【文章內(nèi)容簡介】 此資料來自企業(yè) 穩(wěn)定，也是因?yàn)闆]有小業(yè)主的緣故。 需求特征 ? 短租 從此次調(diào)研的結(jié)果看，酒店式服務(wù)公寓的租客中有很大比例是短租客戶，租期從一天到三個月不等；這類客戶多數(shù)是來滬參 加某些會議或活動，或是由于短期的公司業(yè)務(wù)需要。從客戶角度出發(fā)，采用短租的形式比較靈活，而且與酒店相比，租金要便宜許多。 ? 小房型 由于酒店式服務(wù)公寓所針對的客戶群并非家庭，而且短租客戶多數(shù)為單身，因此一房一廳的小房型單元在市場上最為熱銷。根據(jù)調(diào)研所得到的資料，多數(shù)酒店式公寓的小單元已基本滿租。 市場均衡狀況與競爭態(tài)勢 隨著房地產(chǎn)市場的反彈和外商投資的進(jìn)入，酒店式服務(wù)公寓的前景應(yīng)該比較樂觀。從供給方面看，由于目前的投資重點(diǎn)都放 在內(nèi)銷住宅上，因此外銷公寓缺乏后續(xù)供應(yīng)；需求方面則會因?yàn)榱己玫暮暧^經(jīng)濟(jì)環(huán)境而穩(wěn)步增加。公寓租金的上漲在所難免，但是上升幅度與寫字樓相比 此資料來自企業(yè) 會緩和許多。 區(qū)域競爭將會加強(qiáng)。如果某個專業(yè)特區(qū)享有眾多優(yōu)惠政策并得以迅猛成長，就會吸引有關(guān)的外資企業(yè)向該區(qū)內(nèi)遷移。以浦東新區(qū)為例，由于其金融、貿(mào)易的功能突出，使眾多外資金融機(jī)構(gòu)和貿(mào)易企業(yè)遷入；再加上浦東國際機(jī)場的興建，上海重心的東移只是時間問題。例如，原本在虹橋地區(qū)的許多日資企業(yè)已東移至浦東的匯豐大廈，進(jìn)而影響到虹橋地區(qū)的外銷住宅市場。同樣，隨著金橋出口加工區(qū)、外高橋保稅區(qū)、漕河涇高新技術(shù)開發(fā)區(qū)的發(fā)展，這種區(qū)域間的樓市競爭將愈演愈烈。 商鋪市場 上海商鋪市場環(huán)境概況 ? 居民消費(fèi)支出變化經(jīng)歷了從量的增加到結(jié)構(gòu)升級的轉(zhuǎn)變 2020 年，居民吃、穿、用商品銷售額在總零售額中的比重分別為 40.7%、 %、 %。用的商品比重占據(jù)首位。 2020 年一季度居民家庭消費(fèi)支出中娛樂文教服務(wù)支出同比增長 31.9%，成為增幅排名首位的開支大項。交通和通 信支出也有顯著增長，而傳統(tǒng)的開支大項食品消費(fèi)增長緩慢，衣著支出則有下降。在消費(fèi)熱 此資料來自企業(yè) 點(diǎn)上， 健身用品、裝飾裝潢用品、廚房家電、信息家電、移動電話等商品呈現(xiàn)熱銷態(tài)勢。 2020 年，上海市場銷量增長最快的前三甲商品為：電腦： %；移動電話： %攝像機(jī) %。 ? 居民休閑消費(fèi)和日常消費(fèi)呈現(xiàn)明顯分別 居民消費(fèi)總體上呈現(xiàn)休閑消費(fèi)到中心商業(yè)街集聚，日常消費(fèi)在社區(qū)商業(yè)集聚的特點(diǎn)。據(jù)統(tǒng)計，由于居民的大量外遷，近年來環(huán)線外的消費(fèi)超過了環(huán)線內(nèi)的消費(fèi)。為了重振中心城區(qū)的商業(yè)，市政府又開始 有意識的開發(fā)中心城區(qū)的住宅區(qū)，使遷出的居民回流一部分。這給中心城區(qū)的商業(yè)帶來了新的機(jī)遇。新一輪的舊區(qū)改造使南黃浦區(qū)成為最有望遏止中心城區(qū)繼續(xù)“空心化”的區(qū)域。 ? 