揚(yáng)州西郊花園營(yíng)銷策劃報(bào)告-65ppt(編輯修改稿)
2025-03-13 22:10 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 應(yīng)逐漸樹(shù)立開(kāi)發(fā)商品牌 無(wú)法改變 攻擊點(diǎn)，本案自然環(huán)境的優(yōu)雅 攻擊點(diǎn)：缺乏運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地，提升：建立高檔運(yùn)動(dòng)社區(qū) 地址：揚(yáng)州北區(qū) 建筑風(fēng)格：法派建筑 風(fēng)格 價(jià)格：聯(lián)排 ,均價(jià) 6300元 /平米 優(yōu)惠活動(dòng)： 首期聯(lián)排起售價(jià) 2990元 /平米，贈(zèng)送私家庭院，不加收額外費(fèi)用 買 3期院落聯(lián)排別墅客戶均可獲贈(zèng) 4000元旅游基金 物業(yè)類型：獨(dú)棟、聯(lián)排別墅 開(kāi)發(fā)商：江蘇江揚(yáng)投資臵業(yè)集團(tuán)有限公司 外部配套：在槐泗鎮(zhèn)北側(cè)生活配套不全，地塊周邊無(wú)自然景觀且周邊工廠林立，原則上不具備做別墅的任何條件 主推廣語(yǔ)：大庭院主義 一庭院一畝地 客群：投資客、私營(yíng)業(yè)主、公務(wù)員、醫(yī)生 購(gòu)房動(dòng)因：追求庭院式住宅、安全、私密 ?玫瑰園 ?玫瑰園 項(xiàng) 目 劣 勢(shì) 借鑒 規(guī)避 項(xiàng)目提升 項(xiàng) 目 優(yōu) 勢(shì) ?品牌物管（第一太平戴維斯） ?硬件智能化水平高 ?寬庭院、寬水景 ?價(jià)格相對(duì)便宜 ?處于北邊老工業(yè)區(qū)，地段認(rèn)可度低 ?配套不夠齊全 ?缺少運(yùn)動(dòng)配套條件 ?攜手品牌物管，提升項(xiàng)目品質(zhì) ?借鑒該項(xiàng)目，完善我們項(xiàng)目的智能化 無(wú)法改變 無(wú)法改變 攻擊點(diǎn)：文昌西路延長(zhǎng)線，是本案未來(lái)的一大利好 ?完善配套，提升項(xiàng)目品質(zhì) 攻擊點(diǎn)：缺乏運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地，提升：建立高檔運(yùn)動(dòng)社區(qū) 競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析結(jié)論 ?揚(yáng)州的眾多別墅，在使用功能上已經(jīng)趨于完善； ?品牌物管已經(jīng)成為提升產(chǎn)品檔次的重要方式； ?完善的，有概念的景觀布臵，將會(huì)是提升產(chǎn)品檔次的另一有力支撐； ?相對(duì)其他項(xiàng)目而言，本案的智能化配套設(shè)施偏弱，主要表現(xiàn)在安防方面； ?區(qū)域已經(jīng)成為了制約本案發(fā)展的重要因素，而文昌西路的延長(zhǎng)對(duì)本案來(lái)是將會(huì)是一個(gè)重大利好。 三、定位分析及研判 私營(yíng)業(yè)主 政府機(jī)關(guān)人員 大學(xué)老師 醫(yī)生 投資 律師 其他 淮左郡莊園 50% 20% 10% 10% 5% —— 5% 海德公園 30% 15% —— 5% 20% —— 20% 山河園 40% 20% —— 5% 30% 5% —— 九溪玫瑰園 40% 15% —— 5% 30% —— 10% 御園 30% 30% —— 5% 20% 5% 10% 廣源世紀(jì)豪園 50% 30% —— —— 10% —— 10% 平均 40% % % 5% % % % 各類客戶所占比例40%%%5%%%%私營(yíng)業(yè)主 政府機(jī)關(guān)人員 大學(xué)老師 醫(yī)生 投資 律師 其他根據(jù)開(kāi)發(fā)商提供給我們的客戶資料分析來(lái)看，揚(yáng)州本地人是西郊花園項(xiàng)目的主要購(gòu)買人群。 從同類物業(yè)客戶情況看，揚(yáng)州別墅購(gòu)買人群主要由揚(yáng)州本地人構(gòu)成。 