【正文】 近千個(gè)。在后來的出租過程中，也曾進(jìn)行零星的銷售，但銷售成效始終不好。然而，廈門的中檔寫字樓還是有一定的需求空間的，部分項(xiàng)目銷售良好。 廈門作為一個(gè)以服務(wù)和貿(mào)易為主的窗口城市，城 市的規(guī)模和經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平?jīng)Q定了廈門的企業(yè)類型多為成長型的中小型企業(yè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 1. 新增供應(yīng)量銳減 由于寫字樓市場(chǎng)相對(duì)低彌，入市供應(yīng)量一直處于較低水平，并處于下降趨勢(shì)，去年前三季度新竣工量僅為 2. 08 萬㎡，比 前年同期下降了 %，降低到近年來供應(yīng)量的最低點(diǎn)?？罩昧肯陆嫡f明了需求在增加。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。今年 1 月份至 9 月份，寫字樓保持低價(jià)位的震蕩波動(dòng)，沒有較大幅度的上升趨勢(shì)。這些活躍于廈門經(jīng)濟(jì)各個(gè)環(huán)節(jié)的中小型企業(yè)，尤其是 IT、廣告、傳媒、設(shè)計(jì)、中介等新型服務(wù)型企業(yè)，無疑組成了城市經(jīng)濟(jì)建設(shè)發(fā)展的生力軍。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。而寫字樓在細(xì)分市場(chǎng)方面顯然不足，很多寫字樓幾乎不考慮目標(biāo)客戶群，清一色的大面積，清一色的配套設(shè)施，清一色的管理費(fèi)用等等，怎能讓不同規(guī)模不同性質(zhì)不同需求的企業(yè)滿意呢！在廈門，能夠在高檔寫字樓辦公的企業(yè)數(shù)量有限，絕大多數(shù)是中小企業(yè)。在入伙后，就深受物流公司的喜愛，其出租率都維持在 90%以上。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。因此我們相信廈門寫字樓市場(chǎng)未來是道路曲折，但前途光明的！ （六）寫字樓開發(fā)方向分析 一位未來學(xué)家曾經(jīng)預(yù)言：在將來，企業(yè)的發(fā)展機(jī)會(huì)將屬于兩個(gè)極端，一就是“巨無霸”型的企業(yè)，二就是專業(yè)型的小企業(yè)，他們都擁有不可替代的社會(huì)功能。產(chǎn)生這種矛盾的很大一部分原因就是，不少開發(fā)企業(yè)為了片面追求利益的最大化，不愿意在住宅市場(chǎng)形勢(shì)大好的情形下去開發(fā)寫字樓，更不愿意在一些經(jīng)濟(jì)型寫字樓項(xiàng)目上動(dòng)腦筋，從而忽略了業(yè)已存在的巨大需求。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。市建設(shè)與管理局的房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理處同時(shí)表示，下一步將調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)，引導(dǎo)開發(fā)企業(yè)多建設(shè)經(jīng)濟(jì)型寫字樓。 與其他省城市相比，廈門寫字樓租金水平偏 低 ，廈門 核心商務(wù)區(qū) 寫字樓平均租金在 元 / m2 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn) 資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 在產(chǎn)品結(jié)構(gòu)上標(biāo)榜智能化寫字樓、商務(wù)中心等新型產(chǎn)品獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷；同時(shí)概念型，個(gè)性化，小戶型寫字樓 將持續(xù) 熱銷。同時(shí)，由于廈門第三產(chǎn)業(yè)相對(duì)于第二產(chǎn)業(yè)比重較小，商務(wù)需求也略顯不足。 二、項(xiàng)目分析 ： （一）項(xiàng)目介紹（略） （二）項(xiàng)目周邊配套（略） （三）項(xiàng)目 SWOT 簡要分析 優(yōu)勢(shì)： （ 1）、位于湖濱北地段，黃金地段，配套優(yōu)越 （ 2）、緊靠員當(dāng)湖、白鷺洲，環(huán)境優(yōu)美 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn) 資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 （ 3）、區(qū)域第一高樓，標(biāo)志建筑 （ 4）、 3A 智能大廈，建設(shè)部第一棟智能示范工程 劣勢(shì)： （ 1）、開發(fā)商資質(zhì)較低、知名度不高，開發(fā)項(xiàng)目極少。 