商業(yè)進(jìn)入形態(tài)多元化與力量重組的戰(zhàn)國時代 滬上商業(yè)步入群雄并起的戰(zhàn)國時代。傳統(tǒng)的百貨業(yè)與新興的連鎖商業(yè)、專賣店等商業(yè)形態(tài)百舸爭流。百貨業(yè)內(nèi)的競爭使得行業(yè)利潤日見稀薄。連鎖商業(yè)的紅火以及專賣店的崛起又給價格上處于劣勢的百貨業(yè)帶來巨大的壓力。今年一季度，滬上 100 家重點(diǎn)商業(yè)企業(yè)共實(shí)現(xiàn)零售額 億元，比上年同期增長 %。其中，聯(lián)華超市、古今內(nèi)衣公司等 8 家連鎖商業(yè)企業(yè)的零售額達(dá) 億元。內(nèi)外交迫要求百貨業(yè)發(fā)揮自身優(yōu)勢，尋求新的突破。置地廣場闊層將七樓辟為體育運(yùn)動城，是百貨經(jīng)營向?qū)I(yè)化發(fā)展的一個前兆。 此資料來自企業(yè) 商業(yè)性商業(yè)用房市場 ? 市場概述 本報告所指的營業(yè)性商業(yè)用房指在建設(shè)劃撥用地和出讓地塊上建造的商業(yè)大樓和綜合性大樓商場部分。這些商業(yè)用房建成后，專門從事出租和聯(lián)合經(jīng)營等活動。上海目前的商業(yè)用房主要分布在上海的“三街”（南京路、淮海路、四川路）和“四街”（徐家匯商圈、新客站商圈 、豫園商城及浦東新上海商業(yè)城）。在上海市府規(guī)劃中，未來上海商業(yè)布局將以建設(shè)調(diào)整現(xiàn)行商業(yè)格局為主，不會另辟新的大規(guī)模商業(yè)中心。 新上海商業(yè)城地處浦東新區(qū)黃金地段，區(qū)內(nèi)本身大量居民以及日益增大的對區(qū)外的吸引力使該商城有望成為未來商業(yè)開發(fā)的熱點(diǎn)。現(xiàn)已開業(yè)的商場面積占商城的 47%，存在著較大的發(fā)展空間。正在建設(shè)中的總建筑面積達(dá) 24 萬平方米的上海正大廣場將成為上海時尚購物的新亮點(diǎn)。浦東近期推出的另一面積較大的商場為位于陸家嘴中心地段總建筑面積為 5000 平方米的上海眾旺市場。該商場一、二層為銷售服裝之用，占據(jù)了半壁 江山。但商品檔次與上海正大廣場不可同日而語。 此資料來自企業(yè) ? 市場特征 縱觀上海的商鋪市場，主要呈現(xiàn)出以下態(tài)勢與特征： 正規(guī)出租比例下降 目前營業(yè)性商業(yè)用房的營運(yùn)方式有出租和合作經(jīng)營兩種。其百分比 1997 年為 :,1998 年為 :,1999 年為 39:61。這一動態(tài)反映出市場消費(fèi)不旺，給正規(guī)出租帶來一定難度，而合作經(jīng)營盡管管理費(fèi)用較高，但其根據(jù)銷售額百分比收取租金的方式較易招租，租金收入較高，租方拖欠租金較少。 地段的好壞與出租面積占總經(jīng)營面積呈正向關(guān) 系 淮海路、南京路、徐家匯、四川路等租金較高的地段，出租比例也較高，而租金水平一般地段，出租比例相對較低。 商場與店面需求分野明顯，各取所需 休閑類、對品牌敏感性不太強(qiáng)的商家大多選擇沿街店面，主要依靠人 此資料來自企業(yè) 流保證營業(yè)額。已有一定品牌知名度的經(jīng)營者因街鋪的租金費(fèi)用較低，并且不須和他人利潤分成，往往也愿意選擇街鋪。中檔品牌以及一些急于打品牌的經(jīng)營者因要借助大商場已有的知名度而希望能在太平洋這樣的知名商場中占有一席之地。頂級品牌則會選擇入住有商業(yè)氛圍但又不像淮海路、徐家匯那樣過于喧嘩的商業(yè)街。