【正文】 區(qū)，有嚴(yán)格的商場(chǎng)管理規(guī)范、客戶利益維護(hù)制度、保安保潔制度以及組織架構(gòu)、工作流程。建議成立商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理公司，統(tǒng)一管理 職責(zé)一、商業(yè)的管理者職責(zé)二、返租的承擔(dān)者商業(yè)街區(qū)的統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)管理，必須由專業(yè)的商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理公司來(lái)承擔(dān)。商管公司直接承管商業(yè)，在開發(fā)商與商戶簽訂租賃協(xié)議之外，商管公司需要與小投資者簽訂返租協(xié)議，以專業(yè)的運(yùn)營(yíng)水平，規(guī)避運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，確保經(jīng)營(yíng)效益。住宅重新定位的三個(gè)根本要素：總價(jià) 控制， 面積 控制，同時(shí)講究戶型功能的 實(shí)用性 。在此基礎(chǔ)上做推廣，我們還要提升調(diào)性，提升形象，樹立自身的象征性。我們賦予住宅新的定性：身份高，身價(jià)不高 —— 拔高形象但又不脫離速銷的目的；以中小戶型徹底改變自身現(xiàn)狀，并樹立速銷產(chǎn)品的城市典范。每一平方米都卓有用處的高品質(zhì)住宅樣本。1046，滁州住宅新紀(jì)元何為 1046？除最基本的歷史文化屬性外，我們將 1046的人居概念加以衍伸 1 0 4 6一生幸福、零度休閑、四季美景、六重享受零度休閑：零角度，零距離，足不出戶享受購(gòu)物、休閑之樂趣六重享受：獨(dú)享街區(qū)風(fēng)情，奢享瑯琊美景，私享空中花園，暢享生活便捷，坐享陽(yáng)光滿屋，共享天倫之樂倡導(dǎo)居住的幸福感，居住的生態(tài)化，居住的享受性，居住的休閑化何為住宅新紀(jì)元？領(lǐng)袖級(jí)：樹立自身的高品質(zhì)形象，在區(qū)域的領(lǐng)導(dǎo)性地位，而非模仿別人，順從他人；文化心：在滁州首次將歷史文化、人文情懷融入到地產(chǎn)，將懷古與現(xiàn)代融合交匯，塑造文化街區(qū)特色；全景式：左擁瑯琊山美景，右攬中心城美景，在山與城之間，將自身的景觀價(jià)值提升到更高境界（景觀不一定是自然的，也可以是城市的）；先創(chuàng)性：開創(chuàng) 1046人居理念，詮釋 “ 一生幸福、零距離休閑、四季美景、六重享受 ” 的幸福生活觀。結(jié)合以上兩點(diǎn)，我們將本案住宅的定位完善為：1046，滁州住宅新紀(jì)元一生幸福 ‖ 零度休閑 ‖ 四季美景 ‖ 六重享受項(xiàng)目推廣計(jì)劃 時(shí)間軸 6月 8月 10月 12月 2月 4月 7交付二期6月2023 20238月 10月 12月招商宣傳2023推售分期 三期招商大會(huì)五期國(guó)慶中秋業(yè)主聯(lián)誼開盤活動(dòng)促銷2月 4月 6月 8月 10月 12月 2月2023四期共計(jì) 36個(gè)月推售批次 第一批次： 7住宅+1357底商第二批次：ABCD獨(dú)立商業(yè)第一批次： 114住宅第三批次：EFG獨(dú)立商業(yè)一次性推出 6住宅與豐樂大道獨(dú)立商業(yè)第一批次： 11住宅第二批次： 115住宅工程節(jié)點(diǎn)招商節(jié)點(diǎn)7封頂 規(guī)劃調(diào)整開工建設(shè)至可預(yù)售2023年 5月：主力商家答謝會(huì)2023年 1月： 開街典禮暨入駐商家答謝會(huì)推廣節(jié)點(diǎn) 7月份二期廣告推廣活動(dòng)促銷貫穿始終的推廣渠道：報(bào)廣、短信、戶外、 3D宣傳片、 DM單頁(yè)、競(jìng)品客戶攔截、老帶新；根據(jù)時(shí)政熱點(diǎn)、重大事件制造樓市話題；根據(jù)競(jìng)品推出的銷售措施，采取反競(jìng)爭(zhēng)措施；根據(jù)節(jié)點(diǎn)，適時(shí)調(diào)整媒體投放比例，使媒體整合更有效。