【正文】 的15057套，同比下跌 %。 商業(yè)項(xiàng)目研究二、我們的競爭對手在哪里 ？城東組團(tuán)以工業(yè)為主，其中包括汽車制造業(yè)，板材產(chǎn)業(yè)老城區(qū)組團(tuán)中小學(xué)校、市級辦公和大型的商業(yè)設(shè)施，安排旅游、文化、休閑、居住、小型商業(yè)設(shè)施用地城北組團(tuán)工業(yè)、物流。目標(biāo)明確，挖掘客戶216。產(chǎn)品創(chuàng)新：針對市場需求，打造速銷型、實(shí)用型住宅產(chǎn)品，補(bǔ)充市場需求縫隙216。細(xì)分市場：明確目前市場的所有客戶，并找尋客戶對應(yīng)的產(chǎn)品特點(diǎn)216。較晚進(jìn)入市場216。較晚進(jìn)入市場216。后期陸續(xù)進(jìn)入市場216。 次 /非主流市場本項(xiàng)目中心區(qū)部分樓盤中心區(qū)泰鑫中心區(qū)側(cè)部分樓盤216。 入市不久的新盤，由于市場需求，但缺少差異化，大多成為追隨者216。五、營銷、招商人員核心問題：產(chǎn)品未能面向市場找準(zhǔn)客群我們梳理了項(xiàng)目五類 10 余種現(xiàn)象，通過整改這些問題，可以讓項(xiàng)目有起色嗎？我們的回答是肯定的。豐樂大道與天長西路沒有本項(xiàng)目的精神堡壘，售樓部門外也沒有廣告桁架。豐樂大道圍擋的銷售信息模糊，且未能體現(xiàn)項(xiàng)目的形象與檔次。本案的定位與招商必須整合多種因素，不能視為簡單的營銷行為，以避免定位、招商與銷售發(fā)生脫節(jié)。近期團(tuán)購2023年 4月 9日 5月 9日，交納 2萬元申購可參加團(tuán)購： 1020套，獎(jiǎng)勵(lì) 128元 /㎡； 2140套，獎(jiǎng)勵(lì) 158元 /㎡； 4160套，獎(jiǎng)勵(lì) 188元 /㎡； 60套以上，獎(jiǎng)勵(lì)218元 /㎡。二、節(jié)點(diǎn)活動(dòng)、主題活動(dòng)太少，暖場性不夠，在關(guān)鍵時(shí)刻沒能抓住營銷良機(jī)。一次性付款 98折，按揭 99折；2023年 1月 30日，豐田汽車展銷會(huì)在第五大道舉行；2023年 2月 13日 3月 8日前購買 3，均可享受 365元 /㎡裝修基金優(yōu)惠，并領(lǐng)取羽絨被一床。將此概念生搬硬套，往往使項(xiàng)目自身失去創(chuàng)新價(jià)值，不利于品牌創(chuàng)立和口碑宣傳。? 商業(yè)的建筑形式不統(tǒng)一，可能會(huì)造成銷售模式的多樣化，增加了營銷復(fù)雜度倒在其次，重要的是，增加了統(tǒng)一經(jīng)營和統(tǒng)一管理的難度。餐廳區(qū)面積過大，造成面積浪費(fèi)；衛(wèi)生間沒有做到干濕分離，在犧牲一點(diǎn)客餐廳面積的情況下，完全可以增加衛(wèi)生間與廚房的面積以及實(shí)用性。但是，現(xiàn)狀擺在這里，問題出在哪里？針對戶型，我們將在市場分析與產(chǎn)品規(guī)劃建議的板塊里加以論證，并提出合理化建議。 現(xiàn)場包裝216。萬豪名苑 營銷診斷 物業(yè)發(fā)展報(bào)告INTERGRATED MARKETINGCOMMUNICATION上海萬憬不動(dòng)產(chǎn)機(jī)構(gòu)20230603IMC我們遇到什么問題 ？ 我們的競爭對手在哪里 ？ 我們?nèi)绾握{(diào)整 ？ 我們?nèi)绾螆?zhí)行 ？ 調(diào)整后能否增加利益 ？216。 規(guī)劃設(shè)計(jì)216。 營銷人員一、我們遇到什么問題 ？一、規(guī)劃設(shè)計(jì)總體規(guī)劃產(chǎn)品形態(tài)不豐富，僅限于住宅和商業(yè)兩大產(chǎn)品，且兩類產(chǎn)品關(guān)聯(lián)性不強(qiáng)，難以形成客源互補(bǔ)、需求互補(bǔ)。