【正文】 遠(yuǎn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的領(lǐng)導(dǎo)者。預(yù)購(gòu)產(chǎn)品： 112批誠(chéng)意客戶中，預(yù)購(gòu)買多層的占87%；預(yù)購(gòu)買復(fù)式的占 9%；最少的是小高層，僅為 4%；關(guān)注重點(diǎn)： 44%的誠(chéng)意客戶非常關(guān)注項(xiàng)目的園林； 25%的誠(chéng)意客戶非常關(guān)注戶型； 20%的誠(chéng)意客戶關(guān)注項(xiàng)目規(guī)劃；另有 11%的關(guān)注配套。居住區(qū)域： 在 112批誠(chéng)意客戶中 71%是寧遠(yuǎn)縣城；24%是寧遠(yuǎn)鄉(xiāng)鎮(zhèn)；外地占 8%；居住現(xiàn)狀： 最多的是自建房，占到 61%；其次是集資房占到 16%；再次是租房、商品房，分別為12%、 11%；家庭結(jié)構(gòu)： 三口之家的最多，占到 63%；其次是四口之家，占到 29%；再次是兩口之家、單身，均為 4%；從以下數(shù)據(jù)中可以看出，誠(chéng)意客戶絕大部分是寧遠(yuǎn)縣城的，寧遠(yuǎn)鄉(xiāng)鎮(zhèn)的比例也非常高，說明目前項(xiàng)目的重點(diǎn)客戶在縣城和鄉(xiāng)鎮(zhèn)，外地寧遠(yuǎn)籍客戶還有待開發(fā)；誠(chéng)意客戶中自建房者居多，說明客群中商品房的開發(fā)還有廣闊市場(chǎng)，而且關(guān)注本項(xiàng)目的是三口之間、或四口之間，說明基本都是為了改善居住環(huán)境。騰飛名城寧遠(yuǎn)城市建設(shè)的大手筆，是真正的造城運(yùn)動(dòng)，是改變寧遠(yuǎn)人居環(huán)境的重點(diǎn)項(xiàng)目； 專業(yè)公司，實(shí)力保證、信心保證啟示：■利用地段遠(yuǎn)景價(jià)值弱化區(qū)域目前價(jià)值的不足；■如何在推廣中弱化、扭轉(zhuǎn)客戶心理距離，是成功營(yíng)銷的前期；■項(xiàng)目?jī)r(jià)值的具象化、系統(tǒng)化是營(yíng)銷推廣的核心。擁有房地產(chǎn)開發(fā)三級(jí)資質(zhì)，是寧遠(yuǎn)縣重點(diǎn)企業(yè)；216。四房、復(fù)式可以滿足當(dāng)?shù)貥O少數(shù)人對(duì)豪宅的需求；216。車位比高達(dá) ；項(xiàng)目分析 基本經(jīng)濟(jì)指標(biāo)210畝綜合技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目數(shù)量規(guī)劃總用地面積 規(guī)劃總建筑面積 389718 M2其中(一 )地上建筑面積 326642 M2 44000 M2 2800 M2 279842 M2(二 )地下建筑面積 63076 M2居住戶數(shù) 2238 戶容積率 建筑密度 ％綠地率 ％機(jī)動(dòng)車位 2690個(gè)其中地上室外停車位 690個(gè)地下停車位 2023 個(gè) 大盤，高綠化率，產(chǎn)品線豐富；規(guī)劃品質(zhì)高、配套齊全。項(xiàng)目擁有多層、小高層、商業(yè)街、酒店、購(gòu)物廣場(chǎng)等多種物業(yè)；216。項(xiàng)目擁有山景、水景、城景，內(nèi)外景觀資源優(yōu)越；216。項(xiàng)目擁有 600畝的超大規(guī)模；216。廈蓉高速建成后，距湘南 “ 門戶 ” 郴州 120公里，距國(guó)際旅游名城廣西桂林 180公里，車程均在 2小時(shí)以內(nèi)；216。