【正文】 邊世界貿(mào)易大廈2600395%港泰廣場(chǎng)395%港陸廣場(chǎng)95%中區(qū)廣場(chǎng)95%表二部分淮海路沿線及人民廣場(chǎng)區(qū)域?qū)懽謽桥涮自O(shè)施狀況區(qū)域項(xiàng)目名外墻大堂電梯中央空調(diào)淮 海 路 沿 線恒積大廈高級(jí)裝飾石材和高級(jí)玻璃幕墻高級(jí)進(jìn)口大理石進(jìn)口澳州寶來(lái)6部電梯美國(guó)特靈冷水機(jī)組柳林大廈進(jìn)口玻璃幕墻進(jìn)口大理石5臺(tái)日本 三菱最新GPM高速垂直電梯美國(guó)TRANE冷水機(jī)組及意大利RC低噪音熱泵冷水組上海廣場(chǎng)進(jìn)口花崗石掛板配以高級(jí)玻璃幕墻地面、墻身至假天花均鋪設(shè)豪華花崗石。而過(guò)西藏南路，寫(xiě)字樓逐步減少，其租賃價(jià)差十分明顯。（一）淮海路沿線寫(xiě)字樓市場(chǎng)狀況寫(xiě)字樓市場(chǎng)總況從市場(chǎng)屬性來(lái)看，淮海路寫(xiě)字樓主要集中于淮海中路上，東起西藏中路，西至成都路高架，是上海高檔寫(xiě)字樓最為密集的區(qū)域，其大廈品質(zhì)也非常之高。二、本項(xiàng)目周邊區(qū)域市場(chǎng)概述 展中商業(yè)大廈位于淮海東路、云南南路處。上海寫(xiě)字樓市場(chǎng)將出現(xiàn)三個(gè)新的需求：一是全產(chǎn)權(quán)小戶型寫(xiě)字樓將成為市場(chǎng)新寵；二是商住結(jié)合的寫(xiě)字樓將受到歡迎；三逐步增多的可銷售型高檔寫(xiě)字樓獲得追捧。第二，稅費(fèi)政策的恢復(fù)在一定程度上降低了投資回報(bào)率，從而增加了投資客的風(fēng)險(xiǎn)。一是全球經(jīng)濟(jì)放緩，國(guó)內(nèi)外不少公司的擴(kuò)展計(jì)劃被擱置，因而對(duì)高檔寫(xiě)字樓的需求難有顯著增長(zhǎng)。地方政府推出“放”的政策，無(wú)疑會(huì)進(jìn)一步推動(dòng)上海寫(xiě)字樓市場(chǎng)繼續(xù)向上。許多客戶為同時(shí)滿足投資和自住兩方面的需求，正在考慮變租賃為購(gòu)買(mǎi)，或直接投資寫(xiě)字樓，為未來(lái)搭乘上海經(jīng)濟(jì)上升“電梯”打好基礎(chǔ)。如下圖上海甲級(jí)寫(xiě)字樓區(qū)域售價(jià)比較（四）寫(xiě)字樓市場(chǎng)綜述從兩個(gè)方面可以來(lái)分析上海寫(xiě)字樓市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r上揚(yáng)2003年至少有兩個(gè)因素刺激寫(xiě)字樓市場(chǎng)興旺。比例一般為3：4：6左右。許多開(kāi)發(fā)商采取以租為主，銷售為輔的形式介入市場(chǎng)，這樣做的優(yōu)勢(shì)在于一方面他們想保留一部分或大部分物業(yè)以待日后市場(chǎng)回暖，樓價(jià)上漲，可以取得更高的投資回報(bào)，另一方面，通過(guò)部分單元的出售，先回收一定的成本，降低其投資風(fēng)險(xiǎn)。這是因?yàn)槭袌?chǎng)上的甲級(jí)寫(xiě)字樓一般都建在為數(shù)不多的黃金地段，由于優(yōu)質(zhì)土地的稀缺性，以及中國(guó)加入WTO給市場(chǎng)帶來(lái)的利好消息等，導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商不舍得割愛(ài)，特別是那些有實(shí)力的開(kāi)發(fā)商，更是采取只租不售的形式。各甲級(jí)辦公區(qū)域空置率比較 甲級(jí)寫(xiě)字樓區(qū)域租金比較從今年一季度前的甲級(jí)寫(xiě)字樓租金情況來(lái)看，整體租金行情呈現(xiàn)居高不下，甲級(jí)物業(yè)呈現(xiàn)供不應(yīng)求的現(xiàn)象，但由于中國(guó)在一季度末爆發(fā)“非典”疾病，致使租金行情受到打壓，隨著上海與疾病對(duì)抗的初戰(zhàn)告捷，整體租金行情已開(kāi)始回升。其他區(qū)域的吸納量，除虹橋地區(qū)略差以外，均呈現(xiàn)出供不應(yīng)求的趨勢(shì)。其他區(qū)域徐家匯、不夜城美羅大廈、實(shí)業(yè)大廈、嘉里不夜城等——甲級(jí)寫(xiě)字樓區(qū)域供應(yīng)量、吸納量比較目前上海高檔的甲級(jí)寫(xiě)字樓主要集中在全市五大區(qū)域，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，總供應(yīng)量超過(guò)500多萬(wàn)平方米。