xxxx年07月濟(jì)源項(xiàng)目整合營銷提案報(bào)告(編輯修改稿)
2025-03-13 14:45 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 目的樓書或在專屬雜志中刊登項(xiàng)目廣告 ?短信區(qū)域覆蓋 定向爆破： ?區(qū)域夾報(bào)：充分挖掘政府、企事業(yè)單位客戶資源 ? 銀行 VIP帳單廣告、電信局查訪周邊意向客戶 ? 市內(nèi)高檔物業(yè)直投廣告或手遞手廣告 ?設(shè)置行銷組，主動尋訪金質(zhì)客戶群 合作共贏 渠道制勝： 資源互換 聯(lián)合拓展： ? 商場： 聯(lián)合舉辦新品發(fā)布秀、抽獎兌獎活動 ? 車商： 參加車展、聯(lián)合車商舉辦車友會 ? 美容： 聯(lián)合舉辦美容知識講座、客戶維護(hù)活動 ? 健身房 ：聯(lián)合舉辦客戶體驗(yàn)活動 ? 會所： 聯(lián)合舉辦會員活動， 客戶維系 資源利用： ? 廚藝沙龍 ? 家政培訓(xùn)（保姆） ? 手工藝沙龍 ? 家裝沙龍 ? 下午茶 ? 聚會禮儀 ? 旅游線路 客戶維護(hù)：提高二次上門，以客帶客 ? 定期寄送資料和短信發(fā)送 ? 新春音樂會 ? 生日禮品贈送 ? 各類活動的邀請 低成本的太太團(tuán)活動 分階段推廣計(jì)劃： 廣告導(dǎo)入期 側(cè)重項(xiàng)目知名度擴(kuò)大著重項(xiàng)目賣點(diǎn)的建立在市場形成一個(gè)固定而清晰的概念傳播新項(xiàng)目入市訊息選擇傳播面廣的媒體廣告頻率和力度小 廣告猛攻期 廣告頻率和媒體選擇大幅度增加以鮮明形象和強(qiáng)烈廣告攻勢撼動市場吸引客戶到來廣告意圖是全面凸顯項(xiàng)目優(yōu)勢廣告形式進(jìn)行創(chuàng)意和突破 廣告鞏固期 新增客戶維持在一個(gè)相對平衡的曲線上廣告相對降溫，保持一定穩(wěn)定的頻率達(dá)到現(xiàn)階段銷售目的并為第二次強(qiáng)銷期做準(zhǔn)備推廣項(xiàng)目實(shí)體形象 廣告消退期 以優(yōu)惠促銷為主告知項(xiàng)目剩余單位廣告創(chuàng)意無需太多變化廣告頻率減弱，直至停止 投放策略 運(yùn)用媒體 活動 戶外 展銷會 電視 報(bào)紙等 活動 電視 戶外 DM 報(bào)紙 活動DM 戶外 電視 報(bào)紙 活動 DM 戶外 電視 報(bào)紙 爆破式營銷 媒體策略總攻圖 主流媒體 展示媒體 物料媒體 大眾媒體 小眾媒體 產(chǎn)品展示 場地營銷 物料 報(bào)紙媒體 戶外媒體 DM直郵 事件營銷組織 產(chǎn)品推薦會 網(wǎng)絡(luò)雜志 電話短信 展架 車身廣告 建筑 園林 街區(qū) 材料 設(shè)施 配套 售樓處 樣板房 形象墻 社區(qū)廣告 道旗 燈光工程 DM 海報(bào) 業(yè)主咨詢 形象樓書 產(chǎn)品樓書 戶型 手冊 CF片 沙盤模型 看板 廣告費(fèi)用預(yù)算 ? 建筑面積 銷售額，廣告費(fèi)用按 2%計(jì)算需約 536萬， ? 銷售準(zhǔn)備期須 35%約 187萬廣告費(fèi)用 ? 第一銷售期須 40%約 216萬廣告費(fèi)用 ? 第二銷售期須 15%約 80萬廣告費(fèi)用 ? 第三銷售期須 10%約 53萬廣告費(fèi)用 PART3:推廣策略 ? 怎樣建立市場信任度？ 零星布局、缺少便利的配套、居住氛圍弱 ? 本案的產(chǎn)品吸引力在哪里？ 投資、居住， N空間 ? 究竟定位投資型小戶產(chǎn)品，還是另謀出路 ？ 策略前思考 ?當(dāng)前主要問題 —— 項(xiàng)目定位 ? 推廣定位如何制定？ 