機(jī)會(huì) （ 1）、廈門寫字樓市場(chǎng)開始升溫 （ 2）、廈門開始住宅禁商，政府托市力度加大 （ 3）、廈門宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展良好，有利于企業(yè)傾向購置辦公物業(yè) 威脅 （ 1）、廈門濱北總部經(jīng)濟(jì)辦公以自建為主，嚴(yán)重影響大型企業(yè)入駐本項(xiàng)目 （ 2）、廈門總體需求小，嚴(yán)重制約本項(xiàng)目大量銷售 （ 3）、九州大廈依靠低價(jià)侵蝕本項(xiàng)目目標(biāo)客源 三、項(xiàng)目營銷策略 （一）項(xiàng)目市場(chǎng)定位 目標(biāo)客群定位 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn) 資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 本項(xiàng)目的客戶定位要放開視野， 廣泛定位。 ? 投資客戶，投資的客戶來源廣泛，從業(yè)人員多種多樣。 C) 成熟：便利的交通；共享中心繁華商業(yè)區(qū)； 推廣主題： “商務(wù)新空間 ,事業(yè)新境界。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。表達(dá)項(xiàng)目擁有至尊的城市區(qū)位和跟更高、更尊榮的商務(wù)生活新品質(zhì)，給人以豐富和自豪的想象空間。 A) 定價(jià)邊界條件 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn) 資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 價(jià)格的制定與許多方面有關(guān)，如首付款方式、建筑的標(biāo)準(zhǔn)、 營銷的投入、以及公司對(duì)回籠資金的計(jì)劃等，此價(jià)格的制定是根據(jù)：較靈活的首付款支付方式，較高的建筑標(biāo)準(zhǔn)，營銷（廣告、銷售費(fèi)用）投入為總銷售額的 ％， 12 個(gè)月的銷售周期的基礎(chǔ)上制定的。 中閩大廈寫字樓的銷售均價(jià)為 =60*155=9300 元 /㎡ 上述我司提出的銷售價(jià)格建議，本著以市場(chǎng)為基礎(chǔ)，并考慮貴司成本原則。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 價(jià)格：人民幣均價(jià) 9300 元 /平方米，總銷額約人民幣 7 億元。 d) 付清總樓款后，簽訂正式買賣合同。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 色彩選定 主題色：以能烘托出現(xiàn)代商務(wù)意識(shí)和風(fēng)貌，現(xiàn)代商務(wù)飛速增長的 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn) 資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 顏色為 主。塑造出項(xiàng)目新和高的品質(zhì)內(nèi)涵。必須在營銷主題、營銷方式、現(xiàn)場(chǎng)包裝和廣告宣傳等具體的營銷戰(zhàn)略和戰(zhàn)術(shù)得到充分體現(xiàn)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 （ 3）、滲透利益點(diǎn)和人性化的營銷方式 給予客戶最實(shí)在的利益。在整個(gè)項(xiàng)目的推廣過程中，所有單位將會(huì)分階段分步驟的推出，同時(shí)項(xiàng)目的均價(jià)也將采取逐步提升的策略，以進(jìn)行銷售節(jié)奏的控制；同時(shí)，積極進(jìn)行樓盤和發(fā)展商品牌的樹立和推廣，在市場(chǎng) 上和同行業(yè)中增強(qiáng)樓盤和發(fā)展商的知名度和美譽(yù)度。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 項(xiàng)目宣傳推廣 在項(xiàng)目推出之前讓公眾對(duì)樓盤有一個(gè)感性認(rèn)識(shí)，通過精心包裝，樹 立該樓盤良好的公眾形象，積極開展一系列提高市場(chǎng)影響力的宣傳工作。 （ 5）、售樓書的制作 售樓書是必不可少的宣傳品，是消費(fèi)者接觸和認(rèn)識(shí)物業(yè)的開始，因此，售樓書要簡潔、具體、明快地介紹建筑的功能、外觀、結(jié)構(gòu)以 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn) 資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 及交通配套設(shè)施等周邊環(huán)境。銷售人員的素質(zhì)和要求非常高。