【正文】 ，%，百?gòu)?qiáng)企業(yè)的整體盈利水平有了大幅提升。具有較大規(guī)模的全國(guó)性百?gòu)?qiáng)企業(yè)，可以借機(jī)通過兼并收購(gòu)等方式進(jìn)一步做強(qiáng)做大；而一些實(shí)力較強(qiáng)的區(qū)域性企業(yè)，可以繼續(xù)強(qiáng)化對(duì)現(xiàn)有布局城市的投入，有效提升重點(diǎn)區(qū)域的核心競(jìng)爭(zhēng)力，實(shí)現(xiàn)規(guī)模的穩(wěn)步增長(zhǎng)。區(qū)域布局的持續(xù)擴(kuò)張一方面可以有效分散政策與經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，保障企業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)的穩(wěn)定增長(zhǎng)，為經(jīng)營(yíng)規(guī)模的擴(kuò)大提供保障；另一方面，百?gòu)?qiáng)企業(yè)依托規(guī)?；?jīng)營(yíng)方式，進(jìn)行多區(qū)域、多城市項(xiàng)目的聯(lián)動(dòng)開發(fā)，在降低運(yùn)營(yíng)成本的同時(shí)獲取了更多利潤(rùn)增值，推動(dòng)企業(yè)利潤(rùn)規(guī)模的較快提升。百?gòu)?qiáng)企業(yè)規(guī)模化擴(kuò)張也表現(xiàn)為布局城市數(shù)量的持續(xù)增加。總資產(chǎn)均值為445億元，%；，%。鑒于百?gòu)?qiáng)企業(yè)在業(yè)務(wù)模式、布局結(jié)構(gòu)方面發(fā)展特點(diǎn)的不同，以及土地、資金等資源分布的不均衡性加強(qiáng)，未來(lái)百?gòu)?qiáng)企業(yè)內(nèi)部各梯隊(duì)之間的分化將更趨明顯。 2011年銷售額在700億以上的百?gòu)?qiáng)企業(yè)有5家，較上年增加了4家。在百?gòu)?qiáng)企業(yè)及行業(yè)中的領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)仍然較為顯著。（2）百?gòu)?qiáng)企業(yè)市場(chǎng)份額持續(xù)提升，內(nèi)部分化更趨明顯圖4百?gòu)?qiáng)企業(yè)20072011年市場(chǎng)份額及變化百?gòu)?qiáng)企業(yè)行業(yè)集中度持續(xù)提高，綜合實(shí)力TOP10企業(yè)領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)顯著。 在調(diào)控背景下，品牌軟實(shí)力更是百?gòu)?qiáng)企業(yè)獲取客戶持久關(guān)注、保持業(yè)績(jī)穩(wěn)定的利器。從銷售面積來(lái)看，這4家企業(yè)2011年二三線城市占比都達(dá)到80%以上，較上年平均提高3個(gè)百分點(diǎn)；從銷售額來(lái)看，二三線城市也為這些企業(yè)貢獻(xiàn)了大部分業(yè)績(jī)，如萬(wàn)科2011年二三線城市銷售額占比為78%，比上年提高了近9個(gè)百分點(diǎn)，龍湖則提升了14個(gè)百分點(diǎn)。圖3 部分百?gòu)?qiáng)標(biāo)桿企業(yè)20092011年二三線城市銷售額和銷售面積占比百?gòu)?qiáng)企業(yè)持續(xù)加大二三線城市的布局力度和拓展步伐，成為促進(jìn)其良好銷售表現(xiàn)的重要因素。其中，萬(wàn)科2011年上半年銷售額占全年比重較上年提高了20個(gè)百分點(diǎn)，較早鎖定了全年的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)。圖2 部分百?gòu)?qiáng)標(biāo)桿企業(yè)2011年上半年銷售占比情況百?gòu)?qiáng)標(biāo)桿企業(yè)順勢(shì)而為、先于市場(chǎng)主動(dòng)調(diào)整銷售策略，為保障全年業(yè)績(jī)奠定了良好基礎(chǔ)。積極調(diào)整銷售策略，業(yè)績(jī)?cè)鏊兕I(lǐng)先全國(guó)圖1 百?gòu)?qiáng)企業(yè)20082011年銷售增長(zhǎng)情況2011年，在宏觀調(diào)控持續(xù)深化的形勢(shì)下，中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)展現(xiàn)出了較強(qiáng)的抗波動(dòng)能力，經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)?cè)賱?chuàng)新高：在銷售表現(xiàn)方面，百?gòu)?qiáng)企業(yè)全年實(shí)現(xiàn)銷售總額16583億元，銷售面積16679萬(wàn)平方米，%%，均高于全國(guó)平均水平5個(gè)百分點(diǎn)左右，在促進(jìn)行業(yè)穩(wěn)健發(fā)展、保障國(guó)民經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)運(yùn)行方面繼續(xù)發(fā)揮著重要作用。