大大增加，增加購買力，進(jìn)一步提高房地產(chǎn)發(fā)展 第三章區(qū)域房地產(chǎn)特征 第三章區(qū)域房地產(chǎn)特征 0501001502002502023 2023 2023 2023土地供應(yīng)量承德市場三年大變樣，從 09年開始推進(jìn)，目前效果已經(jīng)明顯。 2023年土地供應(yīng)量已經(jīng)達(dá)到 240萬平米。在售項目結(jié)余存量、新入市土地在 09年獲得集中釋放， 09年市場的已供應(yīng)和潛在供應(yīng)根據(jù)統(tǒng)計，已達(dá)到 188萬平米。 0709年土地供應(yīng)量 萬平米 未來房地產(chǎn)發(fā)展?jié)摿薮?，投資客戶增加 240 第三章區(qū)域房地產(chǎn)特征 第三梯隊 第二梯隊 第一 梯隊 鑫苑、順弛、綠地、建業(yè)等品牌開發(fā)商 金源、布瑞克、漢飛、開元等知名開發(fā)商 其他中小企業(yè) 第一梯隊核心競爭力：品牌、產(chǎn)品創(chuàng)新能力 第二梯隊核心競爭力：對本地市場的把握 ? 處于第一梯隊的外地實力企業(yè)由于產(chǎn)品品質(zhì)較好和創(chuàng)新較多，在鄭州市場上形成了一定程度的品牌知名度，積累了一定品牌價值（天山水榭花都） ? 處于第二梯隊的本地知名企業(yè)由于對本地消費者需求的準(zhǔn)確把握，雖然形成了一定的品牌知名度，但是品牌價值較低。（新世家） 目前房地產(chǎn)開發(fā)商均屬于第二梯隊 目前房地產(chǎn)開發(fā)商均屬于第二梯隊 ? 省內(nèi)實力開發(fā)企業(yè)紛紛進(jìn)駐承德市場 – 河北天山房地產(chǎn) ， 以 高端為主， 08年進(jìn)入承德 ，建筑面積 23萬平方米。 – 隆基泰禾 實業(yè)集團(tuán) ， 以 薄利多銷 項目為主 – 宏達(dá)房地產(chǎn) ， 以 中高檔 項目位置 – 鳳凰山房地產(chǎn) ， 以 高端 項目為主 項目名稱 項目規(guī)模（萬平米） 天山水榭花都 23 御龍翰府 105 鳳凰御景 114 陽光四季城 世紀(jì)城 120 港灣花園 第三章區(qū)域房地產(chǎn)特征 – 10年市場整體價格達(dá)到 5400元 /平米的水平，其價格漲幅較大。 – 11年市場價格區(qū)間 600012023元 /平米 01000202330004000500060002023 2023 2023 2023均價價格一路上行且漲幅較大 – 商品住宅中 07年 90平米以下占住宅供應(yīng)量的 14%， 08年由于小戶型集中放量， 90平米以下已占到 40%，目前現(xiàn)狀市場中， 90平米以下的有所減少，占總市場的 27% – 別墅在商品住宅中 07年占比約 %，且全部集中于雙橋區(qū)， 08年市區(qū)無別墅供應(yīng)。 0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%2023年 2023年 2023年9 0 以下 90140 1 4 0 以上高密度住宅頻頻亮相，低密度住宅缺乏 三年內(nèi)各面積區(qū)間比例 第三章區(qū)域房地產(chǎn)特征 ? 客戶特征 –承德市場的高端客戶以本地客戶為主，外地客戶比例在逐年增加 –市區(qū)的客戶以大型企業(yè)的中高層及公務(wù)員居多，包括承鋼、電場、電力局、醫(yī)院等 –下面縣市的客戶以私企老板居多，主要是礦主（鐵礦、金礦、煤礦等） –客戶比例呈啞鈴型結(jié)構(gòu)，頂端客戶群數(shù)量有限 客群呈啞鈴型結(jié)構(gòu)，高端客戶以本地居多 第四章競爭項目分析 2競爭項目分析 第四章競爭項目分析 項目名稱 天山水榭花都 承德世紀(jì)城三期 港灣花園 鳳凰御景 和潤新城 御龍翰府 文軒茗園 陽光四季城 總建面（平米） 23萬 22萬（共 143萬） 11萬 52萬 100萬 50多萬 10多萬 產(chǎn)品類型 別墅，板樓塔樓 高層、小高層 高層、多層、別墅 高層、別墅 高層 高層 高層、多層 高層、多層 容積率 別墅 建筑樓層 1層洋房 7棟；3+1層洋房 4棟；22層兩棟； 1 [1]?12 25層各一棟 25\28\32層高層和 10層小高層 6棟 6層、 6棟 11層、 4棟 17層及 5棟 23層別墅 1 125層 29層 2526層 2733層 27層 層高（米） 戶型面積區(qū)間（平米） 50200 93162 88155 80260 93141 100150 42170 60200 立面風(fēng)格 現(xiàn)代簡約 現(xiàn)代簡約 北美風(fēng)情 現(xiàn)代簡約 現(xiàn)代簡約 現(xiàn)代簡約 現(xiàn)代簡約 立面材料 涂料 涂料 涂料 面磚、涂料 涂料 涂料 涂料、底部面磚 涂料 雙橋區(qū)項目概括 建筑風(fēng)格以現(xiàn)代簡約為主，大多無明顯的建筑風(fēng)格特色目前市場上僅天山水榭花都、歐尚風(fēng)景以歐式風(fēng)格為主，定位市場高端 天山水榭花都 陽光四季城 港灣花園 現(xiàn)代簡約為主，大部分無明顯風(fēng)格 – 容積率大多在 ，高層為主，少量項目有低密度產(chǎn)品 – 建筑排布呈陣列式或圍合式 – 大多配以底商及幼兒園等設(shè)施 – 集中商業(yè)較少，僅天山水榭花都規(guī)劃 5萬平米左右商業(yè) 德潤莊園 港灣花園 御龍翰府 以小高層，高層產(chǎn)品為主，容積率略低于主城區(qū) – 戶型較為單一 ? 主要以二居、三居為主，少量項目如天山水榭花都有贈送面積 – 贈送面積戶型受歡迎 ? 客戶注重戶型的性價比優(yōu)勢，喜歡實用面積較大的戶型，如天山水榭花都 90平贈 20平面積的戶型暢銷 – 重視朝向 ? 市場上認(rèn)可南北向戶型，僅武陽麗園出