此外，圍擋上所出現(xiàn)的 “80—245 ㎡尊榮華宅 ” ，以及滁房網(wǎng)所出現(xiàn)的 16 200、245㎡戶型，如此大的戶型來自哪里？是不是底商面積？大戶型比例較大，在現(xiàn)階段的市場環(huán)境下，可能會(huì)拉長銷售周期，并造成大戶型積壓。? 住宅公攤過大，是制約銷售的重要因素 本項(xiàng)目采用 兩梯三戶 的建筑格局，雖然增加 了居住舒適度，但也 增加了公攤 （公攤達(dá)到 了 2024%），得房率低，對客戶而言不超值， 對項(xiàng)目自身而言也減少了利潤。二、推廣概念前期推廣的形象定位有點(diǎn)低，且概念模糊。? 天長西路商業(yè)步行街升級版 ， “升級 ”本質(zhì)上是模仿，沒有創(chuàng)新，致使商業(yè)形象難以拔高。在售住宅 3㎡一次性付款 99折；2023年 3月底，在售住宅 3樓 178。三、沒有考慮到老客戶的帶動(dòng)效用，缺乏對老帶新政策的支持。在售住宅 780125㎡， 3樓 178。商業(yè)招商前期招商已經(jīng)啟動(dòng)宣傳，且已舉辦過大型的品牌簽約活動(dòng) ，但迄今沒有成果。最具展示面的天長西路沒有廣告畫面，如圍擋、道旗等?，F(xiàn)有的廣告包裝未能體現(xiàn)項(xiàng)目的目標(biāo)形象，在很大程度上制約了項(xiàng)目銷售；現(xiàn)場的廣告宣傳未能全面鋪開，廣告載體單一。那我們的市場定位是什么？行業(yè)老大敏銳的機(jī)會(huì)主義者216。 本項(xiàng)目由于自身規(guī)模和特 定地塊位置的限制，屬于非 主流商圈范疇，競爭有別于上述三類，屬于補(bǔ)缺型競爭者。最先進(jìn)入市場216。改變游戲規(guī)則216。細(xì)分市場，瞄準(zhǔn)縫隙216。搭便車，借勢216。尋找縫隙：針對本案目標(biāo)客戶群，尋找市場客戶需要的產(chǎn)品是什么216。商業(yè)補(bǔ)缺：通過市場的分析，以 補(bǔ)缺型業(yè)態(tài) 做為本案商業(yè)的主要業(yè)態(tài)組成，結(jié)合原有成熟商圈的效應(yīng)，吸引購買補(bǔ)缺型競爭戰(zhàn)略補(bǔ)缺型競爭戰(zhàn)略 ：： 細(xì)分市場客戶及產(chǎn)品，打造細(xì)分市場客戶及產(chǎn)品，打造全新的產(chǎn)品概念，以差異化的產(chǎn)品補(bǔ)充市場縫隙全新的產(chǎn)品概念，以差異化的產(chǎn)品補(bǔ)充市場縫隙216。創(chuàng)新產(chǎn)品和需求點(diǎn)補(bǔ)缺者 差異化216。產(chǎn)業(yè)發(fā)展商主要為綠色照明產(chǎn)業(yè)高技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地城南組團(tuán)市級公共設(shè)施用地，居住、工業(yè)、倉儲用地城南新區(qū)即南譙政務(wù)新區(qū)，新市政府辦公地，大學(xué)城與重點(diǎn)中學(xué)集群、大型商業(yè)綜合體不斷開發(fā)。 套數(shù)供求比為 ： 1。鑒于本案規(guī)劃小高層形態(tài)較多，因此小高層的產(chǎn)品類型較具參考和借鑒價(jià)值。滁州市區(qū)高層產(chǎn)品去化明細(xì)（單位：套） 滁州房地產(chǎn)市場產(chǎn)品去化率滁州房地產(chǎn)市場主要樓盤調(diào)查我們以兩大核心組團(tuán)（老城區(qū)與政務(wù)新區(qū)）為例：水岸帝景城建投地塊御天下儀邦廣場 天長西路 明光路南譙路豐樂大道西外環(huán) 瑯琊西路本案臻美天城泰鑫地塊百合花園 現(xiàn)代城 2期99城市廣場龍?bào)磪R景浩然國際 發(fā)能 左岸香頌財(cái)富瑤海滁州世貿(mào)廣場政務(wù)新區(qū)瑯琊山風(fēng)景區(qū)中環(huán)國際廣場現(xiàn)代城 1期本次調(diào)查項(xiàng)目政務(wù)新區(qū)的商業(yè)市場尚不成熟，以城市廣場和世貿(mào)廣場為代表的商業(yè)中心，目前未公開，僅作簡單介紹城市星座同區(qū)域住宅市場本項(xiàng)目周邊有四大最直接的競爭對手：泰鑫中環(huán)國際廣場 ：有現(xiàn)房和地段優(yōu)勢，商業(yè)已開業(yè)，僅有極少部分房源在售，對本案后期競爭壓力較小。 