【正文】 的各項業(yè)務， ? 以最典型的新鴻基地產(chǎn)為例： 新鴻基 地產(chǎn) 保安消防公司 財務公司 設(shè)計工程公司 機械電機工程 混凝土公司 保險公司 物業(yè)管理公司 金融投資公司 80年代中期 附屬公司： 47家 聯(lián)營公司： 28家 旗下上市公司擁有的 附屬聯(lián)營公司： 35家 總計：超過 100家 一條龍服務的 垂直式發(fā)展集團 一家龐大的 “樓宇制造工廠” 7 美國模式分析（ 1） 發(fā)展環(huán)境 ? 美國房地產(chǎn)企業(yè)在 20 世紀 50年代經(jīng)歷了由多元化向?qū)I(yè)化轉(zhuǎn)變的過程，當時美國的房地產(chǎn)市場趨于飽和，房地產(chǎn)企業(yè)出于競爭的需要，紛紛調(diào)整經(jīng)營策略，專注于專業(yè)化發(fā)展。 ? 歷史背景 ：房地產(chǎn)業(yè)是香港四大支柱產(chǎn)業(yè)之一，香港十大房地產(chǎn)商在 香港房地產(chǎn)業(yè)騰飛時進入房地產(chǎn)； 20世紀 70年代香港證券市場的大牛市給地產(chǎn)商帶來廣闊的 發(fā)展空間； 香港獨特的資源條件帶來高地價和高房價，開發(fā)門檻的提 高也是導致寡頭壟斷出現(xiàn)的原因 5 香港模式分析（ 2） 寡頭壟斷 香港房地產(chǎn)企業(yè)形態(tài)： 寡頭壟斷 ? 80年代以來， “ 長江實業(yè) ” 、 “ 新鴻基地產(chǎn) ” 、 “ 新世界發(fā)展 ” 、“ 恒基兆業(yè) ” 、 “ 合和 ” 、 “ 太古 ” 、 “ 九龍倉 ” 等最大的 10家地產(chǎn)集團的市值約占地產(chǎn)建筑類上市公司總市值的七成，開發(fā)量約占總開發(fā)量的 80%左右，市場集中度相當高。中國房地產(chǎn)企業(yè)商業(yè)模式研究 1 香港模式與美國模式比較研究 3 房地產(chǎn)企業(yè)商業(yè)模式的經(jīng)濟學分析 9 中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式演變 19 中國房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展特點 23 中國房地產(chǎn)典型企業(yè)發(fā)展模式分析 33 目錄 2 香港模式與美國模式 1 3 兩種商業(yè)模式的比較 專業(yè)化經(jīng)營（價值鏈與產(chǎn)品） 縱向多元化 橫向多元化 香港模式 美國模式 多元化 Vs 專業(yè)化 房地產(chǎn)企業(yè)兩種主要的經(jīng)營模式：香港模式和美國模式因各自經(jīng)濟發(fā)展特點不同產(chǎn)生了多元化和專業(yè)化經(jīng)營的差異 縱向多元化：企業(yè)從事的行業(yè)涵蓋了房地產(chǎn)開發(fā)的整個產(chǎn)業(yè)鏈，包括土地開發(fā)、設(shè)計、施工、 銷售、物業(yè)管理等 橫向多元化：企業(yè)開發(fā)的產(chǎn)品除了住宅，還有寫字樓、商場和酒店，甚至工業(yè)廠房等 價值鏈專業(yè)化：企業(yè)只從事房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈中的某一個環(huán)節(jié)，投資、建設(shè)、營銷和物業(yè)管理分別 由不同的公司負責 產(chǎn)品單一化：企業(yè)開發(fā)的產(chǎn)品也是單一化，主業(yè)專注于住宅、寫字樓或商業(yè)物業(yè)等。 4 香港模式分析（ 1） 發(fā)展環(huán)境 ? 經(jīng)濟特點 ： 城邦經(jīng)濟體 —— 經(jīng)濟依存度高，對內(nèi)高度壟斷； 由幾大家族企業(yè)巨頭控制香港各個領(lǐng)域的經(jīng)濟命脈，房地 產(chǎn)開發(fā)只是這種經(jīng)營模式的一個縮影。 A. 房地產(chǎn)公司市值 其他 Top10— 70% 其他 TOP10—80% B. 房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模 ? 其他上市地產(chǎn)公司市值 ? TOP10上市地產(chǎn)公司市值 ? TOP10地產(chǎn)公司開發(fā)規(guī)模 ? 其他地產(chǎn)公司開發(fā)規(guī)模 6 香港模式分析（ 3） 典型企業(yè) ? 房地產(chǎn)開發(fā)上下游的所有業(yè)務由集團內(nèi)不同的企業(yè)來承擔，各企業(yè)之間獨立核算，追求各自的經(jīng)濟效益。