xxxx年4月遼源山語城項目營銷策劃案溝通案(編輯修改稿)
2025-03-13 19:01 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 ?周邊項目都通過區(qū)域市場配套設(shè)施作為吸引市場客戶關(guān)注的前提； ?周邊主要競爭項目產(chǎn)品設(shè)計無新意，建筑風(fēng)格一般； ?區(qū)域戶型產(chǎn)品面積涵蓋面較廣，且中小戶型占多數(shù)； ?多數(shù)競爭項目客戶基本以剛需、和改善型置業(yè)為主； ?市場置業(yè)客戶以自住為主，投資為輔。 通過上述客觀分析，可以肯定本案中對于區(qū)域市場及項目競爭、項目自身定位分析的準確性。 本案區(qū)域內(nèi)同質(zhì)樓盤多，同時，周邊有的低價項目對客群的分流不可小視。 尋找取勝之道： 自我分析，知己知彼百戰(zhàn)不殆 小結(jié) 那么，處在如此的環(huán)境中，我們該如何生存取勝？ 區(qū)域價值解讀 地段價值 升值潛力 周邊屁住氛圍濃郁 醫(yī)療配套好 交通便利 項目所在區(qū)域市場城市綜合配套較為健全，其資源為區(qū)域項目所共享。 優(yōu)勢 1 劣勢 2 威脅 3 機會 4 SWOT分析 目前銷售進度緩慢； 項目毗鄰兩個寺廟，在一定程度上影響客戶購買心理； 項目緊鄰火車道，影響項目品質(zhì)感； 售樓處離項目地遠。 臨主干道、交通便利、地段優(yōu)勢明顯； 周邊配套較齊全； 居住氛圍好； 項目占地面積大，開發(fā)周期長。 品牌開發(fā)商，未來升值潛力大。 項目開盤節(jié)點初定今年 7月，屆時將有大量的產(chǎn)品上市勢必造成爭奪客源的局面； 區(qū)域內(nèi)原有在售項目市場認可度較高； 工程節(jié)點上，周邊項目均已呈現(xiàn)現(xiàn)房或準現(xiàn)房趨勢，而本案建設(shè)進程緩慢； 周邊競爭項目可選戶型有一定局限，而目標客群需求還在增加； 未來區(qū)域居住氛圍形成帶來的商業(yè)機遇和升值空間； 借助周邊已成型品質(zhì)樓盤的影響力和拉動力來帶動本盤的銷售； 項目 SOWT分析 價值實現(xiàn)原則： ?通過前瞻性的規(guī)劃理念，確定項目定位方向，樹形象、立口碑，最大化的滿足區(qū)域市場消費群體的需求。 本項目價值解讀 價值發(fā)展方向： 價值實現(xiàn)原則： 產(chǎn)品層面： ?以設(shè)計合理，功能齊全、舒適性好的產(chǎn)品（ 50— 90㎡ 之間）作為項目發(fā)展定位的前提，同時應(yīng)加強項目自身配套的塑造，獲得市場客戶贊同； ?另外應(yīng)在產(chǎn)品硬件上投入（自身商業(yè)配套和生態(tài)資源），增加項目自身的籌碼，為銷售奠定基礎(chǔ)，但應(yīng)結(jié)合項目自身實際情況進行科學(xué)合理的投入。 ?項目存在火車道和寺廟的兩大硬傷，所以要突出山水優(yōu)勢和未來規(guī)劃來淡化劣勢，主要談未來。寺廟可不說弊端，強調(diào)風(fēng)水和人文價值，體現(xiàn)項目的高端定位。 價值發(fā)展方向： 本項目價值解讀 客戶層面： ?戶型特點上，打造舒適性強的產(chǎn)品，同時結(jié)合項目生態(tài)感的塑造，爭取市場客戶對項目的關(guān)注； ?通過區(qū)別市場的產(chǎn)品設(shè)計與開發(fā)進行針對性的客戶定位。 產(chǎn)品、山水價值彰顯 才能在區(qū)域中博得 —— 出位 ！ 項目自身從體量、開發(fā)、山水資源、產(chǎn)品等具備領(lǐng)先區(qū)域的條件， 7月份又為開盤期，若在市場中快速獲得受眾認知，取得銷售佳績，為本案的市場突破點。樹立與眾不同的形象，將成為項目成功的必要條件。 小結(jié) 營銷推廣 策略定位 重新定義區(qū)域價值，提升形象 基于區(qū)域價值，重新定義產(chǎn)品 利用區(qū)域未來價值，項目全方位打造外在的細節(jié)放大 公眾局面 社會環(huán)境 道德沒落、理想頹廢、滿目金俗 對策 通過多局次、多角度、多渠道癿形式，讓社會公眾找回內(nèi)心深處癿那份理想不追求 行業(yè)局面 市場環(huán)境 政策打壓、競爭激烈、同質(zhì)嚴重 對策 雖然沒有明顯競爭優(yōu)勢，但市場環(huán)境趨于回暖情況下，從客戶身上尋找可擊乊處。 策略基調(diào) 配合策略 推售策略＋價格策略。 刺激投資客，挖掘剛性需求； 付款方式多樣化：低首付、分期首付癿形式，減輕資金付款方式，降低投資門檻。 核心策略 推廣： 全面行銷拓展傳播渠道，彰顯大盤體量，巨大投資價值，攫取先覺財富。 展示： 以外展為據(jù)點，結(jié)合售樓處不樣板間一體化展示展現(xiàn)開發(fā)商大手筆氣度癿品牌實力，同時將開發(fā)商品牌文化一脈相承癿滲透在展示一體化當中。 競品： 競品差異化策略，丌淪為低價混戰(zhàn)癿炮灰，提升形象品質(zhì)同時，實現(xiàn)利益最大化。 提高性價比，達到價格不快速消化相對應(yīng) 戰(zhàn)略擬定 推廣節(jié)奏 全面控制市場；雖然我們的現(xiàn)場展示，產(chǎn)品具體細節(jié)還沒有出來，但我們一定需要盡早控制，最好是在開盤之前 3個月啟動市場攻擊，以全面控制市場； 強力度攻擊市場；市場的地位非常重要，我們是區(qū)域市場中的新人，一定要建立地位，才可以讓買家建立良好的心理身份感和信賴感； 市場攻擊高度感，對于市場攻擊而言，每個節(jié)點都是買家衡量產(chǎn)品的定位點，市場攻擊的每個部分如形象標志、路牌展示、宣傳品、現(xiàn)場包裝、展示中心包裝、現(xiàn)場導(dǎo)示、報紙廣告等等，都需要與其他的產(chǎn)品相區(qū)別，要有時尚、高品質(zhì)感。 取得利益最大化的前提條件是： 如何獲得市場認可 市場整合營銷策略 ?CRM(客戶關(guān)系管理）營銷在本案著重使用，前期可以會員制的形式把客戶組織起來，鎖定首批客戶； ?之后依托項目前期銷售過程積累的客戶資源展開關(guān)系營銷，最終實現(xiàn)口碑傳播，降低推廣成本有效達成銷售。 客戶關(guān)系營銷 ?通過行銷策略提高開發(fā)商品牌形象，借用項目一期展現(xiàn)提升項目整體品質(zhì)，樹立大盤形象，突出項目性價比。 媒體通路 ? 短信、報紙、 DM、高炮、
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