【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 區(qū)占 10%， 港澳臺(tái)或國(guó)外客戶占 5% 新景世紀(jì)城 投資客戶 60— 70%，其中 80% 客戶以長(zhǎng)期投資 （租賃）為目的 以廈門本地客群、泉州安溪、晉江一 帶的投資客戶為主達(dá) 60%，省內(nèi)其他 地區(qū)客戶如漳州、龍巖等占 10—— 20%，省外地區(qū)及港澳臺(tái)客戶占 20% 立信廣場(chǎng) 投資自用比例達(dá) 5：5 泉州、晉江客戶占 50%，進(jìn)駐廈門本地的公司占 30%，境外客群占 20% 華龍大廈 投資客占 70— 80%，自用偏少 港臺(tái)等境外投資客占了很大一部分 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 典型項(xiàng)目分析 國(guó)際銀行 工地位置： 鷺江道與中山路交匯處 規(guī) 劃情況： 總建筑面積 56166㎡ ，物業(yè)公攤 %；總 32層，車位 136個(gè)；其中7~30層為寫字樓，面積 83㎡ 起。 租金： 租金 60~80元 /㎡ ?月 ，大面積用戶租金最多可 ； 物業(yè)顧問(wèn)： 世邦魏理化； 物業(yè)管理費(fèi)： 18元 /㎡ ?月（和公攤、水電費(fèi)、空調(diào)費(fèi)、維修） 設(shè)備： 全國(guó)第一家采用變風(fēng)量、變水量智能調(diào)溫空調(diào)、寬帶網(wǎng)、程控交換機(jī)、廈門最先進(jìn)的通訊系統(tǒng)及綜合布線。 入駐企業(yè)：外資企業(yè)、航運(yùn)公司、上市公司、 IT及高科技行業(yè)、外資銀行等； 配套： 餐廳（ 4層），會(huì)議室、會(huì)所及其他（ 3 32層為廈門最高檔會(huì)所）。 綜合評(píng)析 交通便捷，與鼓浪嶼隔海相望，景觀不錯(cuò)；大樓空調(diào)先進(jìn)，全國(guó)第一家采用變風(fēng)量，變水量智能調(diào)溫空調(diào)；是廈門比較現(xiàn)代化的甲級(jí)寫字樓。 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析 裕景中心 客戶定位： A歐、美、日、澳洲等西方發(fā)達(dá)工業(yè)國(guó)家的實(shí)力企業(yè)，對(duì)廈門有投資或貿(mào)易意 愿的重要消費(fèi)者； B 東南亞地區(qū)及港澳臺(tái)的實(shí)力企業(yè)； C 國(guó)內(nèi)大中型知名企業(yè)，為尋 求自身的發(fā)展，特別以房地產(chǎn)、金融為主。 裕景中心工地圍墻（尚未施工） “ 裕景中心”，位于廈門市鷺江道與廈禾路交匯處，地處城市核心，與海上花園－鼓浪嶼 隔海相望，雄距 CBD中心，商務(wù)辦公氛圍濃厚，交通便捷，自然環(huán)境優(yōu)越，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯。 本著定位于世界級(jí)城市商業(yè)綜合體的項(xiàng)目遠(yuǎn)景，裕景中心總用地面積 21,810㎡ ，總體規(guī) 劃面積約 35萬(wàn)平方米，擁有 4棟塔樓和 1座裙樓商場(chǎng)。包含 6萬(wàn)平米的超五星級(jí)酒店、 1萬(wàn)多 平米的酒店式服務(wù)公寓、近 17萬(wàn)平米的甲級(jí)寫字樓、 4萬(wàn)平米的頂級(jí)商業(yè)物業(yè)以及 1,600個(gè) 的大型地下停車場(chǎng)等全方位配套設(shè)施。 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 廈門財(cái)富中心 開工日期： 2022年 9月 8日 竣工日期： 預(yù)計(jì)為 2022年底 總建筑面積： ，地上 39層，地下 5層，電梯 14臺(tái)。 地理位置： 坐落在曾經(jīng)的廈門第一高樓 ——— 廈門建行大廈旁，面朝西海域、鼓浪嶼， 概況： 預(yù)計(jì)投入 10億元、計(jì)劃建設(shè)高度 218米，為當(dāng)前廈門第一高樓；層高 ，凈高 ，超低公攤，面積使用率 75%，東側(cè)設(shè)置花池與花園露臺(tái)，以打造海景生態(tài)世界級(jí)寫字樓為目標(biāo)。 