【文章內(nèi)容簡介】 7 、 《 初 步設(shè) 計 任 務(wù) 書 》1 9 、 《 景 觀 方 案 設(shè) 計成 果 》2 1 、 《 投 資 驗 算 及 分 析 》（ 初 設(shè) ）2 2 、 《 項 目 目 標(biāo) 成本 》2 3 、 《 項 目 銷 售 指 標(biāo) 》2 4 、 《 項 目 管 理 指 引 》2 5 、 《 三 通 一 平 實 施 方案 》2 6 、 《 施 工 、 監(jiān) 理 單 位篩 選 及 評 估 報 告 》2 7 、 《 招 投 標(biāo) 、 計 價 方案 、 合 約 規(guī) 劃 》2 8 、 《 項 目 營 銷 策 略 方案 》2 9 、 《 售 房 合 同 配 置 標(biāo)準(zhǔn) 》3 0 、 《 售 房 合 同 附 圖 》3 1 、 《 價 格 表 及 付 款 方式 》3 2 、 《 交 房 方案 》3 3 、 《 商 業(yè) 移 交方 案 》3 4 、 《 資 產(chǎn) 管 理方 案 》設(shè) 計 成 果 會 審 及 交 底 紀(jì) 要3 5 、 《 項 目 后 評估 報 告 》項 目 收 益 動 態(tài) 跟 蹤 報 告項 目 月 度 計 劃 分 析 報 告項 目 工 程 目 標(biāo) 成 本 跟 蹤 分 析 報 告1 8 、 《 初 步 設(shè) 計 成果 》施 工 圖 設(shè) 計 成 果 過 程 設(shè) 計 變 更 、 現(xiàn) 場 指 導(dǎo) 、 材 料 選 樣 等市 場 調(diào) 研 及 分 析 報 告 ， 對 研 發(fā) 、 工 程 的 修 正 、 反 饋 ， 設(shè) 計 會 審 及 交 底 紀(jì) 要 等施 工 管 理獲 取 土 地 信 息 ～項 目 上 會土 地 中 標(biāo) 通 知 書 取 得 ～方 案 設(shè) 計 任 務(wù) 書 發(fā) 出方 案 設(shè) 計 完 成 ～初 設(shè) 任 務(wù) 書 發(fā) 出初 步 設(shè) 計 完 成 ～施 工 圖 設(shè) 計 開 始平 場 ～基 礎(chǔ) 開 工方 案 設(shè) 計 完 成 ～項 目 開 盤向 物 業(yè) 移 交 ～交 房交 房 ～交 房 后 半 年1 1 、 《 精 裝 房 定 位 、 限 價以 及 建 設(shè) 實 施 方 案 》1 4 、 《 精 裝 房 方 案 與 建 筑 方 案的 配 合 及 指 導(dǎo) 意 見 》 （ 如 有 ）二、階段性成果管理體系 ： 龍湖階段關(guān)鍵成果體系的特點 ?為提高項目運作效率，降低項目管理風(fēng)險，集團(tuán)制定了項目從拿地開始到項目結(jié)束全過程，各關(guān)鍵節(jié)點的項目控制標(biāo)準(zhǔn)和重要輸出成果，形成了 35個 項目階段性成果； ?各項目階段性成果經(jīng)集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)或各區(qū)域地產(chǎn)公司領(lǐng)導(dǎo)審批后，即形成項目實施過程中的里程碑信號，上階段的里程碑信號是該項目下一階段工作的重點支持依據(jù)，上一階段性成果未審批完成，不得進(jìn)入下一階段工作。 ?明確階段性成果的定義、承辦部門崗位、審核人及批準(zhǔn)人，審批完成后抄送人 ?隨公司發(fā)展，集團(tuán)會增減管控的階段性成果范圍和對審批流程進(jìn)行更新 ?