【文章內容簡介】 景觀優(yōu)勢 綠色生態(tài) 告別黑白辦公時代 本案設置奇偶層，每層設計挑高空中露臺、陽臺之外，南向空間還能觀賞到江南一品小區(qū)內部的優(yōu)美景觀。 產品優(yōu)勢 挑高空中露臺、陽臺，營造優(yōu)美休閑空間 本案 奇偶層，每層設計挑高空中露臺、陽臺，產品設計優(yōu)勢明顯，入駐的企業(yè)職員在忙碌的工作期間充分享受到自然的愜意。 裝修優(yōu)勢 高標準精裝 匹配國際商務 室內礦棉板吊頂 ， 配置隔柵燈 ，鋪設網絡架空地板 ， 網絡電源預埋到戶 ， 中央空調分戶計量 ，無框不銹鋼玻璃門 ， 精裝修標準交付讓客戶真正體會到省時 、省力又省心； 寧興品牌，中國開發(fā) 500強 寧興控股的寧盛置業(yè)有限公司，具有國家二級房產開發(fā)企業(yè)資質，擁有 4家控股房產公司，總開發(fā)面積已逾 100萬平方米，中國開發(fā)企業(yè) 500強， 已樹立良好的品牌優(yōu)勢 。 品牌優(yōu)勢 本案 SWOT分析 S SWOT W 0 T 劣勢 (weakness) 機會 (opportunity) 威脅 (threat) 優(yōu)勢 (strength) 項目位于高新區(qū)核心區(qū)，地段優(yōu)越； 項目只租不售，運營模式優(yōu)勢明顯； 生態(tài)環(huán)境佳，辦公環(huán)境優(yōu)美； 項目帶有挑高空中露臺、陽臺，產品優(yōu)勢明顯； 中國開發(fā) 500強，品牌價值高； 項目高標準精裝修，企業(yè)可直接入駐。 項目得房率較低，寫字樓通常得房率約 70%，本項目得房率 66%； 交付寫字樓對外招租及純租賃寫字樓體量較大，競爭較激烈。 高新區(qū)首座純租賃寫字樓，填補區(qū)域內的空白； 優(yōu)惠的稅收政策吸引區(qū)外企業(yè)爭相入駐。 項目客群定位 第五章 客群定位 寧波作為一個港口城市，金融、物流、船務、貿易已成為寧波市主導產業(yè)，高新區(qū)內進駐的企業(yè)主要以貿易和高科技類型為主、以金融、物流業(yè)為輔。東部新城將集聚全球金融、物流行業(yè)巨頭。 因此，本案的客群定位主要為： 貿易、金融、高科技類型的企業(yè) 客戶群分類： 對于純租賃的寫字樓，我們的客群可謂足夠廣泛，但是就其出發(fā)點分類，一共可以分為以下幾種： 資金流較緊張型，無須太多投入，直接入駐。 業(yè)務分布較廣型，根據業(yè)務側重點可隨時更換辦公區(qū)域 外來企業(yè)，國外企業(yè)無法擁有國內物業(yè) 其他與高新區(qū)其他核心企業(yè)配套企業(yè) 資金流較緊張型 不希望將幾百萬、上千萬元資金投入固定資產，而將其運轉起來，用以制造更多財富。但是，由于企業(yè)發(fā)展需要，也渴望入駐一個檔次感強、相關行業(yè)齊聚的寫字樓。 業(yè)務廣泛型 由于業(yè)務區(qū)域較廣，在不同時期，各項業(yè)務的側重點不同，因此隨時可能更換辦公環(huán)境以達到最佳的辦公效率。此類企業(yè)，流動性較大，所以對純租賃寫字樓需求較強。 外來需求型 隨著寧波的快速發(fā)展，越來越多的跨國企業(yè)在寧波設置辦事處、分公司。由于受限于國外總部支配，未必需要在中國境內購買物業(yè)，而且相關的物權法也限制了這部分國際企業(yè)的購買權力。租賃，便成為他們的第一選擇。 相關追隨型企業(yè) 各行各業(yè)都具備極強的關聯(lián)性。隨著高新區(qū)、東部新城大量寫字樓的交付使用、集群效應顯現(xiàn)。必然吸引大量與這些即將入駐企業(yè)相關行業(yè)的企業(yè)。