房地產(chǎn)行業(yè)探尋新的商業(yè)模式-展示頁
2025-03-01 18:17本頁面
【正文】 ，區(qū)別普通住房、非普通住房和商用房等不同類型，科學(xué)合理地確定預(yù)征率，并適時調(diào)整。未來開發(fā)商賺取 “土地時間價值 ”的機會大大減少 圖 7：上市房企 地價占售價比重土地 :房地產(chǎn)企業(yè)最重要的資源圖 8： 地價占售價的比重會提高傳導(dǎo)圖 資料來源：長江證券研究部資料來源：公司公告 , 長江證券研究部均值 20%左右土地 “招拍掛 ”使得土地溢價率提高90 70政策導(dǎo)致土地結(jié)構(gòu)性稀缺打擊囤地，獲取 “土地時間價值 ”空間縮小地價上升 相對售價下降地價占售價的比重提高匯聚財智 共享成長圖 9：北京 04年以來住宅用地出讓溢價率 資料來源：北京國土局 , 長江證券研究部圖 10：杭州 04年以來住宅用地出讓溢價率 資料來源：杭州國土局 , 長江證券研究部圖 11：南京 05年以來住宅用地出讓溢價率 資料來源：南京國土局 , 長江證券研究部圖 12：重慶 04年以來住宅用地出讓溢價率 資料來源：重慶國土局 , 長江證券研究部土地 :出讓溢價率高企匯聚財智 共享成長圖 13：上海近期土地出讓情況 資料來源：上海國土局 , 長江證券研究部圖 14：杭州近期土地出讓情況 資料來源：杭州國土局 , 長江證券研究部圖 15：重慶近期住宅用地出讓情況 資料來源：重慶國土局 , 長江證券研究部圖 16：西安近期住宅用地出讓情況 資料來源：西安國土局 , 長江證券研究部土地 :新政后出讓市場依舊活躍匯聚財智 共享成長216。表 1：政策關(guān)于再融資問題的表述資料來源：政府網(wǎng)站 ,長江證券研究部匯聚財智 共享成長未來地價占售價的比重會繼續(xù)提高，原因：216。融資的受限會影響到企業(yè)的成長性融資 :目前企業(yè)融資受限日期 政策 發(fā)布單位 相關(guān)內(nèi)容簡介2023年 4月 14日 研究部署遏制部分城市房價過快上漲的政策措施國務(wù)院 嚴格依法查處土地閑置及炒地行為，對存在捂盤惜售、土地閑置等違法違規(guī)行為的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，限制新購置土地，暫停批準上市、再融資和重大資產(chǎn)重組，商業(yè)銀行不得發(fā)放新開發(fā)項目貸款。上市房企再融資首先通過國土部審查才有可能獲得證監(jiān)會審核資格216。08年融資規(guī)模下降216。06年地產(chǎn)企業(yè)資本化元年 參考報告 《 資本化 規(guī)模化 兼論成長 》216。土地216。相對估值 ：目前估值溢價為 ，已處于歷史低點 平均市盈率為 2023年 7月 2023年 9月 目前資料來源： Wind, 長江證券研究部匯聚財智 共享成長目 錄一、資本市場與實體經(jīng)濟 二、估值的演繹三、目前商業(yè)模式的困境四、目前市場所反映的行業(yè)情況五、尋找新的商業(yè)模式匯聚財智 共享成長目前商業(yè)模式的困境開發(fā)商快速周轉(zhuǎn)模式 產(chǎn)品差異化模式 萬科、恒大等 星河灣、龍湖等資本市場與實體經(jīng)濟背離的困境估值下移的原因：216。地產(chǎn)板塊指數(shù)不斷下降圖 1： 09年以來房地產(chǎn)市場表現(xiàn)資料來源：國家統(tǒng)計局 , 長江證券研究部資本市場與實體市場發(fā)生背離圖 2： 09年以來房地產(chǎn)板塊指數(shù)資料來源： Wind, 長江證券研究部匯聚財智 共享成長目 錄一、資本市場與實體經(jīng)濟 二、估值的演繹三、目前商業(yè)模式的困境四、目前市場所反映的行業(yè)情況五、尋找新的商業(yè)模式匯聚財智 共享成長圖 3： 06年以來房地產(chǎn)板塊絕對估值 資料來源： Wind, 長江證券研究部圖 4： 相對于整體 A股估值溢價（基于 TTM） 估值的演繹216。匯聚財智 共享成長探尋新的商業(yè)模式房地產(chǎn)行業(yè) 2023年中期策略匯聚財智 共享成長目 錄一、資本市場與實體經(jīng)濟 二、估值的演繹三、目前商業(yè)模式的困境四、目前市場所反映的行業(yè)情況五、尋找新的商業(yè)模式匯聚財智 共享成長216。09年下半年起，房地產(chǎn)市場量價齊升216。絕對估值： 上市公司盈利改善提速，估值水平下移 216。融資216。稅收匯聚財智 共享成長216。07年股權(quán)融資 380億元 盈利增長了 127% 216。09年恢復(fù)正常水平圖 5：上市房企融資規(guī)模與盈利增長（不含資產(chǎn)注入）融資 :與企業(yè)的成長正相關(guān)圖 6： 保利上市前后對比 資料來源：公司公告 , 長江證券研究部資料來源：公司公告 , 長江證券研究部
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