客戶分析： 主要是國(guó)有大中型企業(yè)、大型民營(yíng)企業(yè)、大中型外資企業(yè)等租金承受能力比較強(qiáng)的高端客戶。 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 總體特點(diǎn) 在購(gòu)物中心扎堆的同時(shí)，高端商業(yè)、休閑商業(yè)和特色商業(yè)卻十分缺乏。 ■廈門商業(yè)地產(chǎn)正呈現(xiàn)出一個(gè)全新的棋局 ■商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作的核心將由商業(yè)地產(chǎn)銷售轉(zhuǎn)變?yōu)樯虡I(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng) ■商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的重點(diǎn)將從大型購(gòu)物中心轉(zhuǎn)變?yōu)楦叨?、休閑、特色商業(yè) 市場(chǎng)背景 商業(yè)市場(chǎng) 分類市場(chǎng)分析 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 SM城市廣場(chǎng) 項(xiàng)目地址：嘉禾路與仙岳路交界處 開發(fā)商：廈門 SM商業(yè)城有限公司 基本規(guī)劃：商場(chǎng)超市： 126,000m178。； 大廈： 170,000m178。 車位： 1500個(gè) 業(yè)種、業(yè)態(tài)分布 1F 地下一層：沃爾瑪超市、精品、餐飲等 1F 百貨：名牌運(yùn)動(dòng)服裝、服飾精品、名牌皮具、餐飲、通信客服中心、麥當(dāng)勞、肯德基等 2F 百貨：品牌男女服飾、內(nèi)衣、童裝、運(yùn)動(dòng)品牌、餐飲等 3F 書城、數(shù)碼產(chǎn)品、手機(jī)、小家電、家居飾品、餐飲等 4F 家具、床上用品、家居飾品等 5F 美食廣場(chǎng)、娛樂(lè)天地、休閑服飾、箱包皮具等 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 租賃情況 B1F 200250元 / m178。/月 1F 250— 350元 / m178。/月 2F 200— 250元 / m178。/月 3F 150— 200元 / m178。/月 4F 80— 120元 / m178。/月 5F 60元 / m178。/月左右 綜合分析： （ 1）、 SM城市廣場(chǎng)作為廈門現(xiàn)有大型購(gòu)物中心的龍頭，其強(qiáng)大的經(jīng)營(yíng)體量與規(guī)范的商業(yè)業(yè)態(tài)，成為目前廈門消費(fèi)者購(gòu)物的優(yōu)先選擇場(chǎng)所； （ 2）、江頭區(qū)域作為廈門進(jìn)出島的咽喉要塞，其交通樞紐的重要戰(zhàn)略地位造就了 SM城市廣場(chǎng)所需的龐大消費(fèi)群體，每天周邊居民與外地消費(fèi)人群為些聚集了二、三十萬(wàn)人次的流量，匯聚出 SM城市廣場(chǎng)的商業(yè)消費(fèi)巨大力量； （ 3）、江頭片區(qū)作為廈門近年來(lái)新興開發(fā)的新區(qū)，期間居住了近三十萬(wàn)的人群，且以外來(lái)人口占絕大多數(shù)，他們沒有老廈門人長(zhǎng)期養(yǎng)成的購(gòu)物首選中山路的生活習(xí)慣，為方便自己進(jìn)出， SM城市廣場(chǎng)就成為他們購(gòu)物首選場(chǎng)所，由些產(chǎn)生的巨大吸引力也將廈門及外地居民大量引入，使 SM城市廣場(chǎng)成為目前僅有能與中山路相抗衡的經(jīng)濟(jì)圈； （ 4）、 SM城市廣場(chǎng)巨大的地面停車場(chǎng)地，為來(lái)些購(gòu)物的消費(fèi)者停車提供了方便； （ 5）、內(nèi)部業(yè)態(tài)較為規(guī)范，商品種類繁多，休閑娛樂(lè)、餐飲設(shè)施充足，消費(fèi)者購(gòu)物休閑一條龍消費(fèi)體系完善； （ 6）、來(lái)雅百貨、沃爾瑪、肯德基、麥當(dāng)勞、電影院等主力店的進(jìn)駐，將整個(gè)商場(chǎng)大型 MALL的綜合業(yè)態(tài)有機(jī)的結(jié)合起來(lái)，構(gòu)筑成為盒式商業(yè)經(jīng)營(yíng)典范。 