【文章內(nèi)容簡介】 6000元 /㎡， 5年 40%返租；普通公寓預估 5000元 /㎡；住宅未公開45004800元 /㎡ 44004600元 /㎡ 一期售價 3200元 /㎡，二期未公開優(yōu)惠 一次性付款 95折，按揭60%以下， 99折，按揭60%以上 97折。一次性付款優(yōu)惠 400元 /㎡；首付 30%優(yōu)惠 90元 /㎡，首付40%優(yōu)惠 130元 /㎡，首付 50%優(yōu)惠 180元 /㎡ 一次性付款 86折，按揭 9折?，F(xiàn)首付 5萬即可按揭購買 56㎡戶型? 普通小戶型公寓、精裝酒店式公寓、產(chǎn)權(quán)式小公寓在滁州已經(jīng)嶄露頭角，并成為市場熱寵，屬于市場速銷產(chǎn)品。? 80100㎡中小戶型去化率較高，是市場主力戶型； 100120㎡屬于市場次主力戶型。? 產(chǎn)權(quán)返租的概念已進入滁州小公寓市場，隨著城市不斷發(fā)展，產(chǎn)權(quán)式酒店、產(chǎn)權(quán)式公寓產(chǎn)品將越來越多。? 老城區(qū)住宅價格基本高于政務新區(qū) 1000元 /㎡以上，預計未來幾年老城區(qū)仍是滁州房地產(chǎn)市場最活躍的區(qū)域。滁州住宅市場小結(jié)：二、商業(yè)市場分析市場綜述老城區(qū)商業(yè)政務新區(qū)商業(yè)【中心城區(qū)市場綜述】滁州中心城區(qū)的商業(yè)市場，以大型超市（沃爾瑪、樂天瑪特、北大荒商都、世紀華聯(lián)）、百貨商場（白云商廈、商之都）與購物中心（時代購物中心、水石購物廣場）為主導，兼以小型的小商品市場。滁州老城區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)分布項目 形態(tài) 業(yè)態(tài) 戶型 價格 （元 /㎡）泰鑫城市星座（售罄）集中商業(yè)（ 3F） 服飾箱包、煙酒、快餐、干洗店等 3060平米銷售均價：街鋪 /㎡， 1F內(nèi)鋪為， 2F： ， 3F： （2023年 8月銷售結(jié)束， 9月 28日開業(yè)）。商鋪租金達 180220元 /㎡ /月。中環(huán)國際廣場 集中商業(yè)（ 5F） 由沃爾瑪（ 3F）、白云商廈（ 15F）、中環(huán)名店街（ 14F）三大部分組成，輔以影院、美食、娛樂等。目前僅余 10余套大鋪，面積集中在 200平米以上。15F，目前僅余 10余套大鋪，均在 200平以上。 1F： /㎡； 2F為 /㎡；3F： /㎡，不返租?，F(xiàn)代城 集中 +街區(qū) 一期商業(yè)業(yè)態(tài)涉及服飾、名品、餐飲、娛樂等。二期商業(yè)由新百百貨整體租賃，不對外銷售。30143平米只售一期商業(yè)內(nèi)街， 3F5年返租，回報率共計 37%； 1F不返租。1F： /㎡； 2F： /㎡； 3F： /㎡。二期由新百整體租賃，不對外銷售。御天下 獨立商業(yè) +沿街底商 暫無明確定位 30180平米 不返租，獨立街鋪 21000元 /㎡儀邦廣場 集中商業(yè)（ 3F） 商業(yè)即將開盤，集奧萊，購物，休閑，餐飲，娛樂等行業(yè)于一體，總建約 8萬方6月 9日， 1635㎡小面積低總價黃金旺鋪開盤。 小面積超低總價。前 5年回報 40% 。