【文章內(nèi)容簡介】 參與分成，超出部分公司與個(gè)人 3:7分成； ?1620年年年基礎(chǔ)租金 7%，9%以內(nèi)公司不參與分成，超出部分公司與個(gè)人 3:7分成； 基本售罄，目前已入住 200多家品牌店和其它商家，整體出租率約 90%； 3F 3050㎡ 2F 3038㎡ 1F 1030㎡ 整體定位中高檔 ， 產(chǎn)品主力面積段 1238㎡ ， 采取 20年返租方式 ， 2023年開盤 ，目前已基本 售罄 。 Code of this report | 28 169。 Copyright Centaline Group, 2023 雙中庭 +手扶電梯 +觀光電梯 +中央空調(diào) +1000余個(gè)停車位，公共配套豐富，購物環(huán)境較好； 4大主入口設(shè)計(jì)，內(nèi)部動(dòng)線清晰，人流引導(dǎo)性 較強(qiáng)。 后中庭 前中庭 主入口約 10米、內(nèi)街道約 ?內(nèi)部動(dòng)線整體較為清晰 ， 4大主入口對(duì)于人流的引導(dǎo)性起到一定作用； ?設(shè)置四大主入口 ， 主要的兩個(gè)出入口臨荊沙大道 ， 入口大門尺寸為10米 ， 大門入口兩側(cè)均為雙邊鋪 。 ?室內(nèi)以兩個(gè)中庨為中心組織動(dòng)線 ， ， 視線清晰 。 手扶電梯處的前中庨橫向兩跨 、 縱向三跨 ， 觀光電梯處的后中庨橫向兩跨 、 縱向兩跨 ， 整個(gè)中庨大小適宜 ， 能有效的串連整個(gè)南北的商業(yè)空間 ， 提升商業(yè)價(jià)值 。 Code of this report | 29 169。 Copyright Centaline Group, 2023 成交客戶以公務(wù)員、國企、私企職工等投資客為主，以個(gè)體商戶、自由職業(yè)者等為輔，主力成交價(jià)格在 2040萬 左右。 自買出租客戶：投資客 約 70% 購買商鋪客戶 自買自營客戶：經(jīng)營者 約 30% ? 職業(yè)類別 —— 事業(yè)單位、國企職工、公務(wù)員、私營企業(yè)職工等，其中公務(wù)員占比 25%； ? 購買能力 —— 工作穩(wěn)定，收入較高，有一定經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，投資渠道有限，但具有一定投資理財(cái)想法，有一定的購買實(shí)力； ? 主力成交總價(jià) —— 2030萬元； ? 職業(yè)類別 —— 個(gè)體商戶、自由職業(yè)者等； ? 購買能力 —— 有一定經(jīng)濟(jì)積累，準(zhǔn)備買鋪?zhàn)约鹤錾猓? ? 主力成交總價(jià) —— 2040萬元； Code of this report | 30 169。 Copyright Centaline Group, 2023 荊州南國城市廣場總結(jié) ?規(guī)模 優(yōu)勢(shì)、現(xiàn)代化雙 MALL： 30萬㎡大規(guī)模，雙 MALL模式組合，現(xiàn)代化集中型專業(yè)市場； ?統(tǒng)一招商運(yùn)營 ： 采取 招商、運(yùn)營、 20年返租等模式，既能盤活市場，又能降低投資客購買風(fēng)險(xiǎn) ； ?畫小鋪 、 空總價(jià) 、 賣產(chǎn)權(quán)： 產(chǎn)權(quán) 鋪為主 ， 主力產(chǎn)品 2040㎡ ， 主力總價(jià)控制在 30萬元以內(nèi) ， 降低投資門檻 ， 廣納市場投資客； ?荊州商戶資源存在一定壟斷： 荊州 建材家具類市場已經(jīng)十分成熟，商戶資源存在一定市場壟斷情況； Code of this report | 31 169。 Copyright Centaline Group, 2023 案 例 分 析 ?紅星美凱龍 ?南國城市廣場 ?三 清國際華城 Code of this report | 32 169。 Copyright Centaline Group, 2023 地址 東坡大道與中環(huán)路交匯處 體量 商業(yè)體量約 ㎡ 開業(yè)時(shí)間 2023年 定位 建材裝飾綜合貿(mào)易平臺(tái) 業(yè)態(tài) 衣柜、木門、裝飾、電器、油漆等 商業(yè)形式 街區(qū) 面積區(qū)間 40196㎡ 層高 街區(qū) 1F層高 ； 價(jià)格 /㎡ 銷售情況 售罄 租金 2545元 /㎡ ?月 經(jīng)營狀況 2023年左右正式營業(yè)，目前整體運(yùn)營情況較好； 黃岡首個(gè)現(xiàn)代化建材裝飾的綜合貿(mào)易 平臺(tái) Code of this report | 33 169。 Copyright Centaline Group, 2023 樓層 層高 面積 主力 面積 銷售 價(jià)格 租金 招商 情況 1F 40200㎡ 6070㎡ 已售罄 45元 /㎡ 已運(yùn)營 樓層 層高 面積 主力 面積 銷售 價(jià)格 租金 招商情況 2F 40200㎡ 6070㎡ 已售罄 25元 /㎡ 已運(yùn)營 樓層 層高 面積 主力 面積 銷售 價(jià)格 租金 招商情況 3F 40200㎡ 6070㎡ 4700元 /㎡ 25元 /㎡ 已運(yùn)營 1F業(yè)態(tài)： 衣柜、櫥柜、油漆、涂料、板材、衛(wèi)浴、五金掛件等 2F業(yè)態(tài)： 窗簾、布藝、墻紙、燈飾、地板、移門、吊頂、室內(nèi)樓梯等 3F業(yè)態(tài)： 家具、電器、電玩、裝飾公司、家居飾品等 產(chǎn)品區(qū)間 40200㎡ ，其中， 4060㎡ 低總價(jià)產(chǎn)品去化較快，已基本售罄； 業(yè)態(tài)豐富，依據(jù)商戶需求、功能不一而劃分不同區(qū)間、分布不同層 數(shù)。 