頂 級品牌一般會選擇購物環(huán)境好的大型 SHOPPING MALL。 大型商場為了保持本身形象，聚集人氣，招商傾向于知名度較高的品牌。商場經(jīng)營者經(jīng)常會采用差異化租金策略。對著名品牌給予租金上的優(yōu)惠，其利潤的損失通過對其他品牌收取較高租金來彌補(bǔ)。 商場進(jìn)入品牌競爭時代 知名度較高的商場其門如市，租金水平也會有大幅度提高。據(jù)統(tǒng)計，同處于徐家匯商圈，比鄰而建的太平洋百貨月銷售額是排名第二的六百的兩倍，商場所得的租金收入也懸殊較大。如同在淮海路上，相隔只有幾步之遙的大上海時代廣場和上海廣場，前者的租金目前達(dá)到 每天 30 元人民幣 /平方米，后者則為 15 元左右。大上海時代廣場和連卡佛在海外已有較好的品牌知名度，大大提升了租金水平。 規(guī)模效應(yīng)與錯位經(jīng)營 此資料來自企業(yè) 規(guī)模效應(yīng)是指同等級、同類型的商場聚集在一起產(chǎn)生的商業(yè)聚集效應(yīng)。錯位經(jīng)營是指同類型的商業(yè)聚集在一起時，各商場采取不同的目標(biāo)客戶定位，從而使個體利益與整體利益都達(dá)到最大。南京西路商業(yè)布局是典型的例子。南京西路商圈目前已有中信泰富廣場、梅龍鎮(zhèn)伊勢丹，加上即將開業(yè)的恒隆廣場，應(yīng)是上海未來最頂級的購物場所。三座廣場形成了錯位經(jīng)營。 ? 市場租金情況分析 根據(jù)調(diào)查，我們認(rèn)為營業(yè)性商業(yè)用房的租金主要受地段、人氣、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)密度、商廈品質(zhì)以及供求關(guān)系的影響。營業(yè)性商業(yè)用房的租金市場呈現(xiàn)出以下特征： 地段級差顯著 目前的商業(yè)用房租金水平最高的是徐家匯商圈，接下來是淮海路、南京路、豫園、四川路、新客站、新上海商業(yè)商城。 商業(yè)用房租金受地段的影響最大。按租金水平 ,可將以上區(qū)域分為兩個層次，徐家匯商城、淮海路、南京路為第一層次，上述其余區(qū)域?yàn)榈诙哟?。第一層次的商業(yè)用房租金水平比第二層次高出一大截，可 此資料來自企業(yè) 見租金的地段級差的梯度性十分明顯。地段的 購成要素中，交通是極其重要的因素。徐家匯商城圍繞地鐵而建的商業(yè)布局大大提升了該地區(qū)的商業(yè)用房價值。目前，地鐵站點(diǎn)附近是營業(yè)性商業(yè)用房的最佳選址。 商業(yè)區(qū)域新舊交替，租金重排座次 隨著城市的發(fā)展，原來傳統(tǒng)的商業(yè)街可能會逐步走向衰落，新的商業(yè)街會崛起。反映在租金上，則重排座次，并且原有商街很難東山再起。南京路是傳統(tǒng)的商業(yè)街，徐家匯、淮海路作為新興的商業(yè)街更是人們向往的地方，因此地價徒升，超過了老牌商業(yè)街南京路。再如西藏路被取消四大商業(yè)街的頭銜后，其租金水平必然會大大下降。 人口聚集對商業(yè)用房 租金影響日益顯著 人口集聚住宅市場規(guī)模的不斷拓展和集聚效應(yīng)的出現(xiàn)對商業(yè)繁華度的影響日益明顯。徐家匯地區(qū)周圍居民的大量增加，加上徐家匯處于發(fā)射型交通的聚合點(diǎn)，地鐵一號線使徐家匯與梅隴、莘莊地區(qū) 萬人口形成了大規(guī)模的商住互動。區(qū)位優(yōu)勢十分明顯，穩(wěn)坐租金水平頭把交椅。隨著市中心人口外移，及上海其他地區(qū)和外地城市商業(yè)的不斷 此資料來自企業(yè) 繁華，南京路的客流量不斷被分流減少，故反映在租金水平上