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 明發(fā)商業(yè)廣場(chǎng) 項(xiàng)目地址：廈禾路與蓮前西路交匯處 基本規(guī)劃：大型主力店綜合購(gòu)物中心， 商鋪： 40萬(wàn) m178。；車位 2,000個(gè) 功能劃分： A區(qū)為購(gòu)物區(qū)； B區(qū)為專業(yè)市 場(chǎng)區(qū)（建材 /酒吧）； C區(qū)為休閑娛樂(lè)區(qū)； D區(qū)為國(guó)際品牌旗艦區(qū)； G區(qū)為綜合區(qū)。 銷售模式：帶租約銷售，返租回報(bào)率 %；年限：地上 50年地下 40 — 1F 超市、精品、打折服裝、美食廣場(chǎng)、國(guó)美電器、臺(tái)灣迪諾親子樂(lè)園、輕飲咖啡廳等 1F 中高檔服裝、精品、百貨、酒吧、餐飲、運(yùn)動(dòng)品牌、建材超市等 2F 服裝：男裝、女裝；家具、 KTV、百貨、建材超市等 F 童裝、床上用品、百貨、 KTV、電影院等 4F 部分 KTV 樓層規(guī)劃 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 均價(jià) /m178。；最高價(jià)： /m178。 最低價(jià)： 9,000元 / m178。 B1F / m178。；最高價(jià)： 3萬(wàn)元 /m178。，占 5% ，最低價(jià)： /m178。占 15% 1F /m178。；最高價(jià)： /m178。占 10% 最底價(jià)： /m178。占 10% 2F /m178。；最高價(jià)： /m178。占 5% 最底價(jià)： /m178。占 20% 3F /m178。；最高價(jià)： /m178。占 5% 最底價(jià)；： 9,000元 /m178。占 20% 租賃情況 年回報(bào)率 06年 1月 5日前統(tǒng)一按 %收取， 1月 5日后按 8%收取。 綜合分析： （ 1）作為廈門最大的商業(yè)集中場(chǎng)所，龐大的體量（ 40萬(wàn)平）便于形成超大型 MALL型態(tài)； （ 2）地處富山商圈核心三角區(qū)的一角，其周邊商業(yè)氛圍濃厚，交通便利； （ 3）政府支持力度大，大力引進(jìn)世界五百?gòu)?qiáng)企業(yè)（百安居、家樂(lè)福、歐倍德、時(shí)代華納） 與香港新世界作主力店，為這個(gè)巨大的商業(yè)航母安上強(qiáng)力的推動(dòng)器； （ 4）交通流線較為不足，臨快速主干道，人流困難； （ 5）區(qū)域過(guò)大，部分位置成為商業(yè)死角，與臨近商業(yè)融合性較差； （ 6）開發(fā)商實(shí)力有限，未能將商業(yè)氣氛營(yíng)造起來(lái)急于銷售，投資前景有一定風(fēng)險(xiǎn)，體量 過(guò)大，市場(chǎng)消化力有限。 租售情況 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 名匯銅鑼灣廣場(chǎng) 項(xiàng)目規(guī)劃 總占地面積 20,130m178。 總建筑面積 91,803m178。（其中商業(yè) 75,000 m178。左右，酒店式公寓 1,6000 m178。左右） 車位總數(shù) 地下 233個(gè)，地上 200個(gè) B1F 運(yùn)動(dòng)、數(shù)碼 1F 特色服裝 2F 品牌服裝 3F 家居 4F 影院、美食 中山路、思明東路、霞溪路、古城西路 業(yè)種、業(yè)態(tài)分布 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 1F 25,000— 33,000元 /m178。 