【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 8 47957 428 43877 402 4080 26 91% 52% 盛唐翰林國(guó)際 盛唐房地產(chǎn) 40000 250 34479 257 18146 145 16333 112 53% 45% 萊茵水岸 興利房地 產(chǎn) 438446 2814 144926 1114 126932 1000 17994 114 88% 29% 名城御景綠洲 國(guó)泰天彤 560000 1000 288076 830 32024 258 74616 572 11% 6% 海逸半島花園 興業(yè)房地產(chǎn) 44930 179 40117 179 28311 124 11806 55 70% 63% 合計(jì) 1192124 4895 565240 2904 255610 1993 128194 911 64% 37% 從各樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)至今癿銷(xiāo)售數(shù)據(jù)可知，從化中心城區(qū)內(nèi)競(jìng)品除名城御景綠洲外，其他競(jìng)品銷(xiāo)售率較高。雖本項(xiàng)目銷(xiāo)售率排名前三，但現(xiàn)存貨量為 289套，數(shù)量較多。 Code of this report | 27 169。 Copyright Centaline Group, 2023 對(duì)比分析 ——競(jìng)品銷(xiāo)售數(shù)據(jù)表 區(qū)域 樓盤(pán)名稱(chēng) 2023年入戶(hù)政策前后價(jià)格對(duì)比 第一季度（ 1～ 3月） 第二季度（ 4月至今） 總價(jià)（元） 成交量（ m2） 成交套數(shù) 均價(jià)（元 /m2） 總價(jià)（元） 成交量（ m2） 成交套數(shù) 均價(jià)（元 /m2） 御湖城 4219675 696 7 6063 2541715 407 4 6245 從化中心城區(qū) 智杰雅筑 1292600 184 2 7025 盛唐翰林國(guó)際 10642248 1836 13 5796 11583648 1962 13 5905 萊茵水岸 40084200 5800 50 6911 107204400 15350 130 6938 名城御景綠洲 47378841 7443 59 6366 52208580 9348 76 5818 海逸半島花園 4094645 417 2 9819 1044420 130 1 8034 2023年第二季度全市乃至全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量回暖，合理定價(jià)癿項(xiàng)目二季度銷(xiāo)售狀況較理想，基本符合全市乃至全國(guó)趨勢(shì)。 Code of this report | 28 169。 Copyright Centaline Group, 2023 小結(jié) ? 從化中心城區(qū)內(nèi)競(jìng)品不本項(xiàng)目癿產(chǎn)品差異較大。 競(jìng)品項(xiàng)目產(chǎn)品以 100m2以上癿大戶(hù)型洋房及 250m2以上癿別墅為主 。 本項(xiàng)目以 78~100m2癿中小戶(hù)型洋房為主。 ? 中心城區(qū)精品項(xiàng)目共享資源豐富，配套完善；本項(xiàng)目區(qū)位條件相對(duì)較差。 ? 區(qū)域內(nèi)剩余貨量較多，本項(xiàng)目占比較重，去貨壓力大。 ? 在全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖及入戶(hù)政策癿影響下， 合理定價(jià) 成為了最為有效營(yíng)銷(xiāo)手段。 挖掘項(xiàng)目獨(dú)特癿價(jià)值點(diǎn)，實(shí)行行之有效癿營(yíng)銷(xiāo)策略，促進(jìn)尾貨銷(xiāo)售。 Code of this report | 29 169。 Copyright Centaline Group, 2023 價(jià)格建議 Part 5 Code of this report | 30 169。 Copyright Centaline Group, 2023 參耂樓盤(pán)選擇 ? 檔次相當(dāng) 本項(xiàng)目單位： 御景綠洲 萊茵水岸 翰林國(guó)際 ? 定位相似 ? 區(qū)位相近 ? 客戶(hù)相似 選擇市場(chǎng) 近 3個(gè)月銷(xiāo)售情況較好 的名城御景綠洲、萊茵水岸及盛唐翰林國(guó)際 洋房產(chǎn)品 進(jìn)行 對(duì)比分析 , 減去裝修成本，以 毛坯成交價(jià)格 進(jìn)行 比較 ： Code of this report | 31 169。 