這類企業(yè)，資金實力相對較弱，但與大牌企業(yè)的業(yè)務發(fā)展息息相關，因此，他們也有著很強的入駐需求。租賃，也就成為他們不二的選擇。 第六章 項目租金定價及物業(yè)管理費建議 高新區(qū) 鄞州南部商務區(qū) 海曙西 三江口 商務區(qū) 區(qū)域較為成熟、性價比較高 典型項目： 麗園尚都、 科創(chuàng) 大廈 租金 ： /㎡ .天 依托高新區(qū)產業(yè)基礎和政策優(yōu)勢 典型項目：萬特商務中心 寧波研發(fā)園、 綠園大廈 租金 ： — /㎡ .天 區(qū)域非常成熟、 地段認可度較高 典型項目：環(huán)球中心、銀泰國際、時代廣場、恒隆中心、 萬豪中心、中信銀行大廈 租金 ： 23元 /㎡ .天 快速發(fā)展區(qū)域 典型項目：博納國際、商會大廈、總部一號、奧克斯大廈、廣博大廈 租金： /㎡ .天 東部新城 區(qū)域 區(qū)域未來潛力較大 典型項目：城投大廈、金融中心 租金： /㎡ .天 各板塊租金圖 江東區(qū) 區(qū)域成熟、商務配套齊全 典型項目：泰富廣場、世紀東方廣場、波特曼、利時大廈 租金： /㎡ .天 寧波各區(qū)塊字樓整體平均租金約為： 三 江 口 商 務區(qū)： /㎡ .天 高 新 區(qū) ： /㎡ .天 東 部 新 城： /㎡ .天 江 東 區(qū)： /㎡ .天 南部商務區(qū)一期： /㎡ .天 各板塊租金梳理 價格構成分析 各區(qū)寫字樓租金價格的依據 同類區(qū)域、同等品質權重對比 參照項目 九五國際廣場 萬特商務中心 綠園大廈 濱江國際廣場 和豐創(chuàng)意廣場 本案 評分標準 權重 評分（ X1） 評分（ X2） 評分（ X3） 評分（ X4） 評分（ X5） 評分（ X6） 社區(qū)規(guī)劃（ 25） 社區(qū)規(guī)模 5% 5 5 5 5 5 5 園林景觀 7% 6 6 6 6 7 7 建筑外觀 4% 3 3 4 4 4 4 戶型設計 9% 7 7 9 8 8 6 社區(qū)配套（ 35） 地 段 20% 19 18 20 20 20 19 交 通 7% 6 6 7 6 7 6 內部配套 5% 4 4 4 4 4 4 周邊配套 3% 3 2 2 2 2 3 產品類型（ 5） 花園辦公 10% 8 8 9 9 8 9 其他（ 10） 產品品質 5% 4 4 5 4 4 5 物業(yè)管理 5% 3 4 5 4 4 4 開發(fā)商品牌 10% 8 8 10 8 9 10 企劃包裝 10% 7 9 9 8 8 10 總評分 100% 83 84 95 88 90 92 各項目租金（元） P1（ a） 1 P2（ a） 1 P3（ a） P4（ a） P5（ a） 2 參照權重（ %） Y1 15% Y2 15% Y3 35% Y4 20% Y5 15% 加權后價格（元） P1（ b） P2（ b） P3（ b） P4（ b） P5（ b） 本項目加權后平均價格 本項目產品價格 本案定價原則：結合市場價格以及本案配置、所處地理位置、以及本案運營模式制定價格。 建議本案定價： /平方 /天 高新區(qū) 鄞州南部商務區(qū) 海曙西 三江口 商務區(qū) 區(qū)域較為成熟、性價比較高 典型項目： 麗園尚都、 科創(chuàng) 大廈 物業(yè)管理費 ： /㎡ .月 依托高新區(qū)產業(yè)基礎和政策優(yōu)勢 典型項目：萬特商務中心 寧波研發(fā)園、 綠園大廈 物業(yè)管理費 ： /㎡ .月 區(qū)域非常成熟、 地段認可度較高 典型項目：環(huán)球中心、銀泰國際、時代廣場、恒隆中心、 萬豪中心、中信銀行大廈 物業(yè)管理費 ： /㎡ .