美國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的專業(yè)化經(jīng)營得益于幾個方面： 行業(yè)專業(yè)化 發(fā)達的金融 與中介市場 民主社會制度 房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)會 建筑業(yè)主管理者委員會 抵押銀行家協(xié)會 聯(lián)邦住宅抵押貸款 協(xié)會 住宅產(chǎn)業(yè)協(xié)會 房地產(chǎn)企業(yè)股東 多元化： 保險公司 養(yǎng)老基金等 房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資 基金 社會公眾資金等 完善的法律制度 健全的信用制度 有效行業(yè)監(jiān)管體系 8 美國模式分析（ 2） 成長軌跡 整合產(chǎn)業(yè)鏈，戰(zhàn)略擴張 兼并收購與戰(zhàn)略聯(lián)盟 產(chǎn)品多元化：市場細分 精細化經(jīng)營 產(chǎn)業(yè)鏈上下游企業(yè)的聯(lián)盟 20世紀 50年代 20世紀 70年代 20世紀 80年代 20世紀 90年代后 以 Pulte Homes 為例 區(qū)域擴張，重塑公司治理結(jié)構(gòu) 上市：從家族企業(yè)到上市公司 公司組織結(jié)構(gòu)的完善 產(chǎn)融結(jié)合模式 產(chǎn)融結(jié)合的經(jīng)營模式 現(xiàn)代管理制度與方式 專業(yè)化經(jīng)營路線 Pulte Homes 專注于住宅專業(yè)化 9 房地產(chǎn)企業(yè)商業(yè)模式的經(jīng)濟學分析 2 10 香 港 模 式 房企縱向擴張模式：多元化 vs專業(yè)化 房企橫向擴張模式：區(qū)域化 vs跨區(qū)域化 企業(yè)縱向擴張與橫向擴張模式的組合 美 國 模 式 房地產(chǎn)企業(yè)商業(yè)模式的經(jīng)濟學分析 11 ? 房企應采取多元化還是專業(yè)化模式 ? 房企應采取區(qū)域化還是跨區(qū)域發(fā)展模式 ? 企業(yè)縱向擴張與橫向擴張模式的組合 12 房地產(chǎn)企業(yè)縱向擴張模式的選擇 ? “香港模式”與“美國模式”之爭，主要問題在于 企業(yè)在擴張中應采取多元化還是專業(yè)化以及如何多元化和專業(yè)化 ? 假定企業(yè)經(jīng)營收益在一定條件下是確定的，那么企業(yè)追求利潤最大化，需要做到成本最小化： ◇ 生產(chǎn)成本 交易成本，企業(yè)傾向于內(nèi)部生產(chǎn) —— 縱向多元化 ； ◇ 生產(chǎn)成本 交易成本，企業(yè)傾向于市場采購 —— 專業(yè)化； ◇ 生產(chǎn)成本 =交易成本，企業(yè)多元化邊界趨于穩(wěn)定。 企業(yè)的資源稟賦適宜哪種擴張模式 ? 當規(guī)模經(jīng)濟效果好于范圍經(jīng)濟效果時，選擇區(qū)域化擴張 當范圍經(jīng)濟效果好于規(guī)模經(jīng)濟效果時，選擇跨區(qū)域擴張 區(qū)域化擴張 同一區(qū)域內(nèi)項目增多導致規(guī)模擴大，易形成 規(guī)模經(jīng)濟 跨區(qū)域擴張 企業(yè)跨區(qū)域擴張，使用共同的技術(shù)、廣告、品牌等，整合組織架構(gòu)，降低生產(chǎn)成本，追求 范圍經(jīng)濟 房地產(chǎn)企業(yè) 策略 16 ? 房企應采取多元化還是專業(yè)化模式 ? 房企應采取區(qū)域化還是跨區(qū)域發(fā)展模式 ? 企業(yè)縱向擴張與橫向擴張模式的組合 17 房地產(chǎn)企業(yè)商業(yè)模式的選擇 小 迅速膨脹 穩(wěn)定 起步期 企業(yè)規(guī)模 區(qū)域性 專業(yè)化 企業(yè)發(fā)展階段 成長期 成熟期 區(qū)域性 多元化 跨區(qū)域 專業(yè)化 跨區(qū)域 多元化 ? 房地產(chǎn)企業(yè)應在不同的發(fā)展階段，根據(jù)自身的規(guī)模和實際條件選擇合適的商業(yè)模式 18 中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式演變 3 19 中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展經(jīng)歷五個階段 1991 1994 1998 2023 1991前 20 由下圖 GDP增長率與房地產(chǎn)銷售增長率的關(guān)系可以看出 五個階段的劃分 21 中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展模式演變