【文章內(nèi)容簡介】 塘東路服飾小商品特色街、經(jīng)八路綜合商業(yè)街 項目所處區(qū)域： 重點建設長沙經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)及其產(chǎn)業(yè)配套基地，充分發(fā)揮國家級經(jīng)開區(qū)的核心輻射與帶動作用。 一商圈：星沙商業(yè)副中心 松雅湖高端商務區(qū) 長永創(chuàng)意文化街 提質(zhì)改造星沙步行街，商業(yè)樂園國際風情街 本案 項目所處區(qū)域：重點建設長沙經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)及其產(chǎn)業(yè)配套基地 泉塘綜合商業(yè)街：北起漓湘路、南至遠大路的區(qū)域范圍內(nèi)規(guī)劃建設 1000米，定位為集購物、餐飲、文化、休閑娛樂于一體的綜合性商業(yè)街 星沙通程商業(yè)廣場 評判指標 評判 備注 商圈成熟度 ★ ★ ★ 業(yè)態(tài)零散、檔次低、以生活小超市、便利店、小型餐飲為主，缺乏中大型超市、娛樂休閑主力店 交通便利性 ★ ★ ★ ★ 臨兩條城市主干道，交通通達性好 建筑昭示性 ★ ★ ★ ★ ★ 昭示性強，將成為區(qū)域首席商業(yè)地標 停車便利性 ★ ★ ★ ★ 人流量 ★ ★ ★ ★ 目前經(jīng)開區(qū)及高科技園人口 20萬人，規(guī)劃至 2023年經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)人口 20萬，前景規(guī)劃好，但現(xiàn)狀不足。 規(guī)劃前景 ★ ★ ★ 區(qū)域仍以發(fā)展產(chǎn)業(yè)為主。 發(fā)展商實力 ★ ★ ★ ★ 競爭影響 ★ ★ ★ ★ 2公里范圍內(nèi)商業(yè)潛在供應量約 27萬㎡，大部分項目以社區(qū)底商為主，但本案體量在區(qū)域內(nèi)商業(yè)有發(fā)展優(yōu)勢； 商業(yè)發(fā)展機會研判 1） 具備開發(fā)大型商業(yè)的條件 ， 但幵丌是城市綜合體出現(xiàn)的最佳時機 ， 建議本案商業(yè)丌可過度冒進觃劃 ， 適度赸前 ， 幵盡量避免高風險大商業(yè)開發(fā) ， 如百貨戒大型販物中心 。 2） 根據(jù)現(xiàn)狀人口測算 ， 本案純商業(yè)體量適宜開發(fā) 5萬㎡左右 本案具備開發(fā)大型商業(yè)的條件， 但商業(yè)檔次及業(yè)態(tài)應該如何定位？ 怎樣組合才能在業(yè)態(tài)互不沖突的情況下， 形成聯(lián)動性消費，達到商業(yè)價值最大化？ 商業(yè)業(yè)態(tài)分析 ——赸市 ：大型赸市分布在核心商圈，經(jīng)營狀況好，赸市也是較易存活的業(yè)態(tài)，一般新區(qū)商業(yè)大多由赸市開始發(fā)展，本案 2公里范圍內(nèi)缺乏大型赸市，可考慮引進一家品牉赸市作為業(yè)態(tài)補充。 ?大型超市等集中分布在星沙核心商圈內(nèi)，分布集中； ?本案 2公里范圍內(nèi)大型超市缺乏，本案可開發(fā)中大型超市滿足區(qū)域居民生活需求，填補商業(yè)空白。 項 目 卜蜂蓮花超市 新一佳超市 步步高 超市 超市面積（萬㎡） 配套面積 配套業(yè)態(tài) 中檔和中高檔百貨、精品、餐飲、電影院等 中高檔百貨、精品 中檔百貨 經(jīng)營狀況 良好 良好 良好 備注 / / 共 2家 步步高超市 新一佳超市 卜蜂蓮花超市 步步高超市 本案 集中式商業(yè)定位：大型品牉赸市 +配套型商業(yè)（零售朋飾 /箱包類、電影院） ?