中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)研究目的（1）通過企業(yè)規(guī)模性、盈利性、成長(zhǎng)性、穩(wěn)健性、融資能力、運(yùn)營(yíng)效率和社會(huì)責(zé)任等指標(biāo)的量化研究，發(fā)掘綜合實(shí)力強(qiáng)、經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健以及具備較強(qiáng)社會(huì)責(zé)任感的優(yōu)秀企業(yè)群體；（2）通過系統(tǒng)研究，打造“中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)”品牌，提升企業(yè)知名度和影響力，發(fā)揮百?gòu)?qiáng)企業(yè)的行業(yè)示范效應(yīng)，推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)做強(qiáng)做好做大； （3）通過企業(yè)評(píng)價(jià)，鼓勵(lì)企業(yè)為社會(huì)多做貢獻(xiàn)，以營(yíng)造行業(yè)重視社會(huì)責(zé)任的氛圍，發(fā)揮房地產(chǎn)業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)重要支柱產(chǎn)業(yè)和重要民生行業(yè)的作用。為此，中國(guó)房地產(chǎn)TOP10研究組啟動(dòng)“2012中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)研究”，以“順勢(shì)而為，穩(wěn)健發(fā)展”為主題，發(fā)掘行業(yè)中綜合實(shí)力強(qiáng)、成長(zhǎng)穩(wěn)健的優(yōu)秀房地產(chǎn)企業(yè)群體，鼓勵(lì)企業(yè)在理性認(rèn)識(shí)當(dāng)前形勢(shì)的基礎(chǔ)上，準(zhǔn)確把握發(fā)展節(jié)奏，抓住機(jī)遇做強(qiáng)做大。在此背景下，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出既“要堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖”，同時(shí)也要“促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展”，房地產(chǎn)行業(yè)將迎來(lái)變革和轉(zhuǎn)型。2012中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)研究報(bào)告中國(guó)房地產(chǎn)TOP10研究組2012年3月34 / 351 研究背景與目的由國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心企業(yè)研究所、清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所和中國(guó)指數(shù)研究院三家單位共同主辦的“中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)研究”，自2004年來(lái)已連續(xù)進(jìn)行了九年，引起了社會(huì)各界的廣泛關(guān)注，相關(guān)研究成果已經(jīng)成為評(píng)判房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)實(shí)力及行業(yè)地位的重要標(biāo)準(zhǔn)。2012年在國(guó)家積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策下，中國(guó)經(jīng)濟(jì)將穩(wěn)中求進(jìn)。優(yōu)秀房地產(chǎn)企業(yè)要積極順應(yīng)行業(yè)發(fā)展大勢(shì)，固本強(qiáng)基，提升企業(yè)經(jīng)營(yíng)水平，實(shí)現(xiàn)穩(wěn)健而有質(zhì)量的成長(zhǎng)，為行業(yè)樹立發(fā)展榜樣。在分析總結(jié)歷年研究經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，針對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的最新發(fā)展?fàn)顩r，研究組進(jìn)一步完善了研究方法和評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，繼續(xù)從規(guī)模性、盈利性、成長(zhǎng)性、穩(wěn)健性、融資能力、運(yùn)營(yíng)效率和社會(huì)責(zé)任感等七個(gè)方面全面、客觀地評(píng)價(jià)企業(yè)的綜合實(shí)力，引導(dǎo)企業(yè)持續(xù)健康的發(fā)展，促進(jìn)行業(yè)的良性發(fā)展、平穩(wěn)運(yùn)行。2 百?gòu)?qiáng)企業(yè)整體發(fā)展特點(diǎn)分析，市場(chǎng)份額持續(xù)提高（1）百?gòu)?qiáng)企業(yè)1 如無(wú)特別說明，本報(bào)告中的“百?gòu)?qiáng)企業(yè)”均指“2012中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)”；數(shù)據(jù)為“2012中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)”的歷年數(shù)據(jù)。基于對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行趨勢(shì)的準(zhǔn)確判斷，百?gòu)?qiáng)企業(yè)主動(dòng)調(diào)整市場(chǎng)定位和經(jīng)營(yíng)模式，依托靈活的銷售策略、均衡的市場(chǎng)布局和多年積累的品牌效應(yīng)，推動(dòng)業(yè)績(jī)較快增長(zhǎng)。