門面寬，進深淺， 1F挑高 6米， 2F挑高 5米 8滁州國際商城（城東）街鋪由街鋪式產(chǎn)品交易區(qū)、展廳式產(chǎn)品交易區(qū)、住宅、社區(qū)商業(yè)、辦公、酒店區(qū)構(gòu)成。 在售 B區(qū) 2838棟 26㎡商鋪。一層層高 ，二層 。均價 ，現(xiàn)在購買總價享受 惠，一次性付款再優(yōu)惠 97折。老城區(qū)商業(yè)項目銷售信息一覽項目 形態(tài) 業(yè)態(tài) 戶型 價格99城市廣場11萬平米滁州最大的商業(yè)中心。商業(yè)裙樓 +室內(nèi)步行街地下 1F、地上 5F1F：大型超市； 2F：女人世界； 3F：五星電器； 4F：餐飲； 5F：娛樂一層標準門面160㎡，二、三層 2060㎡尚未公開，銷售模式與價格未定浩然國際 沿街底商（兩層連體， 體量較小） 無明確定位 75166㎡。， 2F4米1100013000元 /㎡。其中 75㎡單價達到 19000元 /㎡滁州世貿(mào)中心 超級購物中心 +步行街六大板塊：世貿(mào)大廈、購物中心、 IMAX影院、家居中心、步行街區(qū)、公寓剛剛?cè)胧?，戶型未出?暫未推出財富瑤海 沿街商鋪（三層連體） 無明確定位 三層連體 90平米 13000元 /㎡；一次性付款 93折，按揭 99折。政務新區(qū)商業(yè)項目銷售信息一覽? 返租式商業(yè)已登陸滁州市場，并為市場所接受； 小面積、低總價 的產(chǎn)權(quán)商鋪銷售良好。? 返租式商業(yè)基本都是短期（ 5年）返租，回報率不高，對投資者而言，沒有特別大的吸引力。? 滁州市大多數(shù)的集中式商業(yè)，采用了直接銷售的方式，沒有專業(yè)化的統(tǒng)一經(jīng)營管理，對后期商場的經(jīng)營醞釀了很大風險。? 小面積，低總價，小額投資，豐厚回報，是所有返租式商鋪和其它商業(yè)內(nèi)鋪的共同屬性。滁州商業(yè)市場小結(jié)競品商業(yè)項目 鋪面分割示意 （現(xiàn)代城）3F 2F 1F競品商業(yè)項目 鋪面分割示意 （中環(huán)）東西兩頭 ㎡中間全部 ㎡東西兩頭 ㎡中間全部 ㎡東西兩頭 ㎡中間全部 ㎡米米米米米米競品商業(yè)項目 鋪面分割示意 （財富瑤海三層連體）216。 規(guī)劃調(diào)整建議216。 戶型修改建議216。 營銷發(fā)展建議三、我們應該如何調(diào)整 ？規(guī)劃調(diào)整建議針對商業(yè)216。市場上的商業(yè)項目（泰鑫商業(yè)系）用良好的銷售業(yè)績證明了自身商業(yè)的優(yōu)勢。216。本案商業(yè)的大定位沒有錯，那么問題出在哪？據(jù)建筑規(guī)劃設計圖，沿街獨立商業(yè)的進深只有 12米，集中式商業(yè)的進深只有 19米。建筑設計極不符合正常標準，對商業(yè)銷售造成諸多困難。我們?nèi)绾握{(diào)整？單體間以連廊連接，配備垂直電梯，滿足銷售、招商、經(jīng)營需要考慮項目周邊及滁州市場大型集商業(yè)較多，且本案商業(yè)已不具備規(guī)劃大幅調(diào)整的條件，僅提供如上增加配置建議及物業(yè)定位建議。類比案例借鑒 ：元一哈街綠地饕界元一中西街金地 88 街商業(yè)規(guī)劃修改建議：取消 1F鋪面的背靠背分割銷售，直接按 12米進深出售；若背靠背銷售，原本全沿街門面會分出一部分背街鋪面，而背街價格較低，必然降低了一層鋪面的利潤最大化。