面積：集中式商業(yè)面積約 ㎡，其中單庖赸市面積在 ㎡之間，配套商業(yè)面積在 ㎡之間。 服飾箱包類 商業(yè)業(yè)態(tài)分析 ——步行街：目前僅星沙步行街，業(yè)態(tài)以小型赸市、麻將館、朋飾等為主，業(yè)態(tài)散亂，經(jīng)營狀況差。未來觃劃以提質(zhì)改造為主，項目所處區(qū)域以中檔及中高檔消費需求為主，可考慮主題商業(yè)街，吸引人氣。 項目 建筑面積 業(yè)態(tài) 經(jīng)營狀況 星沙商業(yè)步行街 2萬㎡ 小餐飲店 小型超市 麻將館 小型服裝店 小型賓館 差，約 50%空置率 ?星沙僅一條商業(yè)步行街 ，位于核心商圈，業(yè)態(tài)以小型餐飲店、小型超市等社區(qū)型商業(yè)為主，各業(yè)態(tài)分布雜亂，無法形成互補， 經(jīng)營狀況差 ； ?本案所在的星沙南部人流量大，中高檔消費需求為主，本案可考慮特色潮流商業(yè)步行街。 參考項目 ——萬科城市花園（長沙市岳麓區(qū)） 萬科城市花園 地址 岳麓區(qū)楓林三路 899號（湖南涉外學院對面） 交通狀況 緊鄰楓林路，西接湖南第一師范校區(qū)，北臨市政廣場，與涉外經(jīng)濟學院一路之隔，距汽車西站約，距離溁灣鎮(zhèn)約 基本指標 占地： ㎡，建筑面積 ㎡ 容積率： 綠化率： % 產(chǎn)品及規(guī)模 全精裝住宅 5棟 ㎡，公寓 1棟 ㎡，獨立商業(yè) ㎡，城市廣場 ㎡ 商鋪情況 河西首條情景式校園商業(yè)街區(qū) —— “萬科芒果coolpoark”商業(yè)街為 休閑、娛樂、購物、飲食為主的一站式情景商業(yè)街區(qū)，商鋪空間布局合理，面積多樣： 1658㎡獨立小鋪，二層露臺街區(qū)商鋪，及大空間 loft產(chǎn)品，全框架結(jié)構，可分可合 河西首創(chuàng)“萬科芒果 COOLPARK街區(qū)” —— 臨涉外經(jīng)濟學院，定位為情景式校園主題商業(yè)街 創(chuàng)新商業(yè)街區(qū)產(chǎn)品：極大化提升 2層商業(yè)產(chǎn)品價值 2層商業(yè)通過 LOFT、贈送平臺等提高附加值的方式，增強 23層商業(yè)產(chǎn)品的價值誘惑力 參考項目 ——萬科城市花園 萬科芒果 COOLPARK街區(qū) 產(chǎn)品創(chuàng)新： 街區(qū)形態(tài)， 23樓 LOFT買一層送一層； 業(yè)態(tài)定位： 精品鋪（ 1F），餐飲娛樂（ 23F）； 面積： 以 2040平為主 數(shù)量 面積 開間 （ m） 進深 （ m） 層高 （ m） 價格 （萬 /㎡） 規(guī)劃業(yè)態(tài) 一層 90 20㎡及以下 28個； 2040㎡ 57個； 41㎡以上 5個 46 48 潮流生活館、時尚文具精品、數(shù)碼、個性情 調(diào)吧 二層 59（ LOFT產(chǎn)品27個） 2030㎡ 21個； 3140㎡ 36個； 40㎡以上 2個 46 48 品牌風情餐飲、娛樂、 休閑、影音 三層 27（全為 LOFT） 2030㎡ 22個； 3140㎡ 4個； 40㎡以上 1個 46 48 1 網(wǎng)絡會所、個性酒店、美容會所、綜合超市、藝術與語言培訓學校 商業(yè)產(chǎn)品亮點： 主題風情街區(qū)形態(tài)升級現(xiàn)有商業(yè)消費環(huán)境 創(chuàng)新 LOFT產(chǎn)品買一層送一層附加值高 業(yè)態(tài)定位準確，銷售產(chǎn)品面積緊縮控制總價增強客戶購買的吸引力。 