房地產(chǎn)行業(yè)探尋新的商業(yè)模式(編輯修改稿)
2025-03-13 18:17 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 600748 上實(shí)發(fā)展 謹(jǐn)慎推薦 000718 蘇寧環(huán)球 謹(jǐn)慎推薦 002244 濱江集團(tuán) 謹(jǐn)慎推薦 600533 棲霞建設(shè) 謹(jǐn)慎推薦 二線公司均值 合計(jì)均值 表 5：跟蹤上市公司 NAV估值表資料來(lái)源：長(zhǎng)江證券研究部匯聚財(cái)智 共享成長(zhǎng)216。假定結(jié)算面積比之前預(yù)期下降 10%，市場(chǎng)對(duì)于未來(lái)的預(yù)期是價(jià)格下降 13%公司代碼 公司簡(jiǎn)稱 投資評(píng)級(jí) 報(bào)表日股價(jià) NAV NAV反映的房?jī)r(jià)下跌幅度600048 保利地產(chǎn) 推薦 26%000024 招商地產(chǎn) 推薦 16%600383 金地集團(tuán) 推薦 19%一線公司均值 20%000926 福星股份 推薦 21%002133 廣宇集團(tuán) 推薦 14%600067 冠城大通 推薦 13%000046 泛海建設(shè) 謹(jǐn)慎推薦 15%600748 上實(shí)發(fā)展 謹(jǐn)慎推薦 7%000718 蘇寧環(huán)球 謹(jǐn)慎推薦 10%002244 濱江集團(tuán) 謹(jǐn)慎推薦 8%600533 棲霞建設(shè) 謹(jǐn)慎推薦 11%二線公司均值 11%合計(jì)均值 13%表 6： NAV反映的房?jī)r(jià)跌幅資料來(lái)源：長(zhǎng)江證券研究部目前市場(chǎng)所反應(yīng)的行業(yè)情況匯聚財(cái)智 共享成長(zhǎng)216。假定二季度起，經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流流入下降 25%，經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流流出水平維持 08至 09年的平均水平216。在同樣假設(shè)前提下，企業(yè)現(xiàn)金流在今年底將達(dá)到 08年年底同期緊張程度 圖 17： 現(xiàn)金資產(chǎn)比 圖 18：現(xiàn)金存貨比資料來(lái)源： wind,長(zhǎng)江證券研究部資料來(lái)源： wind,長(zhǎng)江證券研究部現(xiàn)金流情況 :關(guān)乎房?jī)r(jià) !匯聚財(cái)智 共享成長(zhǎng)目 錄一、資本市場(chǎng)與實(shí)體經(jīng)濟(jì) 二、估值的演繹三、目前商業(yè)模式的困境四、目前市場(chǎng)所反映的行業(yè)情況五、尋找新的商業(yè)模式匯聚財(cái)智 共享成長(zhǎng)新的商業(yè)模式探尋城市綜合體 萬(wàn)達(dá)模式萬(wàn)達(dá)的發(fā)展歷程經(jīng)歷了四次較大的變革 :216。第一次公司實(shí)現(xiàn)了改制，突破了制度瓶頸的制約；216。第二次是實(shí)現(xiàn)了走出去，進(jìn)行全國(guó)化擴(kuò)張；216。第三次選擇了專業(yè)化而非多元化的道路；216。第四次成功創(chuàng)造出 “訂單地產(chǎn) ”的模式，并把成功模式復(fù)制至全國(guó)各地序列 時(shí)間階段 事件 點(diǎn)評(píng)第一次 1991年 1992年 國(guó)有制企業(yè)改制，成立大連萬(wàn)達(dá)集團(tuán)股份有限公司萬(wàn)達(dá)邁出騰飛第一步第二次 1998年 1999年 萬(wàn)達(dá)開(kāi)始全國(guó)擴(kuò)張，進(jìn)入成都、長(zhǎng)沙、南昌等城市跨區(qū)域發(fā)展，全國(guó)擴(kuò)張，開(kāi)始做大第三次 2023年 2023年 退出非住宅與商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域 多元化與專業(yè)化的選擇，萬(wàn)達(dá)選擇了專業(yè)化第四次 2023年 連續(xù)與沃爾瑪、百勝、華納等國(guó)際著名連鎖企業(yè)合作走上訂單地產(chǎn)模式表 7：大連萬(wàn)達(dá)歷史上的四次重要轉(zhuǎn)折 資料來(lái)源：長(zhǎng)江證券研究部整理匯聚財(cái)智 共享成長(zhǎng)國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展模式比較 中糧大悅城（華潤(rùn)萬(wàn)象城） 萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)模式 傳統(tǒng)百貨模式核心競(jìng)爭(zhēng)力 ，可以承受較長(zhǎng)的回報(bào)期，以優(yōu)質(zhì)的購(gòu)物環(huán)境取勝主要盈利模式、住宅類物業(yè)是中糧大悅城模式的主要收入來(lái)源、管理費(fèi)用以及物業(yè)費(fèi)盈利是次要收入來(lái)源、住宅、寫(xiě)字樓、商業(yè)街等散售型物業(yè)是萬(wàn)達(dá)模式的主要收入來(lái)源、管理費(fèi)用以及物業(yè)費(fèi)盈利是次要收入來(lái)源他領(lǐng)域與商家的關(guān)系依靠整體的環(huán)境、品牌影響力來(lái)增加自己對(duì)租金的議價(jià)能力，與商家屬于松散型管理將收益最高的百貨模式控制在自己手中，與小商戶采取松散型管理依靠實(shí)際銷售額來(lái)增加自身對(duì)租金的議價(jià)能力，以帳期牢牢控制住商家目前遇到的問(wèn)題、三線城市，盲目拔高當(dāng)?shù)叵M(fèi)水平，對(duì)于二三線城市收入水平認(rèn)知不夠深刻，租金收益低，大部分萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)開(kāi)業(yè)初期品牌檔次雜亂，不利于維系消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)力，使用率較高，體驗(yàn)型消費(fèi)嚴(yán)重不足，盲目擴(kuò)張解決方案 、三線城市消費(fèi)力重新評(píng)估，不要過(guò)早引入西單大悅城的商業(yè)模式，以防水土不服、三線城市以朝北大悅城定位更符合中國(guó)城市的發(fā)展階段：一是類似于新世界百貨的時(shí)尚路線。二是永旺吉之島，華堂商場(chǎng)的家庭路線商線，引入部分購(gòu)物中心休閑娛樂(lè)業(yè)態(tài)，彌補(bǔ)自身業(yè)態(tài)的不完整性典型企業(yè) 中糧、華潤(rùn)、凱德 萬(wàn)達(dá)、寶龍 華聯(lián)、茂業(yè)、大商、銀座未來(lái)可能遇到的問(wèn)題企業(yè)金融化越來(lái)越強(qiáng)，未來(lái)面臨較強(qiáng)的金融風(fēng)險(xiǎn) 盲目擴(kuò)張，零售行業(yè)的賬期款無(wú)法滿足房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)
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