凡三層獨立商業(yè)，二、三層劃成小鋪面出售。面積區(qū)間控制在 1030㎡。關(guān)于 H座的三種調(diào)整建議A、 維持現(xiàn)狀不動，北端住宅底商定位為小戶公寓，快速去化 ；B、 北端住宅底商及西側(cè)商業(yè)整體改為公寓 ；C、去掉中間走道，改為 Box式集商。H由前調(diào)研結(jié)論可知 ， 中、小戶型被當?shù)貏傂?、 投資客看好 。因此， 我們建議 ， 將后續(xù)未開發(fā)住宅調(diào)整為兩類產(chǎn)品 ： 70100M2 上下的 2 房、 3 房住宅及 3060M2 上下的小公寓，拔高其調(diào)性，提高單價，增加實用性，打造速銷產(chǎn)品，快速回籠資金。具體實施意見為 ：未建部分靠馬路的兩端住宅，調(diào)整為受地段和朝向影響不大的小戶型公寓（圖上紅虛框部分） 。其它未建住宅全部改為 7080㎡兩房、 8289㎡小三房、 90100㎡中三房產(chǎn)品。這樣一來，充分保證了產(chǎn)品速銷，同時使核心利潤部分的住宅產(chǎn)品規(guī)避了地段劣勢。住宅 規(guī)劃調(diào)整建議設置小公寓的考慮：市場熱捧的快銷產(chǎn)品；用公寓產(chǎn)品解決原設計戶型改小，導致項目容積率未用足的問題。1期1期3期2期2期2期2期2期2期3期3期3期4期4期5期5期1期 2期 3期 4期 5期項目推售順序一期 ： 3住宅 （已售近 90%）二期 ： 住宅部分 ： 7住宅 商業(yè)部分 ： 3 、 7住宅底商 A、 B、 C、 D棟獨立商業(yè)三期 ： 住宅部分 ： 1 14住宅 商業(yè)部分 ： 10 、 1 14住宅底商 E、 F、 G棟獨立商業(yè)四期 ： 住宅部分 ： 6住宅 商業(yè)部分 ：沿豐樂大道獨立商業(yè) 五期 ： 住宅部分 ： 1 1 15住宅 商業(yè)部分 ： H棟集中式商業(yè)項目推售順序為什么把 H座商業(yè)放在最后一期推售？H座商業(yè)沿靠西外環(huán)，周邊的消費人氣有限，需要有一定時間的發(fā)展才能成熟。如果貿(mào)然在中期階段推售，難以順利開街，對后期的商業(yè)形象極為不利。1期 2期 3期 4期 5期戶型修改建議改進后戶型優(yōu)勢兩梯四戶公攤較小戶型方正實用性高干濕分離衛(wèi)生方便廚房方正開闊自如保留入戶花園擯棄空中花園的不實用概念針對本案后期規(guī)劃，我們建議以 70100㎡中小戶型為主，兼顧 70㎡以下小戶型住宅和公寓。同時調(diào)整為兩梯四戶，同時增加戶型的實用性。如果貴司深度考慮，堅持要做一小部分的 120㎡大戶型，我們也提供一個較好的示例：營銷發(fā)展建議? 增強售樓部的亮化、美化和人文化，塑造售樓部的品質(zhì)感和溫馨感，使客戶主動入訪，甚至長時間 “ 逗留 ” 。? 針對客戶、針對銷售增設有促銷意義的分區(qū)，如果盤區(qū)、影音區(qū)。住宅的 樣板間 營銷至關(guān)重要一、完善售樓部功能區(qū)二、在售樓部或 1號樓底層，打造至少 2套住宅樣板間三、完善和美化現(xiàn)場包裝在最具展示面的天長西路，盡可能增加廣告畫面，如圍 擋、道旗、樓體巨幔等。 在售樓外增設有標志性的精神堡壘，如歐陽修塑像、仿 制醉翁亭的休憩平臺等，最大程度聚集人氣。四、打造激情飽滿、談判力強