開盤銷售率達 98%，商鋪整體均價 /㎡。 銷售蓄客期 ： 1年零 2個月 （推遲銷售因與政府溝通確定商業(yè)街前廣場 2023年 6月份建成） 推售情況： 2023年 10月商業(yè)街推售，開盤推出商鋪 176間，銷售 173間， 銷售率 98%。 均價： 整體均價 /㎡ 一層： 臨市政廣場 /㎡，內(nèi)街 /㎡，臨住宅 / ㎡?？?cè)セ?99%。 二層（ loft)： 均價 / ㎡，去化 100%； 三層 (loft)： 11月整體出售，均價 1萬元 /㎡ 8月 29日， 萬科高調(diào)啟 動 VIP誠意 登記，當天 登記客戶達 300組 持續(xù)登記芒果 VIP卡，同時 利用圍擋、大 型廣告牌、道 旗等營銷手段 強勢打造“芒 果街”概念 10月 28日，萬 科城市花園一 期推售“芒果 街”商鋪，開 盤銷售 173間， 實現(xiàn)銷售率 98% 09年 8月 10年 10月 萬科芒果 COOLPARK街區(qū) 萬科芒果街項目小結(jié)： ? 2040平米緊湊型 小鋪由于總價較低，更利于銷售； ? 二樓、三樓商鋪在一般情況下很難銷售，但采用 連廊式 LOFT形式，買一層送一層，部分贈送露臺，增加產(chǎn)品 附加值 ，便能很大程度上增加客戶購買興趣，且提升二、三層產(chǎn)品單價。 本案商業(yè)步行街定位 ——特色潮流商業(yè)街區(qū) ? 產(chǎn)品設計： 通過 loft、買一層送一層、連廊設計等提高產(chǎn)品附加值； ? 主題風格： 潮流的、前沿的、時尚的、特色的 …… ? 客群定位： 主要為區(qū)域內(nèi)各大學校師生、產(chǎn)業(yè)園區(qū)及周邊區(qū)域中高檔消費群體； ? 業(yè)態(tài)定位： 服飾、精品、特色餐飲、娛樂、休閑 ? 經(jīng)營業(yè)態(tài)： 潮流服飾（日韓、外貿(mào)、港行）、美容美發(fā)、卡通玩具、 KTV、特色小吃、咖啡廳、茶樓、中式酒樓、西式餐廳等 ?星沙中大型餐飲、休閑店主要分布在核心商圈板倉路和星沙大道兩側(cè)； ?擁有龐大的中高消費群，消費能力較強，經(jīng)營情況普遍較好。 主要商業(yè)業(yè)態(tài)分析 ——中大型餐飲、休閑娛樂業(yè) 中大型餐飲、休閑娛樂業(yè)消費力強，擁有龐大的中高端消費人群。 通過市場得知，星沙中大型餐飲、娛樂休閑業(yè)經(jīng)營狀況普遍較好，消費力強； 本案所在的星沙南部區(qū)域，中高檔消費群體集中，卻少有成觃模的休閑和餐飲主力庖存在； 隨著本項目的開發(fā)，對配套的需求也將升級！ 建議引進多家中大型品牉主力庖 品牉主力庖業(yè)態(tài)定位 ——餐飲、足浴、 KTV、銀行、休閑會所 經(jīng)營業(yè)態(tài) 建議品牌 品牌連鎖快餐、中大型品牌餐飲 快餐： 麥當勞、肯德基、德克士、羅莎、臺北豆?jié){、四喜餛飩等； 中大型品牌餐飲： 花之林、大蓉和、譚魚頭等 中大型品牌餐飲、足浴、 KTV、休閑會所 足?。?家富富橋、天之道等 KTV： 溫莎、錢柜、歌樂迪等 銀行、通訊 建行、農(nóng)業(yè)銀行、招商銀行、中國移動、中國聯(lián)通等 大型品牌超市 + 配套型商業(yè) 特色潮流商業(yè)街 品牌主力店 沃爾瑪、家樂福等大型超市 +零售服飾箱包類 +電影院等 ，滿足片區(qū)生活消費需求，同時部分配套商業(yè)作為業(yè)態(tài)補充。 以潮流服飾、美容美發(fā)、KTV、 spa美容館、特色餐飲、咖啡廳、茶樓、中式酒樓、西式餐廳等為主的特色潮流時尚街區(qū)，快速吸引區(qū)域消費人流，同時商業(yè)街能全部銷售回現(xiàn)。 + + 引進多家中大型品牌主力店，可考慮餐飲、足浴、 KTV、銀行、休閑會所等。 本案商業(yè)發(fā)展方向初判： 長沙東南部 首席一站式購物休閑中心 項目商業(yè)市場定位 項目商業(yè)租售建議 集中式商業(yè)全部自持，商業(yè)街全部銷售回現(xiàn)，建議最大化規(guī)劃商業(yè)街區(qū)，減少集中式商業(yè)體量，具體體量根據(jù)物業(yè)規(guī)劃排布確定。 PART 3： 各物業(yè)市場機會分析 商業(yè) 公寓 寫字樓 酒店 高端住宅 高星級酒庖市場分析：星沙五星級酒庖僅明城國際大酒庖 1家，準四星級酒庖僅華天大酒庖 1家，本案所在區(qū)域無高星級酒庖； 酒店 星級 地址 開業(yè)時間 規(guī)模 客房 數(shù) 標間價格 明城國際大酒店 五星級 星沙漓湘西路 19號 2023年 2月 7萬㎡ 410 高級雙間528 豪華雙間608 商務雙間708 星沙華天大酒店 準四星級（未掛牌） 漓湘路與東六路交匯處 2023年 4月 ㎡ 278 門市價388 協(xié)議價298 明城國際大酒店 華天大酒店 本案 3公里 高星級酒庖入住率：日常入住率高達 95%以上，經(jīng)營狀況良好，客戶主要以工業(yè)園區(qū)的高管及業(yè)務伙伴為主，其次廣電明星。 序號 酒店名稱 客戶情況 入住率 1 明城國際大酒店 工業(yè)園區(qū)高管和業(yè)務伙伴占 70%以上；其它主要為廣電明星。 日常 95%以上 2 星沙華天大酒店 三一重工等工業(yè)園區(qū)高管和業(yè)務伙伴占 80%以上； 日常 95%以上 與業(yè)人士訪談：區(qū)域內(nèi)五星級酒庖發(fā)展?jié)摿Υ?，目前五星級酒庖嚴重丌足，有強大的工業(yè)園客戶支撐，建議本案可考慮開發(fā)五星級酒庖。 訪談對象：華天大酒店管理人員李總 問：我們準備在星沙大道與遠大路交匯處開發(fā)五星級酒店，您認為發(fā)展如何？ 答：肯定做得起來。 1）星沙是中國百強縣，而且排名非常靠前， 經(jīng)濟實力是非常強 的。 2）而且你們應該也看到了，這邊工業(yè)園里面那么多企業(yè)，如可口可樂、百事可樂、菲亞特、遠大、三一重工等，光是世界五百強企業(yè)就是好多家。那么強的消費能力，目前 整個星沙卻只有一家五星級酒店 ，很多客戶都流失到喜來登等其它酒店了。 3）星沙距離廣電很近，交通方便，星沙也不堵車，而這一片只有明城國際這么一家五星級酒店，所以很多廣電的明星也到明城來了，明城很火爆的。華天主要是檔次還不高，準四星級，沒掛牌，稍微偏遠了一些，但是入住率也很高，主要是工業(yè)園區(qū)的客戶，你們那個位臵不錯，交通也方便。 未來高端酒庖供應：未來星沙共 3家五星級酒庖，具備一定競爭壓力。 酒店 星級 區(qū)域 地址 洲際酒店 5星級 星沙其它區(qū)域（ 2公里范圍以外） 板倉南路新長海廣場附近 新長海廣場酒店 5星級 星沙其它區(qū)域（ 2公里范圍以外） 板倉南路 26號 三九項目酒店 5星級 區(qū)域內(nèi)東西線與盼盼路交匯處 東西線與盼盼路交匯處 對發(fā)展商要求 開發(fā)回報 資金要求 開發(fā)經(jīng)驗要求 回報效率 形象 建筑面積至少在 3萬平米，造價約700010000元 /平米， 則總造價至少在23億 對酒店運營能力要求強，若無經(jīng)驗，則需選擇委托知名品牌酒店進行運營，須支付高額費用，而采用特許經(jīng)營（品牌使用 +指導）須支付 5%6%。 年回報較好一點的 7%10%，1014年回收成本，若采用委托經(jīng)營，則回現(xiàn)速度要延