滁州中心城區(qū)房地產(chǎn)市場本區(qū)域房地產(chǎn)市場尚未飽和，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，本案兩公里范圍內(nèi)，有 3至 4家新地塊即將入市。 120140㎡大戶型也有相當(dāng)比例，但兩年僅去化一半，目前在泰鑫其它售樓部繼續(xù)銷售。共有特征 ：80平米以下小公寓、 80110㎡中小戶型是市場公認(rèn)的速銷產(chǎn)品，值得借鑒。中環(huán)國際廣場優(yōu)惠一次性付款每平米立減 400元，再享 96折優(yōu)惠！按揭每平米減 200元，再享 98折優(yōu)惠一次性付款 96折，按揭 99折 一次性付款 96折，按揭 99折案名 御湖華庭 水岸帝景 百合國際花園優(yōu)惠 一次性付款 92折，按揭 99折 9號樓存 5萬元送 1萬元；10號樓總價(jià)直減 6． 8萬元。 老城區(qū)主要競爭項(xiàng)目 優(yōu)惠政策統(tǒng)計(jì)戶型配比與去化率統(tǒng)計(jì)（特別提出）　 　 　 　 　 　 　 　臻美天城 銷售套數(shù) 大部分作為滁州賓館改造回遷安置，共 92套住宅銷售開盤時(shí)間 戶型面積 1： 115㎡、 144㎡； 2： 134㎡、 144㎡； 3： 130㎡、 138㎡；4： 133㎡、 144㎡。一次性付款優(yōu)惠 400元 /㎡；首付 30%優(yōu)惠 90元 /㎡，首付40%優(yōu)惠 130元 /㎡，首付 50%優(yōu)惠 180元 /㎡ 一次性付款 86折，按揭 9折。? 老城區(qū)住宅價(jià)格基本高于政務(wù)新區(qū) 1000元 /㎡以上，預(yù)計(jì)未來幾年老城區(qū)仍是滁州房地產(chǎn)市場最活躍的區(qū)域。中環(huán)國際廣場 集中商業(yè)（ 5F） 由沃爾瑪（ 3F）、白云商廈（ 15F）、中環(huán)名店街（ 14F）三大部分組成，輔以影院、美食、娛樂等。現(xiàn)代城 集中 +街區(qū) 一期商業(yè)業(yè)態(tài)涉及服飾、名品、餐飲、娛樂等。二期由新百整體租賃，不對外銷售。門面寬，進(jìn)深淺， 1F挑高 6米， 2F挑高 5米 8滁州國際商城（城東）街鋪由街鋪式產(chǎn)品交易區(qū)、展廳式產(chǎn)品交易區(qū)、住宅、社區(qū)商業(yè)、辦公、酒店區(qū)構(gòu)成。老城區(qū)商業(yè)項(xiàng)目銷售信息一覽項(xiàng)目 形態(tài) 業(yè)態(tài) 戶型 價(jià)格99城市廣場11萬平米滁州最大的商業(yè)中心。 暫未推出財(cái)富瑤海 沿街商鋪（三層連體） 無明確定位 三層連體 90平米 13000元 /㎡；一次性付款 93折，按揭 99折。? 小面積，低總價(jià)，小額投資，豐厚回報(bào)，是所有返租式商鋪和其它商業(yè)內(nèi)鋪的共同屬性。 營銷發(fā)展建議三、我們應(yīng)該如何調(diào)整 ？規(guī)劃調(diào)整建議針對商業(yè)216。建筑設(shè)計(jì)極不符合正常標(biāo)準(zhǔn)，對商業(yè)銷售造成諸多困難。面積區(qū)間控制在 1030㎡。具體實(shí)施意見為 ：未建部分靠馬路的兩端住宅，調(diào)整為受地段和朝向影響不大的小戶型公寓（圖上紅虛框部分） 。1期1期3期2期2期2期2期2期2期3期3期3期4期4期5期5期1期 2期 3期 4