零落規(guī)劃布局 缺少便利的配套 無居住氛圍 A、投資客 B、受總價(jià)制約的年輕人 和被動郊區(qū)化客戶 客觀條件 本案的潛在購買客戶 決定 ? A類：投資客群分析 低 總 價(jià) 潛在價(jià)值 成長空間 ?區(qū)域前景 ?社區(qū)規(guī)劃 ?稀缺產(chǎn)品 ?絕對的低 富士康工業(yè)園區(qū)落成， 將來必成商家必爭之地 本案相應(yīng)特點(diǎn) 對投資購買決策的 影響指數(shù) ?區(qū)域潛力可預(yù)見性強(qiáng) 無 ?總價(jià)有吸引力（看的到） 工業(yè)園區(qū)首個(gè)酒店式 公寓住宅。 小面積決定我們擁有 區(qū)域的絕對價(jià)格筑底 ?相對的低 產(chǎn)品力對投資客群購買決定的影響非常關(guān)鍵！ 購買決定因素 追求可預(yù)見性的價(jià)值成長空間 THE KEY:如何讓產(chǎn)品力更加直觀？ （即：能在目前的市場比較中，就清楚的發(fā)現(xiàn)產(chǎn)品的獨(dú)特價(jià)值） ?無可借鑒優(yōu)勢 但是產(chǎn)品的深入挖掘和包裝， 卻可以創(chuàng)造 二次生產(chǎn)力 LOFT,本身并非不可再生產(chǎn)品 獨(dú)有價(jià)值下的總價(jià)對比，才是購買動力！ 尋找現(xiàn)在就能看見的產(chǎn)品競爭力！ 投資心態(tài)壁壘 ? A類：投資客群分析 投資客也同樣需要看到本案的居住價(jià)值！ 水平競爭力分析 本 案 精裝修 LOFT 使用面積 低總價(jià) +車 區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目 平層毛胚小兩房 70/90 交通配套 忽略未來的潛力發(fā)展，即使在目前市場下，本案也同樣具備居住價(jià)值！ 立方國際同樣可以和區(qū)域內(nèi)大盤產(chǎn)品一較高低！ ? B類：被動郊區(qū)化客戶及年輕人關(guān)心的重點(diǎn) 苛刻的總價(jià)范圍 區(qū)域內(nèi)同類產(chǎn)品的絕對價(jià)格筑底 更闊綽的室內(nèi)空間 如改善型自住客一般會要求 23個(gè)房間 很多人選擇遠(yuǎn)郊大是為了在同總價(jià)范圍內(nèi)享受更大空間 交通配套 要求一定基礎(chǔ)公交配套，有車者少 ? B類：被動郊區(qū)化客群分析 客群特征描述： 工業(yè)園區(qū)本地工作者為主 外來工作者為主 22~45之間 過渡型住房兼婚房備用房， 2~5年，自住兼變相存款 改善型需求，需要 23房的實(shí)際居住空間 √。園區(qū)內(nèi)的低層或?qū)⒄即蟊壤? √。 園區(qū)內(nèi)的中層 √。年齡范圍或?qū)⒏? √ 雖然根本原因是經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)有限， 但仍想為自己遠(yuǎn)郊化的選擇找些體面的借口。如品味、個(gè)性等。 √ √ √是本案調(diào)性掌握的關(guān)鍵 較少 本案相應(yīng)的客群特征屬性： 關(guān)鍵：產(chǎn)品突圍 —— 產(chǎn)品居住價(jià)值的充分挖掘 低總價(jià) 公共交通 生活配套 更豐富的使用空間 水平市場中的產(chǎn)品競爭力 ? 綜合本案 A\B類客群的需求，對項(xiàng)目的購買決策主要要求如下 區(qū)域前景 B類郊區(qū)化 A類投資客 ?前期引入班車，或能通過總價(jià)價(jià)差來彌補(bǔ) ?建議底商中，開發(fā)商持有少量，交付前期先引入商業(yè) ?充分挖掘產(chǎn)品的使用賣點(diǎn)同時(shí)營造概念 ?通過產(chǎn)品價(jià)值的凸顯，體現(xiàn)價(jià)格
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