【正文】 上建造與此相符合的高品質(zhì)產(chǎn)品，能烘托產(chǎn)品形象和市場(chǎng)地位，為未來(lái)市場(chǎng)推廣和銷售提供有力支撐。整體建筑◎建筑立面——采用簡(jiǎn)潔而現(xiàn)代感之建筑風(fēng)格設(shè)計(jì)，玻璃幕墻作為主要用料內(nèi)部共用部位裝飾◎大堂——體現(xiàn)項(xiàng)目的豪華高檔，地面、墻身至假天花均鋪設(shè)豪華花崗石。由以下幾個(gè)部分組成：◎通訊自動(dòng)化系統(tǒng)（CA）包括雙向電視電話會(huì)議系統(tǒng)、共用天線電視系統(tǒng)、公共廣播系統(tǒng)、數(shù)字式用戶交換機(jī)系統(tǒng)、樓內(nèi)移動(dòng)電話系統(tǒng)、綜合布線系統(tǒng)。◎消防自動(dòng)化系統(tǒng)（FA）每層設(shè)有消火栓，各單位裝置自動(dòng)噴淋滅火設(shè)備，連接中央消防警報(bào)系統(tǒng)。經(jīng)營(yíng)成功，不但獲得巨大利潤(rùn)，還可以帶動(dòng)整個(gè)大廈的品質(zhì)提升和產(chǎn)品去化?？梢钥闯?，從區(qū)域狀況、市場(chǎng)例證、經(jīng)濟(jì)收益、商業(yè)定位四方面表明，商業(yè)部分對(duì)項(xiàng)目具有不容忽視的影響。辦公部分公共空間進(jìn)行精裝修，電梯建議采用OTIS、三菱等，在上班高峰時(shí)期分高、低區(qū)。聘請(qǐng)著名物管公司，也能利用其品牌效應(yīng)，提升項(xiàng)目品質(zhì)和市場(chǎng)形象。除此以外，上海還有眾多區(qū)位上佳的爛尾樓工程開(kāi)始動(dòng)工，建設(shè)為寫字樓對(duì)外銷售，爭(zhēng)奪市場(chǎng)份額。產(chǎn)品去化l 針對(duì)不同客戶的產(chǎn)品去化根據(jù)上述目標(biāo)客戶定位，本項(xiàng)目目標(biāo)客戶為境內(nèi)中等規(guī)模企業(yè)與個(gè)人投資客為主，其中又以大宗購(gòu)買為主，即整層出售為主，分割零散銷售為輔。為保證開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)最大化目標(biāo)，建議推盤時(shí)期采用銷售部分面積、保留部分面積的方式。各銷售階段中的價(jià)格策略銷售中建議采取低開(kāi)高走，分段提價(jià)的價(jià)格策略。建議適時(shí)漲價(jià)，造成產(chǎn)品價(jià)值不斷增長(zhǎng)的現(xiàn)象，大量去化。（銷售計(jì)劃及資金回籠情況參附表一：《展中商業(yè)大廈銷售計(jì)劃及資金回籠表》）六、形象策劃產(chǎn)品在目標(biāo)細(xì)分市場(chǎng)上最易于識(shí)別、最具競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)、能夠給客戶提供最大利益之產(chǎn)品特征。項(xiàng)目LOGO設(shè)計(jì)及平面表現(xiàn)稿（見(jiàn)附件一）推廣主題——淮海路頂級(jí)商務(wù)圈——稀有地段創(chuàng)造價(jià)值（二）推廣方案（推廣期及推廣目標(biāo)）推廣方案的制定目標(biāo)是以最小的廣告預(yù)算取得廣告有效到達(dá)率最大化，即采用最具有針對(duì)性的推廣策略。推廣籌備階段計(jì)劃時(shí)間在（1）工地現(xiàn)場(chǎng)布置：任務(wù)：將整個(gè)現(xiàn)場(chǎng),依建筑特色配置,給予參觀者一目了然之感。u 運(yùn)用現(xiàn)場(chǎng)媒體的多重功能，影響客戶對(duì)本案的再次評(píng)估。（2）充分利用本司客戶網(wǎng)絡(luò)優(yōu)勢(shì)重點(diǎn)推薦展中商業(yè)大廈（3）展開(kāi)直銷和DM推廣方案（4）占領(lǐng)市場(chǎng)為正式推廣積聚人氣正式對(duì)外推廣階段（1）直接郵寄或派送（DM）計(jì)劃說(shuō)明：本案乃甲級(jí)辦公樓，客戶范圍相對(duì)比較集中。（2）人員直銷說(shuō)明：廣告初，DM之功效僅在于宣傳本案之知名度，吸引人至現(xiàn)場(chǎng)參觀的目的，至于成交與否，銷售人員的素質(zhì)訓(xùn)練皆占有舉足輕重的地位。