項(xiàng)目名稱 永新時(shí)代大廈 開盤時(shí)間 二期開盤 20232 價(jià)格 1488元 /㎡ 銷售狀況 銷售達(dá)到 8成經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 占地面積 ㎡ 總建筑面積 44810 ㎡ ， 14層為商業(yè)中心（步步高廣場(chǎng)）， 5樓為空中花園戶型配比 戶型以三房為主占 6成 ㎡ ，少量四房 ㎡ / ㎡建筑風(fēng)格 現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格廣告推廣 讓你的閑錢找個(gè)安全的地方 “ 金雞下蛋 ” 重點(diǎn)樓盤一永新時(shí)代大廈主訴求點(diǎn)： 黃金地段，投資回報(bào)高重點(diǎn)樓盤一永新時(shí)代大廈項(xiàng)目 SWOT分析優(yōu)勢(shì)分析 劣勢(shì)分析 機(jī)會(huì)點(diǎn)分析 威脅點(diǎn)分析14層將有步步高入駐五層空中花園交通便利周圍配套齊全兩梯 6戶且過道太長(zhǎng)停車位過少噪音大人流量大總占地面積小停車位過少占地面積小人流量大噪音多兩梯 6戶設(shè)計(jì)通風(fēng)采光不足周圍配套齊全投資升值機(jī)會(huì)大步步高入駐注： 永新時(shí)代大廈臨近機(jī)關(guān)幼兒園， 對(duì)騰飛地產(chǎn)幼兒園項(xiàng)目開發(fā)存 在很多共同點(diǎn)，如周圍配套， 客戶人群等項(xiàng)目名稱 恒盛廣場(chǎng) 開盤時(shí)間 價(jià)格 最高 2500元 /㎡ 銷售狀況 已售罄經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 18層，占地 3000平米，總建筑面積 30000平米， 12層為購(gòu)物中心， 3層為空中休閑廣場(chǎng)， 318層為住宅，共 148戶。項(xiàng)目名稱 金色領(lǐng)域中央 開盤時(shí)間 尚未開盤價(jià)格 均價(jià) 16001700元 /㎡ 銷售狀況 200多張 VIP卡， 150張轉(zhuǎn)定經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 占地 2023㎡ 建筑面積 20230㎡戶型配比 三房為主 ㎡ ㎡ ，少量二房，四房 ㎡建筑風(fēng)格 現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格 廣告推廣 城中央，泠江畔，學(xué)校旁重點(diǎn)樓盤一金色領(lǐng)域中央主訴求點(diǎn)： 地域位置突出，周圍配套齊全重點(diǎn)樓盤一金色領(lǐng)域中央項(xiàng)目 SWOT分析優(yōu)勢(shì)分析 劣勢(shì)分析 機(jī)會(huì)點(diǎn)分析 威脅點(diǎn)分析地處老城區(qū)配套齊全銷售人員素質(zhì)好投資回報(bào)快人流大，噪音多少量戶型不周正灰塵多空氣不好綠化少戶型設(shè)計(jì)遠(yuǎn)離城市喧囂36%綠化空氣更好樓盤大投資回報(bào)快周圍配套更齊全項(xiàng)目名稱 錦繡華庭 開盤時(shí)間 2023101價(jià)格 均價(jià) 16001700元 /㎡ 銷售狀況 已售罄經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 總建筑面積 13000㎡ 其中商業(yè) 3000㎡ 、地下車庫(kù) 1000㎡ 、住宅 9000㎡ ，一層為商鋪，二、三層精品酒店，四至十二層住宅，總戶數(shù) 72戶戶型配比 三房 36套 ㎡ ㎡ ，兩房 ㎡ 、四房 ㎡ 各 18套建筑風(fēng)格 現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格廣告推廣 一中旁寧遠(yuǎn)首席人文世家 重點(diǎn)樓盤一錦繡華庭主訴求點(diǎn)： 教育配套，文化氛圍重點(diǎn)樓盤一錦繡華庭項(xiàng)目 SWOT分析優(yōu)勢(shì)分析 劣勢(shì)分析 機(jī)會(huì)點(diǎn)分析 威脅點(diǎn)分析教育，醫(yī)院，商業(yè)，休閑配套開發(fā)商在寧遠(yuǎn)有一定名氣投資回報(bào)快樓盤較小周圍人流大，噪音，空氣污染嚴(yán)重戶梯比例大綠化高，物業(yè)好戶梯比例小大盤更值得信任新城區(qū)升值潛力更大看得到的配套投資回報(bào)快開放商在寧遠(yuǎn)具備一定名氣項(xiàng)目名稱 霖軒豪園 開盤時(shí)間 2023年 9月 18日價(jià)格 14001750元 /㎡ 銷售狀況 一期已售完 7成，二期售完 3成經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 占地 3000㎡總建筑面積 17000㎡戶型配比 三房為主力戶型 ㎡ ㎡ ，少數(shù)兩房 ㎡ 和單間公寓 ㎡ / ㎡ 四房復(fù)式 ㎡建筑風(fēng)格 現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格 廣告推廣 一個(gè)讓江景無限延伸的地方重點(diǎn)樓盤一霖軒豪園主訴求點(diǎn)： 臨近泠江河，獨(dú)特的江景房重點(diǎn)樓盤一霖軒豪園項(xiàng)目 SWOT分析優(yōu)勢(shì)分析 劣勢(shì)分析 機(jī)會(huì)點(diǎn)分析 威脅點(diǎn)分析交通便利有部分江景房通風(fēng)采光較好一層戶數(shù)過多內(nèi)部綠化少銷售人員素質(zhì)低服務(wù)態(tài)度電梯戶數(shù)比例小客運(yùn)中心對(duì)小區(qū)有影響江景房通風(fēng)采光好如圖：左邊為霖軒 綠化對(duì)大型住宅銷售有著很大影響， 據(jù)了解印山花園因?yàn)橐黄诰G化的出色對(duì)后面幾期的銷售有著良好的促進(jìn)。樓盤普遍都不大；216。可見，樓盤都以家居為主，投資型房產(chǎn)主要集中在老城區(qū)一塊，投資也以商鋪為主，對(duì)于住房投資寧遠(yuǎn)很少；樓梯房比電梯房去化快，底層復(fù)式要頂層復(fù)式容易去化。穩(wěn)中求調(diào)整是 2023年房地產(chǎn)市場(chǎng)的主基調(diào)市場(chǎng)分析 寧遠(yuǎn)房地產(chǎn)市場(chǎng)寧遠(yuǎn)縣房地產(chǎn)項(xiàng)目的布局寧遠(yuǎn)縣房地產(chǎn)項(xiàng)目具備一定定規(guī)模的有 8個(gè)，分別是領(lǐng)域中央、錦繡華庭、恒盛廣場(chǎng)、永新時(shí)代廣場(chǎng)、印山花園、霖軒豪園、御景豪庭和騰飛名城。增供成為國(guó)家房地產(chǎn)政策主要思路；216。改善型 ” 居住需求成為第一推動(dòng)力；216。但就三、四線城市，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，帶有改善居家環(huán)境為目的的剛性需求旺盛。房地產(chǎn)市場(chǎng)過熱隱患分為兩種：市場(chǎng)過熱如上海、深圳之前出現(xiàn)的炒樓風(fēng)波，導(dǎo)致虛擬資本猛增，形成了現(xiàn)在的市場(chǎng)泡沫。投資型過熱（投資增長(zhǎng)）如海南國(guó)際旅游島計(jì)劃，前期資本市場(chǎng)資金充裕，受高速發(fā)展的地產(chǎn)市場(chǎng)吸引，導(dǎo)致大批資金涌入地產(chǎn)市場(chǎng)。市場(chǎng)分析 宏觀面豪宅產(chǎn)品改善型產(chǎn)品安居型產(chǎn)品市場(chǎng)分析 宏觀面2023年房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)展望：216。未來房地產(chǎn)市場(chǎng)再次進(jìn)入階段性調(diào)整；216。三四線城市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間加大。可見，寧遠(yuǎn)大部分樓盤都集中在老城區(qū)一塊，僅有騰飛名城和印山花園遠(yuǎn)離老城區(qū)。寧遠(yuǎn)縣項(xiàng)目各戶型銷售情況基本售完樓盤有：領(lǐng)域中央、錦繡華庭、恒盛廣場(chǎng)、永新時(shí)代廣場(chǎng)、印山花園銷售達(dá)到 5成的樓盤有：霖軒豪園、御景豪庭寧遠(yuǎn)住房購(gòu)買力很強(qiáng)，購(gòu)房需求很大，但流動(dòng)人口不多，客戶基本是本地鄉(xiāng)鎮(zhèn)入城客戶和改善型客戶，所以戶型銷售基本以中型戶型為主， 2房 2廳、 3房 2廳、 4房 2廳銷售最佳， 其中 3房 2廳最受寧遠(yuǎn)消費(fèi)者歡迎， 各大樓盤 3房基本都已經(jīng)售罄， 2房與 4房也只有少量未售。大多數(shù)樓盤都是 12棟高層；216。配套好的樓盤，如領(lǐng)域中央、恒盛廣場(chǎng)、永新時(shí)代大廈、錦繡華庭銷售狀況非?；馃?，很多樓盤基一開盤就售罄。