國(guó)慶、中秋、元旦三節(jié)促銷開盤前進(jìn)行底商、街鋪大調(diào)查，力爭(zhēng)一炮而紅新年大禮包、市區(qū)客戶攔截，禮品與廣告信息必須一招制勝。春節(jié)返鄉(xiāng)潮前后持續(xù)的兩個(gè)月時(shí)間里，實(shí)現(xiàn)二期清盤、三期順勢(shì)開盤。在 36 個(gè)月的銷售周期中，須增加 主題活動(dòng)營(yíng)銷 ，最終使項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)與社會(huì)效益實(shí)現(xiàn)雙贏。4月 6月 8月第三批次： H集中式商業(yè)第二批次： 114底商掃尾期項(xiàng)目推廣秀稿 216。 住宅銷售額預(yù)算216。 商業(yè)銷售額預(yù)算216。 總銷額與利潤(rùn)增加預(yù)估216。銷售周期與回款計(jì)劃五、調(diào)整后能否增加利益 ？周邊在售競(jìng)品市場(chǎng)價(jià)格回顧住宅產(chǎn)品部分案名 泰鑫中環(huán)國(guó)際廣場(chǎng) 泰鑫現(xiàn)代城 臻美天城（安置房）百合花園（ 部分安置房）均價(jià) 6100元 /㎡（準(zhǔn)現(xiàn)房）5900元 /㎡（準(zhǔn)現(xiàn)房） 58005900元 /㎡（準(zhǔn)現(xiàn)房）5800元 /㎡（現(xiàn)房）一、住宅均價(jià)定位與銷售額預(yù)算從上表得悉：中心城區(qū)住宅均價(jià)目前集中在 58006100㎡元 /㎡，且?guī)缀跞繛闇?zhǔn)現(xiàn)房。本案既非準(zhǔn)現(xiàn)房，因此本案住宅的 理論定價(jià)取向 為 5800元 /㎡以下，且同區(qū)域差價(jià)不超過300元 /㎡。結(jié)合市場(chǎng)，我們暫時(shí)階段性統(tǒng)一定價(jià)為 5500元 /㎡。由于市場(chǎng)不確定因素較大，后續(xù)階段的推盤價(jià)格，需要進(jìn)行市場(chǎng)論證后另行擬定。住宅價(jià)格推導(dǎo)與銷售額預(yù)算（住宅總體量 192584㎡，未售面積約為 172210㎡） ：樓號(hào) 單層面積 層數(shù)（除底層） 面積 均價(jià) 銷售額二期5 600 17 10200 17880 5500 983400007 320 24 7680三期8 640 24 15360 64640 5500 35552023010 640 26 1664012 640 26 1664014 640 25 16000四期2 640 24 15360 46080 5500 2534400004 640 27 172806 640 21 13440五期9 640 24 15360 43610 5500 23985500011 320 27 864013 250 17 425015 640 24 15360合計(jì) 172210 947155000二、商業(yè)價(jià)格定位與銷售額預(yù)算中環(huán)國(guó)際商業(yè)裙樓 +室內(nèi)名店街15F，目前僅余 10余套大鋪，均在 200平以上。 1F： ； 2F為； 3F： ，不返租。三層整體均價(jià)約為 /㎡?，F(xiàn)代城 三層室內(nèi)步行街 只售一期商業(yè)內(nèi)街， 3F5年返租，回報(bào)率共 37%； 1F不返租。1F： ； 2F： ； 3F： 。御天下 獨(dú)立商業(yè) +底商 沿豐樂大道、沿清流西路，商業(yè)形態(tài)和地段方面與本案有更好的可比性，目前在售沿街獨(dú)立商業(yè)均價(jià)為 2100023000元 /㎡（兩層帶地下室）。