業(yè)態(tài)分布圖 A區(qū) 面積區(qū)間 供應(yīng)套數(shù) 供應(yīng)占比 去化套數(shù) 去化速度 4050㎡ 54 30% 54 最快 5060㎡ 81 45% 81 其次 6070㎡ 27 15% 27 其次 7090㎡ 14 8% 13 較慢 160190㎡ 4 2% 3 緩慢 Code of this report | 34 169。 Copyright Centaline Group, 2023 優(yōu)勢(shì) 劣勢(shì) 黃岡市最大的建材家居城，知名度較高。 眾多大品牌入駐，吸引商戶。 政店扶持，部分因舊街拆遷入駐商家減免 2年稅收。 家居建材品類互補(bǔ)性差，整體以建材為主，少量家具類。 品牌繁多，整體形象較難統(tǒng)一。 原黃岡市場建材家居市場分散 ， 經(jīng)營以散戶為主 ， 項(xiàng)目利用市場空白將其集中 、統(tǒng)一規(guī)劃 ， 建設(shè) “ 一站式 ” 建材家居城 ， 并得到一定的政府扶持 ， 現(xiàn)眾多品牌入駐 ， 運(yùn)營情況 良好 。 Code of this report | 35 169。 Copyright Centaline Group, 2023 自買自營客戶：經(jīng)營者 約 70% 購買商鋪客戶 自買自租客戶：投資客 約 30% ? 職業(yè)類別 —— 私營業(yè)主、幸福建材城搬遷私營業(yè)主、自由職業(yè)者等； ? 購買能力 —— 有一定經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，為做自營生意考慮而買鋪； ? 主力成交總價(jià) —— 1530萬元； ? 職業(yè)類別 —— 公務(wù)員、中高層企業(yè)高管、私營老板等； ? 購買能力 —— 經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)，具有一定投資理財(cái)打算； ? 主力成交總價(jià) —— 1520萬元； 成交客戶以私營業(yè)主等經(jīng)營者為主，少量市場廣泛投資客為輔； 整體采用低總價(jià)策略，主力成交價(jià)格區(qū)間 2030萬元。 Code of this report | 36 169。 Copyright Centaline Group, 2023 黃岡三清國際華城總結(jié) ?純街鋪設(shè)計(jì)： 純 街鋪布局， 23層采取連廊進(jìn)行銜接，實(shí)現(xiàn)了商業(yè)價(jià)值最大均衡化； ?低總價(jià)高去化 ： 根據(jù) 走訪的商戶需求，定制契合他們需求的產(chǎn)品 —— 4060㎡，并采取平價(jià)策略，整體把控總價(jià)，形成低總價(jià)高去化的策略，最后獲得開盤熱銷 局面； ?政策扶持： 借助 政府政策扶持 ， 舊改商家入駐減免 2年稅收 ， 廣泛挖掘幸福建材城拆遷商戶和市場廣泛個(gè)體 散戶； ?二三層經(jīng)營情況一般： 23層經(jīng)營情況較為 一般，租金水平較低； Code of this report | 37 169。 Copyright Centaline Group, 2023 具備相關(guān)基礎(chǔ)和 支撐 —— 產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)、便利交通、多元渠道 地理 區(qū)位、消費(fèi)需求支撐、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)、物流或信息集散中心基礎(chǔ) 交易的產(chǎn)品具備競爭 優(yōu)勢(shì) —— 高性價(jià)比、特色化 價(jià)格實(shí)惠、 種類多、特色強(qiáng) 擁有良好的經(jīng)營 管理 —— 專業(yè)運(yùn)營公司，統(tǒng)一招商運(yùn)營 合理布局、信用管理制度、營銷推廣、舉辦會(huì)展 服務(wù)配套 完善 —— 趨向情景化賣場，體驗(yàn)式購物 信息服務(wù)、技術(shù)咨詢、金融服務(wù)、物流服務(wù)、商務(wù)辦公及酒店服務(wù) 強(qiáng)大的背景和 實(shí)力 —— 響亮品牌、政策扶持、豐富客源 開發(fā)商資金雄厚、行業(yè)協(xié)會(huì)背景、有政府支持、品牌經(jīng)營商戶保證 專業(yè)市場成功要素總結(jié) Code of this report | 38 169。 Copyright Centaline Group, 2023 Code of this report | 38 4實(shí)戰(zhàn)篇 Code of this report | 39 169。 Copyright Centaline Group, 2023 三四線城市發(fā)展現(xiàn)狀及規(guī)律 由核心城區(qū)逐步郊遠(yuǎn)化 ?早期一般三四城市的專業(yè)市場多集中在主城區(qū)或城區(qū)，近期在政府引導(dǎo)下，多數(shù)新建專業(yè)市場 逐步郊遠(yuǎn)化，但交通便利度十分高。 由盲目開發(fā)到逐步理性化 ?早期三四線城市的專業(yè)市場開發(fā)較為混亂， 盲目選址開發(fā) 的情