虹橋區(qū)域（長(zhǎng)寧）虹橋開(kāi)發(fā)區(qū)及古北區(qū)域安泰大廈、遠(yuǎn)東國(guó)際廣場(chǎng)、萬(wàn)都中心、仲盛金融中心、兆豐世貿(mào)大廈、上海國(guó)際貿(mào)易中心等以香港、臺(tái)灣公司居多，多為進(jìn)出口貿(mào)易公司為主。區(qū)域區(qū)域范圍代表性樓宇租客類型淮海中路區(qū)域（盧灣）成都北路— 西藏中路中環(huán)廣場(chǎng)、香港廣場(chǎng)、上海廣場(chǎng)、大上海時(shí)代廣場(chǎng)、蘭生大廈、瑞安廣場(chǎng)、力寶廣場(chǎng)、中海大廈、金鐘廣場(chǎng)、柳林大廈等以大中型外資公司為主，涉及通訊科技、網(wǎng)絡(luò)、證券、投資咨詢、房地產(chǎn)行業(yè)、廣告策劃等。目前，甲級(jí)寫(xiě)字樓主要分布于，陸家嘴36%、長(zhǎng)寧虹橋地區(qū)18%、盧灣區(qū)15%、靜安區(qū)14%、黃浦區(qū)7%、徐匯區(qū)6%、其他地區(qū)4%（詳見(jiàn)下圖）甲級(jí)寫(xiě)字樓供應(yīng)量分布圖（三）上海各區(qū)域甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)分析比較市場(chǎng)特征分析根據(jù)我司分析，從區(qū)域商圈劃分來(lái)看，目前本市甲級(jí)寫(xiě)字樓主要分布于五大區(qū)域，即：虹橋區(qū)域、南京西路區(qū)域、淮海中路區(qū)域、人民廣場(chǎng)外灘區(qū)域以及浦東陸家嘴區(qū)域。上海寫(xiě)字樓市場(chǎng)已經(jīng)形成多個(gè)CBD的多級(jí)發(fā)展格局。從目前區(qū)域市場(chǎng)熱點(diǎn)演繹來(lái)看，已從最早的虹橋地區(qū)發(fā)展到現(xiàn)在的浦東陸家嘴CBD和以南京西路、淮海路、徐家匯、人民廣場(chǎng)為區(qū)域性CBD的多級(jí)發(fā)展格局，上屬區(qū)域除虹橋以外，寫(xiě)字樓的入駐率均達(dá)到80%以上。CBD演繹多級(jí)格局近年來(lái)，浦東陸家嘴CBD由于在政策、交通、環(huán)境、硬件等方面擁有得天獨(dú)厚的條件，吸引了150多家外資銀行及各類金融機(jī)構(gòu)的入駐。這些情況都表明，在當(dāng)前高租金回報(bào)的驅(qū)動(dòng)下，一些企業(yè)開(kāi)始變租賃為購(gòu)買(mǎi)，在滿足自用的前提下對(duì)寫(xiě)字樓進(jìn)行中長(zhǎng)期投資，這對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，短時(shí)間可控制日常運(yùn)作成本，中長(zhǎng)期從穩(wěn)定的現(xiàn)金流獲得良好的回報(bào)。近年來(lái)，這種情況有所改變。以租為主向租售二元結(jié)構(gòu)演化在較長(zhǎng)一段時(shí)期內(nèi)，上海的大多數(shù)寫(xiě)字樓都是用來(lái)出租的，而用來(lái)出售的比例卻很少，租售比約為5：1，兩者及不平衡。從需求的金字塔結(jié)構(gòu)來(lái)看，乙級(jí)、丙級(jí)寫(xiě)字樓的需求群體理應(yīng)最大，甲級(jí)寫(xiě)字樓的需求群體理應(yīng)最小，但目前市場(chǎng)出現(xiàn)如此的反差現(xiàn)象，究其原因：一方面，是由于進(jìn)幾年來(lái)科技和經(jīng)濟(jì)的迅猛發(fā)展，使人們的辦公越來(lái)越依賴于網(wǎng)絡(luò)、通訊等設(shè)施，講究效率和速度，因此對(duì)寫(xiě)字樓本身的品質(zhì)及其區(qū)位的要求也越來(lái)越高，而目前市場(chǎng)上的許多乙級(jí)、丙級(jí)寫(xiě)字樓設(shè)施落后、周?chē)煌ú槐?，難以滿足客戶的要求，導(dǎo)致了客戶流失。與此同時(shí)，中低檔寫(xiě)字樓卻吸納乏力，空置率呈現(xiàn)進(jìn)一步加大趨勢(shì)。五”以來(lái)中房上海寫(xiě)字樓價(jià)格指數(shù)變動(dòng)狀況資料來(lái)源：上海中房指數(shù)（二）上海寫(xiě)字樓市場(chǎng)運(yùn)行特征需求結(jié)構(gòu)變化隨著我國(guó)加入WTO，外商投資和外資企業(yè)進(jìn)駐速度的逐步加快，國(guó)內(nèi)大型的企業(yè)（如電訊、保險(xiǎn)、銀行、證券及貿(mào)易行業(yè)）紛紛搶灘競(jìng)爭(zhēng)，使得當(dāng)前寫(xiě)字樓市場(chǎng)需求結(jié)構(gòu)發(fā)生了重大變化。