1F 41,000— 82,000元 /m178。 2F 26,000— 40,000元 /m178。 3F 20,000— 36,000元 /m178。 4F 18,000— 20,000元 /m178。 5F 15,000— 18,000元 /m178。 產(chǎn)權(quán)式 獨(dú)立 銷售模式 獨(dú)立店銷售 商管公司 升名匯物業(yè)管理 年限 返租三年 返租回報(bào)率 年回報(bào)率 8% 綜合分析： （ 1） 統(tǒng)一招商，返租，回報(bào)率 8%。 （ 2）眾多的休閑娛樂(lè)場(chǎng)所， 300m以海洋為主題的立體式景觀主街。 （ 3）眾多主力店帶動(dòng)獨(dú)立店面。 （ 4）門面 3000萬(wàn)元的迪斯尼咕咕鐘，非常的大氣豪華。 （ 5） 4個(gè)大中庭，每個(gè)中庭主題都不一樣。 （ 6）銅鑼灣百貨的進(jìn)駐，為名匯帶來(lái)活力。 （ 7） 55部手扶梯， 2部觀景電梯，動(dòng)向清楚分明。 （ 8）敞開式的景觀主街，運(yùn)用中央冷卻塔，避免懸掛空調(diào)主機(jī)帶來(lái)的不美觀。 銷售情況 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 一、 SOHO辦公市場(chǎng)分析 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 市場(chǎng)概況 起步晚，且仍處于初級(jí)發(fā)展階段； 當(dāng)前在經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目不多，且檔次比較低； 有一定的可替代品（如：低檔辦公樓、酒店式公寓等）； 后續(xù)供應(yīng)量不大。 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 項(xiàng)目概況： 位于濱北市政府旁，是集辦公、商務(wù)、會(huì)議、培訓(xùn)于一體。 規(guī)劃面積： 24樓為辦公區(qū)間，主力面積位于 40100平方米。 裝修標(biāo)準(zhǔn)： 精裝修并配辦公家具，并配有節(jié)能環(huán)保空調(diào)、衛(wèi)星電視等設(shè)施。 服務(wù)配套： 提供包括翻譯、酒店定房、信件收發(fā)服務(wù)；來(lái)電留言、禮賓接待、文書處 理、行政支援、會(huì)議支援、通訊支援等服務(wù)。 配套設(shè)施： 面積約 2400平方米經(jīng)理人會(huì)所， 內(nèi)設(shè)健身房、瑜伽室、游泳池 等；公共區(qū)域設(shè)有沙發(fā)區(qū)、洽 談間、休息區(qū)及臨時(shí)秘書等。 客戶情況： 員工 310人左右的外資、外地企業(yè)， 貿(mào)易型、服務(wù)型、咨詢型企業(yè)居多。 租金： 現(xiàn)租金在 80120元 /平方米 /月之間 （含水電費(fèi)、公推、物業(yè)等費(fèi)用）。 典型項(xiàng)目分析 Bingo商務(wù)中心 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 項(xiàng)目概況： 項(xiàng)目位于富山商圈，共 19層，于 2022年建設(shè)完成。 面積規(guī)劃： 主力戶型面積在 40100平方米左右。 客戶情況： 起步型小型公司為主，且行業(yè)主要為貿(mào)易、租賃、咨詢等。 租金： 現(xiàn)租金 3850元 /平方米 /月左右，平均售價(jià)在 11500元 /平方米左右。 騰王閣 SOHO大廈 項(xiàng)目外觀 項(xiàng)目大堂 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 棟號(hào) 樓層 規(guī)劃 1號(hào)樓 26層 其中 13層為商業(yè)裙樓，建筑面積 11820平米，層高 ； 426層為辦公樓，建筑面積 38950平米，層高，規(guī)劃為單元面積 60100平米 SOHO辦公樓 23號(hào)樓 31層 其中 14層為商業(yè)裙樓，建筑面積 14330平米，層高 ； 531層為辦公樓，建筑面積 80190