萬(wàn)科、保利、恒大、中海等企業(yè)提前加大推盤力度，2011年上半年銷售額占全年比重均超過了50%，明顯超過了2010年同期的水平。百?gòu)?qiáng)標(biāo)桿企業(yè)還積極通過價(jià)格調(diào)整，提高項(xiàng)目去化率，下半年銷售均價(jià)平均下調(diào)超過1000元，中海2011年下半年銷售均價(jià)更是降低了近20%，有效地促進(jìn)了銷售，保障了全年業(yè)績(jī)的增長(zhǎng)。恒大、萬(wàn)科、保利、龍湖等百?gòu)?qiáng)企業(yè)繼續(xù)加快向二三線城市拓展的步伐，在優(yōu)化業(yè)務(wù)布局的同時(shí)，為業(yè)績(jī)的可持續(xù)增長(zhǎng)提供了重要保障。二三線城市前幾年拿地成本較低，而近兩年來(lái)房?jī)r(jià)上漲幅度普遍高于一線城市，為這些早期布局二三線市場(chǎng)的百?gòu)?qiáng)標(biāo)桿企業(yè)提供了較大的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)空間。由于消費(fèi)者對(duì)企業(yè)品牌的高度認(rèn)同，百?gòu)?qiáng)企業(yè)在一線城市銷售溢價(jià)高于同行，進(jìn)入二三線城市后品牌優(yōu)勢(shì)更加明顯，特別是全國(guó)布局的百?gòu)?qiáng)企業(yè)，其品牌聯(lián)動(dòng)效應(yīng)促進(jìn)各地市場(chǎng)旺銷，%，銷售溢價(jià)水平也明顯居于行業(yè)前列，有力支撐了全年的銷售表現(xiàn)。%，%，；在市場(chǎng)調(diào)整與整合的過程中，百?gòu)?qiáng)企業(yè)的市場(chǎng)地位進(jìn)一步鞏固，帶動(dòng)行業(yè)集中度持續(xù)提高。百?gòu)?qiáng)企業(yè)內(nèi)部陣營(yíng)間的分化繼續(xù)加快。銷售額前5名企業(yè)的整體實(shí)力迅速增強(qiáng)，銷售額均值同比漲幅超過20%，與其它百?gòu)?qiáng)企業(yè)間的差距進(jìn)一步擴(kuò)大。，規(guī)模提升擴(kuò)大布局圖5 百?gòu)?qiáng)企業(yè)20072011年資產(chǎn)狀況及變化百?gòu)?qiáng)企業(yè)2011年資產(chǎn)規(guī)模持續(xù)增長(zhǎng)。雖然總資產(chǎn)增速仍快于凈資產(chǎn)，但兩者的增長(zhǎng)更趨協(xié)調(diào)，主要是由于百?gòu)?qiáng)企業(yè)2011年適度控制了負(fù)債的增長(zhǎng)速度，有效改善了資產(chǎn)增長(zhǎng)質(zhì)量。百?gòu)?qiáng)企業(yè)2011年布局的城市數(shù)量進(jìn)一步增加：，；位居百?gòu)?qiáng)企業(yè)綜合實(shí)力11，較2010年同期也有不同程度增加。需要注意的是，百?gòu)?qiáng)企業(yè)需緊密結(jié)合自身的發(fā)展戰(zhàn)略、資源條件、管理水平等情況，確定與企業(yè)能力相匹配的發(fā)展節(jié)奏，謹(jǐn)防盲目擴(kuò)張規(guī)模帶來(lái)的運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。，高效運(yùn)營(yíng)保障盈利質(zhì)量（1）凈利潤(rùn)均值突破20億，大型企業(yè)盈利能力進(jìn)一步增強(qiáng)圖6 百?gòu)?qiáng)企業(yè)20082011年?duì)I業(yè)收入與凈利潤(rùn)及變化百?gòu)?qiáng)企業(yè)2011年的營(yíng)業(yè)收入和凈利潤(rùn)均值持續(xù)增長(zhǎng)，盈利規(guī)模不斷提升。其中，凈利潤(rùn)超過10億的企業(yè)數(shù)量較上年增加7家，凈利潤(rùn)超過30億的企業(yè)數(shù)量較上年增加4家，大型企業(yè)的盈利能力進(jìn)一步增強(qiáng)。相比之下，總資產(chǎn)收益率均值降幅較大。凈利潤(rùn)率的下降源于受調(diào)控政策影響，在銷售放緩和成本高企的雙重壓力下，房地產(chǎn)行業(yè)的利潤(rùn)增長(zhǎng)空間被大幅擠壓：銷售壓力讓企業(yè)增加了更多的廣告、促銷投入，同時(shí)受當(dāng)期結(jié)算收入增速低于當(dāng)期實(shí)際銷售增速的疊加影響，2011年百?gòu)?qiáng)企業(yè)的銷售費(fèi)用率同比提升明顯；2011年的高通脹和融資成本上升也使百?gòu)?qiáng)企業(yè)的管理、財(cái)務(wù)成本費(fèi)用增加較快，%，也在一定程度上影響了企業(yè)的盈利表現(xiàn)。圖8 百?gòu)?qiáng)企業(yè)20092011年運(yùn)營(yíng)效率指標(biāo)分析百?gòu)?qiáng)企業(yè)2011年的周轉(zhuǎn)率均有不同程度下降：，；，存貨轉(zhuǎn)化為現(xiàn)金的速度放緩，存量資產(chǎn)的利用效率有所降低。從數(shù)據(jù)看，2011年，%，增幅較為明顯。圖9 部分百?gòu)?qiáng)標(biāo)桿企業(yè)2010年、2011年運(yùn)營(yíng)效率邊界及變化在利潤(rùn)率降低及去庫(kù)存的雙重壓力下，房地產(chǎn)企業(yè)原有的粗放式盈利模式遭遇挑戰(zhàn)， 百?gòu)?qiáng)企業(yè)也在提高銷售凈利率與加快資金周轉(zhuǎn)的博弈中日趨分化。將近兩年盈利能力T