【正文】 02房100290252+1房11011010小3房130230203+1房140160154房160706躍層200以上706合計1130100 十三、建材分析小房型建議采用裝修房出售，較之個人裝修即能夠變相的降低小房型的總價，又可以減少日后物管維修的幾率；公共部分如門廳等應(yīng)提高建材設(shè)備的配置，這是高檔樓盤的重要標(biāo)志；營銷篇USP分析一、優(yōu)勢開發(fā)商的背景優(yōu)勢。大小房型由于面對的是不同的消費群，如果大小房型共存會加大本案目標(biāo)消費者的差異性，不利于本案的同一形象和造成購買大房型的消費群因與其他消費群混居而造成對本案的不滿，但是如果規(guī)劃成單一產(chǎn)品類型優(yōu)惠大大增加本案的風(fēng)險。本案的區(qū)域位置、土地價值和建筑成本都限定了本案的價格市場，而這樣的價格市場決定了本案只有走高檔住宅、加大房型面積及其他住宅指標(biāo)的路線，如果按照這樣的分析來規(guī)劃產(chǎn)品，這將是比較符合目標(biāo)市場對產(chǎn)品的定位，但同時也大大增加本案的風(fēng)險，因為購買小房型的消費群是較難承受本案的高總價，而能承受高總價的消費者往往有房型豪華的要求。另地鐵七號線中，將有一個地鐵站建造在本案附近，靠近常德路、康定路。當(dāng)然，本案也存在純市中心綠色缺乏的問題，因此，小區(qū)內(nèi)部大型的綠地就顯得尤為重要。地形：從整體看是缺右下角的正方形形狀，一期則呈L形，東西長。占地面積：95892平方米（其中一期占地33980平方米，二期占地33423平方米，三期28488平方米）。選擇多層的人看中的則是多層的得房率較高、物業(yè)管理費較便宜等因素。通過與受訪者的交流，發(fā)現(xiàn)小高層更受有“一步到位”消費傾向人士的偏愛，他們普遍認(rèn)為此類物業(yè)結(jié)構(gòu)好，壽命長。同時，購房時更加注重產(chǎn)品品質(zhì)和功能配比。這些大都以大家庭的形式進(jìn)入市場。前幾年在剛開始改善居住條件的時候，上海人大多購買二室一廳房。比如小區(qū)內(nèi)有多層、高層、小高層、聯(lián)體別墅等，其中尤以多層、小高層相結(jié)合的小區(qū)獨占鰲頭。板式小高層既有高層物業(yè)的建筑結(jié)構(gòu)優(yōu)勢，又有多層物業(yè)的高得房率和采光及通風(fēng)優(yōu)勢。他們在購買三房時都以控制總價為基本出發(fā)點。他們購買兩房面積大約在90110平方米，而購買三房的比例要低一些。小家庭購房族大多鐘情于兩室兩廳房。 結(jié)論：三、消費市場 （數(shù)據(jù)來源：天啟消費者研究數(shù)據(jù)庫）據(jù)調(diào)查，目前上海的購房群體中“三口之家型”占總購房人群的54%、“年輕夫妻型”占購房人群的21%。本案面臨最大的競爭對手來自尚未浮出水面的盤量，根據(jù)不完全統(tǒng)計，在2002年和2003年靜安區(qū)已規(guī)劃上市的體量將達(dá)100萬平方米左右。中高房源的穩(wěn)定已經(jīng)成為房產(chǎn)市場的中堅力量，在供應(yīng)量不足的情況下價格有上升趨勢；高價位房源的入市將大幅沖擊價格行情，未來市場格局基本確認(rèn)。今年上半年，靜安區(qū)交易價格水平低于去年同期的水平，主要原因是高品質(zhì)、高售價物業(yè)供應(yīng)量不足。 結(jié)論：（二）、靜安區(qū)整體樓市情況2001年上半年，（平均銷售單價為5575元/平方米），％％。 本案位于居住區(qū)和商業(yè)區(qū)交界處，處于“現(xiàn)代居住區(qū)”的最前沿，南面正對高品質(zhì)的“商業(yè)商務(wù)區(qū)” ，有利于本案中高檔的產(chǎn)品定位和客戶吸引。建設(shè)4個配套齊全的住宅小區(qū)，即大聞麗都、嘉園、天鼎花園和新?？道镆弧⒍?。新辟公共綠地4萬平方米、專用綠地1萬平方米，引進(jìn)大樹3500棵。 完善靜安區(qū)公共交通規(guī)劃，落實站點，開通區(qū)內(nèi)公交環(huán)線。 完成昌平路延平路——江寧路道路拓寬工程，辟通和拓寬陜西北路、昌化路。而新閘路以北舊式里弄和老工廠集中，這些舊房和舊廠將逐步拆除，新建中高檔現(xiàn)代居住小區(qū)。根據(jù)這份舊區(qū)改造和城區(qū)規(guī)劃計劃，區(qū)內(nèi)的延安中路以南是新式里弄、花園住宅；新閘路以北則是高樓林立的現(xiàn)代居住小區(qū)；延安中路和新閘路之間，是以南京西路為軸線的主商業(yè)區(qū)。 