通過對各區(qū)域公司以前提交的階段性成果的歸集整理，形成 《 項目階段性成果參考模板 》 ，作為各成果的參考標(biāo)準(zhǔn) 階段性成果管控定義表 為什么要關(guān)注“成果標(biāo)準(zhǔn)” 成果標(biāo)準(zhǔn) 就是對開發(fā)各個環(huán)節(jié)所產(chǎn)生的成果，尤其是文件，在結(jié)構(gòu)的完善與合理、內(nèi)容的全面深入與有效、形式的規(guī)范與統(tǒng)一等方面所作出的統(tǒng)一的規(guī)范要求或指導(dǎo)性綱領(lǐng)。其表現(xiàn)形式往往為階段成果文件的綱領(lǐng)目錄、涵蓋要點規(guī)定、表現(xiàn)形式限制等。 成果標(biāo)準(zhǔn)管理體系 非標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品 ,對人的依賴性比較高 企業(yè)差異大，管理要求各異 基礎(chǔ)教育不足 ,內(nèi)部培養(yǎng) 決策所需信息多樣復(fù)雜 一次性，風(fēng)險高 龍湖的會議體系（賽普書籍中會議決策體系會議要素形式更便于操作與理解） 三、會議決策管理體系： 項目啟動會管理要求 萬科城市公司的 10級會議 會議的有效的管理 ?某著名地產(chǎn)集團(tuán)對會議管理的總結(jié) —— 如何開好會 ① 一個會議成功的關(guān)鍵在于：會議的準(zhǔn)備、主持人的控制以及成果的處理； ② 沒有初稿、方案、預(yù)案的議題盡量不要放在例會的議程之內(nèi)，只宜放在專題會中的“頭腦風(fēng)暴會”之中； ③ 若某種會議較多的時間總在通報某一類信息，則宜將這類信息以電子版本的形式由專人整理定期向相關(guān)人員傳送； ④ 在會上傳送或者展示的信息如果較多，盡量采用 PPT的形式；如果傳遞的信息很專業(yè)，則盡量輔以圖紙、圖表、圖片等資料；如果傳遞的信息很復(fù)雜，且又需幫助別人建立場景意境感，則請盡量輔以照片、音像、模型、實物等； ⑤ 各地區(qū)公司應(yīng)對某一類會議議題的上會資料給出定義、提出要求； ⑥ 主持人與召集人應(yīng)謹(jǐn)慎界定參會人員、列席人員范圍，盡量避免擴(kuò)大會議；會議可以連續(xù)開，但并非全體人員都必須從頭至尾參加，會議通知時召集人應(yīng)給出預(yù)告； ⑦ 主持人對突發(fā)的占用太多時間的議題，應(yīng)有權(quán)及時打斷、中止；對一時難以決定的議題，應(yīng)立即指定專人主持專題會議，且指定反饋時間，并由召集人擔(dān)任跟蹤檢查者； ⑧ 各地區(qū)公司應(yīng)對某一類會議的紀(jì)要定義出模版，給出明確要求對會議要求落實的事項，除非系統(tǒng)中指定有跟蹤檢查者，否則主持人應(yīng)指定跟蹤檢查者，或召集人自動成為約定的跟蹤檢查者； ⑨ 會議紀(jì)要通常要在會上宣讀一次（特殊情況除外），會后由召集人送主持人審批后生效（不再多人會簽）； 績效評價指標(biāo)舉例（平衡計分卡模式）： ? 收益類指標(biāo)： 銷售利潤 /結(jié)轉(zhuǎn)收入 /結(jié)轉(zhuǎn)成本 ? 效率類指標(biāo)： 銷售利潤率 /投資回報率 /IRR ? 資金類指標(biāo)： 經(jīng)營性現(xiàn)金流 /資金平衡時間 ? 資產(chǎn)類指標(biāo)： NPV…… ? 項目品牌： 知名度 /認(rèn)知度 /美譽(yù)度等 ? 客戶滿意度： 滿意度（規(guī)劃設(shè)計 /銷售服務(wù) /工程質(zhì)量 /物業(yè)服務(wù)） ? …… 運營視 角 ? 