從整體價(jià)格變化趨勢(shì)來(lái)看，寫(xiě)字樓市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入新一輪的上升期。%。歷時(shí)5年多時(shí)間的連續(xù)下跌，跌幅達(dá)到39%（見(jiàn)表5）在經(jīng)過(guò)2000年4~6月的低部徘徊后，從2000年7月開(kāi)始止跌回升。 “九五”辦公用房銷售和租賃情況 單位：萬(wàn)平方米資料來(lái)源：2002年上海統(tǒng)計(jì)年鑒寫(xiě)字樓空置情況寫(xiě)字樓的空置面積，在“九但自2002年開(kāi)始趨勢(shì)有所下降。寫(xiě)字樓市場(chǎng)吸納情況“九辦公用房施工、竣工情況 單位：萬(wàn)平方米寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)情況近年來(lái)，辦公用房供應(yīng)量（竣工面積）。我們的行銷顧問(wèn)們已準(zhǔn)備運(yùn)用我們?cè)诟鱾€(gè)領(lǐng)域的專業(yè)知識(shí)，來(lái)協(xié)助貴公司做出每個(gè)重要的決策。在現(xiàn)今復(fù)雜多變、競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)中給予您關(guān)于行銷的專業(yè)化幫助和咨詢，為貴司制定正確的市場(chǎng)戰(zhàn)略途徑。43 / 44上海市展中商業(yè)大廈營(yíng)銷策劃方案目錄前言一、上海市寫(xiě)字樓市場(chǎng)分析二、本項(xiàng)目周邊區(qū)域市場(chǎng)概述三、本項(xiàng)目市場(chǎng)定位四、本項(xiàng)目產(chǎn)品建議五、銷售策略六、形象策劃七、財(cái)務(wù)分析前言在市場(chǎng)需求日趨嚴(yán)謹(jǐn)?shù)慕裉?，一家?jīng)驗(yàn)豐富、素養(yǎng)良好的專業(yè)行銷顧問(wèn)公司為貴司服務(wù)，是迎接挑戰(zhàn)、實(shí)現(xiàn)商業(yè)目標(biāo)的必要條件。我們的目標(biāo)在于為貴公司的樓盤(pán)在產(chǎn)品規(guī)劃、市場(chǎng)調(diào)研、行銷策略、形象包裝、媒體策略、現(xiàn)場(chǎng)銷售等環(huán)節(jié)提供相應(yīng)的行銷顧問(wèn)服務(wù) 。根據(jù)目前貴公司的計(jì)劃、樓盤(pán)現(xiàn)狀和市場(chǎng)具體情況，我們將盡力為您進(jìn)行關(guān)于影響貴司樓盤(pán)行銷進(jìn)程的諸多因素的研究，并據(jù)此提供適合于樓盤(pán)的行銷戰(zhàn)略規(guī)劃以及相關(guān)其他多樣化的配套措施。一、上海市寫(xiě)字樓市場(chǎng)分析（一）上海寫(xiě)字樓市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀上海的寫(xiě)字樓市場(chǎng)經(jīng)過(guò)近十年的發(fā)展，目前，已具備相當(dāng)?shù)陌l(fā)展規(guī)模，且逐步形成區(qū)域性規(guī)模發(fā)展態(tài)勢(shì)，優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓物業(yè)層出不窮。與此有所不同的是，反映供應(yīng)量先行指標(biāo)的新開(kāi)工面積，新開(kāi)工面積自1996年以來(lái)首次出現(xiàn)正增長(zhǎng)，市場(chǎng)供應(yīng)量下滑的趨勢(shì)得到扭轉(zhuǎn)。五”以來(lái)辦公用房市場(chǎng)的吸納量，總體呈平穩(wěn)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，銷售面積自1991991998三年連續(xù)大幅度增長(zhǎng)以后近期走勢(shì)較為平穩(wěn)，而出租面積逐年放大，為1996年的15倍，強(qiáng)勁的走勢(shì)，充分反映出市場(chǎng)對(duì)租賃方式的認(rèn)可度和接納度。（見(jiàn)下圖）“九五”的前三年是持續(xù)增加的，但自1999年以來(lái)這種情況有所改觀，1992001年的空置率分別呈負(fù)增長(zhǎng)；營(yíng)業(yè)性辦公綜合樓的的租賃市場(chǎng)上，空置率從19