【文章內(nèi)容簡介】 實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 城市的地位將日益凸顯，加之人居環(huán)境的改善和城 市品牌的提升，綜合競爭能力不斷增強。許多閩南金三角地區(qū)實力雄厚的企業(yè)也開始注意樹立公司品牌和企業(yè)形象，辦公樓便是他們展示經(jīng)濟實力和地位的極佳場所。因此我們相信廈門寫字樓市場未來是道路曲折，但前途光明的！ （六）寫字樓開發(fā)方向分析 一位未來學家曾經(jīng)預言：在將來，企業(yè)的發(fā)展機會將屬于兩個極端，一就是“巨無霸”型的企業(yè)，二就是專業(yè)型的小企業(yè)，他們都擁有不可替代的社會功能。 規(guī)模小、投入少的企業(yè)都希望能在繁華的市中心找到適合自己的辦公空間，與一些知名的大公司比肩為鄰，尋找進一步發(fā)展的成長空間。但事實是，由于不少寫 字樓用房面積過大、費用高，市場上可供選擇的經(jīng)濟型寫字樓較少，一定程度上使眾多的中小型公司只能寄居于居民小區(qū)。 有專業(yè)人士從目前廈門房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系分析，供求雙方存在一個矛盾，即過剩的大面積、功能分散的高檔寫字樓，與短缺的、集合各種社會功能的經(jīng)濟型寫字樓之間的矛盾。產(chǎn)生這種矛盾的很大一部分原因就是，不少開發(fā)企業(yè)為了片面追求利益的最大化，不愿意在住宅市場形勢大好的情形下去開發(fā)寫字樓，更不愿意在一些經(jīng)濟型寫字樓項目上動腦筋，從而忽略了業(yè)已存在的巨大需求。 事實上，不少公司表示其實他們也不愿意“蝸居”居民小 區(qū)。要 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn) 資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 堵更要疏，有業(yè)界人士建議相關(guān)政府部門應加強引導，從規(guī)劃到建設(shè)進行把關(guān)，如果市場上可供選擇的寫字樓多，那么一些小公司不僅不會把住所選在住宅樓里，就連已經(jīng)開在小區(qū)里的公司自己都會慢慢搬離。 寫字樓事實上目前也并不是到了稀缺的地步，根據(jù)市建設(shè)與管理局的統(tǒng)計，截至今年 5 月，全市辦公寫字樓空置 萬平方米，商業(yè)營業(yè)用房空置面積 萬平方米。市建設(shè)與管理局的房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理處同時表示，下一步將調(diào)整供應結(jié)構(gòu)，引導開發(fā)企業(yè)多建設(shè)經(jīng)濟型寫字樓。 （七）個案調(diào)查 見俯表 （八）廈門未來寫字樓市場變動 趨勢分析 隨著城市大規(guī)劃方案的實施，整個廈門正在向東部發(fā)展已成不爭的事實，東部吸引 大量的創(chuàng)業(yè)型 、科技型等新興行業(yè)的客戶進入 。 今后兩年商務樓宇將會放量供應。，其中，大部分都規(guī)劃有商務樓宇部分，市場供應不容樂觀。 與其他省城市相比，廈門寫字樓租金水平偏 低 ，廈門 核心商務區(qū) 寫字樓平均租金在 元 / m2 日，比廣州、深圳等發(fā)達城市低 3050%，由此凸現(xiàn)出廈門寫字樓的投資價值。 投資性客戶將會持續(xù)成為商務樓宇的重要客戶來源之一。 新規(guī)劃的項目中，整體操作越來越比較到位，從定位、設(shè)計、戶型 等諸多方面進一步拉近與國內(nèi)發(fā)達城市如北京、深圳等的距離。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn) 資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 在產(chǎn)品結(jié)構(gòu)上標榜智能化寫字樓、商務中心等新型產(chǎn)品獨領(lǐng)風騷；同時概念型，個性化，小戶型寫字樓 將持續(xù) 熱銷。 （九）總結(jié) 廈門寫字樓市場經(jīng)歷上世紀 90 年代最初的短暫輝煌后，迅速萎靡不振，一度成為房地產(chǎn)市場的“雞肋”。在住宅市場狂飆突進的映襯下，愈加顯得蒼白無光。一些寫字樓項目不得不改作住宅用途出售。同時，由于廈門第三產(chǎn)業(yè)相對于第二產(chǎn)業(yè)比重較小，商務需求也略顯不足。再加上廈門整體經(jīng)濟規(guī)模偏小，民營經(jīng)濟也不及泉州地區(qū)發(fā)達，自身需求也明顯不足。另外，“長三角”和“ 珠三角”對國際商務的吸引力遠大于“閩三角”，兩岸三通遙遙無期，廈門乃至福建都有被邊緣化的危機?？梢姡瑥B門發(fā)展商務經(jīng)濟的條件不足，這是廈門寫字樓開發(fā)不景氣的根本原因。 二、項目分析 ： （一）項目介紹（略） （二）項目周邊配套（略） （三）項目 SWOT 簡要分析 優(yōu)勢： （ 1）、位于湖濱北地段，黃金地段，配套優(yōu)越 （ 2）、緊靠員當湖、白鷺洲，環(huán)境優(yōu)美 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn) 資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 （ 3）、區(qū)域第一高樓，標志建筑 （ 4）、 3A 智能大廈，建設(shè)部第一棟智能示范工程 劣勢： （ 1）、開發(fā)商資質(zhì)較低、知名度不高，開發(fā)項目極少。 （ 2）、工程建設(shè) 周期較長，社會已有不良口碑。 （ 3）、項目體量大，整層銷售較難消化。 （ 4）、 3A 智能配套已落伍，競爭力大為減弱。 機會 （ 1）、廈門寫字樓市場開始升溫 （ 2）、廈門開始住宅禁商，政府托市力度加大 （ 3）、廈門宏觀經(jīng)濟發(fā)展良好，有利于企業(yè)傾向購置辦公物業(yè) 威脅 （ 1）、廈門濱北總部經(jīng)濟辦公以自建為主，嚴重影響大型企業(yè)入駐本項目 （ 2）、廈門總體需求小，嚴重制約本項目大量銷售 （ 3）、九州大廈依靠低價侵蝕本項目目標客源 三、項目營銷策略 （一）項目市場定位 目標客群定位 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn) 資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 本項目的客戶定位要放開視野， 廣泛定位。通過我們對廈門地區(qū)多年的經(jīng)驗，在廈門發(fā)展的企業(yè)不但有國內(nèi)外知名企業(yè)、廈門知名企業(yè)、還有 IT 相關(guān)行業(yè)企業(yè)。因此，我們建議的客戶定位為： ? 國內(nèi)外知名企業(yè) ? 廈門知名企業(yè) ? IT 相關(guān)行業(yè)，包括：金融機構(gòu)，律師、會計師事務所，投資咨詢，商業(yè)，娛樂，會展，物流等。 ? 教育、科研和人力資源等行業(yè)。 ? 投資客戶，投資的客戶來源廣泛，從業(yè)人員多種多樣。 在 IT 相關(guān)行業(yè) 中，我們建議多關(guān)注中小型公司和企業(yè)。 （二）、項目形象定位及推廣主題 形象定位： 高品質(zhì)、高性價比、成熟理想的高檔寫字樓 A) 高品質(zhì)：產(chǎn)品設(shè)計的超前 、合理性；產(chǎn)品施工質(zhì)量的優(yōu)質(zhì)性；產(chǎn)品新材料、新技術(shù)運用的科學性；人性化物業(yè)管理的親和性。 B) 高性價比：合理的租售價。 C) 成熟：便利的交通；共享中心繁華商業(yè)區(qū)； 推廣主題： “商務新空間 ,事業(yè)新境界?！? 主題含義： 商務新空間 — 是對項目各項優(yōu)勢的概括和提煉。