客群概況 客群主要組成 揚(yáng)州本地人為主、私營(yíng)業(yè)主、政府機(jī)關(guān)人員、投資客 客群購(gòu)房動(dòng)因 改善居住環(huán)境、追求更舒適的居住空間、休閑 客群特征 有經(jīng)濟(jì)實(shí)力、注重安全、私密、追求品位、追求享受 客群偏好 獨(dú)棟、聯(lián)排 購(gòu)房關(guān)注重點(diǎn) 地段、配套 周邊環(huán)境、自然景觀 小區(qū)環(huán)境規(guī)劃 安全、休閑、舒適 根據(jù)競(jìng)爭(zhēng)樓盤客戶和開(kāi)發(fā)商提供給我們西郊花園客戶的資料綜合分析，我們項(xiàng)目 客群的概況如下： 客群概況 西郊花園位于揚(yáng)州和儀征之間 ， 整個(gè)項(xiàng)目分三期開(kāi)發(fā) 。 一期 82套已售磬 ，二期 138棟目前正在銷售中 。 西郊花園是目前揚(yáng)州市場(chǎng)上較少的 超大規(guī)模純獨(dú)棟 、 超低容積率別墅區(qū) ， 400余畝的占地建有英倫莊園 360余座 。 整個(gè)項(xiàng)目倚水而立 ， 綠樹(shù)簇?fù)?， 盡顯純正經(jīng)典的英倫風(fēng)情 。 另外 ， 時(shí)下正在建設(shè)中的文昌西路延伸段和文匯西路的打通 ， 將使業(yè)主的出行更加方便 。 二期基地面積 80899平方米 ， 建筑占地面積 20908平方米 ， 總建筑面積 37456平方米 。 項(xiàng)目概況 SWOT分析 S W O T ?價(jià)格低 ?交通相對(duì)便捷 ?節(jié)能 ?地勢(shì)平整無(wú)起伏 ?花園面積算產(chǎn)權(quán) ?豐富的運(yùn)動(dòng)休閑配套 ?生活配套一般 ?建筑密度大 ?景觀一般，水泥地面檔次低 ?立面檔次低 ?周邊自建房多，影響差 ?口碑一般 ?開(kāi)發(fā)商知名度低 ?戶型設(shè)計(jì)一般 ?現(xiàn)場(chǎng)包裝差，銷售氛圍不夠 ?未來(lái)升值空間大 ?投資回報(bào)率高 ?政府對(duì)該區(qū)域的政策支持 ?揚(yáng)州獨(dú)棟別墅市場(chǎng)空間大 ?消費(fèi)者環(huán)保意識(shí)增強(qiáng)，該項(xiàng)目 將越來(lái)越受到重視 ?其他項(xiàng)目品質(zhì)不斷提升 ?國(guó)家對(duì)二次臵業(yè)的政策調(diào)控 ?板塊價(jià)值低 ?無(wú)其他同等物業(yè)，未形成規(guī)模效應(yīng) 我們?cè)噲D，通過(guò)對(duì)項(xiàng)目可能的定位方向更深入的分析，尋找項(xiàng)目最核心的競(jìng)爭(zhēng)力和價(jià)值所在，以匹配我們高端的客戶 第一步、可 提升點(diǎn)分析 環(huán)境 容易被別的項(xiàng)目復(fù)制，不具備唯一性 物管 極易被別的項(xiàng)目復(fù)制，不具備唯一性 智能化 極易被別的項(xiàng)目復(fù)制，不具備唯一性 自身配套 現(xiàn)有的運(yùn)動(dòng)設(shè)施足以打造揚(yáng)州運(yùn)動(dòng)休閑社區(qū)，高爾夫球場(chǎng)具備唯一性 營(yíng)銷策略 錦上添花，但不能作為核心競(jìng)爭(zhēng)力 項(xiàng)目自身配套：四星級(jí)酒店、網(wǎng)球場(chǎng)、高爾夫球場(chǎng)、斯諾克臺(tái)球場(chǎng) 、會(huì)所，乒乓球俱樂(lè)部。 項(xiàng)目周邊（新集鎮(zhèn)）配套：飯店、旅社、超市、學(xué)校等。 大區(qū)域（揚(yáng)州、儀征）內(nèi)配套：酒店、超市、學(xué)校、體育館、商業(yè)等等 。 我們的優(yōu)勢(shì)？？？ 我們擁有揚(yáng)州獨(dú)一無(wú)二的運(yùn)動(dòng)設(shè)施－集高爾夫球場(chǎng)、網(wǎng)球場(chǎng)、臺(tái)球館于一體的運(yùn)動(dòng)休閑場(chǎng)所。
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