豪 園一期工程 右邊為霖軒 戶型配比 以 130平米的三房為主 建筑風(fēng)格 現(xiàn)代經(jīng)典風(fēng)格廣告推廣 / 重點(diǎn)樓盤一恒盛廣場(chǎng) （由于該樓盤售樓部以拆，只在物業(yè)部了解部分信息）主訴求點(diǎn)： 絕佳地段，絕佳投資重點(diǎn)樓盤一恒盛廣場(chǎng)項(xiàng)目 SWOT分析優(yōu)勢(shì)分析 劣勢(shì)分析 機(jī)會(huì)點(diǎn)分析 威脅點(diǎn)分析臨文廟商業(yè)街小區(qū)規(guī)模相對(duì)較大綠化少周圍人流量大綠化高物業(yè)管理到位遠(yuǎn)離城市喧囂地段絕佳配套齊全啟示：■利用寧遠(yuǎn)房地產(chǎn)市場(chǎng)良好的銷售勢(shì)頭，以及消費(fèi)者對(duì)樓盤品質(zhì)、園林景觀的高要求趨勢(shì)，破解區(qū)位瓶頸，提升價(jià)位；■快速推售產(chǎn)品，滿足市場(chǎng)需求。區(qū)域優(yōu)勢(shì)成就了寧遠(yuǎn)是個(gè)勞務(wù)輸出大縣，每年外出務(wù)工人員達(dá) 20萬人之多；216。整體規(guī)劃構(gòu)思：一環(huán)二帶兩軸一廣場(chǎng)；216。根據(jù)寧遠(yuǎn) “ 一心三片一組團(tuán) ” 的縣城總體規(guī)劃結(jié)構(gòu)，城東 “ 片 ” 位于縣城的主要入口位置，作為交通樞紐，人口密集區(qū)，發(fā)展?jié)摿薮螅? 項(xiàng)目分析 規(guī)劃設(shè)計(jì) 地塊藏風(fēng)納水，宏澤潤(rùn)土； 屬于典型的城市近郊、心理距離大于物理距離。戶型類型較多；216。項(xiàng)目分析 產(chǎn)品線戶型比列合理、面積大小適宜戶型 套 數(shù) 建筑面積（㎡） 比例二房改三房 208 %三房?jī)蓮d 961 %四房?jī)蓮d 224 %底復(fù) 18 %頂復(fù) 152 %216。三房面積大小比較合適，四房部分戶型偏大；注：以上數(shù)據(jù)根據(jù)銷售部轉(zhuǎn)發(fā)的戶型統(tǒng)計(jì)表統(tǒng)計(jì)，總戶數(shù)為 1563戶，與總平圖上的總戶數(shù) 2238戶差別較大。曾開發(fā)過騰飛建材城等項(xiàng)目；216。項(xiàng)目?jī)r(jià)值 區(qū)域價(jià)值n項(xiàng)目所處區(qū)域目前屬于城市的近郊區(qū)；n項(xiàng)目所在地段屬于未來城市交通樞紐，未來發(fā)展?jié)摿Υ螅籲區(qū)域自然環(huán)境好，但目前無震撼性資源；n社區(qū)內(nèi)部環(huán)境好；n項(xiàng)目的產(chǎn)品品質(zhì)高，并具有一定的創(chuàng)新性，市場(chǎng)暢銷產(chǎn)品占絕大多數(shù)；n本土品牌開發(fā)商，但認(rèn)知度和美譽(yù)度仍需要時(shí)間積累。行業(yè)： 在 112批誠(chéng)意客戶中 36%屬于個(gè)體； 20%屬于公務(wù)員；職位： 最多的是老板，占到 35%；其次是中級(jí)職稱和務(wù)農(nóng)，均占到 18%；再次初級(jí)職稱，占到11%；家庭收入： 家庭月收入在 30005000元的，占到40%；其次是 50008000元，占到 36%；再次是3000元以下的，占到 11%；從以下數(shù)據(jù)中可以看出，誠(chéng)意客戶中個(gè)體老板、公務(wù)員是我們的主要客群，其次是部分收入較高的農(nóng)民。從以下數(shù)據(jù)中可以看出，寧遠(yuǎn)人非常喜歡多層的產(chǎn)品，因此可以考慮多層作為首次開盤的主打產(chǎn)品，另加少量復(fù)式，以促成開盤售罄。項(xiàng)目建議：n擴(kuò)大項(xiàng)目推廣途徑：建議在客戶常去的消費(fèi)以及休閑場(chǎng)所投放項(xiàng)目宣傳物料；建議盡早完善 /加大網(wǎng)站、戶外等媒體宣傳；n拓展客戶：開展客戶感興趣的活動(dòng)，形成不同客戶群體的圈層營(yíng)銷，客戶帶動(dòng) /影響客戶；建議啟動(dòng)老帶新活動(dòng)，并贈(zèng)送購(gòu)房折扣、物業(yè)管理費(fèi)；配合廣告和營(yíng)銷活動(dòng)，積極拓展區(qū)域外客戶；n提升客戶心理價(jià)位：建議項(xiàng)目推廣與銷售接待客戶時(shí)，灌輸 /宣傳騰飛名城高品，高綠化居住環(huán)境，來區(qū)別市場(chǎng)樓盤，提升客戶心理價(jià)位。我們采用市場(chǎng)成熟的消費(fèi)者行為模式和