靜安區(qū)的城區(qū)規(guī)劃以“一軸雙翼”為主體路線，具體情況為： “一軸” 即靜安南京路沿線地區(qū)，處于上海城市東西發(fā)展的主軸上，是上海的中心商業(yè)區(qū)和國際金融、貿(mào)易中心區(qū)之一，是靜安區(qū)社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主軸線和黃金走廊，是靜安“高品味商業(yè)商務(wù)區(qū)”的主要載體 “南翼” 為延安路——威海路以南地區(qū)，屬于上海十一個近代建筑風(fēng)貌保護(hù)區(qū)之一，以花園住宅、新式里弄和近代公寓為主體形成高檔居住和辦公區(qū)，是靜安“高品質(zhì)的生活居住區(qū)”的主要體現(xiàn) “北翼” 為愚園路——北京路以北地區(qū)，曾是傳統(tǒng)工業(yè)區(qū)和危棚簡屋集中區(qū)，部分地區(qū)已被改造為現(xiàn)代化高層住宅區(qū)。靜安區(qū)寸土寸金，這里不但呈現(xiàn)著繁榮的景象，而且蘊(yùn)藏著眾多的商機(jī)和深厚的發(fā)展?jié)摿Α６?、人文特點上——東西文明的交織靜安區(qū)歷史悠久，人文薈萃，千年的靜安寺，百年的南京路，歷經(jīng)人世滄桑，巧織東西文明，繪就一道旖旎的都市風(fēng)景線。結(jié)論：區(qū)域市場（一）、靜安區(qū)概況 （數(shù)據(jù)來源：上海市靜安區(qū)官方網(wǎng)站） 一、地理位置上——城市中心區(qū)靜安區(qū)是上海市一個典型的城市中心區(qū)，人口38萬。本案所處宏觀形勢。在發(fā)展商和消費者雙重信心影響下，上海房地產(chǎn)市場形勢一片大好，供需基本平衡。供需市場發(fā)生結(jié)構(gòu)性變化，出現(xiàn)供小于求的良性格局。房地產(chǎn)政策法規(guī)的不斷完善，為市場的理性發(fā)展提供了保證，同時也增強(qiáng)了消費者購房信心，個人購房比例不斷提高。分析：宏觀經(jīng)濟(jì)持續(xù)走好帶動了上海房地產(chǎn)市場的迅速發(fā)展，同時“十五”計劃將房地產(chǎn)業(yè)確定為國民經(jīng)濟(jì)支柱性產(chǎn)業(yè)也極大增強(qiáng)了發(fā)展商投資房地產(chǎn)業(yè)的信心，上海房地產(chǎn)市場進(jìn)入新一輪發(fā)展周期。今 年6月份的中房上海價格指數(shù)則出現(xiàn)了“井噴”，環(huán)比猛漲了11點，同比漲幅則高達(dá)40點，為1995年中房價 格指數(shù)建立以來的最高漲幅。房產(chǎn)銷售漲：2001年上半年商品房預(yù)售面積7730990平方米，而2000年同期為6120268平方米，%； 2001年上半年商品房銷售面積9996460平方米，而2000年同期為8017253平方米，%；存量銷售漲：2001年上半年存量房銷售面積6190892平方米，而2000年同期為3130836平方米，%。]上海市xx房地產(chǎn)營銷策劃報告宏觀市場：（數(shù)據(jù)來源：上海市房地產(chǎn)交易中心）2001年上半年上海房地產(chǎn)市場“漲”聲一片，主要表現(xiàn)在以下幾個方面：房產(chǎn)投資漲：2001年上半年房地產(chǎn)開發(fā)投資額245258萬元，而2000年同期為1986468萬元，%。房產(chǎn)開發(fā)漲：2001年上半年完成土地開發(fā)面積690339平方米，而2000年同期為314891平方米，%； 2001年上半年商品房新開工面積9089660平方米，而2000年同期為7876680平方米，%； 2001年上半年商品房竣工面積4298042平方米，而2000年同期為3095774平方米，%。銷售價格漲：2001年上半年上海房價比去年底漲了230元，全市住宅預(yù)售平均價格達(dá)到每平方米4173元，%。個人購房漲：%，%。上海進(jìn)入中等發(fā)達(dá)地區(qū)，消費能力有較大提高，市民購房熱情空前高漲，排隊購房現(xiàn)象時有發(fā)生。投資性購房成為今年上半年一道亮麗的風(fēng)景線。同時，隨著供求關(guān)系的變化，物業(yè)品質(zhì)的提升，上海房地產(chǎn)市場價格一路上揚(yáng)。受市場慣性影響，下一階段上海房地產(chǎn)市場將持續(xù)上沖。較好。 靜安區(qū)周圍與6個區(qū)相臨：東臨成都北路，與黃浦區(qū)為鄰；西靠鎮(zhèn)寧路、萬航渡路、武寧西路、江蘇路、長寧路，與長寧區(qū)交界；南沿延安中路、陜西南