u 第三階段：對(duì)近期內(nèi)即有搬遷意向者，由資深業(yè)務(wù)主管組成專案小組，追蹤推廣直至達(dá)成意向。u 報(bào)紙廣告（若預(yù)算許可）u 雜志廣告：建議在航空雜志登高尚刊物上刊登廣告u 戶外廣告：建議在地鐵設(shè)站名廣告，以樹(shù)立本項(xiàng)目之形象及知名度。 （具體推廣工作細(xì)則參附表二：《展中商業(yè)大廈市場(chǎng)推廣行動(dòng)計(jì)劃》）促銷行動(dòng)計(jì)劃 工程開(kāi)工 展覽會(huì) 大型讓利促銷公益促銷 規(guī)劃及建筑概念設(shè)計(jì)說(shuō)明會(huì)開(kāi)盤慶典 廣告活動(dòng)征集 大型咨詢活動(dòng)銷售志慶 現(xiàn)場(chǎng)觀摩 客戶聯(lián)誼活動(dòng)公關(guān) 獲獎(jiǎng)志慶 新聞?wù){(diào)查物業(yè)附加追加 主題活動(dòng) 名人效應(yīng)專家討論 科技筑宅說(shuō)明會(huì) 媒體營(yíng)銷研討會(huì)媒體策略u(píng) 新聞宣傳報(bào)道報(bào)紙有信息覆蓋面廣、權(quán)威性、易區(qū)分目標(biāo)客戶等優(yōu)點(diǎn)，故本案推廣將大量刊發(fā)本案新聞報(bào)道,以提高本案形象和知名度，以最小的投入獲得最佳之效果。u 第一階段: 針對(duì)上述租客名單，每天電話垂詢500家，對(duì)有意向或感興趣者發(fā)送樓書或DM廣告，每天約50100份。構(gòu)想：u 第一階段：將刊登有本案廣告、新聞報(bào)導(dǎo)之DM選定目標(biāo)客戶5000名，直接寄發(fā)，內(nèi)附本案簡(jiǎn)介一份。u 功能可劃分為接待區(qū)、項(xiàng)目印象區(qū)、多媒體宣傳區(qū)、接待區(qū)、展示區(qū)。（2）項(xiàng)目形象設(shè)計(jì)項(xiàng)目視覺(jué)形象系統(tǒng)VI部分設(shè)計(jì)、輔助圖形、主題廣告語(yǔ)名片、信封、信紙、文件夾胸卡、制服請(qǐng)柬等（3）宣傳資料制作 樓書、展板、宣傳手冊(cè)、法律文件、橫幅等（4）廣告前期稿件定稿（5）客戶前期開(kāi)拓與推廣市場(chǎng)預(yù)熱階段（正式公開(kāi)前）（1）接待中心布置任務(wù)：u 增進(jìn)客戶對(duì)標(biāo)的物的認(rèn)知，進(jìn)而引起強(qiáng)烈的入駐欲望。寫字樓推廣與其他類型的物業(yè)推廣有較大差異，主要體現(xiàn)在其廣告周期的平穩(wěn)性和目標(biāo)客戶的針對(duì)性。本項(xiàng)目最大優(yōu)勢(shì)在于其位處淮海路沿線地段優(yōu)勢(shì)，突出淮海路地段概念，能提升項(xiàng)目檔次和產(chǎn)品形象，將項(xiàng)目提升到一個(gè)比較高位的地位。第三階段：（——12）項(xiàng)目已處于現(xiàn)房階段，市場(chǎng)形象已經(jīng)相當(dāng)成熟，且第一、二階段已去化了大部分面積，剩余已經(jīng)不多，可以依靠原有的潛在客戶逐步消化。第一階段：（——12） 由于此時(shí)項(xiàng)目工程還處于建筑結(jié)構(gòu)階段，大廈形象還沒(méi)完成，且距離竣工時(shí)間尚早，為吸引客戶入市，建議以略低的價(jià)格銷售，同時(shí)也為后期推案預(yù)留一定價(jià)格空間。則至現(xiàn)房竣工交付估計(jì)要在2005年5月以后。并在三區(qū)中各選出一個(gè)層面分割為5套，面積在120m2左右的小面積以滿足少量小規(guī)模企業(yè)和小型投資客的購(gòu)買需求和經(jīng)濟(jì)能力。本案的建設(shè)期正處于其中，及早入市有利于奪得市場(chǎng)先機(jī)。五、銷售策略入市時(shí)機(jī)的選擇上海的銷售型寫字樓原先主要集中于檔次較低、區(qū)位一般的普通寫字樓或商住樓中。寫字樓物業(yè)管理是一個(gè)比較系統(tǒng)的工作，具體可以概括為以下四方面：l 寫字樓宇保養(yǎng)維修管理制度l 寫字樓宇安全管理制度l 寫字樓宇服務(wù)管理制度l 寫字樓宇綜合管理制度物業(yè)管理公司建議聘請(qǐng)世界知名物業(yè)管理機(jī)構(gòu)參與寫字樓的管理，這樣具體可以體現(xiàn)出三大優(yōu)勢(shì)：u 物業(yè)品質(zhì)的長(zhǎng)期保證全球知名的物業(yè)管理企業(yè)具有最先進(jìn)的高檔物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，能保證未來(lái)項(xiàng)目進(jìn)入實(shí)際經(jīng)營(yíng)階段，日常管理與大樓維護(hù)得到最佳保養(yǎng)，為業(yè)主提供良好服務(wù)。