表示項目是這個 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn) 資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 城市現(xiàn)代商業(yè)不可或缺的一部分，既可方便高效的從事商務活動；又可享受城市現(xiàn)代商業(yè)的繁榮和發(fā)展。 事業(yè)新境界 — 是對項目各項優(yōu)勢的概括、描繪和提升。表達項目擁有至尊的城市區(qū)位和跟更高、更尊榮的商務生活新品質(zhì)，給人以豐富和自豪的想象空間。同時還暗示 祝愿人們在此開啟全新美好的事業(yè)前景。 （三）產(chǎn)品策略 品質(zhì)定位 根據(jù)對區(qū)域市場的分析，并結(jié)合項目地塊本身的區(qū)位優(yōu)勢，以及軟硬件等多方面因素綜合考慮，我們將本項目定位為： 寫字樓市場高品質(zhì)產(chǎn)品 功能定位 本項目物業(yè)功能定位為： 以高品質(zhì)寫字樓為主，兼?zhèn)洮F(xiàn)代商業(yè)和服務。 （四）價格策略 銷售價格（收益還原法計算） 收益還原法計算銷售價格是建立在租價和售價有一定比例的基礎(chǔ)之上，也叫租售比法，實際上是與市場比較法相結(jié)合的一種計算方式。 A) 定價邊界條件 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn) 資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 價格的制定與許多方面有關(guān)，如首付款方式、建筑的標準、 營銷的投入、以及公司對回籠資金的計劃等，此價格的制定是根據(jù)：較靈活的首付款支付方式，較高的建筑標準，營銷（廣告、銷售費用）投入為總銷售額的 ％， 12 個月的銷售周期的基礎(chǔ)上制定的。 B) 部分寫字樓的價格 在售項目數(shù)據(jù)：（包括大部分有比較價值的舊項目現(xiàn)在的價格）。 在租項目數(shù)據(jù)：項目周邊的可類比項目的日租金情況約在 12 元/建筑平方米，從本項目的實際情況來看，月租金 60 元 /建筑平方米（不含物業(yè)管理費、水電費）的租金市場接受度較好。根據(jù)現(xiàn)在廈門寫字樓在售寫字樓平均租售比為 155 來計算（售價與月租之比）。 中閩大廈寫字樓的銷售均價為 =60*155=9300 元 /㎡ 上述我司提出的銷售價格建議，本著以市場為基礎(chǔ)，并考慮貴司成本原則。 價格策略 分層定價，一戶一價，兼顧通風、朝向、采光、景觀差異； 案名 類 別 立信廣場 華駿國際大廈 建設(shè)大廈 國 貿(mào) 大廈 帝豪大廈 銷售均價 9500元 /㎡ 7525 元/㎡ 6400元 /㎡ 7000元 /㎡ 6100 元 /㎡ 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn) 資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 樓層差價： 6 層 — 20 層為 100 元 /平方米； 21 層 — 44 層為 60 元 /平方米。 朝向、采光、景觀差價： 100 元 — 300 元 /平方米。 具 體的每戶價格表：（現(xiàn)略） 按照平開高走的策略，前期制定價格準確，并小步快升，為前期投資客戶提供升值空間。 價格：人民幣均價 9300 元 /平方米，總銷額約人民幣 7 億元。 3．付款方式： 實施靈活付款方式，切實減輕業(yè)主的資金壓力。 下面提到的付款方式為目前業(yè)內(nèi)普遍采用的方式，推薦采用如下付款方式： A．一次性付款 ⑴．一次性付款 I （ 95 折） a) 每單位交定金 1 萬元，簽訂委托書； b) 簽訂委托后十天內(nèi)，付總樓款的 40%（含定金）簽訂認購書； c) 簽訂認購書后二十天內(nèi)付清余款，并簽訂正式買賣合同。 ⑵．一 次性付款 II（ 96 折） a) 每單位交定金 1 萬元，簽訂委托書； b) 簽訂委托后十天內(nèi)，付總樓款的 40%（含定金）簽訂認購書； c