進(jìn)度指標(biāo) ? 質(zhì)量目標(biāo) ? 專業(yè)管理目標(biāo) : 如目標(biāo)成本變動率\標(biāo)準(zhǔn)部品應(yīng)用率 \戰(zhàn)略采購比例 ? 安全控制目標(biāo) ? …… 學(xué)習(xí)視 角 ? 人員培養(yǎng) ? 知識管理 ? …… 財務(wù)視 角 客 戶視 角 項 目 評 價指 標(biāo) 四、績效評價體系： 項目評價的層次及方式 項目投資評價體系 經(jīng)營目標(biāo) 進(jìn)度目標(biāo) 成本目標(biāo) 資金目標(biāo) 其他目標(biāo)評價指標(biāo) 客戶目標(biāo) 運營目標(biāo) 學(xué)習(xí)目標(biāo) 不包含進(jìn)度 項 目 評 價指 標(biāo) （ KPI模式） 全周期 (運營策劃 /成功標(biāo)尺 ) 年度 季度 /月度 各階段投資測算 年度計劃與全周期計劃對標(biāo) 項目后 評估 年度計劃與全周期計劃對標(biāo) 項目后 評估 項目投資動態(tài)評價 (年度 ) 項目非財務(wù)類KPI(年度 ) 項目投資動態(tài)評價 (月度 ) 專項流程 KPI(年度 ) 三大工具：投資評價模型、項目 KPI、流程 KPI 項目財務(wù)類KPI(年度 ) 五、投資評價體系 —— 龍湖的投資分析模型 六、流程管理體系 萬科基于項目加速需求的流程改造（宏觀） 支持項目加速的三大工具 案例 :減少流程中的非增值環(huán)節(jié)，關(guān)注流程的效率，提升流程“效能” （微觀） 項 目 拓 展 部1. 規(guī)劃意見書2. 訂樁成果通知單3. 市政情況 / 咨詢方案4. 項目拓展工作任務(wù)單（ 項目拓展工作進(jìn)度一覽表 — XX 項目 ）5. 項目策劃定位項目發(fā)展委員會決策項 目 拓 展 部1 . 項目基本情況表結(jié)束YN1. 收集土地信息階段2. 決策階段1 . 項目發(fā)展委員會會議紀(jì)要市 場 營 銷 部財務(wù)資金部1. 項目靜態(tài)測算表項 目 拓 展 部1. 項目初步可行性報告結(jié)束公司 / 集團(tuán)決策NY規(guī) 劃 設(shè) 計 部工 程 管 理 部1. 掛牌： 項目強(qiáng)排指標(biāo)表2. 招標(biāo)：項目強(qiáng)排指標(biāo)表… ..1 . 項目市政測算表合 同 預(yù) 算 部1. 項目成本測算表3. 初步可行性研究階段 4. 決策階段財務(wù)資金部1. 項目 動 態(tài)測算表項 目 拓 展 部1. 項目可行性報告投標(biāo) / 摘牌合 同 預(yù) 算 部1. 深化成本測算表市 場 營 銷 部1 . 銷售方案規(guī) 劃 設(shè) 計 部工 程 管 理 部1. 深化規(guī)劃方案 … ..1 . 項目進(jìn)度安排表2 . 根據(jù)市政咨詢 / 市政綜合及現(xiàn)場踏勘情況深化市政成本測算5. 深入可行性研究階段 6. 投標(biāo) / 摘牌階段1. 周邊市場狀況及銷售價格預(yù)期投標(biāo) / 摘牌流程示意圖對流程進(jìn)行分析，提出修改意見 委員會決策效果不佳：可決策內(nèi)容少，人員召集困難、占用領(lǐng)導(dǎo)時間 改為總經(jīng)理確認(rèn) \委員會調(diào)整為審批預(yù)可研報告 應(yīng)前置 ,與項目拓展