三、四層：本案旁坐落有上海著名的美食街——云南南路，作為該條街功能的延伸，建議將這兩層作為大型餐飲場(chǎng)所。而商業(yè)經(jīng)營(yíng)又是長(zhǎng)期動(dòng)態(tài)的過(guò)程，不僅要注重硬件設(shè)施，更重要的是軟性配套。商業(yè)部分與辦公部分（1）商業(yè)部分底層商業(yè)的市場(chǎng)意義淮海路是上海最著名的高檔商業(yè)街，其商業(yè)價(jià)值無(wú)可比擬；縱觀淮路沿線兩側(cè)寫字樓，無(wú)一例外底層都設(shè)置為商業(yè)，或全部或部分；并且，商鋪的銷售價(jià)格一向比其他類型物業(yè)要高?！蜣k公自動(dòng)化系統(tǒng)（OA）包括計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、會(huì)議中心系統(tǒng)、門廳多媒體查詢系統(tǒng)、物業(yè)管理計(jì)算機(jī)系統(tǒng)。大堂增設(shè)服務(wù)臺(tái)，大理石臺(tái)面。（一）各樓層功能分區(qū)建議樓層功 能1822F寫字樓部分高區(qū)1217F中區(qū)611F低區(qū)5F設(shè)備層34F商場(chǎng)部分大型餐飲12F精品專賣B2B1地下停車場(chǎng)（二）產(chǎn)品建議由于項(xiàng)目體量較小，產(chǎn)品建議上應(yīng)體現(xiàn)其高檔、精致、時(shí)尚的特色，與其定位相符。u 產(chǎn)品的稀缺性、良好的市場(chǎng)環(huán)境所帶來(lái)的升值前景上述市場(chǎng)分析已經(jīng)清晰闡述，作為銷售型的純辦公樓，本項(xiàng)目在區(qū)域內(nèi)的屬于唯一，而良好的寫字樓租賃市場(chǎng)證明了市場(chǎng)對(duì)區(qū)域的認(rèn)同與強(qiáng)勁的市場(chǎng)需求，使本項(xiàng)目具有了可以預(yù)見(jiàn)的可觀的市場(chǎng)升值空間。產(chǎn)品定位淮海路全產(chǎn)權(quán)甲級(jí)寫字樓定位表現(xiàn)：u 淮海路——上海傳統(tǒng)的高檔商務(wù)街，入駐淮海路是身份的象征，實(shí)力的體現(xiàn)，是企業(yè)品牌形象的最好體現(xiàn)。其購(gòu)買本項(xiàng)目的根本動(dòng)因可以歸納為以下兩點(diǎn)：u 看好本項(xiàng)目的升值前景上海未來(lái)城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展將吸引更多數(shù)量的企業(yè)進(jìn)入，不斷擴(kuò)大寫字樓的市場(chǎng)需求量。在資金實(shí)力允許的情況下，企業(yè)會(huì)大量購(gòu)買，自用一部分、出租一部分獲利。置身于其中辦公，能以淮海路高尚地段形象體現(xiàn)企業(yè)的身份、地位和實(shí)力，使企業(yè)形象品質(zhì)獲得極大的提升。同時(shí)，身處高檔商務(wù)區(qū)辦公或置業(yè)，既可保值，更可提升購(gòu)買者的企業(yè)形象。我司認(rèn)為，就本案而言，如何抓住產(chǎn)品特點(diǎn)，如何通過(guò)各種銷售策略的整合達(dá)到利潤(rùn)最大化，是本案營(yíng)銷工作的重點(diǎn)。u 境外對(duì)大陸投資置業(yè)政策2003年3月，上海市政府頒布的關(guān)于境外企業(yè)與個(gè)人關(guān)于購(gòu)買國(guó)內(nèi)投資型物業(yè)的政策條例。從地理位置上來(lái)看，與西藏南路以西的淮海中路有相當(dāng)差異。投資本項(xiàng)目必然會(huì)帶來(lái)非常豐厚的利潤(rùn)回報(bào)。大量境內(nèi)外企業(yè)來(lái)滬發(fā)展、購(gòu)置物業(yè)作為根本，促進(jìn)寫字樓市場(chǎng)的不斷發(fā)展。u 寫字樓的高出租率顯示區(qū)域市