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn) 資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 （二）推廣主導(dǎo)方針 ： 整體包裝，全方位推廣，針對(duì)性宣傳 （三）樹立物業(yè)形象 用物業(yè)形象的確立帶動(dòng)銷售量的提升 （四）品牌先導(dǎo)，銷售跟進(jìn)； （五）“短平快”之推廣戰(zhàn)略 （六）以點(diǎn)帶面 抓住領(lǐng)頭羊 、旗艦型企業(yè)，樹立示范效應(yīng)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。公司主要管理人員年齡均在 35 歲以下，學(xué)歷在大專以上(其中高級(jí)管理人員全部為國內(nèi)名牌大學(xué)畢業(yè) )。經(jīng)過長期在工 作中的不斷總結(jié)，目前公司在員工傭金分配、獎(jiǎng)懲、晉升、培訓(xùn)等方面都有非常細(xì)致合理的制度，為所有員工提供了公平競爭的舞臺(tái)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 （五 ）經(jīng)驗(yàn)和資源優(yōu)勢(shì) 公司自 99 年以來在廈門地區(qū)開展了高級(jí)住宅、商住公寓、寫字樓、商業(yè)物業(yè)等多品種物業(yè)的租售代理工作，長期的積累和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)使我們不僅充分了解市場(chǎng)、掌握了大量第一手的資料 , 而且使我們熟練地掌握了一套在廈門地區(qū)進(jìn)行物業(yè)推廣的經(jīng)驗(yàn)?？傊夜鹃L期以來建立并可利用的資源包括： 政府 資源； 客戶資源。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 開工日期 2020 年 6 月 15 日 開盤日期 2020 年 1 月 1 日 竣工日期 2020 年 入住時(shí)間 2020 年下半年 目前狀況 封頂 開 發(fā) 商 中駿置業(yè) 建筑單位 惠安五建 物業(yè)管理 戴德梁行物業(yè)顧問公司 交通情況 公交： 3 7 9 3 1 周邊環(huán)境 商洽便利、五星級(jí)酒店、餐廳、蓮花商圈、明發(fā)購物廣場(chǎng)、咖啡廳近在咫尺 幼兒園 建行、農(nóng)行、工行、中行等多家銀行分布四周 ,交通便利。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 均 價(jià) —— 元 /m178。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 均 價(jià) —— 元 /m178。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 開工日期 2020 年 7 月 10 日 開盤日期 未開盤 竣工日期 2020 年 7 月 10 日 入住時(shí)間 2020 年年底 目前狀況 封頂 開 發(fā) 商 廈門西龍地產(chǎn)有限公司 發(fā) 展 商 —— 建筑單位 湖南省第五工程公司 物業(yè)管理 —— 交通情況 公交 1 3 3 4 4 4 80 等多路車 周邊環(huán)境 世貿(mào)商城、沃爾瑪?shù)? 湖濱中學(xué)、濱東小學(xué)、梧村小學(xué) 有幼兒園 多家銀行 看山 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn) 資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 附表五 :立信廣場(chǎng) 項(xiàng)目地址 湖濱南路 92 號(hào) 總占地面積 m178。 均 價(jià) —— 元 /m178。 容 積 率 幢數(shù) 1 幢 建筑規(guī)劃層數(shù) 地面 30 層、地下 3 層 總 套 數(shù) 204 套 車位總數(shù) 216 個(gè) 大小戶型 50 平方米到 2020 平方米（整層） 起 價(jià) 8800 元 / m178。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 容 積 率 —— 幢數(shù) 1 幢 建筑規(guī)劃層數(shù) 27 層 總 套 數(shù) —— 車位總數(shù) 156 個(gè) 大小戶型 100 平方米左右 起 價(jià) 不詳 最 高 價(jià) —— 元 /m178。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 總建筑面積 80000m178。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 容 積 率 —— 幢數(shù) 1 幢 建筑規(guī)劃層數(shù) 9 層 總 套 數(shù) 320 套 車位總數(shù) —— 大小戶型 30 平方米到 55 平方米 起 價(jià) —— 元 /m178。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 容 積 率 4 幢數(shù) 1 幢 建筑規(guī)劃層數(shù) 13 層 總 套 數(shù) 24 套 車位總 數(shù) 114 個(gè) 大小戶型 平方米到 678 平方米 起 價(jià) 5960 元 /m178。最大程度的搜集