形態(tài) 面積（㎡） 均價(jià) 銷額（元）獨(dú)商（豐） 1180 22023 25960000獨(dú)商（天） 14650 17000 249050000底商 6000 12023 72023000集商（按三層） 11480 14000 160720230統(tǒng)計(jì) 33310 15242 507730000我們以此來(lái)大致界定本案沿豐樂大道的獨(dú)立商業(yè)均價(jià)（可直接參照新盤御天下 6月 9日開盤商業(yè)均價(jià)，建議本案豐樂路商業(yè)均價(jià)可定位為 22023元 /㎡），并以此為基準(zhǔn)線，逐步界定其余商業(yè)價(jià)格。三、總銷額與總回款：形態(tài) 面積（㎡） 均價(jià)（元 /㎡） 銷額（元） 總銷額（元） 比例 總回款（總銷額 85%）獨(dú)商（天） 14650 17000 249050000 1454885000 85% 1236652250獨(dú)商（豐） 1180 22023 25960000底商 6000 12023 72023000集商（按三層） 11480 14000 160720230住宅 172210 5500 947155000商業(yè)總均價(jià) 33310 15242 507730000備注一、住宅已售 3樓共約 20230㎡，按總體量 192023㎡計(jì)算，未售面積共約 172210㎡；二、集商由于距主干道較遠(yuǎn)，實(shí)際銷售面積只有三層，且價(jià)格需低于周邊；三層以上很難去化，建議自持；三、由于地段差異，豐樂大道的獨(dú)立商業(yè)與天長(zhǎng)西路獨(dú)立商業(yè)分開計(jì)算；四、天長(zhǎng)西路獨(dú)商由于受位置差異化影響，均價(jià)由東往西遞減，故總體均價(jià)定位應(yīng)適中；五、豐樂大道的獨(dú)立商業(yè)可適當(dāng)提高銷售均價(jià)，可高于 A棟商業(yè)；六、住宅統(tǒng)一按現(xiàn)階段具有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的價(jià)格 —5500 元 /㎡計(jì)算，因目前市場(chǎng)不穩(wěn)定因素較多，后續(xù)銷售階段需要按市場(chǎng)行情另行制定價(jià)格。四、總銷額、總回款與利潤(rùn)增加預(yù)估：總銷額 1454885000目標(biāo)清盤率 85%總回款 1236652250以上總銷額是在住宅均價(jià)統(tǒng)一按 5500元 /㎡的計(jì)算結(jié)果，隨著市場(chǎng)行情的發(fā)展，實(shí)際總銷額超過 15億元。以上數(shù)據(jù)不計(jì)返租（返租采用 10年 84%返租： 13年7%/年， 45年 8%/年， 68年 9%/年， 910年 10%/年） 如果把 1 15 （臨街住宅）加高改成小 戶型公寓：? 戶型調(diào)整后原有住宅容積率不足，如兩端的住宅做成公寓，需要加高樓層。? 小戶型公寓至少可賣到 5800 元 /㎡，但因增加的面積無(wú)法估計(jì)，因此所增加的利益目前難以計(jì)算。綜合兩種情況，本案總銷售額可以達(dá)到 16億元以上。規(guī)劃修改后，可見的銷售利潤(rùn)也會(huì)大幅增加，而不可見的形象附加值與產(chǎn)品附加值，更會(huì)產(chǎn)生長(zhǎng)遠(yuǎn)的效益??！億元共計(jì) 31個(gè)月（不含 5個(gè)月清盤期）五、銷售周期與回款計(jì)劃 以上報(bào)告內(nèi)容均為我司立足滁州市場(chǎng)調(diào)研后梳理得出的項(xiàng)目整改建議，對(duì)于項(xiàng)目之后的發(fā)展思路，是客觀和可行的。 我們認(rèn)為，只有在滿足以上建議后，方可收到理想的銷售效果。希望萬(wàn)銘置業(yè)領(lǐng)導(dǎo)能夠果斷決策，適當(dāng)兼顧，以期項(xiàng)目營(yíng)銷、招商盡早進(jìn)入正常軌道。COMMUNICATIONTHANKS上海萬(wàn)憬不動(dòng)產(chǎn)機(jī)構(gòu)20230603IMC演講完畢，謝謝觀