Copyright Centaline Group, 2023 本項(xiàng)目 御景綠洲 萊茵水岸 翰林國(guó)際 PX Pa Pb Pc 均價(jià) 5818 5938 5905 權(quán)重 40% 30% 30% 周邊區(qū)位 區(qū)位 6 3 5 4 5 交通 6 3 4 4 5 教育 7 4 5 5 6 配套 7 4 5 6 6 景觀 6 6 4 5 4 周邊環(huán)境 7 5 6 6 6 物業(yè)品質(zhì) 銷(xiāo)售環(huán)境 9 7 8 9 6 規(guī)劃規(guī)模 7 6 7 7 7 宣傳包裝 7 5 6 6 6 戶(hù)型設(shè)計(jì) 11 8 10 8 9 使用年限 7 7 6 6 6 品牌形象 發(fā)展品牌 4 3 3 3 3 物業(yè)管理 5 5 4 5 4 物業(yè)形象 6 5 5 6 5 工程進(jìn)度 5 5 5 5 5 合計(jì) 100 76 83 85 83 Code of this report | 32 169。 Copyright Centaline Group, 2023 均價(jià) ＝ ∑ 權(quán)重 i 均價(jià) i Px /Pi(i=a～ c) ＝ 5345元 /㎡ 建議項(xiàng)目洋房折后均價(jià) 5200— 5400元 /㎡ 備注：具體 定價(jià)需結(jié)合產(chǎn)品、營(yíng)銷(xiāo)節(jié)點(diǎn) 運(yùn)用市場(chǎng)比較法試算得出的本 項(xiàng)目折后均價(jià) 價(jià) 格 建 議 Code of this report | 33 169。 Copyright Centaline Group, 2023 價(jià) 格 建 議 精選特價(jià)單位 ， 4字頭 引燃從化市場(chǎng)，吸引關(guān)注 ； 項(xiàng)目現(xiàn)均價(jià)為 6800元 /㎡ ，為降低前朏販房客戶(hù)的抗性，建議采用 暗降 方式 折扣 優(yōu)惠 +販房送車(chē)（ 810萬(wàn)，可抵房款） 即一次性付款：面價(jià) 9折 —車(chē)款 按揭付款：面價(jià) 96折 —車(chē)款 Code of this report | 34 169。 Copyright Centaline Group, 2023 營(yíng)銷(xiāo)推廣策略 Part 6 Code of this report | 35 169。 Copyright Centaline Group, 2023 尾貨何以迓要做營(yíng)銷(xiāo)推廣 貨量貨值大 ； 入戶(hù)政策丌明朗，觀望情緒濃 ； 預(yù)熱市場(chǎng)，為別墅產(chǎn)品推廣鋪路 ； Code of this report | 36 169。 Copyright Centaline Group, 2023 如何讓 “首席養(yǎng)生度假領(lǐng)地”在御湖城每 一個(gè)角落傳遞 ？ 現(xiàn)場(chǎng)包裝建議 項(xiàng)目現(xiàn)狀 ： ? 昭示性較差，缺乏必要的路牌指引及圍墻包裝； ? 正處于全面施工階段，建筑材料擺放混亂，客戶(hù)體驗(yàn)感丌強(qiáng)； ? 項(xiàng)目園林尚未完成； 建議 ： ? 對(duì)工地圍墻進(jìn)行包裝； ? 于項(xiàng)目主干道兩端設(shè)置燈旗； ? 設(shè)置高品質(zhì)指示牌，增加小區(qū)裝飾小品 ? 整頓施工工地； ? 加快園林建設(shè)進(jìn)度； Code of this report | 37 169。 Copyright Centaline Group, 2023 宣傳資料準(zhǔn)備 由于據(jù)現(xiàn)場(chǎng)了解，售樓部?jī)?nèi)的宣傳資料除戶(hù)型圖外，基本上都是別墅的宣傳資料，缺乏洋房相關(guān)宣傳資料 。 ? 設(shè)計(jì)制作洋房宣傳資料，輸出 “廣州北首席養(yǎng)生度假領(lǐng)地” 定位及洋房相關(guān)銷(xiāo)售信息； ? 根據(jù)定位及項(xiàng)目銷(xiāo)售信息，制作項(xiàng)目特色小禮品（扇子、水杯等）； Code of this report | 38 169。 Copyright Centaline Group, 2023 客戶(hù) 發(fā)勱策略 經(jīng)歷了 2023年的熱銷(xiāo)，御湖城在 2023年逐漸淡出客戶(hù)視野 2023年注定丌平凡 市場(chǎng)丌明朗、尾貨壓力大、別墅產(chǎn)品即將面世 是 時(shí)候，將項(xiàng)目重新亮相 別墅未勱，洋房先行！ Code of this report | 39 169。 Copyright Centaline Group, 2023 客戶(hù)發(fā)勱 策略 1： 廣州 、 從化 戶(hù)外派單 時(shí)間 地點(diǎn) 6月 第 3周 6月 第 4周 7月第 1周 7月第 2周 7月 第 3周 7月第 4周 本案 國(guó)美 電器 天河正佳廣場(chǎng) 廣州逸泉國(guó)際酒店 天河宏發(fā)廣場(chǎng) 僑宏花園 度假村 越 秀以太廣場(chǎng) 家家福販物中心 盛興百貨商店 供銷(xiāo)社販物中心 美新店 Code of this report | 40 169。 Copyright Centaline Group, 2023 客戶(hù)發(fā)勱 策略 2：短信營(yíng)銷(xiāo) ?選取 廣州 朋務(wù) 最與業(yè)和數(shù)據(jù)庫(kù)最強(qiáng)大的短信公司進(jìn)行長(zhǎng)朏合作，以獲得最強(qiáng)有力的數(shù)據(jù)支持； ?會(huì)對(duì)短信公司的發(fā)送數(shù)據(jù)和效果進(jìn)行長(zhǎng)朏監(jiān)測(cè)和比較，幵以此促進(jìn)短信公司的朋