月 快速發(fā)展區(qū)域 典型項目：博納國際、商會大廈、總部一號、奧克斯大廈、廣博大廈 物業(yè)管理費： 46元 /㎡ .月 東部新城 區(qū)域 區(qū)域未來潛力較大 典型項目：城投大廈、金融中心 物業(yè)管理費： /㎡ .月 各板塊物業(yè)管理費圖 江東區(qū) 區(qū)域成熟、商務配套齊全 典型項目：泰富廣場、世紀東方廣場、波特曼、利時大廈 物業(yè)管理費： /㎡ .月 寧波各區(qū)塊字樓整體平均物業(yè)管理費約為： 三 江口 商 務區(qū)： /㎡ .月 高 新 區(qū) ： /㎡ .月 東 部 新 城： /㎡ .月 海 曙 區(qū)： /㎡ .月 江 東 區(qū)： /㎡ .月 南部商務區(qū)一期： /㎡ .月 各板塊物業(yè)管理費梳理 結合寧波寫字樓市場各板塊現(xiàn)在的物業(yè)管理費，建議本項目物業(yè)管理費控制在 46元 /㎡ .月之間。 產品建議 第七章 ?在可能的情況下建議本項目的員工餐廳對寫字樓業(yè)主開放，解決用餐之憂； 硬件建議一： 硬件建議二： ? 建議在寫字樓戶外統(tǒng)一安裝大型廣告位，以供入住企業(yè)使用（使用廣告位要求由甲方制定）； 硬件建議三： ? 建議在奇數層的的朝南陽臺設置景觀綠化，休閑座椅， 放松心情，打破傳統(tǒng)寫字樓的溝通障礙 軟件建議一 ? 建議去掉現(xiàn)有 1 14層數字，可用12A,12B代替； ? 向高新區(qū)管委會申請“一樓一策”，吸引優(yōu)質企業(yè)進駐； 建議： 甲方選聘全球五大行：第一太平戴維斯、仲量行、戴德梁行、高力國際及 CBRE直接進駐管理或只做物業(yè)顧問，甲方自己管理。 此外也可選擇本土品牌：綠城等物業(yè)公司進駐管理。 軟件建議二 CBRE（ 世邦魏理仕 ） 總部位于美國加利福尼亞州洛杉磯，是標準普爾500強企業(yè)，為全球最大的商業(yè)地產服務公司 (按 2023年的營業(yè)額計算 ) 。 CBRE物管顧問有兩種形式 費用 3萬一年，基本什么都不管，只是借個名義。 薪酬制：所有人員費用由甲方承擔，人員由 CBRE提供，另外甲方每年另行支付 CBRE物管費用 10— 30萬 企劃篇 我們的目標 ： 打造大東城獨具特色的寫字樓 引領一種全新的國際商務模式 ? 第一部分 我們項目有什么 ? 第二部分 消費者需要什么 ? 第三部分 我們說什么 ? 第四部分 我們怎么說或做 策略思路 我們項目有什么 第一章 項目核心價值 品牌價值 + 區(qū)域價值 + 產品價值 寧興大廈 三大 價值 【 核心優(yōu)勢 】 高新區(qū)核心 區(qū)域發(fā)展前景 寧興大廈 項目核心價值 【 基礎優(yōu)勢 】 坐擁東城門戶 依托東部新城高端配套 【 差異優(yōu)勢 】 純租賃 +綠色生態(tài)商務 小結 大東城門戶地位 +高新區(qū)核心 之上的“純租賃生態(tài)商務平臺” 客戶需要什么 第二章 客戶描述：處于上升期的中小企業(yè) 他們處于企業(yè)發(fā)展的上升通道，隨著企業(yè)實力快速的增加，他們目前所在的辦公場所將不能滿足他們的需求，他們希望找到一個能匹配他們自身實力的高性價比寫字樓、既有合適的租金、又有不錯的商務平臺。 客戶描述：國內、國際企業(yè)總部 他們未必是寧波本土企業(yè)，但是在國內乃至國際屬于知名的企業(yè)，他們并不打算在寧波置業(yè)，他們需要的是一處符合他們身份和需求的寫字樓作為區(qū)域總部，本案的純租賃項目十分符合他們的要求。 他們的共同需求 在寧波未來發(fā)展的方向上 尋找一個符合自我身份的 與國際商業(yè)潮